九江市城鎮老舊小區改造實施方案

為全面貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神，順應人民民眾對幸福生活和美好環境的新期待，不斷改善城鄉人居環境，進一步提升老舊小區居住品質。根據省委辦公廳、省政府辦公廳《關於印發江西省城市功能與品質提升三年行動方案的通知》(贛辦字〔2018〕55號)有關工作部署，住房城鄉建設部、發改委、財政部《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》(建辦城函〔2019〕243號)和省住建廳、省發改委、省財政廳《關於推進全省城鎮老舊小區改造有關工作的指導意見》(贛建城〔2019〕26號)有關要求，結合我市實際，制訂以下實施方案。

基本介紹

• 中文名：九江市城鎮老舊小區改造實施方案
• 頒布時間：2019年12月6日
• 實施時間：2019年12月6日
• 發布單位：九江市人民政府辦公室

全文

一、總體要求

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實習近平總書記視察江西重要講話精神，按照省委、省政府政策部署，努力提高保障和改善民生水平，將老舊小區改造納入保障性安居工程，切實解決老舊小區建築物和配套設施破損老化、市政設施不完善、環境髒亂差、管理機制不健全等問題，實現改造後的小區道路平整、設施配套、乾淨整潔、安全有序、管理規範、和諧宜居的目標，使老舊小區居民的居住條件和生活品質得到明顯提升，社區治理體系日趨完善，民眾的獲得感、幸福感、安全感顯著增強。

二、基本原則

(一)政府主導，居民參與。按照改善民生“人人盡責，人人享有”的原則，既發揮政府的組織引導作用，又堅持以居民為主體，在尊重民眾意願的前提下，充分激發居民支持、參與老舊小區改造的熱情，形成“市級統籌、縣(市、區)級組織、居民參與”的工作機制。

(二)以人為本，惠民利民。堅持人民城市為人民，把補短板、惠民生作為老舊小區改造的出發點和落腳點。順應民眾期盼，重點解決嚴重影響居住安全和居住功能等民眾反映迫切的問題;以完善老舊小區市政配套設施為切入點，堅持民眾主體地位，服務民眾需求，對小區建築物本體和周邊環境進行適度改造提升。

(三)因地制宜，政策扶持。科學制定並最佳化老舊小區改造方案，力求設計方案精細化，充分體現小區人文特點，充分發揮補助資金的槓桿作用，推動全市老舊小區改造工作。

(四)創新機制，治管並舉。充分發揮街道、社區基層組織作用，積極組織居民參與，充分反映居民需求、匯集民眾智慧，創新老舊小區自治管理模式，實現小區後續管理的正常化、專業化，形成長效機制。

(五)盡力而為，量力而行。按照實施一批、謀劃一批、儲備一批的原則，區分輕重緩急，統籌安排符合條件老舊小區的改造時序，科學編制年度老舊小區改造規劃和年度計畫，合理確定年度改造任務，防止一哄而起。優先安排民眾改造意願強烈，各類基礎設施缺失或失養嚴重，特別是水、電、路、氣等必要基礎設施亟需更新的老舊小區設施改造，防止搞形象工程、政績工程。堅持既盡力而為、又量力而行原則，切實評估論證本地區財政承受能力，不搞一刀切、不盲目舉債鋪攤子，堅決遏制地方政府隱性債務增量。

三、主要任務

(一)明確老舊小區認定範圍，並調查摸底建立項目庫。按照國家有關檔案，老舊小區是指城市、縣城(城關鎮)建成於2000年以前、公共設施落後影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區。已納入城鎮棚改計畫、擬通過拆除新建(改建、擴建、翻建)實施改造的棚戶區(居民住宅)，以及居民自建房為主的區域和城中村等，不屬於老舊小區範疇。具體認定標準按照省住建廳會同省發改委、省財政廳制定標準為準。

