《廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法》業經廣州市人民政府同意，廣州市住房和城鄉建設局於2023年5月25日印發，請遵照執行。
基本介紹
- 中文名：廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法
- 頒布時間：2023年5月25日
- 發布單位：廣州市住房和城鄉建設局
全文,政策解讀,
全文
第一章 總則
第一條 為鼓勵和引導社會資本參與城鎮老舊小區改造和運營，激發社會資本參與改造的積極性、主動性、創造性，培育規模化實施運營主體，拓寬城鎮老舊小區改造資金來源渠道，運用市場力量提升社區服務水平和治理能力，根據國家、省、市相關規定，結合廣州市實際，制定本辦法。
第二條 社會資本參與本市行政區域內的城鎮老舊小區改造（含成片連片改造）及運營管養適用本辦法。
第三條 引入社會資本參與城鎮老舊小區改造工作應當遵循政府引導、市場運作、依法依規、公開擇優、長效治理、探索創新的基本原則。
第四條 市住房城鄉建設局負責統籌全市城鎮老舊小區改造工作，指導各區政府結合項目實際引入社會資本參與城鎮老舊小區改造及運營管養工作。
其他職能部門應當按照《廣州市老舊小區改造工作實施方案》（穗府辦函〔2021〕33號）任務分工負責做好有關工作。
區城鎮老舊小區改造主管部門具體負責本轄區內引入社會資本參與城鎮老舊小區改造的統籌、協調、指導及監督管理工作，指導有關單位做好存量資源整合利用及授權社會資本運營管理工作，統籌解決改造過程中的難題。
街道（鎮）負責協助有關單位做好基礎數據摸查、居民意願調查及存量資源整合等工作，並配合區老舊小區改造主管部門等做好社會資本參與城鎮老舊小區改造的過程監督，做好前期宣傳，協調處理有關矛盾等工作。
第二章 社會資本引入主體
第五條 由各城鎮老舊小區改造項目實施單位作為項目社會資本的引入主體。
第六條 引入主體負責社會資本引入及其監督管理工作，具體履行下列職責：
（一）負責配合組織開展項目前期基礎調查和配合做好策劃方案編制等工作，同時做好宣傳發動、意見徵集等工作；
（二）負責組織城鎮老舊小區改造項目實施方案編制及報批；
（三）負責社會資本引入及契約（協定）簽訂工作；
（四）負責項目工程組織實施，並監督指導社會資本依照契約約定落實實施方案相關建設、運營、管養要求；
（五）負責組織有關單位對社會資本參與改造項目建設、運營及管養等過程進行監管；
（六）負責按照契約約定落實合作期滿移交等事項；
（七）負責協助有關整合單位統籌整合各類資源，做好相關協調工作，有序推進改造項目實施。
第三章 社會資本參與
第七條 社會資本可根據項目實際情況，按照契約（協定）約定參與以下方面城鎮老舊小區改造工作：
（一）工程建設。參與市政基礎配套設施改造提升及城鎮老舊小區公共部分、房屋建築本體共用部位改造和社區智慧化建設等；
（二）存量資源運營。在符合我市消防、房屋結構、環保、衛生防疫等有關安全管理要求情況下，對公有房屋、公共低效閒置用地、機動車泊位、公共廣告位等存量資源開展活化利用，並鼓勵整合相關國有企業物業、私有物業，成套成片共同改造提升和經營管理；
（三）提供便民專業服務。提供養老、托幼、教育、醫療衛生、文化體育等公共服務和超市、菜市場、家政等便民商業服務，以及鼓勵根據業主需求提供家電維修、社區團購等特色服務；
（四）長效治理。可依法參與智慧社區、社區安全服務、公共區域衛生保潔、市容景觀和綠化管養等基層治理項目，參與城市公共部位和城市家具管養、再生資源回收利用、公共資源開發利用和產業導入等運營項目，以及參與市政工程（供水、排水、供電、道路、供氣）、消防等設施設備維修養護項目等；
