《青島市城鎮老舊小區改造試點工作方案》
基本介紹
- 中文名：關於印發青島市城鎮老舊小區改造試點工作方案的通知
- 發布單位：青島市人民政府辦公廳
- 頒布時間：2020年2月19日
青島市城鎮老舊小區改造試點工作方案
為加快推進我市城鎮老舊小區改造工作，進一步提升老舊小區人居環境和品質，根據國家、省有關部署和要求，結合實際，制定以下工作方案。
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展思想，認真落實國家、省關於推進城鎮老舊小區改造的有關部署和要求，不斷改善老舊小區環境和品質，提升人民民眾的獲得感、幸福感和安全感。2020年6月前，在全市開展城鎮老舊小區改造試點工作，重點探索老舊小區改造在工作組織、資金籌措、項目建設、長效管理、基層治理等方面的機制，研究有效推進老舊小區改造的方式方法，提供可複製可推廣的老舊小區改造經驗和做法。通過試點，基本實現老舊小區“實施共同締造、補齊設施短板、提升環境品質、完善社區治理”的改造提升總體目標。
二、試點任務
（一）建立城鎮老舊小區改造工作統籌協調機制
1.建立“市級全面統籌，各區（市）負責實施，街道和社區配合”的機制。市推進老舊住宅小區整治改造和物業管理工作領導小組負責統籌全市城鎮老舊小區改造工作。要加強對區（市）政府、市政府有關部門工作落實情況的督查，按照年度改造計畫，從戶數、內容、標準、資金、長效管理等方面進行綜合考核。有關部門要密切配合，做好相關工作。各區（市）要建立相應的統籌推進機制。區（市）政府作為第一責任主體，要制定具體實施方案，各街道負責推動落實，社區負責組織和發動居民、相關單位參與改造。
2.統籌相關政策和資源，完善社區綜合服務站、衛生服務機構、養老服務設施、幼稚園、室外活動場地等設施，打通為民服務的“最後一公里”。推進老舊小區道路、給排水、熱力、燃氣、綠化、照明、停車位、充電樁等基礎設施改造更新。修繕房屋公共區域，推進海綿化改造、外牆節能保溫改造、雨污分流、垃圾分類工作。完善老舊小區安防體系、無障礙設施、便民市場、養老撫幼等公共設施體系。有條件的小區應積極推進加裝電梯工作。
3.建立電力、通信、供水、排水、供氣、供熱、廣播電視等經營單位協同推進老舊小區改造的協調機制，明確各專業管線改造工程標準、資金來源、施工組織及改造完成後維修、養護責任等，保證小區管線設施安全運轉和居民正常使用。
（二）建立城鎮老舊小區改造項目確定機制
1.確定老舊小區改造對象範圍。組織開展老舊小區摸底調查，摸清老舊小區的數量、戶數、樓棟數、建築面積等基本情況，結合居民改造意願，建立老舊小區改造項目儲備庫。將2005年12月31日前建成、失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區納入改造範圍。
2.編制改造規劃和年度改造計畫，堅持居民自願、自下而上的原則，逐級確定擬改造項目及時序，區分輕重緩急，尊重民眾意願，切實評估論證財政承受能力，有序組織實施。對存在爭議的改造項目，應反覆論證，做好風險評估及應急預案，在意見統一後再實施改造。同等條件下，優先對居民改造意願強、參與積極性高的小區實施改造。
（三）建立改造資金政府與居民合理共擔機制
1.結合不同改造內容明確出資機制。將老舊小區改造內容劃分為基礎、完善、提升三類。基礎類改造，政府重點予以支持。完善類、提升類改造，根據具體改造項目，明確各方承擔的出資比例。完善類改造，由居民承擔部分改造費用，政府給予適當補助。提升類改造，以市場化運營為主，政府重點在資源統籌使用方面給予政策支持。
2.落實居民出資。改造項目範圍內的房屋所有權人及其配偶，可在實際出資額內提取其名下的住房公積金用於老舊小區改造。
3.政府以獎代補給予支持。市、區（市）通過財政資金、土地出讓收入等渠道安排財政獎補資金。統籌中央補助資金、地方財政性資金及各類涉及住宅小區的專項資金，提高資金使用效率。
4.引導專營管線單位、原產權單位等出資參與改造。區（市）政府可通過明確相關設施設備產權關係、以獎代補等方式，支持專營管線單位或國有專營企業對專業經營設施設備進行改造提升。鼓勵國有企業等原產權單位結合“三供一業”改革，捐資捐物共同參與原職工住宅小區改造。結合老舊小區改造，推進燃氣、給水、電力等管線的“一戶一表”改造和大串聯熱力用戶分戶改造。
5.探索以政府債券方式融資。對符合條件的老舊小區改造項目，探索通過發行地方政府專項債券方式籌措改造資金，合理編制預期收益與融資平衡方案，因地制宜拓展償債資金來源。
（四）探索社會力量以市場化方式參與機制
1.採取政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引專業機構、社會資本參與養老、撫幼、助餐、家政、保潔、購物、文體等服務設施的改造建設和運營。引導國有企業、民營企業、房地產開發企業投資實施老舊小區公共服務設施改造和物業管理。
2.對建設停車庫（場）、充電樁和加裝電梯等改造項目，充分運用市場化方式吸引社會力量參與，按照“改造+政策扶持+運營服務”一體化的市場運作模式推進老舊小區改造。
3.在土地、規劃、不動產登記等方面制定支持市場化、可持續推進老舊小區改造的政策。全面落實對老舊小區改造配套設施的建設、買賣、經營等環節稅收優惠政策。優先安排老舊小區騰空土地建設公共設施。簡化老舊小區改造過程中涉及的土地、規劃、不動產等方面的審批流程。
