2022年3月15日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發展和改革委員會、
北京市規劃和自然資源委員會、北京市城市管理委員會、北京市消防救援總隊五部門印發《關於進一步加強老舊小區改造工程建設組織管理的意見》。
全文,內容解讀,
全文
京建發〔2022〕67號
各有關單位：
老舊小區改造是落實以人民為中心發展理念的重要舉措，是重大民生工程和重要發展工程。自推進實施老舊小區綜合整治以來，北京市老舊小區面貌大幅改善，居民滿意度不斷提高。但同時，老舊小區改造還存在認識不到位、居民參與意識不強，前期工作不紮實、設計質量不高、施工管理較為粗放、老舊管網改造數量不高、管線改造與綜合整治較難同步銜接等問題。為貫徹落實市委市政府對老舊小區綜合整治工作的要求，全面落實《北京市“十四五”時期老舊小區改造規劃》，增強人民民眾獲得感、幸福感、安全感，現就進一步加強老舊小區改造工程建設組織管理有關工作提出如下意見：
一、提高對老舊小區改造工作的認識
老舊小區改造是保障和改善民生的重要著力點，是暖民心、聚民心、得民心的民生改善綜合體，是人民民眾最關心、最直接、最現實的利益問題。老舊小區改造工作的突出特點是帶戶作業，核心是民眾工作，過程是完善社區治理，實質是高質量發展，目的是切實增強人民民眾的獲得感、幸福感、安全感。老舊小區改造工程不同於一般的新建工程，就在人民民眾身邊進行，對民眾工作、文明施工、質量、安全、環保、疫情防控等要求更高。老舊小區改造相關各方要進一步提高政治站位，堅持質量、安全高標準，深入民眾，依靠民眾，積極主動爭取民眾理解、支持和參與，把改造工程各項工作做實做細，嚴把質量安全關，積極回應關切，以人民民眾滿不滿意作為檢驗改造工作的標尺。各區各部門要落實責任，加強統籌監管，暢通投訴舉報渠道，不斷健全民眾共建共治機制，讓居民成為改造工作的一員，讓民眾有實實在在的獲得感。
二、堅持黨建引領推進改造項目共商共建共治
(一)堅持黨建引領。改造工程開工前，各參建單位要向項目所在地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區報到。由街道辦事處(鄉鎮政府)牽頭，組織社區居委會、業主委員會、物業服務企業、業主中的黨員代表和參建各方，建立老舊小區改造臨時黨支部，充分發揮基層黨組織戰鬥堡壘作用和業主黨員先鋒模範作用，以黨建為引領，推進老舊小區改造項目實施。
(二)堅持共商共建共治。街道辦事處(鄉鎮政府)應當會同實施主體，在施工現場設定居民接待場所，公示改造相關各方姓名、責任、聯繫方式，現場及時接受居民的諮詢，建立工作檯賬，明確責任主體，逐項協調研究解決改造工作中居民重點訴求和工程質量安全存在的主要問題，將民眾工作貫穿於老舊小區改造全過程，做到改造前問需於民、改造中問計於民、改造後問效於民，建立健全與民眾共商共治共建的工作機制。
三、強化老舊小區改造項目立項等前期工作
(一)堅持問需在前。街道辦事處(鄉鎮政府)要充分發揮民眾工作的主體作用，應組織社區居委會、業主委員會、物業服務企業、業主代表，改造前充分問需於民、問計於民，改造內容體現“民有所呼”，項目立項體現“我有所應”，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、民眾競相參與的濃厚氛圍，將項目立項前期調查研究工作落實落細，要儘可能在項目立項時化解矛盾、形成共識，切實體現“雪中送炭”，更加聚焦解危、抗震、“雙碳”“補短板”工作，對改造內容業主意願強並達成共識、社會投資參與且實施方案明確、改造後落實物業管理並同意先行拆違的項目優先立項實施。
(二)堅持治理在前。老舊小區改造要堅持市級統籌、區為主體、街道落實、各方參與的改造治理機制，構建各部門分工協作、齊抓共管的協同機制，構建從民眾中來到民眾中去的改造項目工作機制，構建業主參與、擔責、誠信的項目改造治理機制，構建改造、物業管理、社區治理同步推進機制，組建街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會、業主委員會、物業服務企業、業主代表和改造工程參建各方共同參與的現場治理機構，形成工作合力，共同化解矛盾、破解難題，推進老舊小區改造工作。
