《山東省老舊住宅小區整治改造導則（試行）》是山東省住房和城鄉建設廳、山東省發展和改革委員會、山東省財政廳為切實做好山東省老舊住宅小區整治改造工作，提高改造質量和水平，改善民眾居住生活環境，根據山東省住房城鄉建設廳、山東省發展改革委、山東省財政廳等部門《關於推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見》（魯建發〔2015〕5號）、《關於做好2016—2020年全省老舊住宅小區整治改造規劃編制工作的通知》（魯建房字〔2015〕27號）和《關於認真做好全省老舊住宅小區專業經營設施設備改造升級及相關工作的通知》（魯建發〔2016〕4號），結合山東省實際，所指定的導則。
基本介紹
- 中文名：山東省老舊住宅小區整治改造導則（試行）
- 印發機關：山東省住房和城鄉建設廳、山東省發展和改革委員會、 山東省財政廳
- 印發日期：2017年2月16日
- 實施日期：2017年2月16日
- 有效期至：2018年2月15日
- 實施地區：山東省
1總則
1.1為切實做好全省老舊住宅小區整治改造工作，提高改造質量和水平，改善民眾居住生活環境，根據省住房城鄉建設廳、省發展改革委、省財政廳等部門《關於推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見》（魯建發〔2015〕5號）、《關於做好2016—2020年全省老舊住宅小區整治改造規劃編制工作的通知》（魯建房字〔2015〕27號）和《關於認真做好全省老舊住宅小區專業經營設施設備改造升級及相關工作的通知》（魯建發〔2016〕4號），結合我省實際，特制定《山東省老舊住宅小區整治改造導則（試行）》（以下簡稱《導則》）。
1.2本《導則》所稱老舊住宅小區，是指城鎮和工礦區中1995年前建成投入使用、配套設施較差、民眾整治改造意願強烈的住宅小區（組團、樓院），小區須位於城鎮建成區內國有土地上，住宅為多層以上樓房，且主體建築基本完好（不含危舊房），未列入未來10年內棚戶區改造、徵收拆遷、重大項目建設等計畫。
1.3老舊住宅小區整治改造應遵循以下原則：
1.3.1政府主導、業主參與、社會支持、企業介入的原則。各級政府是老舊住宅小區整治改造的組織實施主體，對整治改造工作負總責，按照市級統籌、區縣組織、街辦實施的工作機制，明確和落實各方責任。廣泛徵求居民意見和需求，“改不改”“怎么改”由居民說了算。按照財政補貼、原產權單位分擔、專營單位投資、業主適當承擔的方式，籌集改造費用。發動社會資金積極資助，爭取金融機構資金扶持，各類專營單位承擔相應任務，紮實推進老舊住宅小區整治改造。
1.3.2統一規劃、同步改造、保證質量、便民利民的原則。要按照統一規劃設計、統一招標管理、統一質監監理、統一驗收交付的方式，降低管理成本，科學組織實施。同步實施拆違治亂，同步實施專業經營設施設備改造升級，同步實施地下與地上設施改造，同步交付使用。積極採用新技術、新工藝、新材料、新設備，提高小區整體品質。解決居民關注的熱點難點問題，切實改善居民生活環境質量。
1.3.3因地制宜、陽光透明、完善機制、督導考核的原則。老舊住宅小區整治改造要實事求是、科學評估，尊重小區自然條件，突出自身特點。改造內容、規劃設計、施工組織等內容都要公開公示，審計部門及時跟蹤審計，實現全程陽光透明。著眼長遠，建立長效管理機制，落實物業管理，鞏固整治成果。建立督導、檢查、考核機制，發揮典型示範帶動作用，對整治工作組織實施不力的及時問責。
2整治改造內容
2.1安防設施
2.1.1提升小區出入口形象。根據小區實際，在不影響城市交通路網布局的前提下，可在小區主要出入口設定大門，增設小區門衛值班室，安裝車輛道閘等出入管理系統，增加居民安全感。
2.1.2完善小區監控系統。小區主要出入口、主要路段、節點均應設定監控探頭，有條件的小區宜實行無死角監控。監控探頭所在位置應視野開闊、無明顯障礙物或眩光光源，保證成像清晰。
