《常德市全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》已經常德市人民政府同意，常德市人民政府辦公室於2022年4月13日印發.本實施方案自印發之日起施行.
基本介紹
- 中文名：常德市全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案
- 頒布時間：2022年4月13日
- 實施時間：2022年4月13日
- 發布單位：常德市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
為全面推進全市城鎮老舊小區改造工作，進一步提升老舊小區人居環境和居民生活品質，根據《湖南省人民政府辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（湘政辦發〔2021〕56號）等檔案精神，結合我市實際，制定本實施方案。
一、工作目標
2022年，新開工改造城鎮老舊小區285個，涉及居民3.7萬戶，基本形成全市城鎮老舊小區改造的制度框架、政策體系和工作機制；到2025年，力爭完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
二、改造範圍城鎮老舊小區是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、配套設施不完善、服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區、獨棟住宅樓。重點改造2000年底前建成，居民改造意願強烈的老舊小區。在符合國家相關政策的前提下，有條件的地方可適當將2001年至2005年底前建成的小區納入改造範圍，但不得超過限度比例，具體比例限值根據國家年度計畫申報要求確定。已納入城鎮棚戶區改造計畫，擬對房屋進行徵收補償安置或擬以拆除新建（含改建、擴建、翻建）方式實施改造的住宅小區，不得納入城鎮老舊小區改造計畫。嚴禁借城鎮老舊小區改造之名變相搞房地產開發。
三、改造內容城鎮老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類3類。
（一）基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。對基礎類改造內容，堅持應改盡改，中央和省級資金用於基礎類改造內容的占比不得低於70%。
（二）完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。
（三）提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造等。
四、改造方式各地按照“統籌規劃、多元共建、長效運營、自求平衡”的原則，因地制宜確定改造方式，有條件的小（片）區應優先實施片區化改造。應結合實際合理劃定改造實施單元，對位於城鎮老舊小區周邊但空間上相近的棚戶區、危房（C、D級）、零星用地及低效用地等，可納入同一改造實施單元集中連片改造，打造精緻小區，建設精緻城市，但財政專項資金的使用應嚴格執行有關規定。
五、實施步驟
（一）開展全面實地調查摸底。由各地城鎮老舊小區改造工作主管部門進一步摸清城鎮老舊小區的分布、現狀及問題，同時充分掌握小區及周邊基礎設施、閒置低效土地及房屋、居民需求等情況，建立本地老舊小區台賬，確保調查資料真實、準確、完整。
（二）編制規劃並建立項目庫。城鎮老舊小區改造規劃應在推進城市更新、提升品質的總體框架下進行編制。科學制訂“十四五”城鎮老舊小區專項規劃，做好項目庫儲備，養老、文化、教育、衛健等有關方面涉及城鎮老舊小區各類設施增設或改造計畫，以及電力、通信、廣播電視、供排水、供氣等專業經營單位的相關管線改造計畫，應主動與城鎮老舊小區改造計畫有效對接。
（三）徵集居民意願。制定年度計畫和改造方案前應堅持“美好環境與幸福生活共同締造”理念和專業設計相結合的原則，組織開展居民意願徵集，制定改造清單，籌集改造資金，建立共建共治共享的居民協商機制。