(三)堅持凝聚共識在前。對涉及兩戶以上的改造部位和項目，要達成共識方可立項實施。對涉及公共安全和公共利益的改造部位和項目，要在做好民眾工作的基礎上，依法推進老舊小區改造工作，切實維護公共安全和公共利益。
(四)堅持公示在前。設計方案經責任規劃師審查合格後，要主動公示業主意願和共識意願，公示設計方案、參照場景、拆違要求、改造內容、組織體系、主要產品和材料、工藝做法，以及樓內上下水、電氣熱管線改造等，多渠道全方位廣泛徵求小區全體居民的意見。街道辦事處(鄉鎮政府)應當牽頭組織社區居委會、業主委員會、物業服務企業、業主代表，搭建小區改造議事協商平台，組織居民代表、實施主體等各方對設計方案進行充分討論，做好民眾溝通解釋工作，充分吸收民眾合理化建議，對設計方案進行修改完善。
(五)堅持拆違在前。堅持先拆違再改造施工。節能改造、抗震加固等改造類內容實施前，街道辦事處(鄉鎮政府)要先進行拆除違法建設、治理開牆打洞、治理地下空間違規使用等治理類內容。為確保規劃設計施工質量，同意拆除外窗護欄等治理類內容，方可立項。居民不同意拆除外窗護欄等違法建設，居民所在樓棟不列入年度改造任務計畫，不開展改造工程施工。
(六)堅持儲備在前。各區要以“十四五”五年為周期，編制本區老舊小區改造總體實施計畫、分年度項目實施計畫，根據居民意願及申報情況持續完善並動態調整項目儲備庫和年度改造任務計畫，參考“接訴即辦”情況，將居民改造意願、治理意願強並願意承擔相應義務的小區作為工作重點，優先納入項目儲備庫。對納入項目儲備庫的小區內水電氣熱各類管線同步進行摸排，明確管線產權情況、改造種類、工程量和資金等，形成“一小區一方案”，作為市重大項目儲備庫的重要內容。改造條件成熟的列入年度任務計畫，堅持用成熟的改造項目立項助推老舊小區改造實施，合理安排手續辦理和改造實施周期，充分考慮季節施工特點，在確保質量安全的前提下，成熟一個項目，改造一個項目，滾動實施、壓茬推進老舊小區改造工作。
(七)堅持物業管理在前。列入儲備庫的項目，街道辦事處(鄉鎮政府)要牽頭組建完成業主委員會或物業管理委員會等業主組織，確定小區物業服務企業與服務標準。業主委員會或物業管理委員會等業主組織組建完成，物業服務企業與服務標準已經確定的小區，方可列入年度改造任務計畫。
(八)堅持統籌在前。加強部門統籌，集成改造內容，形成改造合力。加強中央對口單位與市級相關部門的溝通聯繫，強化央地協同，統籌考慮中央和國家機關老舊小區改造與北京市老舊小區改造工作。鼓勵區域集成，將相對集中的小區作為一個實施單元，實施連片改造，積極推行工程總承包模式。鼓勵專業集成，統籌“六治七補三規範”內容，集中實施治危房、補抗震節能、補市政基礎設施、補居民上下樓設施、補社區綜合服務設施，以及消防車道劃線、電動腳踏車充電設施建設和完善消防設備設施，合理安排施工工序，統籌推動各類管線改造，協調推動綜合整治與管線改造與老樓加裝電梯同步實施，減少施工對小區居民生活的影響和重複建設現象。施工前，要摸清工程周邊管線現況，加強與管線權屬(管理)單位對接，避免破壞管線事故發生。探索改造工程投融資、建設、運營一體化模式，構建“誰投資、誰建設、誰運營、誰維護、誰受益”的發展機制，由項目實施單位一併接收物業管理。
(九)堅持明責在前。明確街道辦事處(鄉鎮政府)是民眾工作第一責任人，是組織和推動拆違工作第一責任人，是老舊小區改造申報第一責任人，是完善社區治理工作的第一責任人。街道辦事處(鄉鎮政府)要牽頭組織社區居委會、業主委員會、物業服務企業、業主代表和各參建單位，在老舊小區改造全過程做好民眾工作。改造工程實施主體作為項目建設單位，應嚴格落實工程質量安全首要責任，落實項目法人責任制和質量終身責任制，加強建設全過程管理，嚴禁“邊設計、邊施工”，不得將工程發包給不具備相應資質等級的單位和個人，按規定組織工程竣工驗收，督促各參建單位嚴格執行工程建設標準，不得降低工程質量標準。建設單位不具備管理條件的，應委託全過程工程諮詢服務等專業機構，或者實施建築師負責制，對改造工程全過程進行專業管理和服務。物業服務企業要提前介入改造管理，為後期物業管理打好基礎。
(十)堅持風險排查在前。做好重點人群排查和周邊環境排查，重點排查老人、殘疾人等經常居家的重點人群情況，排查地下管線以及消防車道不暢、建築消防設施未保持完好有效等問題，全面辨識風險隱患，建立問題清單，制定預案，落實責任，做好風險防控。
四、提升規劃設計水平