2.1.3維修或安裝樓宇單元防盜門。除已有單元防盜門且質量較好的可不予更換外，其它情況應予以安裝或更換新門。新裝單元防盜門外觀簡潔大方，安裝牢固安全，開啟方便順暢。
2.2環衛消防設施
2.2.1取消樓體垃圾道，按標準配建垃圾收集點，設定密封式垃圾桶（箱）。環衛設施齊全，垃圾收集容器定點設定並完好、整潔。垃圾應日產日清，無垃圾死角。
2.2.2清理亂搭亂建，清理樓宇間和樓道內亂堆雜物。應做到小區內無新增違章建築，既有違章建築得到依法處理，樓宇間和樓道內無亂堆雜物。
2.2.3清理疏通消防通道，確保防火間距和疏散樓梯間有效疏散寬度要求。
2.2.4按照居住小區消防規範要求，完善消防配套設施。
2.3環境設施
2.3.1對小區道路實施硬化、修復或重建，建立、完善小區車行、人行道路系統。有條件的小區可設定盲道。
2.3.2整治完善院落綠化，適當增加居民活動空間，增補健身器材。應做到綠化整體布局合理，喬灌花草配置得當，視覺效果良好。
2.3.3全面清理占用道路、綠地停車。合理設定機動車、非機動車停車位，最大限度滿足居民停車需求。明確機動車輛停放區域，統一管理停車，停車標識規範，車輛停放有序。確定非機動車停車區域，非機動車應有序停放。
2.3.4最佳化小區交通流線，規範行車秩序，暢通小區交通“微循環”。小區內設定車輛行駛標示牌和標線。
2.3.5補齊小區樓牌、門牌，增設小區文化宣傳欄。小區樓牌、門牌應準確清晰，便於查找。宣傳欄應設定在小區主要出入口、集中活動場地等處，便於民眾瀏覽。
2.3.6完善小區照明系統，補齊路燈、樓道燈。從小區大門至任一單元入口及公共活動場地均應有路燈照明，所有住宅樓每層均應設定樓道燈。
2.3.7全面整治、維修小區圍牆。改造後的圍牆應協調順暢、安全穩固、功能完整、整潔美觀。
2.3.8整修樓宇外牆、樓宇公共部位內牆與頂棚。小區樓宇外立面整潔，飾面美觀，體現小區特色。公共部位內牆與頂棚平整潔淨，飾面顏色宜以淺色、亮色為主，側牆宜做耐污牆裙。
2.3.9維修樓宇單元入口台階、坡道，使其結構穩固安全、外觀整潔完整、尺度規範舒適、方便居民使用。條件具備的，應建設無障礙坡道。
2.3.10修繕樓宇公共部位窗戶。通過維修或更換，改造後的窗戶應安裝牢固無缺失，窗體完整無變形，開啟靈活、關閉嚴密。窗框應與洞口邊緣連線緊密、抹灰平整，不得堵塞窗底泄水孔。
2.3.11整修公共樓梯踏步和扶手，確保樓梯踏步及扶手安全穩固、構件完備、外觀整潔。
2.3.12修繕雨水管、雨棚、散水等建築構配件。通過維修或更換破損雨水管，整修破損雨棚、散水等，使其滿足建築功能要求。
2.4基礎設施
2.4.1對雨水、污水管道以及化糞池進行全面的疏通清淤，接入城市雨污主管網。對破損及淤堵管段進行重點檢查，更換或重建局部管道和檢查井、井蓋。新建或重建道路時，應分別建設雨水和污水管道系統，實現雨污分流。
2.4.2按照“先地下、後地上”的原則，整治更新供水、供熱、供氣管道及供電、通信、有線電視等電氣線路。架空的管線能埋地的，應進行埋地；不能埋地的管線應由相應的專業經營單位，進行梳理歸整。
2.4.3入戶連線埠以外的通信、有線電視設施設備全部實現由專營單位規範管理，供電、供水、供氣設施設備全部實現由專業經營單位“一戶一表”管理到戶，新配集中供熱設施或進行供熱改造的由供熱單位按“一戶一表”管理到戶。對老化、破損、跑漏的管道及電氣線路應予以更換。
2.4.4入戶連線埠以外的專業經營設施設備改造完成後，由各市、縣（市、區）政府牽頭，有關部門、專業經營單位、物業服務企業參與，與老舊小區其它改造工程同步進行驗收。驗收合格後，專業經營設施設備產權未移交的，由駐地街道辦事處、業主委員會組織召開業主大會表決；未成立業主委員會的，由駐地街道辦事處、社區居委會組織召開小區居民會議表決。表決通過後，將入戶連線埠以外的專業經營設施設備產權無償移交給專業經營單位，並由專業經營單位負責今後的維修、養護和更新等工作。
