2月5日，廣東省政府發布《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（下稱《意見》），明確2021年全省要開工改造不少於1300個城鎮老舊小區，並重點改造2000年底前建成的小區，分基礎類、完善類、提升類3類進行改造，並對資金保障、工程推進等重難點問題進行明確。
基本介紹
- 中文名：關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見
- 頒布時間：2月5日
- 發布單位：廣東省政府
檔案全文,政策解讀,
檔案全文
一、總體目標
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展思想，堅持新發展理念，按照高質量發展要求，大力改造提升城鎮老舊小區居住條件和環境。2021年，全省開工改造不少於1300個城鎮老舊小區，惠及超過25萬戶居民，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，基本完成我省2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，有條件的地區力爭完成2005年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
二、明確改造任務
（一）確定改造對象範圍。各地結合實際，將城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）納入改造範圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區。計畫徵收拆遷和納入棚改範圍的小區（獨棟住宅）不得作為改造對象。符合要求的國有企事業單位自建或混建、軍隊所屬城鎮老舊小區，按屬地原則納入改造範圍。
（二）合理確定改造內容。從人民民眾最關心最直接最現實的利益問題出發，徵求居民意見併合理確定改造內容，主要分為基礎類、完善類、提升類3類。基礎類要發揮財政資金的主導作用，做到應改盡改；完善類要在尊重居民意願的前提下，做到宜改即改；提升類要按照政府引導、市場化運作的模式，做到能改則改。
1.基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯繫的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。
2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動腳踏車及汽車充電設施、智慧型快件箱、智慧型信包箱、文化休閒設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。
3.提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的改造內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼稚園等教育設施、周界防護等智慧型感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
（三）編制專項改造規劃和年度改造計畫。省住房城鄉建設廳牽頭制定廣東省城鎮老舊小區改造規劃，明確“十四五”期間工作目標及年度計畫。各地要將城鎮老舊小區改造納入城市更新進行統籌謀劃，研究適合本地區發展需要、可納入年度計畫的項目準入機制；摸清城鎮老舊小區底數，建立項目儲備庫；按照“既盡力而為、又量力而行”的原則制定本級城鎮老舊小區改造規劃和年度計畫；要區分輕重緩急，在財力評估、民眾意願調查等基礎上，明確改造小區清單及其現狀問題、改造內容、責任分工、財政預算安排等，合理確定各城鎮老舊小區改造實施方案。城鎮老舊小區改造要與養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等相關設施規劃，電力、通信、供水、排水、供氣、廣播電視等相關設施管線改造規劃，以及居住社區補短板、綠色社區、綠道、碧道等建設計畫相銜接。
三、建立健全組織實施機制
（一）健全動員居民參與機制。堅持“共同締造”理念，變“要我改”為“我要改”，採取“選單”方式為居民提供“點菜式”徵求意願服務。建立和完善黨建城市基層治理機制，充分發揮社區黨組織的領導作用，統籌協調居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業、社區社會組織、社會工作者、社會志願者等共同推進改造工作。完善社區黨群服務中心綜合服務功能，搭建溝通議事平台，利用“網際網路+共建共治共享”等線上線下手段，促進形成共識，引導居民了解、參與、監督改造，鼓勵民眾為社區改造獻計獻策、出工出力。
