《廣州市老舊小區改造工作實施方案》是2021年廣州市人民政府辦公廳發布的通知。
基本介紹
- 中文名：廣州市老舊小區改造工作實施方案
- 發布單位：廣州市人民政府辦公廳
- 實施時間：2021年4月22日
- 印發：2021年4月22日
實施方案,印發通知,政策解讀,
實施方案
為貫徹落實《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（省政府令第279號）和《廣東省人民政府辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）的工作部署，結合市委、市政府《關於深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》、《廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案》精神，為滿足人民民眾美好生活需要，持續探索超大型城市有機更新實現高質量發展的新路徑，紮實推進老舊小區改造，制定本方案。
一、工作目標
新時期老舊小區改造要健全居民民眾參與機制、調動各方參與，完善社會治理體系，在實現城市人居品質提升的基礎上挖掘文化資源，提升產業活力，向提升城市綜合實力邁進。強化頂層設計，建立健全老舊小區改造工作機制，全面摸查2000年底前建成的老舊小區，按照“細分階段、動態管理”原則，以混合改造“留、改、拆、建”為創新點和突破口，與舊城改造相結合實現有機更新，持續為“老”城市注入“新”活力。
（一）精準施策有序推進。
第一階段（2020年7月—2021年12月），完成2016年摸查在冊、納入實施計畫、正在推進的323個項目（484個小區）的改造任務（見附屬檔案1）；完成全市老舊小區助殘設施改造；完成2000年底前建成老舊小區改造需求的摸查工作，基本建成老舊小區資料庫；推動一批社會資本參與改造的試點項目實施。
第二階段（2021年7月—2025年12月），按照“成片連片，分步實施”的原則，結合老舊小區資料庫存量，建立儲備項目庫，每年滾動修編老舊小區改造計畫。將片區劃分為若干實施項目，逐年推進。到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區改造任務。
（二）創新改造機制體制。
到2021年，進一步完善老舊小區改造的制度框架和工作機制，在項目審批、居民參與、用地管理、房屋管理、產業導入、金融支持和長效運營管理等方面形成一批政策制度。到2022年，建立完善成熟的老舊小區改造政策體系。
二、實施內容
（一）改造對象。老舊小區是指我市行政區內建成年代較早，失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓），重點改造2000年底前建成的老舊小區。
（二）改造內容與標準。老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類、統籌類。基礎類要發揮財政資金主導作用，做到應改盡改；完善類要在尊重居民意願的前提下，做到宜改即改；提升類要按照政府引導、市場化運作的模式，做到能改則改。
1. 基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要包括小區內道路、供排水、供電、供氣、通信、綠化、照明、安防系統、消防設施、無障礙設施以及與小區聯繫的基礎設施的改造提升。
2. 完善類。滿足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要包括環境及配套設施改造建設等內容。如：外立面整飾、樓體綠化、加裝電梯、建築節能改造、機動車泊位等。
3. 提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施，養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施，以及危房治理、智慧社區、海綿城市、規範化物業管理等。
4. 統籌類。統籌各條塊項目實施，聚力老舊小區改造，推進公共服務覆蓋民眾身邊的“最後一公里”。一是市、區各職能部門相互聯動，共同謀劃，統籌各專業改造力量，協同推進老舊小區“三線”下地、電梯加裝、道路整治、雨污分流、二次供水、健身設施、拆除違建、垃圾分類、燃氣入戶、綠化美化等改造；二是統籌完善社區基本公共服務設施，以社區為基本單元，以建設完整社區為導向，逐步構建以幼有所育、學有所教、老有所養、住有所居等為目標，涵蓋公共教育、醫療衛生、公共文化體育、殘疾人服務等領域的社區基本公共服務體系。各內容對應職能部門共同謀劃、同步推進實施。