（四）明確物管模式。引導居民對小區的物業管理模式及長效管理方式形成共識後，方可列入改造計畫，實行專業化物業服務、準物業服務和居民自治等多種形式的物業管理全覆蓋。
（五）制定年度計畫。各區縣市根據規劃和項目庫，以及前期籌備情況，區分輕重緩急，制訂年度改造計畫和實施方案，報同級人民政府同意後，按要求上報並提交本地區財政承受能力論證評估報告，不得盲目舉債鋪攤子。每年6月下旬前完成下一年度項目實施方案籌備並申報計畫。
（六）最佳化方案設計。各地要根據城市更新需求和居民意願開展小區改造方案設計，堅持“一小區（片區）一策”原則，明確所需投資和未來收益，合理劃分改造區域，最佳化資源配置，積極策劃、設計可產生平衡效應的老舊小區（街區、片區）改造項目。初步方案完成後要在小區內公示，全面開展居民意願徵集。
（七）開展方案審核。改造項目實施方案由各區縣市老舊小區改造工作主管部門組織聯合審核，並建立評審工作機制，由區縣市人民政府（管委會）批准實施並錄入“湖南省城鎮老舊小區改造管理系統”進行方案備案。
（八）依法招標採購。改造實施主體依法通過招標或非招標政府採購方式，確定施工、監理單位和有關設施供應商，並簽訂相關契約。
（九）加強項目管理。將改造項目納入質量安全監管體系，切實加強施工過程質量安全監管，確保工程質量和施工安全。合理安排改造時間和施工時序，提高改造施工效率，列入中央補助支持改造計畫的項目必須在當年內開工、次年內完工，並通過“湖南省城鎮老舊小區改造管理系統”和“湖南省工程建設項目動態監管平台”進行全過程監管。各地應建立方案制定、組織實施、瓶頸解決、利益協調、項目監督的工作流程。
（十）嚴格項目驗收。改造項目竣工後，由建設單位按規定組織相關責任單位開展聯合驗收並辦理竣工驗收備案，根據需求邀請街道社區、居民代表等參加，相關檔案資料由各地住建部門統一存檔。
六、資金來源
按照誰受益、誰出資原則，逐步建立政府、企業、居民多方籌措城鎮老舊小區改造資金工作機制。
（一）爭取中央預算內投資支持。各區縣市應於當年申報下年度城鎮老舊小區改造中央補助資金計畫，逐步建立帶條件申報、競爭性入圍且成熟一個、推進一個的項目生成機制；在制訂年度城鎮老舊小區改造計畫的基礎上，同步制定小區基礎設施配套、公共服務設施配套和直接相關的城市基礎設施改造等實施計畫，優先申報小區內基礎配套設施項目，做好項目儲備、需求申報和計畫申報，爭取上級資金支持。
（二）加大地方財政資金投入。在中央、省級資金支持情況下，市和縣級財政應加大城鎮老舊小區改造資金保障力度。市財政補助武陵區、常德經濟技術開發區、柳葉湖旅遊度假區改造資金除中央、省專項資金補助以外的40%，適當補助鼎城區改造資金；各區縣市人民政府（管委會）要多渠道安排資金有序用於城鎮老舊小區改造。
（三）統籌整合多渠道資金。統籌中央資金、地方財政資金及有關部門涉及住宅小區的民政、教育、文化、衛生、商務、體育等渠道相關資金，用於城鎮老舊小區改造。
（四）明確管線運營單位出資。各區縣市要按照“綜合改一次”的原則，對實施老舊小區改造計畫的小區，同步推進相關專業經營設施設備改造。涉及弱電管線規整的，由各通信運營單位承擔；涉及弱電管線遷移的，具體承擔範圍和比例可按照《湖南省住房和城鄉建設廳等六部門關於在全省城鎮老舊小區改造中同步推進有關專業經營設施設備改造的通知》（湘建城函〔2020〕171號）要求，由區縣市人民政府（管委會）與各通信運營單位協商確定，明確以獎代補資金；涉及供水、電力、燃氣改造的，管線單位承擔管線改造有關費用的比例不低於30%。因管線運營單位未同步實施改造計畫的，五年內不得對已實施改造項目進行二次改造。
（五）引導居民和原產權單位出資。積極推動居民出資參與改造，鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造，居民出資比例不得低於改造項目投入資金的5%。鼓勵企業、原產權單位等結合實際需求，捐資捐物共同參與原職工住宅小區的改造提升。
（六）加大債券及金融支持力度。鼓勵各區縣市調劑地方政府一般債券用於城鎮老舊小區改造，但不得承擔政府融資職能。嚴格執行專項債券用於有收益的公益性資本支出的規定，對符合條件的項目可通過發行地方專項債券籌措改造資金。同時，按照市場化、法治化原則，加大對城鎮老舊小區改造的金融支持力度。
