《柳州市全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施方案》是柳州市為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，全面推進柳州市城鎮老舊小區改造工作，根據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）和《全面推進廣西城鎮老舊小區改造工作的實施方案》（桂政辦發〔2020〕86號）檔案精神，結合柳州市實際，制定的實施方案。
基本介紹
- 中文名：柳州市全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施方案
- 發布單位：柳州市人民政府
全文
一、總體要求
（一）工作目標
到“十四五”期末，在確保完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造的基礎上，力爭基本完成2005年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務；基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。
（二）改造範圍
城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。
（三）改造內容
1. 基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯繫的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。
2. 完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動腳踏車及汽車充電設施、智慧型快件箱、智慧型信包箱、文化休閒設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。
3. 提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區黨群服務中心、小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼稚園等教育設施、周界防護等智慧型感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
二、項目實施
（一）編制改造專項規劃。各縣區人民政府（新區管委會）在對轄區內2005年底前建成的住宅小區全面調查摸底的基礎上，堅持“居民自願、自下而上”的原則，確定擬改造項目及時序，逐級生成縣區（新區）、市城鎮老舊小區資料庫和改造項目儲備庫，在國土空間規劃的指導下編制城鎮老舊小區改造專項規劃。各縣區人民政府（新區管委會）在制定年度城鎮老舊小區改造計畫的同時應同步完善當年老舊小區改造配套基礎設施項目前期工作，原則上完成可行性研究報告或建設方案的編制。
（二）明確改造工作模式。按照“市級指導協調，縣區統籌推進、社區動員實施”的模式，市級負責指導協調全市城鎮老舊小區改造工作；各縣區人民政府（新區管委會）負責統籌實施轄區內城鎮老舊小區改造；街道辦事處和社區負責組織和發動小區居民積極參與，指導建立健全共建共管的長效機制。
（三）合理制定改造標準。各縣區（新區）因地制宜，根據居民改造意願，對標“完整社區”，結合財政承受能力和投資能力，結合城市居民小區基層黨組織“六化”建設和創建文明城市、背街小巷環境整治提升以及歷史文化建築、古樹名木保護工作，合理制定改造標準，明確選單式改造內容和基本要求，做到“一小區一方案”，確保小區基礎功能完善，配套服務提升。
（四）引導民眾積極參與。強化黨建引領，提高基層治理水平。按照“共同締造”的原則，社區黨組織、居委會指導居民成立業主委員會或居民自管小組，發動小區居民共同參與城鎮老舊小區改造的全過程，實現“決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享”。
（五）專營設施協同改造。城鎮老舊小區內入戶連線埠以外需要改造的供水、供電、供氣、通信等專業經營設施，產權屬於專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬於專營單位的，鼓勵採取“資金共擔”的方式，由財政資金補助一部分，支持專營單位出資改造，與城鎮老舊小區改造同步設計、同步實施。改造後符合相關技術標準的專營設施產權可依照法定程式移交給專營單位，並由專營單位維護管理。政府對相關專營單位、負責人的經營考核中應充分考慮企業此類支出負擔。
（六）補齊社區建設短板。通過補建、購置、置換、租賃、改造等方式，因地制宜補齊社區建設短板。有效實施排水防澇設施建設、雨污水管網混錯接改造。充分利用片區內空地、荒地及拆除違建騰空土地等配建設施，增加公共活動空間。統籌利用公有住房、社區居委會辦公用房等存量資源，增設基本公共服務設施和便民商業服務設施；按照陣地建設規範化標準建設居民小區黨群服務中心。
三、實施程式
（一）申報計畫。各縣區人民政府（新區管委會）每年10月底前向市住房城鄉建設局申報本轄區下一年度城鎮老舊小區改造計畫。原則上，申報項目應徵求所在小區全體居民意見，經建築物專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
1. 發動改造宣傳。各縣區（新區）、街道社區開展宣傳工作，指導成立業主委員會或居民自管小組，引導居民參與改造。建立有基層黨組織，民眾參與度高，已成立業主委員會或居民自管小組的小區，優先納入改造項目計畫。