按照屬地原則，對老舊小區進行全面調查摸底，摸清符合認定標準的老舊小區數量及相應的戶數、建築面積、產權性質、建成時間等基本情況，並登記造冊，確保調查範圍內的老舊小區不重不漏，調查數據真實、完整、可靠，並建立老舊小區改造項目庫，為總體謀劃推進老舊小區改造奠定基礎。按照上述原則標準，一是建立2000年以前建成的老舊小區改造項目庫;二是對2000年—2005年建成的基礎配套落後、居住環境差、居民改造意願強烈的老舊小區進行摸底，建立改造項目儲備庫。

(二)明確改造內容，把握改造標準。結合城市品質提升、海綿城市建設和“三城同創”的要求和標準，按照小區面貌改觀、房屋功能改善、基礎設施改造及居住環境改優四個方面要求。達到路面平整、綠化提質、燈光明亮、排水通暢、燃氣入戶、車輛有序、管線規整、拆除違建、設施齊全的標準，從安全問題、環境治理及居住功能等三個方面因地制宜開展“一化、二清、三修、四改、五配套”老舊小區改造工作。

一化:工程項目實施過程中，涉及場地改造的，按照《九江市海綿城市建設實施方案》精神，全面落實海綿城市建設要求，實現小區“海綿化”。

二清:清理拆除建築物外防盜網(可安裝內置式防盜窗或隱形防盜網)、各類違章建築物、侵占綠地和道路的違法建設;清理樓道亂堆雜物、各類小廣告及環境“髒、亂、差”。

三修:修復破損的屋面、牆面、屋檐、台階、樓梯扶手、雨棚、小區內的道路、圍牆、清掏化糞池等;修復和更新老化嚴重的供電、供水、供氣管線(具備條件的使用管道天然氣)、污水管網(具備條件的實施雨污分流);修復和安裝樓道燈、庭院路燈。

四改:改造小區內道路及與小區直接相關的城市道路;改造和規範樓宇內外管線(供電、通信、網路)，實施屋面、牆面建築節能、一戶一表改造和二次供水設施維護;改造和整治公共綠地，補栽花草樹木，完善小區綠化設施;改造環衛設施，取消垃圾池，居民生活垃圾實行分類。

五配套:配套(建設)停車設施、設定停車泊位，腳踏車、電瓶車棚並配置充電設施;配套建設體育健身場所及器材，建設小區遊園、增設休閒座椅;配套物業管理(機構、用房);具備條件的建設配套安防設施、養老撫幼及無障礙設施;配套公共服務(家政、快遞、便利市場)等。

各地應根據上述內容，結合當地實際情況，制定具體的改造內容清單和可操作的改造標準，並報市老舊小區改造領導小組辦公室備案。

納入中央補助支持老舊小區改造計畫的項目，改造內容須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新;或者雖未對水、電、路、氣設施更新，但包括加裝電梯。

(三)加強資金籌措，規範資金使用。各縣(市、區)可結合實際，建立健全居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道可持續資金籌措機制。按照“誰受益，誰出資”原則，明確居民的出資責任，探索居民出資部分通過住宅專項維修資金、公共收益等方式籌集。鼓勵探索政府、原產權單位、居民個人出資、捐資、捐物，參與老舊小區改造。管線單位要落實責任，通過直接投資、落實資產收益等方式參與老舊小區改造。引導水、電、氣、通信運營企業開展小區內以及與小區相關的供水、供電、供氣、通信等基礎設施的改造提升。積極探索通過政府採購、新增設施有償使用等方式，引入專業機構、社會資本參與老舊小區改造。中央補助資金和當地政府財政資金主要通過以獎代補等方式予以支持，充分發揮財政資金的槓桿作用。中央預算內投資應落實到具體項目，對前期工作推進快，審批手續完善的優先支持。組織完善資金監管機制，確保市、縣的改造計畫與其財政承受能力匹配，確保項目改造範圍、內容、標準符合有關要求，防止將不符合條件的小區及無關建設內容“搭車”申報、套取中央補助資金，確保資金用到實處。同時，各地要將老舊小區綜合改造納入年度財政預算，積極爭取中央、省資金和政策性貸款，有條件的吸引社會資本投入，確保配套資金到位。