（七）創新模式引入社會資本。鼓勵各地按照“統籌規劃、街片結合、長效運營、不增債務”的原則，以城市更新為框架，通過長效收益、資源利用、特許經營、項目打捆等方式，有效探索跨片區改造、街片綜合改造等改造方式，逐步形成自求平衡、組合平衡和統籌平衡等可持續改造模式，從短期經濟利益向長期經濟效益轉型，從大拆大建向小投入式微改造、更新開發式持續產出轉型，深入挖掘完善類、提升類等收益性改造項目，引入社會資本投入。
七、政策支持
（一）審批事項支持。各地要結合工程建設項目審批制度改革建立城鎮老舊小區改造方案聯合審查、快速審批機制，精簡審批事項，最佳化審批流程，壓減審批時限。
（二）土地利用支持。鼓勵集約利用小區既有用地和存量房屋資源。城鎮老舊小區（片區）內依據規劃不能進行單體設計和單獨使用的邊角地、夾心地、插花地等零星地塊，依照有關規定可以參照市場價格協定出讓，補繳土地出讓價款，涉及出讓的必須開展地價評估、集體決策、結果公示。對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯、建設各類環境及配套設施和公共服務設施的，可不增收土地價款。改造實施單元內的項目，可採取收購和政府零星徵收相結合的模式實施，零星徵收後的土地可按照國家相關規定一併實施改造開發。改造實施單元內的國有劃撥用地棚戶區改造項目，可採取劃撥方式供地，在原地或異地進行安置，並可按經濟適用房辦理產權。經相關部門批准同意，在改造中進行加層或增加戶內面積的，原土地性質為劃撥且按經濟適用房辦理產權的，可保留劃撥用地性質；原土地性質為出讓且未突破原出讓契約容積率的，不增收出讓價款。涉及利用閒置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的，立項前與相關方達成權屬協定，在依法明晰產權的基礎上，不動產登記機構應依法積極予以辦理。
（三）稅費減免支持。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免徵增值稅，並減按90%計入所得稅應納稅所得額；用於提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免徵契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。
（四）規劃政策支持。依據相關規定，制定城鎮老舊小區改造技術規範或指引導則，明確建築本體修繕、基礎設施改造、小區環境整治、服務設施提升、片區聯動改造、消防改造等設計指引；明確智慧型安防建設要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。支持城鎮老舊小區內及周邊新建、改擴建公共服務和社會服務設施，在不違反國家有關強制性規範、標準和國土空間規劃，並徵得相關利害關係人同意的前提下，對利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施的，可適當放寬建築密度、容積率等技術指標上限；因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛徵求居民意見基礎上“一事一議”予以解決。城鎮老舊小區（片區）內的零星城市危房（C、D級），在符合規劃條件的前提下，允許就地拆除重建，重建建築不影響周邊住宅採光照明標準（或取得周邊住戶同意）並符合規劃限高要求的，可適當提高建築高度。
（五）公積金提取支持。支持小區居民按規定提取住房公積金，用於加裝電梯等住房改造。
八、完善機制
（一）建立統籌協調機制。建立“市級統籌、區縣市落實、街道社區和居民參與”的城鎮老舊小區改造工作推進機制。各地要建立城鎮老舊小區改造工作組織架構，明確各有關部門、單位和街道社區的職責分工，制定工作規則、責任清單和議事規程，形成工作合力，共同破解難題，統籌推進城鎮老舊小區改造工作。
（二）建立項目推進機制。各地要建立、完善工作推進、監督管理等機制，明確項目實施及監管主體。支持城鎮老舊小區改造規模化實施，鼓勵採用工程總承包（EPC）、國企平台等市場化方式。積極推動規劃師、建築師、建造師等專業技術力量進社區、小區助推改造工作。對涉及歷史文化等不可移動文物、歷史建築的改造項目，應嚴格遵循保護修繕相關要求。結合城鎮老舊小區改造，同步開展居住社區建設補短板行動和綠色社區創建。