以上四類改造內容，具體實施類別要結合片區（社區）老舊小區居民需求和實際條件確定。
三、實施路徑
（一）混合改造有機更新。挖掘文、商、旅、創價值街區，試點實施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置換、公房分類活化、閒置低效空間再利用等改造方式，引入優質產業、企業，高水平統籌推進有機更新。
（二）企業規模化建設運營。統籌小區存量資源和活化利用低效空間等各類資源，引入市場力量，可通過投資、設計、建設、運營、管理等要素組合運作，基礎設施項目特許經營（BOT）等模式，引入企業或國企平台等市場化方式推進，實現老舊小區改造項目全生命周期建管一體化。
（三）政府與社會投資組合實施。採取“政府投資+社會投資”的組合原則，引入社會資本組合實施；對於不具備混合改造實施條件，也無法引入社會資本建設運營的小區，採取政府“保基本”的原則實施改造。
四、資金籌措
已納入《廣州市老舊小區改造三年（2018—2020）行動計畫》（穗更新函〔2018〕702號）及歷年市政府投資計畫的項目，按原市、區出資比例繼續執行；其他的項目改造資金由各區政府負責。建立改造資金由政府投資、社會資本參與、居民出資、專業經營單位出資多種模式靈活組合的機制。
（一）政府財政資金。各區政府可採取以下四種方式籌集資金：
1. 統籌“三舊”（舊村、舊廠、舊城）改造項目，在區級土地公開出讓時，可將周邊老舊小區改造配建項目納入出讓公告一併實施；也可採取聯動改造、異地平衡的方式，統籌“三舊”改造項目與老舊小區改造同步實施。
2. 可結合“三舊”改造項目，按比例或一定額度從中提取老舊小區改造資金，統籌用於轄區內老舊小區改造。
3. 各區政府在每年土地出讓金收益中，可提取0.5%—2%用於老舊小區改造專項資金，也可使用國有住房出售收入存量資金用於老舊小區改造。
4. 可申請中央財政補助、中央預算內投資、省級資金補助和發行政府專項債籌集改造資金。
市級財政每年安排專項經費，採取競爭性分配方式對各區老舊小區改造進行補貼。競爭性分配方案另行制定。
（二）社會資本。區政府可成立區級城市更新公司或引入企業參與老舊小區改造，通過對既有建築“留、改、拆、建”，活化利用低效閒置用地等方式，合理調整使用功能，適當增加經營性功能，獲得建設資金和後續管養資金，促進小區實現長效管養。鼓勵原產權單位對房改房給予資金支持。
（三）專業經營單位。引導專業經營單位履行社會責任，明確相關設施設備產權關係，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升。落實稅費減免政策，專業經營單位參與政府統一組織的老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設備的計稅基礎，按規定計提折舊並在企業當期費用稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。
（四）居民出資。建立激勵機制，引導居民出資，落實居民出資責任，健全民眾參與機制。政府優先對居民改造意願強、參與積極性高、有出資意願的小區實施改造。居民可採取以下四種方式或其他方式出資參與改造：
1. 直接出資參與改造，居民通過集資對樓棟本體（如屋面、外牆、防盜門、樓梯間等）進行修繕；也可通過捐資捐物、投工投勞參與改造。
2. 讓渡小區公共收益（如戶外廣告、停車、社區低效空間再利用等收益），通過引入規模化運營企業運營，用於小區的改造和日常維護管理。
3. 完善小區後續管養，小區改造前居民集資建立後續管養基金，並承諾引入專業物業管理或準物業管理的，優先納入改造計畫。
4. 支持小區居民提取公積金，用於加裝電梯等自住住房改造，對於集資加裝電梯的居民，各區政府根據實際可給予適當的財政補助。鼓勵居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。
五、金融支持
（一）量身制定融資方案。金融機構要緊密結合老舊小區改造模式特點，推進業務創新、流程創新，開發適宜金融產品。對融資規模較大的改造項目，可通過銀團貸款等方式，集中金融資源，給予融資支持。
（二）支持片區改造項目融資。對於片區統籌平衡模式或跨片區組合平衡模式生成的老舊小區改造項目，探索在本區內跨項目統籌、開發運營一體的新模式，實行統一規劃、統一實施、統一運營，實現項目資金平衡，金融機構可通過整體授信方式提供融資支持。