（五）專業物業管理。對於無物業管理的小區，可按照《民法典》和《物業管理條例》等法律法規徵得業主同意，提供小區內部物業管理服務。
第八條 社會資本可以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區改造項目投資、設計、建設、運營和管養等實施工作，通過提供公共服務和增值服務，以產生的收益平衡前期投入，實現可持續發展。
第四章 引入程式
第九條 項目實施單位協同相關部門和單位等組織開展前期項目調查，調查內容包括：
（一）摸清老舊小區基本情況，包括老舊小區地理位置、土地、房屋、人口、基礎設施、公共服務配套、歷史文化遺產等現狀要素；
（二）摸查城鎮老舊小區改造配套設施短板和安全隱患；
（三）梳理城鎮老舊小區及周邊資源情況，充分挖掘老舊小區內及周邊公共低效閒置用地、閒置用房、地下空間等各類存量資源，並同步取得相關產權人初步同意授權管理運營的證明；
（四）徵集居民改造意願及需求。
第十條 由市或區老舊小區改造職能部門牽頭，會同相關部門、相關區政府，依據國土空間規劃，結合各區實際情況和改造計畫，劃定城鎮老舊小區改造範圍，在全面摸清項目區位條件、人口要素、設施水平、發展定位、人文資源、運營資源等情況基礎上進行方案策劃，完善城市設計、歷史文化遺產保護、科學綠化（含樹木保護）、公共服務設施和市政基礎設施配套等，盤點可運營房屋、土地等資源，進行資金平衡測算，形成項目改造、資源綜合利用和後期運維管養的合理搭配，確定資金來源安排、社會力量參與等內容。
策劃方案完成編制後，應按程式統一徵求社區業主、居民委員會、街（鎮）、區相關職能部門意見，並根據有關意見修改完善後進行公示，如涉及市屬資源的，還應徵求市發改、財政、住建等有關部門意見。方案涉及重大事項決策的，按規定組織專家進行論證並根據反饋意見修改完善。
不涉及資源整合利用的老舊小區改造項目無需編制策劃方案。
第十一條 對滿足受理條件的策劃方案應按照相關規定報區政府審定。如涉及成片連片改造或利用市屬資源的，按規定提交市城市更新領導小組審定。
存量公有房屋、公共低效閒置用地等資源用於老舊小區改造的，經審定的策劃方案依法適用於相關手續的辦理。
第十二條 策劃方案經審定後，可合併編報項目建議書和可行性研究報告。
第十三條 由項目實施單位依據經審定的策劃方案及老舊小區改造實施方案編制的技術規範，組織編制城鎮老舊小區改造實施方案。在實施方案中應設定社會資本引入專章。專章應明確以下內容：
（一）招標內容，包括對改造項目的設計、施工、運營、管養等，形成老舊小區改造內容清單，清單應包括需增設的設施、改建項目內容及預算，並明確政府與社會資本各自承擔的實施內容；
（二）社會資本參與改造的方式及內容，項目涉及建設的，應明確建設範圍、內容、標準、時限、資質要求、投資概算等；項目涉及運營的，應明確運營範圍、內容、時限、標準、提供服務、投資概算及運營保障等內容；項目涉及管養的，應明確提出項目管養範圍、內容、時限、要求及保障措施等。社會資本服務期限最長不超過20年，國家、省、市對服務期限有規定的，從其規定；
（三）項目總投資及項目收益分配方案；
（四）政府配置的資源，包括城鎮老舊小區及周邊公共服務設施、存量公有房屋和公共低效閒置用地等；
（五）社會資本可享受的優惠支持政策，包括金融支持、稅收優惠等；
（六）項目發包方式，可採取設計施工運營管養一體化方式招標，也可視情況針對設計、施工、運營、管養等不同環節採取單獨或幾個組合發包的多項目方式招標。鼓勵採用EPC+O、BOT等模式引導社會資本廣泛參與。
項目涉及業主共同決定事項的，應按《民法典》有關規定執行，並明確引入社會資本授權經營的範圍、內容、提供服務、收益分配等，形成業主共有收益項目運營方案。