2. 開展居民意願調查。開展居民意願調查。各縣區（新區）老舊小區改造主管部門對本轄區內符合改造條件的小區，組織社區、業主委員會或居民自管小組開展居民意願調查工作，了解改造需求，初步確定改造內容。
3. 制訂初步改造方案。在民意調查的基礎上，由各縣區（新區）老舊小區改造主管部門負責牽頭並會同所在街道、社區，指導居民自管小組、小區業主委員會通過向專業機構購買服務等方式，制定初步改造方案及預算，同時制定居民資金籌集方案及長效管理方案。
4. 申報改造計畫。由所在街道在小區範圍內對初步改造方案組織公示，公示時間不少於5個工作日。公示結束無異議後，由業主委員會或居民自管小組書面向城區提出改造申請，未成立的由居委會簽字申報。
（二）確定項目。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，由市住房城鄉建設局會同發改、財政等部門對各縣區（新區）申報的改造項目進行審查，確定年度改造項目計畫、資金預算和項目建設單位，報經市人民政府同意後，由市住房城鄉建設局、發展改革委、財政局聯合發文確定。
（三）實施項目。各縣區（新區）按照年度計畫落實項目方案審查、工程實施和監管等具體工作。
1. 改造方案審查。由各級發展改革部門會同本級住房城鄉建設部門組織本級財政、自然資源、公安、消防等相關部門及電力、水務、燃氣、通信、有線電視等相關單位對改造方案進行聯合審查。
2. 工程實施和監管。建設單位要嚴格按照相關法律法規和規範標準組織實施。建設內容明確、技術方案成熟的項目，原則上採用工程總承包（EPC）方式。各縣區（新區）住建部門要落實工程質量、安全生產、文明施工等管理要求，對項目全過程做好監管。
3. 竣工驗收。項目竣工後，由建設單位組織勘察、設計、施工、監理等單位進行竣工驗收並出具竣工驗收報告。可邀請相關部門及街道、居民代表參與一次性聯合驗收。驗收通過後，應及時完成竣工財務決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。
（四）後續管理。小區改造完成後，由街道、社區及小區業主委員會（居民自管小組），根據小區的規模、環境、配套設施和產權情況，結合居民意願需求和承受能力等因素，建立健全後續長效管理機制。可採用居民自治管理、購買社會服務與自治相結合的“半自助自治管理”或物業公司管理等模式。
四、資金籌措
通過財政補助、居民出資、各類涉及小區的原產權單位和專營單位出資等途徑，創新老舊小區及小區外相關區域的改造方式和融資模式，多渠道籌集改造資金。
（一）財政補助支持。積極爭取中央、自治區補助資金。市本級、縣區（新區）財政要在預算中統籌安排資金專項用於老舊小區改造，重點支持基礎類改造內容。整合涉及老舊小區的民政、城建、文化、衛生、商務、體育等渠道相關資金，統籌投入老舊小區改造。對於老舊小區改造示範項目，在資金分配中給予傾斜。對符合條件的老舊小區改造項目可通過發行地方政府專項債籌措改造資金。
（二）居民出資參與。按照“誰受益、誰出資”的原則，居民合理分擔城鎮老舊小區改造費用。可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、個人住房公積金、小區內公共停車、廣告、門面租金等公共收益等方式落實。居民直接出資部分可按產權面積比例或由涉及建築主體改造內容的居民按照一定比例共同出資進行分攤。使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益作為改造資金的，應由業主委員會（居民自管小組）組織業主按程式共同決定。
（三）專營單位合理出資。供水、供電、供氣、網路通信、有線電視等專營單位，通過直接投資、以未來使用收益平衡等方式參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升。
居民和企業出資比例應不低於項目總投資的20%。
（四）加大金融支持力度。按照市場化、法制化原則，在依法合規、風險可控、商業可持續的前提下，加大對城鎮老舊小區改造項目的金融服務力度，最佳化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持。支持商業銀行等金融機構創新金融產品，改善金融服務，為城鎮老舊小區改造項目及居民戶內改造提供融資支持。
（五）原產權單位參與改造。老舊小區為原產權單位管理分配職工居住的，原產權單位捐資捐物參與改造。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房產權單位應出資參與改造。
（六）社會資本參與。鼓勵具備投資、規劃設計、改造施工、運營服務能力的企業作為投資、實施和運營主體參與城鎮老舊小區改造、社區服務設施改造建設和後期運營管理等。可通過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類社會資本參與小區的智慧型充電樁、停車場、廣告牌位、自動售貨機等設施的設計、改造、運營。
五、改造方式
（一）片區統籌平衡。鼓勵各縣區、新區集約高效利用土地，把一個或多個城鎮老舊小區與相鄰的或不相鄰的舊城區、棚戶區、城中村、危舊房改造等項目捆綁統籌，生成老舊片區改造項目，可通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式，增加老舊小區配套服務用房，做到項目內部統籌搭配，實現自我平衡。