2.5便民設施
2.5.1室外合理集中配置體育健身設施，滿足小區居民基本生活要求。通過綠化等隔離設施，避免健身鍛鍊對附近居民的影響。
2.5.2整治室外便民商業攤點，規範商業牌匾。小區內商業攤點應規範經營，商業牌匾應與小區整體環境協調統一。
2.5.3在小區主要部位和公共活動區域完善無障礙設施，方便殘疾人、老年人等人群使用。
2.5.4根據小區實際情況，可採用新建、改建或擴建的方式提供社區黨建活動用房、社區管理服務用房和物業管理用房，滿足基本的管理使用需求。
3物業管理
3.1整治改造完成後，落實物業管理措施，鞏固整治成果，防止先改後亂。實現物業管理全覆蓋，全面推行社區黨組織領導下的居委會、業主委員會、物業服務企業的“四位一體”社區管理模式。
3.2本著“先易後難、統籌兼顧、重點突破、以點帶面”的原則，市、縣（市、區）要擇優選定骨幹物業企業，與街道辦事處或社區居委會簽訂《物業管理合作協定書》。物業企業接管老舊小區後，採取“先期介入、先行接管、先行服務，分期分層次整治改造”的辦法，先配套安保、環衛設施，開展衛生保潔、秩序維護、門衛執勤等簡易物業服務，再配合所在街道或社區進行整治改造。
3.3各地根據實際，也可採取先整治改造、後物業接管的方式，也可由街道辦事處或社區居委會暫時實行準物業管理（保全、保潔）。
3.4對承擔老舊小區服務任務的物業企業給予經營激勵政策。
3.4.1規模經營激勵：以街道辦事處或社區居委會為單位，將轄區內老舊小區的物業管理整體打包，確定1家骨幹物業企業接管，使其通過規模化經營降低成本。
3.4.2特許經營激勵：將物業管理區域內（不含市政道路和政府投資的公共設施）的廣告發布權、便民服務亭設定和經營權、停車收費權、快件智慧型存儲櫃（物流自提設施）場地租賃收費權等，一併賦予相關物業企業，彌補其物業收費不足。
3.4.3拓展經營激勵：允許物業企業在法律法規範圍內，圍繞物業服務，自主開展家政、維修、安裝、代買代賣、老人陪護、小飯桌等便民服務。
3.4.4後續經營激勵：對自願接管老舊小區建築面積5萬平方米以上、簽訂物業服務契約3年期限以上的骨幹物業企業，在今後參與物業項目投標時其評標總分自動上浮10%。
4組織實施
4.1前期調查。由小區所在街道辦事處牽頭，有關部門參與，對需要整治改造的老舊住宅小區進行前期現場調查，充分徵詢改造小區居民意見建議，提出整治改造初步方案，包括整治改造範圍、內容和時間安排等事項，並進行公示。
4.2審核審批。各縣（市、區）政府組織發展改革、財政、規劃、住房城鄉建設、房管、城管（市政）、環保部門對整治改造方案進行聯合審查通過後，即可組織實施。
4.3項目設計。確定設計單位，充分徵詢改造區域居民意見，進行老舊住宅小區整治改造項目施工圖設計。對影響主體結構和抗震安全的改造設計須經施工圖審查。
4.4 匯總上報。各市老舊住宅小區整治改造牽頭單位匯總本市項目，報經市老舊住宅小區整治改造領導小組同意後，將市發展改革、財政、住房城鄉建設（房管）蓋章確認的項目清單報省發展改革委、省財政廳、省住房城鄉建設廳。省級匯總統計後，以省發展改革委、省財政廳、省住房城鄉建設廳等部門檔案聯合公布本年度的老舊住宅小區整治改造項目。
4.5簡化招標。鑒於老舊小區整治改造項目規模小、分布散、工程情況複雜多變，為縮短項目準備時間和建設周期，最大限度地降低對小區居民日常生活的影響，各市、縣（市、區）可由牽頭部門組織或會同相關專業經營單位，採取合理劃分改造區域或項目捆綁、打包等方式，通過公開招標擇優選定項目管理、設計、施工、監理單位和材料、設備供應商。也可根據實際採購需求，依法選擇公開招標以外的其他採購方式，報相應主管部門審核後進行。