（二）健全項目推進機制。各縣（市、區）人民政府要明確項目實施主體，健全項目管理機制，推進項目有序實施。合理選擇改造模式，支持城鎮老舊小區改造規模化實施，鼓勵採用工程總承包（EPC）、國企平台等市場化方式推進。積極推動規劃師、建築師、建造師、監理師、造價師等進社區輔導改造。鼓勵、指導電力、通信、供水、排水、供氣、廣播電視等專業經營單位積極參與改造，為其施工、維修、養護等提供便利，加強涉企收費檢查，查處違規收費行為。對涉及歷史文化名城、歷史文化街區、不可移動文物、歷史建築的改造項目，應嚴格遵循相關保護修繕要求。落實施工安全和工程質量責任，組織做好工程驗收移交，杜絕安全隱患。結合城鎮老舊小區改造，同步開展居住社區建設補短板行動和綠色社區創建。省住房城鄉建設廳要牽頭搭建省、市城鎮老舊小區改造工作信息管理平台，並與政務服務一體化平台對接，加強動態管理和信息公開。
（三）完善小區後續管理維護機制。要充分結合新冠肺炎等疫情防控、消防、治安等需要，加強城鎮老舊小區改造的後續管理，制定小區管理維護方案，明確資金籌集、使用、管理方式。按照“同步改造提升，同步服務提升”原則，改造後的小區可根據實際情況選擇聘用物業服務企業、準物業服務或實行業主自治管理，引導居民協商確定改造後小區的管理模式、管理規約及業主議事規則。鼓勵通過增設停車位、開闢廣告位等方式增加小區公共收入來源，增強小區“自我造血”功能。
四、建立改造資金合理共擔機制
（一）合理落實居民出資責任。各地級以上市人民政府要制定居民參與出資指引，按照“誰受益、誰出資”原則，合理確定居民出資比例。居民可通過直接出資、使用住房公積金、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式出資。結合實際制定居民捐資捐物、投工投勞的方式及核算辦法，引導居民支持改造。省住房城鄉建設廳要牽頭建立健全城鎮老舊小區改造住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，完善既有住宅增設電梯申請提取住房公積金的政策措施。
（二）加大資金支持力度。鼓勵各地積極爭取中央補助資金，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，按照“保基本”的原則，重點支持基礎類改造內容。中央補助資金重點支持改造2000年底前建成的城鎮老舊小區，可以適當支持2000年後建成的城鎮老舊小區，但不得超過國家規定的限定年限和比例。各地要對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可納入國有住房出售收入存量資金使用範圍；要統籌涉及住宅小區的各類資金用於城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率；積極爭取通過發行地方政府專項債券籌措改造資金，嚴格落實資金投向和使用要求。省政府安排資金支持，視各地工作開展實際情況給予適當獎補。
（三）加大金融稅收支持力度。鼓勵銀行業金融機構加強政銀企合作，針對性開發授信產品，最佳化授信審批和管理模式，在風險可控、商業可持續的前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持，重點支持完善類和提升類項目。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體採取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，嚴禁新增地方政府隱性債務。支持國家開發銀行廣東省分行、農業發展銀行廣東省分行等政策性銀行依法合規加大對城鎮老舊小區改造的信貸支持力度。認真落實國家相關稅費減免政策。
（四）推動社會力量參與。鼓勵國有企事業單位等原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房產權單位應按國家有關規定，結合改造項目實際，合理落實出資資金。引導專業經營單位履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升；產權不屬於專業經營單位的，改造後專營設施設備的產權可依照法定程式移交給專業經營單位，由其負責後續維護管理，切實保障專業經營單位的經營權、收益權和公平競爭權。通過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量參與各類服務設施的設計、改造、運營。支持規範各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。對增設停車庫（場）、經營性服務場所、加裝電梯等改造項目，可探索“改造+運營服務”一體化的市場運作模式推進小區改造。
五、落實支持政策
（一）加快項目審批。各地級以上市、各縣（市、區）人民政府要結合工程建設項目審批制度改革，精簡改造工程審批事項和環節，構建快速審批流程，積極推行網上審批；組織住房城鄉建設、發展改革、財政、自然資源、城管等有關部門及專業管線單位開展聯合審查，聯合審查通過後實行並聯審批，由相關部門按要求辦理立項、規劃、用地、資金撥付等手續。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案，無需再辦理用地手續。不改變建築面積、總高度、層數、外立面，且不影響建築安全的項目，可免於辦理建設工程規劃許可證。對不涉及建築主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。改造項目竣工後，實行項目建設組織實施單位牽頭，街道（鎮）、社區、業主委員會（居民代表）和設計、施工、監理、管線設施設備等專業經營單位參與聯合驗收。