(一)落實責任規劃師責任。強化規劃引領作用，發揮好責任規劃師在老舊小區改造中的規劃引領與技術諮詢作用。責任規劃師要深入調研，廣泛徵集民意，對改造實施要點作出研判，在補齊社區服務短板、增強小區韌性、塑造街區文化、推進綠色發展以及適老化改造和無障礙環境建設等方面提出意見建議。改造中提供跟蹤服務，積極推動項目品質提升。同時積極推進責任規劃師參與深度設計，鼓勵實施建築師負責制試點，為順利推行“初步設計+施工圖設計+施工”的創新型工程總承包模式創造條件。
(二)認真開展入戶調查。設計單位應在設計前進行現場踏勘，重點開展入戶調查，全面掌握改造房屋結構、室內外管線布置、改造過程中的可能風險等情況，並應根據小區綜合整治的特點和實際情況、居民訴求等進行綜合整治方案設計，突出細節設計、回應合理個性化需求，做到“一戶一設計”。
(三)強化設計深度。設計單位要針對屋面、外牆防水、外牆保溫施工、棄用垃圾道、上下水改造、消防設施等進行專項設計，明確細部構造和技術要求，並出具施工圖設計檔案。設計單位要加強外牆保溫和主體結構連線設計，加強頂層外牆保溫的收口和防水設計，加強首層人可接觸部位的外牆防磕碰設計，加強外牆保溫勒腳、收口設計，以及窗戶洞口交接部位、各種挑出件交接部位設計，加強外牆保溫抹灰和主體連線設計和防開裂設計，不得簡單照搬標準和圖集。外窗更換要做到“一窗一設計、一窗一測量、一窗一製作、一窗一安裝、一窗一封閉”，拆改不過夜。涉及上下水改造，要對管根防水處理及面層恢復進行專項設計，並提出不滲不漏檢驗要求。
(四)加強現場指導和服務。設計單位要指派專人加強施工現場跟蹤指導服務，對改造節點與設計不符的要及時提供技術支撐和指導；發現施工不符合設計意圖或有明顯施工質量問題時要及時向建設、監理和施工單位提出。
五、強化施工組織管理
(一)樹立“大安全”理念。用“大安全”理念統籌老舊小區改造施工安全、綠色施工、疫情防控等各項工作。結合具體情況，增加老舊小區改造安全文明措施費。
(二)加強季節性施工管理。建設單位要充分考慮首都特點，合理安排工期組織施工，防止因手續和設計等原因擠占有效施工時間，不得要求施工單位盲目搶工。加強雨期施工管理，屋面防水改造、雨落管拆改原則上不得安排在雨期進行；雨期更換的門窗，應於更換當天用耐候密封膠將新窗四周密封嚴實；雨天應停止屋面、外牆保溫和窗戶安裝作業。加強大風天氣施工管理，六級及以上強風天氣應停止吊裝作業，五級以上大風天氣應停止露天高處作業，四級及以上大風應停止頂升等作業，雨、雪、霧天氣及風力大於四級時不得進行拆除作業，大風天氣不得進行室外動火作業。加強冬期施工管理，室外薄抹灰等濕作業不得安排在冬季進行，臨時消防給水系統冬季應有可靠的防凍保溫措施。
(三)加強施工現場消防安全管理。建立施工現場消防安全管理制度，編制火災撲滅和應急疏散預案，應急疏散對象應包括施工人員和小區居民。施工現場應按規定配置符合消防安全技術標準的消防設施、器材，無法正常使用或不滿足相關標準的應及時更換。施工現場按要求應設定臨時消防水系統，確有困難的可利用建築原有消防給水系統，配備相應器材並保持完好有效。建築保溫材料燃燒性能應符合消防設計要求，保溫邊角料及易燃可燃包裝物等垃圾應每日清運出場。加強用火用電用氣管理，嚴格動火作業審批，配備滅火器材並設定動火監護人進行現場監護，動火作業前應對作業現場區域可燃物進行清理。
(四)加強施工安全管理。開挖作業前應探明地下管線狀況，防止挖斷管線，影響居民正常生活。施工現場應進行封閉式安全防護，馬道口、屋面出入口應設定鎖閉措施，防止居民誤入。建築物主要出入口應搭設硬質水平防護，高處作業期間應在下方設定警戒區域，安排專人進行檢查協調和旁站監督，嚴禁高空拋物。施工材料集中存放，封閉管理，在居民活動範圍記憶體放材料的，要採取防傾覆措施，嚴禁超高碼放。溝槽開挖及建(構)築物拆除期間應在出入口等明顯位置設定安全提示，在作業面設定臨時照明並在邊緣設定警示燈，防止居民靠近。施工現場配電系統應實行三級配電，用電設備必須做到“一機、一閘、一箱、一漏”。室外電氣設備、配電箱要採取防風防雨措施。強化管線改造施工政府安全監管力度，推動施工企業落實安全管理主體責任。安裝、巡檢、維修或拆除臨時用電設備和線路，必須由專職電工完成。各參建單位要做好施工現場24小時值守工作。