第十四條 實施方案初稿完成編制後，由項目實施單位按規定程式統一徵求社區業主、居民委員會、街（鎮）、相關資源產權（管理權）單位、相關職能部門等意見。
項目實施單位應對相關意見進行修改，並將採納情況作出說明，對不予採納的意見和建議應當說明理由，形成項目實施方案草案及其相關說明，並依規定履行表決、公示和專家論證、審議等程式。
第十五條 項目實施方案經論證成熟的，按照相關規定提請區政府審批。
經批覆的實施方案，依法適用於後續項目引入社會資本、既有建築活化利用及相關資源授權運營管理手續辦理。
第十六條 項目實施單位依據經批覆的實施方案辦理存量公有房屋、公共低效閒置用地處置、使用審批等手續。
其中涉及既有建築活化利用、整合利用存量公有房屋的，按照《廣州市老舊小區既有建築活化利用實施辦法》（穗建規字〔2023〕3號）以及我市關於整合利用存量公有房屋促進城鎮老舊小區改造等政策規定執行。
第十七條 項目立項批覆後，項目實施單位按照經批覆的實施方案依法合規按程式引入社會資本參與老舊小區改造。
在同等條件下，擇優選擇信用良好、老舊小區改造經驗豐富、為改造項目提供更多資金和服務、項目運營資源承包總費用報價更高的社會資本作為項目合作方。
第十八條 項目實施單位與社會資本簽訂契約，明確雙方權利義務。
項目契約（協定）應當包括合作範圍和期限、契約雙方的權利和義務、社會資本應完成的服務內容和標準、相關房屋和設施設備養護管養及房屋安全管理責任、付費與績效考評、監督檢查、違約責任、退出機制、爭議解決、服務期限和計畫進度安排、質量驗收標準以及契約期限屆滿後項目移交方式、程式和要求等主要內容。
第十九條 社會資本按照契約（協定）約定履行項目建設、運營、管養等職責，對工程質量及安全管理負責。在項目運營期間，提供優質、高效、便利的公共服務。
第二十條 由項目實施單位負責牽頭，區城鎮老舊小區改造主管等相關部門、街道（鎮）以及社區配合，對項目實施跟蹤指導和監督檢查，並從資金投入和使用、項目完成情況、改造效果、居民滿意度等方面建立老舊小區改造項目考核評估機制，對社會資本履約情況進行監督管理。
第五章 附則
第二十一條 本辦法自印發之日起施行，有效期3年。
政策解讀
為鼓勵和引導社會資本參與城鎮老舊小區改造和運營，激發社會資本參與改造的積極性、主動性、創造性，培育規模化實施運營主體，拓寬城鎮老舊小區改造資金來源渠道，運用市場力量提升社區服務水平和治理能力，根據國家、省、市相關規定，結合廣州市實際，制定《廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法》（穗建規字〔2023〕8號，以下簡稱《辦法》）。相關內容解讀如下：
一、制定背景
隨著城市進入高質量發展階段，城鎮老舊小區改造工作也開始面臨新形勢、新變化、新要求。為適應新時期改造需求，同時為落實《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）、《廣州市老舊小區改造工作實施方案》（穗府辦函〔2021〕33號）等檔案精神，推動社會力量廣泛深入參與老舊小區改造工作，探索老舊小區改造市場化路徑，特制定本《辦法》，進一步完善我市老舊小區改造政策體系，為相關職能部門提供管理依據，有序推進“十四五”時期老舊小區改造工作。
二、主要內容
《辦法》主要包括總則、社會資本引入主體、社會資本參與、引入程式、附則，共五章二十一條：
（一）總則。主要包括適用範圍、基本原則、職責分工。明確社會資本參與本市行政區域內的城鎮老舊小區改造（含成片連片改造）及運營管養適用本辦法。市住房城鄉建設局指導，區老舊小區改造主管部門具體負責、街道（鎮）負責協助有關單位做好前期調查等工作。相關職能部門按照穗府辦函〔2021〕33號文的任務分工負責做好有關工作。