（二）健全技術標準體系。省住房城鄉建設廳要牽頭編制廣東省城鎮老舊小區改造工作指引和技術導則。各地級以上市要完善適應城鎮老舊小區改造需要的技術規範或指引、導則，明確建築本體修繕、基礎設施改造、小區環境整治、服務設施提升、片區聯動改造、消防改造等設計指引；明確智慧型安防建設要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛徵求居民意見基礎上一事一議予以解決。
（三）推進存量資源整合利用。鼓勵各地按照連片整合、統籌配套、分批推進的要求，進行大片區或跨片區聯動改造，實現片區基礎設施、服務設施、公共空間等共建共享。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且徵得居民等同意的前提下，允許利用小區和周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。其中，對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。符合“三舊”改造政策的城鎮老舊小區納入“三舊”改造項目一併實施改造。用好用足養老、托育、助殘等設施建設支持政策，統籌利用公有住房、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施、底層雜物房等存量房屋資源，或通過租賃住宅樓底層商業用房等方式，增設各類服務設施。
（四）明確土地支持政策。城鎮老舊小區改造涉及利用公有住房、社區居民委員會辦公用房、社區綜合服務設施、底層雜物房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可實行5年內暫不變更用地主體和土地使用性質的過渡期政策。過渡期滿和涉及轉讓需辦理變更用地主體和土地使用性質手續的，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其餘可以協定方式辦理，但法律法規有明確規定及國有建設用地劃撥決定書、租賃契約等規定或約定應當收回土地使用權重新出讓的除外。要結合城市更新全面改造、混合改造等改造方式，制定城鎮老舊小區改造的規劃調整支持政策和流程指引。對需享受5年過渡期政策的改造項目，要向自然資源主管部門備案。小區內改造利用低效土地增設服務設施，立項前應與小區業委會、居委會等相關方達成權屬協定。在產權明晰的基礎上需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法辦理。
六、強化組織保障
（一）建立協調機制。建立省政府領導任組長的省級城鎮老舊小區改造工作統籌協調機制，省住房城鄉建設廳具體承擔全省城鎮老舊小區改造的組織協調和督促指導工作責任，省有關部門（單位）按照職責分工（詳見附屬檔案）做好城鎮老舊小區改造相關工作。各地級以上市建立以政府主要負責人牽頭的統籌協調機制，成立專職工作機構或工作專班，各相關部門密切配合、協同推進。
（二）壓實工作責任。建立“市縣統籌謀劃，鎮街組織實施，社區參與落實”的城鎮老舊小區改造工作推進機制。市縣人民政府要承擔當地城鎮老舊小區改造的主體責任，做好統籌謀劃，健全工作機制，落實好各項配套支持政策，調動各方面資源抓好組織實施；街道辦事處（鎮政府）負責組織協調實施老舊小區改造，推進小區物業長效管理；社區居委會要全程參與老舊小區改造與管理具體工作。
（三）加強監督檢查。建立完善城鎮老舊小區改造督導檢查機制，確保目標任務、政策措施、資金籌措、工作責任落到實處。建立完善日常巡查和月通報制度，組織開展城鎮老舊小區改造工作績效評估。
（四）做好宣傳引導。各地要多角度、全方位宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義、方法步驟和工作成效，大力宣傳優秀項目、典型案例，引導形成社會各界支持、民眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮老舊小區改造政策措施，及時回應社會關切。
政策解讀
一、《實施意見》制定的背景是什麼
我省城鎮老舊小區大部分是建成於改革開放初期至九十年代末，主要構成是機關事業單位、國有企業自建或混建和軍隊建設的小區，以及早期商品房小區。有些小區年久失養失修失管、市政配套設施不完善、居住環境較差、社區服務設施不健全等，給人民民眾生活造成諸多不便，民眾改造意願非常強烈，迫切希望政府能開展改造工作，提升小區的居住條件和環境。經初步摸查，我省需改造的城鎮老舊小區有近萬個，涉及超過150萬戶居民。