(五)加強綠色文明施工和防疫管理。嚴格落實施工現場各項綠色施工措施，合理安排施工時間，最大限度減少噪聲污染；應對裸露地面進行灑水降塵和覆蓋，及時清運建築垃圾，不能及時清運的，應對建築垃圾進行覆蓋或密閉存放；建築垃圾不得與生活垃圾混裝混運。要及時修復施工毀壞的路面，方便居民出行。將施工現場疫情防控納入社區管理，進出小區的作業人員和管理人員應遵守本市疫情防控要求，服從社區防疫管理。施工單位應根據施工計畫合理安排材料進場工作，最大限度減少占用小區空間，當日施工完畢後做到“活完料淨場地清”。各參建單位項目負責人應加強重大活動服務保障期間值班值守，確保我市重大活動期間施工現場不揚塵、不冒煙、不違章違規作業、不挖斷管線、不中毒、不坍塌、不搶工、不亡人、不掉隊、不投訴。
(六)強化施工公示工作。建設單位應在施工現場設立“責任主體公示牌”和“主要材料公示牌”。“責任主體公示牌”應載明建設、施工、監理、設計、檢測機構單位名稱及項目負責人姓名、電話；“主要材料公示牌”應載明材料生產廠家、出廠檢測報告及進場複試結果等內容。建設單位應在施工現場公示老舊小區改造內容、改造用的產品和材料，以及改造工程主要工藝做法，主動接受民眾監督。
改造工程完工後，建設單位應在小區樓棟顯著位置設定載明工程名稱和建設、設計、施工、監理等單位名稱和項目負責人姓名等內容的永久性標識，主動接受社會監督。
(七)堅持樣板引路。工程開工前，建設單位應牽頭組織編制樣板計畫，明確樓體結構加固、屋面及窗戶更換、外牆外保溫施工等樣板做法。樣板工程施工過程中，參建單位要主動接受居民等各方的監督。樣板工程施工完畢後，建設單位應牽頭組織設計、監理、施工單位以及業主代表進行驗收。驗收合格後，形成樣板總結和作業指導書，指導改造工程正式施工。
(八)做好成品保護。建設單位應牽頭組織制定改造工程成品保護工作方案並組織實施，防止成品污染、損壞或丟失。建設單位直接發包的工程，建設單位應明確總承包單位和專業承包單位施工現場管理和成品保護責任。帶戶施工時，建設單位應牽頭做好居民戶內設備設施保護工作，不得破壞居民戶內非改造部位設備設施。確需改移戶內設備設施的，改造工程施工完畢後，應及時予以恢復，確保設備設施改移前後使用功能不變。
(九)創建智慧工地。建設單位應牽頭組織改造工程各參建單位按照《北京市住房和城鄉建設委員會關於激勵本市房屋建築和市政基礎設施工程科技創新和創建智慧工地的通知》(京建發〔2021〕27號)《北京市住房和城鄉建設委員會關於印發<北京市房屋建築和市政基礎設施工程智慧工地做法認定關鍵點>的通知》(京建發〔2021〕317號)要求，積極主動在施工現場採取信息化管理方式，採用物聯網智慧型技術及相應設備，推進科技創新和智慧工地創建工作，逐步實現改造工程智慧管理、智慧創安、智慧提質、智慧增綠、智慧創衛、智慧型建造。推進地下設施信息化、智慧型化建設，老舊小區管線改造後，管線數據要及時納入規劃自然資源和城市管理部門的管線信息系統，提高城市安全運行數據支撐水平。
(十)開展質量安全風險分級管控和狀況測評工作。建設、施工和監理等單位應切實落實主體責任，按照《北京市住房和城鄉建設委員會關於印發<北京市房屋建築和市政基礎設施工程安全質量狀況評估管理辦法(暫行)>的通知》(京建法〔2013〕2號)和《北京市住房和城鄉建設委員會關於北京市房屋建築和市政基礎設施工程質量風險分級管控平台上線運行的通知》(京建發〔2020〕352號)要求，主動開展質量安全風險分級管控和測評工作。老舊小區改造工程風險等級按照不低於較大風險進行管控。建設、施工和監理單位應定期對所承擔的工程項目各階段、各環節質量安全狀況進行檢查，對質量安全管控情況進行評價，並將檢查和評價結果報送至質量風險分級管控平台，實現精細化治理。
(十一)建立健全應急救援體系。建設單位應牽頭建立健全改造工程應急救援體系，編制質量安全事故應急預案，落實應急指揮體系、應急救援隊伍和應急物資及裝備，建立健全安全生產預警和應急協調保障機制，強化應急處置。
六、強化工程驗收和保修工作
(一)抓好質量檢測工作。外牆保溫板安裝完成，應委託檢測單位對保溫板與基層的粘結強度、保溫板後置錨固件進行現場拉拔試驗，試驗合格後方可隱蔽。工程竣工驗收前，應嚴格按照規範標準要求，完成平屋面的蓄水試驗或坡屋面的淋水試驗，以及外窗抗風性能、空氣滲透性能、雨水滲透性能等檢驗項目。上下水管線改造後要做通球實驗，管根部要按設計要求進行不滲不漏檢驗。加強管線改造政府全過程質量監管，提升改造設施運行能力和水平。