四、管理機制

改造後的老舊小區所在街道辦事處或社區要積極推動成立業主大會、業主委員會或業主自治小組，未成立業主自治組織的，轄區社區或者居委會可代行業主委員會職責。改造後的小區管理和維護應由業主自行負責，鼓勵和指導引入物業管理或建立自治管理，保障老舊小區改造後的效果，實現政府治理和社會調節、居民自治的良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。對未建立住宅專項維修資金機制的老舊小區，引導業主補交住宅專項維修資金。

五、組織實施

改造項目實施，應堅持以居民為主體，鼓勵社會力量積極參與，特別是要調動小區相關關聯單位的積極性，形成各方力量共同參與老舊小區改造的良好氛圍，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。堅持標準化、規範化、專業化原則，科學制定改造方案，強化統籌，形成科學的施工流程和管理機制，嚴格組織竣工驗收，各方責任主體依法依規承擔質量責任，確保改造項目質量。

(一)制定方案和改造計畫。根據老舊小區基礎設施狀況，由縣(市、區)政府主導，結合小區居民意願，商定改造內容、資金來源，因地制宜，科學規範地委託有資質的設計單位編制改造方案(含資金概算)。對改造方案進行公示並徵詢居民意見，經小區業主委員會或自管組織確認;特別是2019年改造計畫，明確計畫完成時間，嚴格按計畫完成改造工作。

(二)明確實施主體和要求。小區改造方案，由縣(市、區)政府組織實施，並落實項目實施單位。實施的改造項目應統籌安排，縣(市、區)政府要明確每個小區改造責任單位，簡化辦事流程、提高效率，制定科學合理的施工流程，提高改造施工效率。列入年度改造計畫的老舊小區改造項目原則上要在當年年底完工。

(三)竣工驗收。施工期間要落實工程監理制度，把好工程質量關，項目完工後由縣(市、區)政府確定的實施單位組織街道辦事處、居委會、業主委員會(或業主代表)、設計單位、施工單位和監理等單位，按照老舊小區改造標準共同驗收。

(四)評估完善。各地要積極借鑑外地經驗，邊實施、邊總結，對存在的問題及時進行分析，查找原因，尋求解決辦法，保證老舊小區改造工作優質、穩妥推進。

六、保障措施

老舊小區改造堅持“縣(市、區)主體責任”的原則，成立相應的領導機構負責此項工作。

(一)成立工作領導小組。成立市城鎮老舊小區改造工作領導小組。領導小組組長由市長擔任，領導小組副組長由常務副市長、分管副市長擔任，領導小組成員由:市發改委、市住建局、市財政局等市直有關單位負責人擔任(另行發文)。領導小組下設辦公室(市住建局)，具體負責日常協調、督查、考核、通報。

(二)明確工作責任。各縣(市、區)人民政府也要成立專門的城鎮老舊小區改造工作領導機構，統籌本級各職能部門(單位)職責，開展老舊小區綜合改造，建立健全長效管理機制;市直各相關部門要指導行業單位和基層部門配合轄區政府(管委會)，將各專項工作(城鄉環境整治、街區治理、背街小巷整治、海綿城市建設等)與老舊小區改造統籌推進。

(三)加強宣傳引導。各縣(市、區)要充分利用各種媒體，全方位、多角度宣傳老舊小區改造工作的重要意義、方法步驟和改造成效，宣傳“共同締造”理念，廣泛發動民眾參與，充分發揮街道黨組織和辦事處的屬地管理職能，堅持黨建引領，加強基層組織建設，為推動老舊小區改造工程提供堅實的政治保障。