（三）支持項目以預期收益提供融資增信。對於小區混合改造類的項目，能夠通過新建、改擴建用於公共服務的經營性設施，金融機構可以相關設施改造後產生的收益作為還款來源，為改造項目提供融資支持。
六、保障措施
（一）強化組織領導。市城市更新工作領導小組負責指導全市老舊小區改造工作，審議五年工作方案、改造規劃、年度改造計畫等重要檔案；市住房城鄉建設局負責統籌全市老舊小區改造項目實施和政策制定工作，市各職能部門根據職能分工制定老舊小區改造配套政策。
（二）強化居民共建的參與機制。建立和完善黨建城市基層治理機制，充分發揮社區黨組織的領導作用，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造。搭建溝通議事平台，利用“網際網路+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區黨組織的多種形式基層協商，主動了解居民訴求，促進居民形成共識，發動居民積極參與改造方案制定、引導居民出資、配合施工、參與監督和後續管理、評價和反饋小區改造效果等。做好宣傳引導，提高社會各界對老舊小區改造的認識，著力引導民眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、民眾積極參與的濃厚氛圍。
（三）加強協調聯動。充分調動市、區、街（鎮）力量，市各職能部門與各區政府緊密配合，加強部門間聯動，引導各類企業有效對接，建立集聚發力、各司其職、通力合作的聯動工作機制。
（四）加強政策保障。部門協作合力創新改造機制體制，建立1+N配套政策體系（1個實施方案，N個配套政策），推動社會力量和居民積極參與老舊小區改造。（見附屬檔案2）
七、任務分工
（一）各區政府。建立健全工作機制，統籌本區老舊小區改造工作，負責組織對本區老舊小區開展摸查，編制五年工作方案、改造規劃、年度改造計畫，開展片區策劃；負責整合資源籌集改造資金，引入社會資本，指導參與企業、區職能部門、街（鎮）等單位實施改造，強化資金監管；組織將小區內公共區域供水、供電、供氣等專業管線移交相關專業經營單位管理；建立和完善黨建引領城市基層治理機制，提升小區社會治理水平，建立長效管養機制，推動建設政務服務、養老、托育等便民服務體系，為企業入駐社區提供便利條件，協助提供場地使用證明等材料；做好信訪維穩、宣傳等工作。
（二）市住房城鄉建設局。統籌全市老舊小區改造工作，研究制定相關政策，編制全市改造規劃和實施計畫；建立健全老舊小區資料庫，對改造項目進行動態監督和精細化管理，協調工作中遇到的問題；指導各區政府結合城市更新改造、人居環境提升、歷史建築保護等工作推進老舊小區改造；研究完善物業管理長效機制，研究制定相關的資金支持和獎勵措施；配合申報中央財政補助及政府專項債工作；統籌老舊小區改造中涉及智慧社區相關工作。
（三）市發展改革委。負責審核老舊小區改造工作年度固定資產投資計畫、指導立項等；與市住房城鄉建設局共同負責中央預算內投資計畫申報和使用監督等；負責統籌政府專項債申報。
（四）市財政局。負責市級財政資金的預算審核，安排競爭性補貼資金；協助中央財政補助的申報和使用監督等，配合政府專項債申報。
（五）市規劃和自然資源局。負責指導老舊小區改造規劃報建、用地等工作，指導歷史文化街區保護和活化利用工作，組織老舊小區電梯加裝工作，負責推廣社區設計師制度，指導、協助在區級土地公開出讓時將周邊老舊小區改造配建項目納入出讓公告一併實施。
（六）市地方金融監管局。負責鼓勵金融機構開發支持老舊小區改造相關金融產品，指導老舊小區改造項目融資主體與金融機構溝通，提供融資相關材料。
（七）市國資委。負責指導市屬國有企業在老舊小區改造中發揮公益性主體作用，積極參與公共基礎設施、市政設施和公共服務設施等改造工作，並鼓勵市屬國有企業打造智慧城市標桿項目，助力智慧城市運營生態圈營造。
（八）市商務局。負責指導老舊小區業態更新，鼓勵社區超市、品牌連鎖便利店等便民服務企業入駐，支持末端配送企業參與老舊小區改造。對於歷史文化保護活化類項目，推動引入老字號企業。
（九）市交通運輸局。負責指導、協調區對應職能部門實施老舊小區路面修復、停車場建設和改造等工作。
（十）市水務局。負責統籌並指導區對應職能部門實施老舊小區一戶一水錶、二次供水等戶外供水設施改造和排水單元雨污分流改造等工作。
（十一）市林業園林局。負責指導區對應職能部門實施老舊小區綠化建設、口袋公園建設等工作。