(二)嚴格工程驗收。各參建單位應按照《北京市住房和城鄉建設委員會關於加強工程質量影像追溯管理的通知》(京建發〔2021〕29號)要求，加強施工過程追溯管理，重點確保隱蔽工程、防水工程、外牆保溫工程施工質量的可追溯性；應建立工序自檢、交接檢和專職人員檢查的“三檢”制度，未經驗收或驗收不合格不得進行下一道工序。外窗工程、上下水改造等老舊小區專有部分完工後，建設單位應邀請住戶參與分戶驗收。屋面、外牆、樓道、樓梯間等公共區域改造完工後，在建設單位組織完成四方驗收的基礎上，街道辦事處(鄉鎮政府)應牽頭組織社區居委會、業主委員會、物業服務企業、業主代表和參建單位，對改造效果進行驗收。
(三)強化改造工程建成移交工作。物業服務企業應當全過程參與老舊小區改造工作。改造工程完工經驗收合格後，建設單位應當會同物業服務企業做好物業承接查驗工作，向物業服務企業移交相關資料。物業服務企業同步接收物業，按規定負責相關物業後期管理和維護。老舊小區管線改造後，實行專業化服務和物業管理相結合的模式，對未移交市政專業公司的管線，由物業服務企業履行相應運維管理和更新改造責任。
(四)強化質量保修工作。建設單位應當向居民發放保修事項告知書。告知書中應當明確保修範圍和保修期限，建設單位在工程質量保修範圍和保修期限內對所有權人履行質量保修義務。保修期限內，經維修的部位保修期限自所有權人和相關單位驗收合格之日起重新計算。
(五)辦理工程質量潛在缺陷保險。鼓勵建設單位參照《北京市人民政府辦公廳關於轉發市住房城鄉建設委等四部門<北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法>的通知》(京政辦發〔2019〕11號)的規定，在辦理老舊小區改造工程施工許可手續前，投保工程質量潛在缺陷保險，切實保障住宅工程產權所有人合法權益。
七、強化改造工程監督管理
(一)建立老舊小區綜合整治項目集中資格審查制度。各區要加強老舊小區改造工程招投標的管理，通過年度集中資格審查、集中採購的方式，優選有意願參與老舊小區整治項目的諮詢、管理、設計、施工隊伍和涉及安全質量的關鍵設備、材料，供項目實施主體選用，依法必須進行招標的，可代替資格審查，進一步降低改造工程建設成本，縮短招標周期，確保工程質量。
(二)建立老舊小區綜合整治失信懲戒制度。強化施工現場和建築市場“兩場”聯動，出現下列情形之一的單位，列入老舊小區改造失信懲戒名單，兩年之內不得承攬老舊小區改造工程項目：
1.投標人存在弄虛作假、串通投標、惡意競標的；
2.招標代理機構存在泄露應保密的與招標投標活動有關的情況和資料的，或者與招標人、投標人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益的；
3.發生轉包、掛靠、出藉資質等違法行為的；
4.發生拖欠勞務費和農民工工資行為的；
5.發生安全生產和工程質量責任事故的；
6.施工管理不善，引發群訪群訴等惡劣社會影響事件的；
7.發生火災責任事故的。
(三)實施信用管理。市區住房城鄉建設主管部門要構建基於信息化管理、風險管理、信用管理基礎上的老舊小區改造工程監管體系，適當增大老舊小區改造參建企業、執業資格人員行為和表現的信用權重，構建以“大安全”“高品質”為核心的信用管理體系，實現現場和市場實時聯動的信用管理目標。
(四)抓好制度落實。市區住房城鄉建設主管部門應當督促各參建單位按照《北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步加強老舊小區更新改造工程質量管理工作的通知》(京建發〔2021〕242號)《北京市住房和城鄉建設委員會關於做好城鎮老舊小區改造工程安全管理工作的通知》(京建發〔2021〕271號)《北京市住房和城鄉建設委員會 北京市規劃和自然資源委員會關於最佳化和完善老舊小區綜合整治項目招投標工作的通知》(京建發〔2021〕225號)《北京市住房和城鄉建設委員會關於落實建設單位工程質量安全首要責任的通知》(京建發〔2021〕253號)《北京市住房和城鄉建設委員會關於加強建設工程“四新”安全質量管理工作的通知》(京建發〔2021〕247號)要求，嚴格落實工程質量安全主體責任，做好老舊小區改造相關工作。