（二）社會資本引入主體。主要包括引入主體、引入主體職責。明確由各城鎮老舊小區改造項目實施單位作為項目社會資本的引入主體，負責社會資本引入及其監督管理工作，具體包括前期摸查、實施方案編制及報批、社會資本引入及契約（協定）簽訂、工程組織實施、監督指導、合作期滿移交、協助統籌整合各類資源。
（三）社會資本參與。主要包括參與內容、參與方式。從工程建設、存量資源運營、提供便民專業服務、長效治理、專業物業管理五個方面明確了社會資本可參與我市老舊小區改造的內容；鼓勵社會資本可以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區改造項目投資、設計、建設、運營和管養等實施工作。
（四）引入程式。主要包括項目摸查、策劃方案編制和審定、編制實施方案、意見徵求、實施方案報批、資源整合、引入社會資本（簽訂契約）、項目實施、監督檢查。重點關注最佳化完善社會資本引入程式及要求，強調：一是由市或區老舊小區改造職能部門牽頭，會同相關部門開展策劃工作，經審定的策劃方案依法適用於存量公有房屋、公共低效閒置用地等資源用於老舊小區改造相關手續辦理。二是由實施單位組織編制城鎮老舊小區改造實施方案，並在方案中設定社會資本引入專章，經批覆的實施方案，依法適用後續項目引入社會資本、辦理既有建築活化利用及相關資源授權運營管理手續辦理。
三、主要創新
《辦法》主要創新點如下：
（一）創新探索老舊小區市場化改造路徑，多元拓展改造資金。創新研究老舊小區改造的市場化新路徑，在全國率先出台引入社會資本參與老舊小區改造的全流程辦法，對引入、監管、退出等全流程作出指導，從政府主導轉向政企合作，改變財政資金“輸血式”改造，通過引入社會資本成片成套經營管理，多元化籌集改造資金，引導社會資本形成長期微利的運營思維，並在資源支持，稅收、金融方面給與適當優惠，讓老舊小區改造市場化實現有章可循。
（二）深度整合挖掘盈利內容，增強小區“造血”能力。考慮到老舊小區改造周期長，投入大而盈利空間較小，社會資本參與改造動力不足，《辦法》注重整合停車位、公有房屋、廣告位等各類存量資源和利用路徑，充分挖掘項目盈利內容，鼓勵社會資本積極參與社區運營，接入各類優質運營項目，並為居民提供便民服務和專業物業管理，通過提供公共服務和增值服務，並允許社會資本運營周期最長延至20年，以長期運營收入平衡改造投入，增強企業自身“造血”能力，提升街區產業活力，實現老舊小區改造成果的可持續發展。
（三）精簡相關審批事項和條件，提升項目資源整合利用效率。針對當前老舊小區改造審批程式冗長複雜，特別是涉及利用存量公有房屋、公共閒置低效用地等國有資產的情形，審批周期漫長、多部門參與及協調難度大，影響老舊小區改造項目開工落地進度，以及社會資本參與改造的積極性。因此，《辦法》依託我市現有國有資產使用管理規定，精簡相關審批事項和條件，規定在實施方案中設定社會資本引入專章，並規定經批覆的實施方案，依法適用後續項目引入社會資本、辦理既有建築活化利用及相關資源授權運營管理手續辦理，極大提高了項目資源整合利用效率。
（四）強調長效管養思維，關注社區治理。以往我市老舊小區改造以政府主導的整治修繕為主，後期管養維護動力不足，不利於社區治理等深層次改造。為鞏固前期改造成果，提升社區服務水平，《辦法》強調老舊小區改造從“物質空間提升”轉變為“社區綜合治理”，重點關注補短板、自我造血、街區治理、長效管養、產業更新等內容，提出未來老舊小區將通過統籌利用公房、閒置用地等存量資源，探索“改造+運營+服務”一體化的市場運作模式推進改造，形成“一次改造，長期保持”的運營思維，高水平推進老舊小區有機更新，提升社區治理水平。
四、解讀途徑
廣州市住房和城鄉建設局官方網站。