（十二）市民政局。負責統籌並指導區對應職能部門實施老舊小區改造中配套建設養老、社區議事廳等設施；完善廣州社區治理模式，發動多元主體積極參與，共同改善社區環境，解決社區問題，提高服務水平，形成共建共治共享的社區治理格局。
（十三）市城市管理綜合執法局。負責指導老舊小區垃圾分類、環境衛生提升；指導燃氣企業開展管道燃氣入戶、燃氣管道設施設備改造工作；指導各區推進違法建設治理工作。
（十四）市工業和信息化局。負責統籌並指導區對應職能部門實施智慧燈桿建設工作。
（十五）市衛生健康委。負責統籌並指導區對應職能部門實施老舊小區改造中涉及公共衛生設施和托育設施的增設或改造計畫。
（十六）市教育局。負責統籌並指導區對應職能部門實施老舊小區改造中涉及幼稚園等教育設施的增設或改造工作。
（十七）市公安局。負責統籌並指導區對應職能部門實施老舊小區安防設施的建設改造工作，配合支持利用無人機航拍老舊小區影像資料等工作。
（十八）省通信管理局廣州市通信建設管理辦公室。負責指導老舊小區通信管網等設施設備改造工作。
（十九）專業經營單位。對老舊小區改造中涉及信箱、水（供水）、電、氣、通信等管線設備進行改造；積極履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升。對口職能部門指導，安排專人對接，確保工程質量、進度，做到安全、整潔、文明施工。
附屬檔案：1. 廣州市老舊小區改造（2020—2025年）工作計畫表
2.配套政策及保障機制
附屬檔案1
廣州市老舊小區改造（2020—2025年）工作計畫表
轄區 | 第一階段2020年7月—2021年12月 （實施進度數據截至2020年9月底） | 第二階段（2021年7月—2025年12月） | |||||
合計 | 已完工 | 推進中 | |||||
項目數 | 小區數 | 項目數 | 小區數 | 項目數 | 小區數 | 對2000年底前建成的老舊小區進行全面摸查，按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，每年滾動修編老舊小區改造計畫。結合實際基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區改造任務。 | |
越秀 | 15 | 118 | 5 | 58 | 10 | 60 | |
海珠 | 37 | 48 | 8 | 8 | 29 | 40 | |
荔灣 | 14 | 40 | 0 | 0 | 14 | 40 | |
天河 | 54 | 54 | 13 | 13 | 41 | 41 | |
白雲 | 57 | 66 | 22 | 22 | 35 | 44 | |
黃埔 | 31 | 31 | 2 | 2 | 29 | 29 | |
花都 | 22 | 22 | 0 | 0 | 22 | 22 | |
番禺 | 19 | 24 | 6 | 6 | 13 | 18 | |
南沙 | 20 | 20 | 5 | 5 | 15 | 15 | |
從化 | 36 | 43 | 2 | 2 | 34 | 41 | |
增城 | 18 | 18 | 1 | 1 | 17 | 17 | |
合計 | 323 | 484 | 64 | 117 | 259 | 367 | |
附屬檔案2
配套政策及保障機制
一、落實社區設計師制度。有序推進社區設計師工作，鼓勵各區邀請高等院校、規劃、勘察、設計單位及相關社會組織等單位作為顧問單位，組織相關專家進社區參與改造和對方案評審，從設計源頭提升項目品質。
二、建立後續管養長效管理機制。在改造方案徵求居民意見環節的同時，同步就老舊小區引入後續管養、建立後續管養基金、居民出資參與改造方式徵求居民意見，業主同意實施日常管養並承諾交納物管費用、維護基金的和居民參與度高的老舊小區優先納入改造計畫或提前實施改造工程，並統籌傾斜養老、托育、文化、體育、郵政快遞等公共服務設施資源優先配置。
創新多元物業管養模式，引導小區強化後續管養。按照居民意願確定具體模式、服務內容、服務標準和收費標準。對具備條件的老舊小區，由物業服務企業按照契約約定提供專業管理服務；對業主消費水平較低、共有部分營利能力較弱的，由業主大會、業主委員會組建日常管養服務隊伍自行管理；鼓勵採用“物業管理+城市管理”模式，拓展服務範圍，增加營利渠道。確無法實現居民全額付費管養的，由各區政府負責，其中安保服務可依法通過購買服務等方式委託市、區保全公司負責，將環衛保潔等服務納入屬地公共環衛保潔範疇。區政府可對“投資、設計、建設、運營、管理一體化”項目運營期前三年適當給予補助，具體補助方式由各區政府結合項目實際情況確定。