(五)強化政府監管。適時探索建立老舊小區改造屬地和相關主體責任考核機制。各區應組織規自、住建、城市管理、消防救援等部門，對老舊小區改造安全、質量、文明施工、環保、防疫等開展專項檢查；街道辦事處(鄉鎮政府)應定期組織屬地規自、住建、城市管理、消防救援等部門開展日常檢查。各區住房城鄉建設主管部門應按照《北京市住房和城鄉建設委員會關於印發<北京市房屋建築、市政基礎設施和地方鐵路建設工程質量監督工作規定>的通知》(京建法〔2022〕1號)和《北京市住房和城鄉建設委員會關於修訂<北京市房屋建築和市政基礎設施工程施工安全監督實施辦法>的通知》(京建法〔2019〕16號)的規定，切實加強老舊小區改造項目監管，嚴格落實日常監管責任，按照每個月監督抽查不少於一次的頻次，開展改造工程質量安全監督工作，監管責任人應做到開工到現場、建設到現場、竣工到現場。主管部門可探索採取統一委託監理等方式，強化項目監管。在監督人員力量不足的情況下，各區可採取購買服務的方式，將工程技術服務和輔助性事項委託給具備相應條件的企業、單位和其他社會組織承擔。主管部門應充分利用購買服務的成果，作為開展差別化、精細化監管的依據。
北京市住房和城鄉建設委員會
北京市發展和改革委員會
北京市規劃和自然資源委員會
北京市城市管理委員會
北京市消防救援總隊
2022年3月15日
內容解讀
為貫徹落實市委市政府對老舊小區綜合整治工作的要求，全面落實《北京市“十四五”時期老舊小區改造規劃》，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發展和改革委員會、北京市規劃和自然資源委員會、北京市城市管理委員會和北京市消防救援總隊聯合印發了《關於進一步加強老舊小區改造工程建設組織管理的意見》(京建發〔2022〕67號，以下簡稱《意見》)，現解讀如下：
一、檔案出台的背景是什麼？
答：老舊小區改造是落實以人民為中心發展理念的重要舉措，是城市更新改造的重點內容，是重大民生工程和重要發展工程。自推進實施老舊小區綜合整治以來，北京市老舊小區面貌大幅改善，居民滿意度不斷提高。但同時也應看到，老舊小區改造中還存在一些諸如思想認識不到位、組織管理不到位、民眾工作不到位、統籌集成不到位、規劃設計不到位、責任落實不到位等問題，亟需破解。為補齊老舊小區改造工作中的短板，凝聚共識，不斷提升改造品質和民眾滿意度，推動實現城市內涵式高質量發展，北京市住房和城鄉建設委員會會同北京市發展和改革委員會、北京市規劃和自然資源委員會、北京市城市管理委員會、北京市消防救援總隊，在深入調研、認真總結經驗、廣泛徵求意見建議的基礎上，制定了本《意見》。
二、檔案的適用範圍是什麼？
答：本檔案適用於本市行政區域內老舊小區改造工程。
三、檔案包含哪些主要內容？
答：《意見》堅持問題導向，重點圍繞提高對老舊小區改造工作的認識、堅持黨建引領推進改造項目共商共建共治、強化老舊小區改造項目立項等前期工作、提升規劃設計水平、強化施工組織管理、強化工程驗收和保修工作、強化改造工程監督管理等7個方面，制定了38條舉措。主要包括以下內容：
(一)提高對老舊小區改造工作的認識。老舊小區改造要堅持政治、質量、安全高標準，深入民眾，依靠民眾，積極主動爭取民眾理解、支持和參與，把改造工程各項工作做實做細，嚴把質量安全關，積極回應關切，以人民民眾滿不滿意作為檢驗改造工作的標尺。
(二)堅持黨建引領推進改造項目共商共建共治。一是堅持黨建引領。改造工程開工前，各參建單位要向項目所在地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區報到。由街道辦事處(鄉鎮政府)牽頭，建立老舊小區改造臨時黨支部，充分發揮基層黨組織戰鬥堡壘作用和業主黨員先鋒模範作用。二是堅持共商共建共治。街道辦事處(鄉鎮政府)應當會同實施主體，在施工現場設定居民接待場所，現場及時接受居民的諮詢，逐項協調研究解決改造工作中居民重點訴求和工程質量安全存在的主要問題，將民眾工作貫穿於老舊小區改造全過程。