4.6協調同步。專業經營單位依照整治改造方案進行專營設施改造升級方案設計和施工計畫、資金計畫編制，確保各項手續協同審批，各分部項目同步施工、同步完成改造。
4.7項目監管。組織施工單位進場施工，並委託工程監理，落實安全監督、質量監督。
4.8竣工驗收。老舊住宅小區整治改造項目竣工後，由建設單位組織街道辦事處、專業經營單位、物業服務企業、居委會等相關單位進行竣工驗收。
5扶持政策
5.1加大政府投入。2017—2020年，省、市、縣（市、區）財政根據實際需求和財力可能，統籌安排一定資金，用於老舊小區的市政公用基礎設施與公共服務設施配套、安全防控系統建設和建築節能改造。
5.2給予財政補助。2017—2020年，市、縣（市、區）財政按照每月每平方米0.2-0.4元的標準，對接管老舊小區的骨幹物業企業給予專項補助。各市、縣（市、區）的補助標準，由當地政府據實核定。
5.3科學合理定價。市、縣（市、區）政府按照《山東省物業服務收費管理辦法》，制定老舊小區物業收費標準。
5.4對承擔老舊小區服務任務的物業企業實行經營激勵。
5.5加大資金扶持。對於累計接管老舊小區建築面積10萬平方米以上的骨幹物業企業，給予一定資金扶持。
5.5.1將符合條件的骨幹物業企業研發或承擔的“網際網路+”、物聯網、數字物業等創新型項目，納入山東省服務業創新發展引導基金項目庫,鼓勵參股基金加大支持力度。
5.5.2鼓勵各市將骨幹物業企業接管的5萬平方米以上的連片老舊小區物業服務項目,優先納入省級城鎮化投資引導基金推薦項目庫。
5.6開展法規宣傳。廣泛宣傳國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，推動物業服務企業全面履行條例規定的職責，引導業主積極履行條例規定的義務，依法按契約約定繳納物業費。雙方嚴格執行物業服務契約約定，依法維護合法權益，共同做好物業維修、養護、管理工作，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。
5.7鼓勵單位分擔。供電、通信、廣電、供水、排水、燃氣、熱力等單位，要積極支持和配合地方有關部門，將相關老舊小區電力、通信、有線電視、給排水、供氣、供暖等線路和設施的改造、遷移，優先列入本單位、本系統工程計畫，相應安排專項資金，按老舊小區整治改造工作進度同步完成改造或遷移任務。與老舊住宅小區的原產權單位溝通協調，根據有關規定，分擔部分整治改造費用。
5.8吸引社會資助。統籌養老、文教、體育等事業發展資金，積極支持老舊小區養老、托幼、公共活動場所等社會公益項目的建設運營；號召當地大中型企業資助，支持老舊小區設施改造、物業管理和社會公益項目。各市、各企業要儘快研究制定盤活老舊小區住宅專項維修資金的辦法，按規定和程式使用專項維修資金，用於住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。
5.9加強管理。社區居民委員會要按照魯民〔2014〕83號檔案要求，指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。未成立業主委員會的住宅小區，暫由社區居委會代行業主委員會職責。各級審計部門對使用財政性資金的老舊小區整治改造項目進行審計監督，提高改造資金使用績效。
6附則
6.1有條件的城市可根據居民意願，結合小區實際，加大資金投入，增加改造內容，選擇建築節能、海綿城市、養老設施、教育設施、“平改坡”、充電樁、光纖到戶、多表合一採集等事項進行改造。有條件的城市對具備建築圍護結構節能改造條件的老舊小區，可同步進行建築圍護結構節能改造，符合既有居住建築節能改造相關標準規定。
6.21996年至2000年建成投入使用、各類配套設施較差、居民民眾整治改造意願強烈的老舊住宅小區整治改造，可參照本《導則》的有關規定。
6.3本《導則》自印發之日起試行，有效期一年。