（二）小區內自平衡。深入挖掘小區內空間資源，在有條件的老舊小區內新建、改擴建用於公共服務的經營性設施，或小區內的存量房屋或空置房屋，提供給街道、社區用於老舊小區的社區綜合服務設施，衛生服務站等公共衛生設施，幼稚園等教育設施，周界防護等智慧型感知設施，養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施，以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出。
（三）多元化投入改造模式。鼓勵各縣區（新區）根據實際情況，創新改造模式，政府引導通過居民出資、財政補助、各類資金整合、專營單位和原產權單位出資、融資等多種渠道組合，實現資金多元化投入老舊小區改造。
六、保障措施
（一）強化組織領導。成立柳州市城鎮老舊小區改造工作領導小組，各成員單位根據職責分工，抓好各項工作的落實；各成員單位主要領導，特別是各縣區人民政府（新區管委會）主要領導親自抓，充分發揮總攬全局、協調各方的核心作用，確保工作有力有序有效推進。
（二）明確職責分工
1. 各縣區人民政府（新區管委會）：全面負責轄區內城鎮老舊小區改造工作，負責制定轄區內城鎮老舊小區改造計畫，落實改造資金保障；調動關聯單位和社會力量支持、參與改造，組織社區居民籌措改造資金；組織街道、社區指導成立小區業主委員會或居民自管小組，建立健全長效管理機制；落實市城鎮老舊小區改造領導小組及其辦公室的各項工作要求。
2. 市委組織部：負責指導城鎮老舊小區基層黨組織建設工作；指導按照“六化”標準實施老舊小區改造；充分發揮基層黨組織的核心作用，提升黨建引領小區治理工作水平。
3. 市委宣傳部：負責指導按照創建文明城市標準實施老舊小區改造。
4. 市住房城鄉建設局：負責市城鎮老舊小區改造領導小組辦公室的日常工作。具體負責老舊小區改造工作的組織協調、政策擬定、計畫編制、督促推進、監督考核等；組織全市老舊小區改造項目爭取上級補助資金。
5. 市發展改革委：指導各縣區（新區）發改部門做好老舊小區改造項目的相關審批工作；指導並協助爭取中央預算內投資補助資金；指導各縣區（新區）創新方式，拓寬項目投融資渠道。負責宣傳國家、自治區和市級的價格法律、法規、規章和方針、政策，制定並公布我市住宅小區前期物業服務收費政府指導標準。
6. 市財政局：負責落實市級老舊小區改造財政資金，協助爭取中央、自治區補助資金，指導各縣區（新區）財政做好資金監管及撥付工作。
7. 市自然資源和規劃局：負責老舊小區改造新改擴建項目的不動產登記等工作；對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的，在不違反國家有關強制性規範、標準的前提下，根據實際情況及相關規劃控制要求，原則上按基本程式報批。
8. 市公安局：負責進一步做實社區警務，全面推進基層社會治理，加強基層防範管控工作，全面提升居民小區公共安全水平；指導相關部門開展城鎮老舊小區改造中涉及的智慧型安防建設項目，制定老舊小區安防數據接入全市智慧小區數據標準和規範，實現小區治安要素的實時匯聚。
9. 市民政局：以社區為依託，指導業主委員會、居民自管小組依法開展社區建設和治理相關工作。
10. 市城管執法局：負責將老舊小區改造納入“無違建社區創建工作”，指導各縣區（新區）合理處置小區內的違法建設，重點處理侵占公共利益、存在安全隱患、嚴重破壞小區環境秩序的違法建築。
11. 市林業和園林局：負責組織各縣區（新區）園林綠化主管部門，制定切實可行的培訓計畫，督促、指導老舊小區綠化改造和環境提升工作。
12. 市國資委：負責明確老舊小區範圍內涉及國有企業（含破產企業、改制企業）職工宿舍區的房屋及公共配套設施設備的產權問題和託管單位，負責指導結合“三供一業”改造工作推進老舊小區改造。
13. 市生態環境局：負責對老舊小區改造過程中的建築施工噪聲進行監管。
14. 市行政審批局：負責老舊小區項目涉及的施工許可等相關證照審批，最佳化審批流程。
15. 市消防救援支隊：負責指導村（居）民委員會對老舊小區進行防火檢查、及時消除火災隱患，建立防火檢查檔案，指導、監督老舊小區消防設施設備的維護保養，按照國家消防技術標準設定消防設施、器材和消防安全標誌。
16. 市交警支隊：負責指導、協調維護老舊小區周邊施工期間的道路交通秩序，保障道路交通安全暢通。
17. 市通信發展管理辦公室：負責配合指導城鎮老舊小區改造涉及的移動通信（包含但不僅限於5G宏基站，微站，室分）、有線通信網等基礎設施和管線的專營單位開展無線網路覆蓋及管線的改造工作。牽頭組織制定通信基礎設施和管線的改造及施工方案，協調解決施工中存在的問題。
18. 市供水、供電、燃氣等管線專營單位：負責配合開展城鎮老舊小區的相關水、電、氣管線改造工作，協同做好綜合管線調查、辦理遷改管線規劃線位、制定管線遷改方案，落實各管線遷改的設計、施工方案等，協調解決施工中存在的問題。
各職能部門及管線專營單位應按照各單位職能落實推進老舊小區改造工作。
（三）健全工作機制。構建“市、縣區（新區）、街道、社區、居民”各級聯動工作機制，通過專題協調會議、工作例會、信息報送、定期檢查、定期通報等方式，及時研究、協調解決城鎮老舊小區改造過程中的問題。將老舊小區改造工作列入年度績效考核，對項目改造成效、滿意度、居民出資等情況實施考核。對工作成績突出、任務完成情況良好的，在項目資金分配給予傾斜；對工作不力、任務完成情況不佳的縣區（新區），在績效考評中扣分並通報批評。
（四）加強資金監管。充分發揮財政資金的槓桿作用，規範城鎮老舊小區改造資金的使用管理，對資金實行專項管理、分帳核算，嚴格按照規定用途使用，不得截留、擠占、挪作他用，不得用於平衡本級預算。
（五）加大宣傳力度。充分發揮傳統媒體和新媒體的作用，加大對城鎮老舊小區改造政策、先進經驗和取得的成效的宣傳引導力度，引導小區居民形成合理的改造意願和預期，營造政府、社會、居民共同參與城鎮老舊小區改造的良好氛圍。