(三)強化老舊小區改造項目立項等前期工作。一是堅持問需在前。街道辦事處(鄉鎮政府)要充分發揮民眾工作的主體作用，改造前充分問需於民、問計於民，改造內容體現“民有所呼”，項目立項體現“我有所應”，形成社會各界支持、民眾競相參與的濃厚氛圍。二是堅持治理在前。老舊小區改造要堅持市級統籌、區為主體、街道落實、各方參與的改造治理機制，各部門分工協作、齊抓共管，形成工作合力，共同化解矛盾、破解難題，推進老舊小區改造工作。三是堅持凝聚共識在前。對涉及兩戶以上的改造部位和項目，要達成共識方可立項實施。對涉及公共安全和公共利益的改造部位和項目，要在做好民眾工作的基礎上，依法推進老舊小區改造工作。四是堅持公示在前。設計方案經責任規劃師審查合格後，要主動公示業主意願和共識意願，多渠道全方位廣泛徵求小區全體居民的意見。街道辦事處(鄉鎮政府)應組織各方對設計方案進行充分討論，充分吸收民眾合理化建議，對設計方案進行修改完善。五是堅持拆違在前。堅持先拆違再改造施工，街道辦事處(鄉鎮政府)要先進行拆除違法建設、治理開牆打洞、治理地下空間違規使用等工作。六是堅持儲備在前。各區要以“十四五”五年為周期，編制本區老舊小區改造總體實施計畫、分年度項目實施計畫，持續完善並動態調整項目儲備庫和年度改造任務計畫。在確保質量安全的前提下，成熟一個項目，改造一個項目，滾動實施，壓茬推進。七是堅持物業管理在前。列入儲備庫的項目，街道辦事處(鄉鎮政府)要牽頭組建完成業主委員會或物業管理委員會等業主組織，確定小區物業服務企業與服務標準。業主委員會或物業管理委員會等業主組織組建完成，物業服務企業與服務標準已經確定的小區，方可列入年度改造任務計畫。八是堅持統籌在前。加強部門統籌，集成改造內容，形成改造合力。統籌考慮中央和國家機關老舊小區改造與北京市老舊小區改造工作。鼓勵區域集成，實施連片改造，積極推行工程總承包模式。鼓勵專業集成，統籌“六治七補三規範”內容，統籌推動各類管線改造，協調推動綜合整治與管線改造與老樓加裝電梯同步實施。探索改造工程投融資、建設、運營一體化模式。九是堅持明責在前。明確街道辦事處(鄉鎮政府)是民眾工作第一責任人，是組織和推動拆違工作第一責任人，是老舊小區改造申報第一責任人，是完善社區治理工作的第一責任人。改造工程實施主體作為項目建設單位，應嚴格落實工程質量安全首要責任，加強建設全過程管理。物業服務企業要提前介入改造管理。十是堅持風險排查在前。做好重點人群排查和周邊環境排查，全面辨識風險隱患，建立問題清單，制定預案，落實責任，做好風險防控。
(四)提升規劃設計水平。一是落實責任規劃師責任。強化規劃引領作用，發揮好責任規劃師在老舊小區改造中的規劃引領與技術諮詢作用。鼓勵實施建築師負責制試點，為順利推行“初步設計+施工圖設計+施工”的創新型工程總承包模式創造條件。二是認真開展入戶調查。設計單位應在設計前進行現場踏勘，重點開展入戶調查，全面掌握改造房屋結構、室內外管線布置、改造過程中的可能風險等情況，做到“一戶一設計”。三是強化設計深度。設計單位要針對屋面、外牆防水、外牆保溫施工、棄用垃圾道、上下水改造、消防設施等進行專項設計。設計單位要加強外牆保溫和主體結構連線、頂層外牆保溫的收口和防水等重點部位的設計工作，不得簡單照搬標準和圖集。四是設計單位要加強現場指導和服務。
(五)強化施工組織管理。一是樹立“大安全”理念。用“大安全”理念統籌老舊小區改造施工安全、綠色施工、疫情防控等各項工作。二是加強季節性施工管理。建設單位要合理安排工期組織施工，不得要求施工單位盲目搶工。加強雨期施工、大風天氣施工和冬期施工管理。三是加強施工現場消防安全管理。建立施工現場消防安全管理制度，編制火災撲滅和應急疏散預案。施工現場應按規定配置符合消防安全技術標準的消防設施、器材，按要求應設定臨時消防水系統。建築保溫材料燃燒性能應符合消防設計要求，嚴格動火作業審批，配備滅火器材並設定動火監護人進行現場監護。四是加強施工安全管理。開挖作業前應探明地下管線狀況，施工現場應進行封閉式安全防護。馬道口、屋面出入口應設定鎖閉措施，建築物主要出入口應搭設硬質水平防護，高處作業期間應在下方設定警戒區域，施工材料集中存放，封閉管理。施工現場配電系統應實行三級配電，配電箱要採取防風防雨措施。各參建單位要做好施工現場24小時值守工作。五是加強綠色文明施工和防疫管理。嚴格落實施工現場各項綠色施工措施，將施工現場疫情防控納入社區管理。各參建單位項目負責人應加強重大活動服務保障期間值班值守。六是強化施工公示工作。施工現場應設立“責任主體公示牌”和“主要材料公示牌”，主動接受民眾監督。改造工程完工後，應在小區樓棟顯著位置設定載明工程名稱和建設、設計、施工、監理等單位名稱和項目負責人姓名等內容的永久性標識，主動接受社會監督。七是堅持樣板引路。工程開工前，建設單位應牽頭組織編制樣板計畫，樣板工程施工過程中，參建單位要主動接受居民等各方的監督，樣板工程施工完畢後，建設單位應牽頭組織進行驗收。驗收合格後，形成樣板總結和作業指導書，指導改造工程正式施工。