黨中央、國務院和省委、省政府高度重視城鎮老舊小區改造工作，把城鎮老舊小區改造作為一項重要的民生工程和發展工程來抓，作為城市建設模式轉變的方向和重點，作為擴內需、穩投資、促循環、保增長，實現“六穩”工作、落實“六保”任務的有效舉措。2020年7月，國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），明確提出到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
因此，我省根據國辦發〔2020〕23號檔案精神，結合工作實際，組織開展《實施意見》的制定工作。
二、《實施意見》制定的依據是什麼
依據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）制定。
三、《實施意見》制定的目的是什麼
貫徹落實黨中央、國務院關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的決策部署，明確我省城鎮老舊小區改造的總目標、總任務和總要求，推動全省各地重視城鎮老舊小區改造工作，建立健全我省城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制，完成好城鎮老舊小區改造工作任務。通過全面推進城鎮老舊小區改造，改善城鎮老舊小區居民的居住環境，提升人民民眾的獲得感、幸福感、安全感。
四、《實施意見》的主要內容有哪些
《實施意見》分為總體目標、明確改造任務、建立健全組織實施機制、建立改造資金合理共擔機制、落實支持政策、強化組織保障、附屬檔案等七個方面內容。根據國辦發〔2020〕23號文提出的“既盡力而為、又量力而行”等基本原則，《實施意見》針對工作推動中存在的資金不夠用、居民不積極、企業沒興趣、機制不完善等問題，結合我省的實際，提出了具體工作措施，主要包括以下部分。
第一部分總體目標。提出我省城鎮老舊小區改造“十四五”時期的工作目標。2021年，全省開工改造不少於1300個城鎮老舊小區，惠及超過25萬戶居民，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，基本完成我省2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，有條件的地區力爭完成2005年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
第二部分明確改造任務。按照分類推進的原則，從確定改造對象範圍、合理確定各類（基礎類、完善類、提升類）改造內容、編制改造規劃和年度計畫等3個方面提出要求。
第三部分建立健全組織實施機制。堅持“共同締造”理念，發揮黨建作用，從動員居民參與、項目推進和小區後續管理維護等方面建立健全實施機制，採取“選單”方式為居民提供“點菜式”徵求意願服務。
第四部分建立改造資金合理共擔機制。落實居民出資責任，加大政府財政稅收支持力度，引導社會力量、金融機構積極參與。
第五部分落實支持政策。重點落實項目審批、技術標準、存量資源整合、土地支持政策等配套支持政策。
第六部分強化組織保障。強調政府要發揮統籌協調作用，建立工作統籌協調和督導檢查機制，壓實工作責任。
此外，《實施意見》附屬檔案列明了省各有關單位的職責分工。
結合我省實際，為全面推進城鎮老舊小區改造工作，《實施意見》提出以下政策措施：一是鼓勵規模化實施改造。合理選擇改造模式，支持城鎮老舊小區改造規模化實施，鼓勵採用工程總承包（EPC）、國企平台等市場化方式推進。二是多渠道籌集管理維護資金。鼓勵通過增設停車位、開闢廣告位等方式增加小區公共收入來源，增強小區“自我造血”功能。三是創新市場運作模式。對增設停車庫（場）、經營性服務場所、加裝電梯等改造項目，探索“改造+運營服務”一體化的市場運作模式推進小區改造。四是鼓勵片區改造。鼓勵各地按照連片整合、統籌配套、分批推進的要求，進行大片區或跨片區聯動改造，實現片區基礎設施、服務設施、公共空間等共建共享。符合“三舊”改造政策的老舊小區納入“三舊”項目一併實施改造。五是制定土地和規劃調整政策。對存量房屋建設各類公共服務設施的，實行5年內暫不變更用地主體和土地使用性質的過渡期政策；結合城市更新全面改造、混合改造等改造方式，制定相關規劃調整支持政策和流程指引。
五、《實施意見》的專業術語解釋
城鎮老舊小區改造：《實施意見》所指為城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。現階段改造的重點是2000年底前建成的老舊小區。
“三舊”改造：《實施意見》所指舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造，具體是對納入“三舊”改造地塊資料庫的“三舊”用地進行再開發、復墾修復或綜合整治的活動。
工程總承包（EPC）：《實施意見》所指工程總承包企業按照契約約定，承擔工程項目的設計、採購、施工、試運行服務等工作，並對承包工程的質量、安全、工期、造價全面負責，是我國推行總承包模式最主要的一種。