（三）建立居民參與機制。各地要以城鎮老舊小區改造為切入點，強化黨建引領基層治理機制，充分發揮街道（鎮）社區黨組織的領導作用，以“先自治、後整治”為前置條件，統籌協調居民、企業、社會力量等共同推進改造工作。通過建立居民自治機制，搭建議事平台，利用“網際網路+共建共治共享”等線上線下手段，促進形成共識，引導居民了解、參與、監督改造，鼓勵民眾為小區改造獻計獻策、出工出力。
（四）建立長效管理機制。各地實施改造小區要制定小區管理維護方案，明確資金籌集、使用、管理方式。鼓勵改造後的老舊小區根據實際情況採取差異化、多元化的方式引入物業管理模式，由小區居民自主選擇引進專業化物業服務企業、依託社區居民委員會成立社區服務中心或業主自治等模式實現物業管理全覆蓋，鞏固整治成果，防止先改後亂。鼓勵通過增設停車位、開闢廣告位等方式增加小區公共收入來源，增強小區“自我造血”功能。
九、保障措施
（一）強化組織領導。市城鎮老舊小區改造工作指揮部負責統籌指揮全市城鎮老舊小區改造工作，指揮部辦公室（市住房保障服務中心）承擔日常組織協調和督促指導工作責任，市有關部門（單位）按照職責分工做好城鎮老舊小區改造相關工作。各區縣市應相應成立領導專班，各相關部門密切配合、協同推進。
（二）壓實工作責任。區縣市人民政府（管委會）要承擔當地城鎮老舊小區改造的主體責任，做好統籌謀劃，健全工作機制，落實好各項配套支持政策，調動各方面資源抓好組織實施；街道辦事處（鎮人民政府）負責組織協調實施老舊小區改造，推進小區物業長效管理；社區居委會要全程參與老舊小區改造與管理具體工作。
（三）加強監督檢查。建立完善城鎮老舊小區改造督導檢查機制，確保目標任務、政策措施、資金籌措、工作責任落到實處。建立完善日常巡查和月通報制度，組織開展城鎮老舊小區改造工作績效評估。
（四）做好宣傳引導。各地要多角度、全方位宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義、方法步驟和工作成效，精準解讀城鎮老舊小區改造政策措施，大力宣傳優秀項目、典型案例，引導形成社會各界支持、民眾積極參與的濃厚氛圍。本實施方案自印發之日起施行，有效期五年。
抄送:市委各部門，常德軍分區。
市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市監委，市中級人民法院，市人民檢察院。
各民主黨派市委。
常德市人民政府辦公室2022年4月13日印發
政策解讀
一、目的
貫徹落實國家、省相關政策要求，建立健全城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制，全面推進我市城鎮老舊小區改造工作。
二、依據
《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《湖南省人民政府辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（湘政發〔2021〕56號）等檔案精神。
三、重點內容
《常德市全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》共分為九部分。第一部分為工作目標，第二部分為改造範圍，第三部分為改造內容，第四部分為改造方式，第五部分為實施步驟，第六部分為資金來源，第七部分為政策支持，第八部分為完善機制，第九部分為保障措施。重點突出以下幾個方面內容：
（一）關於改造範圍。明確了重點改造2000年底以前建成的老舊小區，有條件的小（片）區應優先實施片區化改造。
（二）關於改造內容。明確對滿足居民安全需要和基本生活需求的基礎類改造內容，堅持應該盡改。
（三）關於實施步驟。明確了十大實施步驟，即開展全面實地調查摸底、編制規劃並建立項目庫、徵集居民意願、明確物管模式、制定年度計畫、最佳化方案設計、開展方案審核、依法招標採購、加強項目管理、嚴格項目驗收。
（四）關於政策支持。明確在審批事項、土地利用、稅費減免、規劃政策、公積金提取等方面支持事項。