（五）探索金融機構以可持續方式支持機制
鼓勵各區（市）結合實際採取多種改造模式和融資模式，探索金融機構以可持續方式加大對老舊小區改造的金融支持。積極培育和設立老舊小區規模化改造實施運營主體，為金融機構提供清晰明確的支持對象。充分利用金融機構提供的住房租賃金融產品和服務，推進租賃住房供應的老舊小區改造。
（六）建立健全動員民眾共建機制
1.將推進老舊小區改造與加強基層黨組織建設、社區治理體系建設有機結合，充分發揮基層黨組織統領全局、協調各方的作用，推動構建“縱向到底、橫向到邊、協商共治”的社區治理體系。搭建溝通議事平台，利用“網際網路+共建共治”等方式，堅持改造前問需於民、改造中問計於民、改造後問效於民，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。
2.積極開展設計師、設計團隊進社區與市民面對面活動，充分徵求居民意見。實行設計畫片區負責制，最佳化改造設計方案。利用專業技術人員的技術力量，輔導居民有效參與改造。
3.充分發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道，規範項目實施中的全程監管，落實安全監督、質量監督、文明施工等管理要求。規範項目竣工後的驗收體制，明確驗收通過後的竣工資料整理、歸檔和移交工作。
（七）建立健全改造項目推進機制
1.各區（市）政府是老舊小區改造的實施主體，具體負責老舊小區改造實施工作。要制定老舊小區改造工作流程、項目管理機制，落實好工程招標、施工、監理及驗收工作要求，做好施工前清障、拆違等前期工作，抓好各項改造工作協調。
2.建立適應改造需要的項目審批制度和模式。老舊小區改造實施方案及資金籌措方案在徵求小區居民、物業及水電氣暖信等產權單位意見後，由所在區（市）住房城鄉建設（城市管理）、發展改革、財政、自然資源和規劃等部門聯合審查批准實施。有關部門要結合工程建設項目審批制度改革，建立“綠色通道”，實行聯合審查，簡化審批環節、申報手續和程式，壓縮辦理期限，提高審批效率。在不新增建設用地、不新增污染物排放的情況下，最佳化老舊小區改造土地、環評等手續。
3.健全適應改造需要的標準規範體系。編制老舊小區改造導則，明確改造範圍、內容以及相關技術要求，並結合海綿城市建設、無障礙環境建設、停車場建設、建築節能改造、歷史文化名城保護等工作同步實施。通過綜合運用物防、技防、人防等措施滿足消防安全需要。對新建、改建基礎設施和服務設施影響日照間距、占用綠地等公共空間的，在廣泛徵求民眾意見基礎上，因地制宜予以解決。
4.鼓勵老舊小區改造項目採用工程總承包模式整體設計。採用項目成片捆綁、打包等方式，統一擇優選定規劃、設計、施工、監理單位和材料、設備供應商。
5.建立老舊小區改造評價機制，委託第三方機構綜合評價打分，評價結果作為下一年度財政資金安排的依據。
（八）建立存量資源整合利用機制
1.合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，對居民基本生活產生影響且與小區直接相關的道路、管線、公廁等城鎮基礎設施項目，可結合小區改造一併整改，實現片區服務設施、公共空間共建共享。
2.在符合要求的前提下，研究支持存量資源整合利用的政策。對改造中拆除違法違規建築、臨時建築騰空的土地，整理亂堆亂放區域等獲得的用地，優先用於配套設施、服務設施建設，或用於改善小區及周邊環境。
3.推進既有用地集約混合利用。在徵得居民同意前提下，利用小區及周邊空地、荒地、閒置地、待改造用地等，新建或改擴建停車場（庫）、口袋公園等各類配套設施、活動場所等。
4.對各類公有房屋進行統籌使用。利用社區綜合服務中心、社區居委會辦公場所、社區衛生站以及住宅樓底層商業用房等小區公有住房，增設公共服務設施。
5.推進電梯加裝工作。進一步完善支持既有住宅加裝電梯政策，充分尊重居民加裝意願，明確加裝電梯各方主體責任，規範加裝電梯的規劃審查、施工圖審查、施工備案等建設手續。對符合獎補條件的加裝電梯項目給予資金獎補。
（九）完善小區長效管理機制
1.建立小區黨組織領導，居委會、業主委員會、物業公司等多主體參與的小區管理機制，協商確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則，共同維護老舊小區改造成果。按照規定選聘物業服務企業實行物業管理。
2.建立健全老舊小區房屋專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進改造後的小區實現自我管養。
三、工作要求
（一）推進試點項目。2020年6月底前，完成5個項目融資方案編制，明確資金來源渠道並落實到位；確定1-2個項目探索社會力量以市場化方式參與機制；確定5個美好環境與幸福生活共同締造試點社區。
（二）明確時限要求。及時向國家住房城鄉建設部和省住房城鄉建設廳報告試點工作進展。2020年6月底前，完成試點任務，形成試點工作總結報告，報國家住房城鄉建設部和省住房城鄉建設廳。
（三）加強輿論宣傳。充分利用新聞媒體和網路加大對老舊小區改造的宣傳力度，激發廣大民眾“主人翁”意識，形成全民關心、支持和參與改造的良好氛圍。