三、建立產業導入機制。在對老舊小區改造的同時，支持具備商業價值的老舊房屋用途變更，同步更新業態，引入社區便利店、快遞等便民服務企業。對於歷史文化保護活化類項目，積極引入老字號企業等參與，鼓勵以收購、產權置換等方式對歷史建築進行合理利用，按《廣州市促進歷史建築合理利用實施辦法》（穗府辦規〔2020〕3號）執行。
四、探索存量資源整合利用機制。充分利用小區存量資源，推進成片連片空間整合，將政府公房（不含非公產類直管房）、低效公共空間、地下空間、其他設施，改作公共服務設施、社區專項服務設施等，滿足居民需求的同時增強小區自我“造血”功能。合理拓展改造實施範圍，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。
五、探索增建公共服務設施機制。對存量資源整合利用後仍不能滿足居民需求的小區，研究出台增建公共服務設施的支持政策措施，在不違反國家法律法規和工程建設標準強制性條文規定的前提下，可適當調整建築密度、容積率等技術指標。鼓勵利用存量公房或通過拆除違建、私房置換、加建裝配式臨時建築等方式增建公共服務設施。
六、完善綜合評估機制。根據老舊小區年度實施計畫，每年開展綜合評估，從工作統籌、實施進度、文明施工、資金使用、改造成效、居民滿意度等方面進行全流程、全方位評估，評估結果在市城市更新工作領導小組會上通報。
公開方式：主動公開
印發通知
穗府辦函〔2021〕33號
廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市老舊小區改造工作實施方案的通知
各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
《廣州市老舊小區改造工作實施方案》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設局反映。
廣州市人民政府辦公廳
2021年4月22日
政策解讀
一、編制背景
按照國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）精神和省政府辦公廳《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》要求，制定了《廣州市老舊小區改造工作實施方案》（下稱“方案”）。
二、主要內容
（一）明確工作目標
到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。分兩個目標完成：第一階段：到2021年底完成已納入政府投資計畫的323個項目（484個小區）；完成摸查工作，基本建成資料庫；推動一批社會資本參與改造的試點項目實施。第二階段：到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區。
（二）明確實施路徑
1.混合改造有機更新。挖掘文、商、旅、創價值街區，試點實施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置換、公房分類活化、閒置低效空間再利用等改造方式，引入優質產業、企業。
2.企業規模化建設運營。統籌小區存量資源和活化利用低效空間等各類資源，引入市場力量，可通過投資、設計、建設、運營、管理等要素組合運作，基礎設施項目特許經營（BOT）等模式，引入企業或國企平台等市場化方式推進。
3.政府與社會投資組合實施。採取“政府投資+社會投資”的組合原則，引入社會資本組合實施；對於不具備混合改造實施條件，也無法引入社會資本建設運營的小區，採取政府“保基本”的原則實施改造。
（三）明確資金籌措方式
新一輪老舊小區改造，資金籌措與上一輪改造資金變化較大，主要是拓寬資金來源渠道，引入社會資本，統籌政府條塊資源參與。建立改造資金由政府投資、社會資本參與、居民出資、專業經營單位出資多種模式靈活組合的機制。同時，提出鼓勵和引導專業經營單位和居民出資參與。
三、創新情況
方案在總結過去老舊小區改造問題和經驗的基礎上調整改造思路，改變過去老舊小區改造項目零散分割及改造方式、實施主體、資金來源單一的狀況；創新實施路徑和改造模式，打好城市更新“組合拳”，實現“三個轉變”：一是從單個小區改造為主轉變為成片連片改造為主；二是從政府投資為主轉變為多渠道籌資，著力引入社會資本為主；三是從硬體改善為主轉變為硬體設施與配套功能同步推進為主。