(四)強化督查考核。老舊小區改造工作納入到全市目標管理考評體系。對年度任務完成較好的予以通報表彰並給予獎補;對責任不落實、措施不到位、實施進度滯後、任務未完成的進行通報約談。

印發的通知

九江市人民政府辦公室關於印發九江市城鎮老舊小區改造實施方案的通知

各縣(市、區)人民政府，廬山管理局，九江經濟技術開發區、廬山西海風景名勝區、八里湖新區、鄱陽湖生態科技城管委會，市政府有關部門，市直及駐市有關單位:

《九江市城鎮老舊小區改造實施方案》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹實施。

2019年12月6日

政策解讀

一、檔案背景

為全面貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神，順應人民民眾對幸福生活和美好環境的新期待，不斷改善城鄉人居環境，進一步提升老舊小區居住品質。根據省委辦公廳、省政府辦公廳《關於印發江西省城市功能與品質提升三年行動方案的通知》(贛辦字〔2018〕55號)有關工作部署，住房城鄉建設部、發改委、財政部《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》(建辦城函〔2019〕243號)和省住建廳、省發改委、省財政廳《關於推進全省城鎮老舊小區改造有關工作的指導意見》(贛建城〔2019〕26號)有關要求，結合我市實際，制訂實施方案。

二、起草過程

10月14日至15日省政府在南昌召開了全省城鎮老舊小區改造推進會。吳忠瓊副省長到會並作重要講話，省住建廳盧天錫廳長就全省城鎮老舊小區改造情況進行了通報。省住建廳、省發改委、省財政廳、省公安廳、省自然資源廳等12個省直單位及11個設區市政府分管領導及相關部門主要負責同志參會。我市孫金淼副市長帶領市住建局、發改委、財政局、自然資源局等部門領導參加會議。

會上，吳忠瓊副省長強調指出:老舊小區改造是實現人民民眾對美好生活嚮往的重要舉措。是一項政治工程、民生工程、發展工程，必須不折不扣抓好落實。今年是老舊小區改造全面鋪開的第一年，也是改造取得成功的關鍵之年，各地各有關部門務必要創新工作舉措，加大工作力度，紮實推進，確保實效。

盧天錫廳長通報了我省開展城鎮老舊小區改造進展情況及各地推進措施，並強調:一是省政府黨組將老舊小區改造作為推動主題教育走深走實“五大攻堅行動”之一;二是在改造中發動民眾參與，防止改造後反彈現象，確保有人管，同時堅持黨建引領，充分發揮街道辦事處和社區的屬地管理職能;三是各地儘快起草此項工作的流程指引或辦理流程，縮短項目辦理有關審批手續、時間;四是加快項目進度，確保應開工的必須開工建設，同時要早竣工，力爭改造工作給民眾帶來的不利影響將到最低，對改造項目開工和建設進度開展不力、進度滯後的進行約談。

因此我們結合會議精神擬定《九江市城鎮老舊小區改造實施方案(送審稿)》，分別徵求有關單位、部門的意見，呈報市政府研究審定。

三、主要內容

方案總體上是針對老舊小區建築物和配套設施破損老化、市政設施不完善、環境髒亂差、管理機制不健全等一系列問題，要達到改造後小區道路平整、設施配套、乾淨整潔、安全有序、管理規範、和諧宜居、老舊小區居民的居住條件和生活品質得到明顯提升，社區治理體系日趨完善，民眾的獲得感、幸福感、安全感顯著增強的目的。方案遵循五大基本原則:政府主導、居民參與;以人為本、惠民利民;因地制宜、政策扶持;創新機制、治管並舉;盡力而為，量力而行。明確三大基本任務:明確老舊小區認定範圍、調查摸底建立項目庫;明確改造內容、按照“一化、二清、三修、四改、五配套”實施;明確資金來源、加強資金籌措。明確工作要求:合理安排任務、加強引導宣傳、強化督查考核。方案中還明確加強建立長效管理機制:引入物業、成立業主自治組織，以保障改造後效果的長效性。