八是做好成品保護。建設單位應牽頭組織制定改造工程成品保護工作方案並組織實施，防止成品污染、損壞或丟失。帶戶施工時，建設單位應牽頭做好居民戶內設備設施保護工作，不得破壞居民戶內非改造部位設備設施。確需改移戶內設備設施的，改造工程施工完畢後，應及時予以恢復，確保設備設施改移前後使用功能不變。九是創建智慧工地。建設單位應牽頭組織各參建單位積極主動推進科技創新和智慧工地創建工作，逐步實現改造工程智慧管理、智慧創安、智慧提質、智慧增綠、智慧創衛、智慧型建造。十是開展質量安全風險分級管控和狀況測評工作。參建單位應切實落實主體責任，將老舊小區改造工程風險等級按照不低於較大風險進行管控，主動開展質量安全風險分級管控和測評工作，實現精細化治理。十一是建立健全應急救援體系。建設單位應牽頭建立健全改造工程應急救援體系，編制質量安全事故應急預案，落實應急指揮體系、應急救援隊伍和應急物資及裝備，強化應急處置。
(六)強化工程驗收和保修工作。一是抓好質量檢測工作。外牆保溫板安裝完成後，應對保溫板與基層的粘結強度、保溫板後置錨固件進行現場拉拔試驗，試驗合格後方可隱蔽。工程竣工驗收前，應完成平屋面的蓄水試驗或坡屋面的淋水試驗，以及外窗抗風性能、空氣滲透性能、雨水滲透性能等檢驗項目。上下水管線改造後，要做通球實驗，管根部要按設計要求進行不滲不漏檢驗。二是嚴格工程驗收。各參建單位應加強施工過程追溯管理，建立工序自檢、交接檢和專職人員檢查的“三檢”制度。外窗工程、上下水改造等老舊小區專有部分完工後，建設單位應邀請住戶參與分戶驗收。屋面、外牆、樓道、樓梯間等公共區域改造完工後，街道辦事處(鄉鎮政府)應牽頭組織各方對改造效果進行驗收。三是強化改造工程建成移交工作。物業服務企業應當全過程參與老舊小區改造工作。改造工程完工經驗收合格後，建設單位應當會同物業服務企業做好物業承接查驗工作，向物業服務企業移交相關資料，物業服務企業按規定負責相關物業後期管理和維護。四是強化質量保修工作。建設單位應當向居民發放保修事項告知書。告知書中應當明確保修範圍和保修期限，建設單位在工程質量保修範圍和保修期限內對所有權人履行質量保修義務。保修期限內，經維修的部位保修期限自所有權人和相關單位驗收合格之日起重新計算。五是鼓勵建設單位辦理工程質量潛在缺陷保險，保障住宅工程產權所有人合法權益。
(七)強化改造工程監督管理。一是建立老舊小區綜合整治項目集中資格審查制度。各區要加強老舊小區改造工程招投標的管理，通過年度集中資格審查、集中採購的方式，優選有意願參與老舊小區整治項目的諮詢、管理、設計、施工隊伍和涉及安全質量的關鍵設備、材料，供項目實施主體選用，進一步降低改造工程建設成本，縮短招標周期，確保工程質量。二是建立老舊小區綜合整治失信懲戒制度。強化施工現場和建築市場“兩場”聯動，出現發生安全生產和工程質量責任事故、因施工管理不善引發群訪群訴等惡劣社會影響事件等7種情形的單位，列入老舊小區改造失信懲戒名單，兩年之內不得承攬老舊小區改造工程項目。三是實施信用管理。構建基於信息化管理、風險管理、信用管理基礎上的老舊小區監管體系，適當增大老舊小區改造參建企業、執業資格人員行為和表現的信用權重，構建以“大安全”、“高品質”為核心的信用管理體系。四是抓好制度落實。各參建單位要按照《關於進一步加強老舊小區更新改造工程質量管理工作的通知》《關於做好城鎮老舊小區改造工程安全管理工作的通知》《關於最佳化和完善老舊小區綜合整治項目招投標工作的通知》《關於落實建設單位工程質量安全首要責任的通知》《關於加強建設工程“四新”安全質量管理工作的通知》要求，嚴格落實工程質量安全主體責任。五是強化政府監管。各區應組織規自、住建、城市管理、消防救援等部門，對老舊小區改造安全、質量、文明施工、環保、防疫等開展專項檢查；街道辦事處(鄉鎮政府)應定期組織屬地規自、住建、城市管理、消防救援等部門開展日常檢查。各區住房城鄉建設主管部門應切實加強老舊小區改造項目監管，按照每個月監督抽查不少於一次的頻次，開展改造工程質量安全監督工作。主管部門可探索採取統一委託監理等方式，強化項目監管。在監督人員力量不足的情況下，各區可採取購買服務的方式，將工程技術服務和輔助性事項委託給具備相應條件的企業、單位和其他社會組織承擔。主管部門應充分利用購買服務的成果，作為開展差別化、精細化監管的依據。
四、檔案的實施時間是什麼？
答：《意見》自印發之日起執行。
