《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》是2020年山東省委、省政府頒布的實施方案。
基本介紹
- 中文名：山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案
- 頒布時間：2020年3月6日
- 實施時間：2020年3月6日
- 發布單位：山東省人民政府辦公廳
全文,解讀,
全文
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，深入推進城鎮老舊小區改造，制定本實施方案。
一、總體要求
（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，把城鎮老舊小區改造作為重大的民生工程和發展工程，結合城鎮低效用地再開發，補齊城市配套設施和人居環境短板，完善社區管理和服務，創新政府引導、市場運作的可持續改造模式，提升居民居住環境和生活質量。
（二）改造範圍。老舊小區是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區。老舊小區改造是指對老舊小區及相關區域的建築、環境、配套設施等進行改造、完善和提升的活動（不含住宅拆除新建）。
（三）工作目標。到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務，建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的“美好住區”。
二、統籌實施
（一）編制老舊小區改造計畫。市、縣（市、區）政府要對老舊小區全面調查摸底，建立老舊小區資料庫。堅持居民自願、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，逐級生成縣（市、區）、市、省老舊小區改造總體計畫（2020—2025）和分年度計畫。
（二）因地制宜制定改造標準。制定《全省老舊小區改造提升技術導則》，分基礎、完善、提升三類，對老舊小區和周邊區域的改造內容進行豐富和提升。基礎類改造主要是拆違拆臨、安防、環衛、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建築物修繕、管線規整等，突出解決基礎設施老化、環境髒亂差問題；完善類改造主要是完善社區和物業用房、建築節能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設施等；提升類改造主要是完善社區養老、托幼、醫療、家政、商業設施以及智慧社區等。由市、縣（市、區）確定老舊小區改造標準。
（三）引導小區民眾積極參與。加強社區黨建工作，提高基層治理水平，堅持共同締造原則，廣泛發動民眾共謀共建共管共評，實現改造成果共享。社區黨組織、居委會組織業主委員會等基層組織，徵求居民意願，確定改造項目、內容及改造完成後的物業管理模式，實行“一小區一策”。引導居民通過住宅專項維修資金、小區公共收益、捐資捐物等渠道出資改造，促進住戶戶內門窗、裝修等消費。
（四）強化專營設施協同改造。老舊小區內入戶連線埠以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬於專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬於專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與老舊小區改造同步設計、同步實施。改造後的專營設施產權移交給專營單位，並由專營單位負責維護管理。政府對相關專營單位、負責人的經營考核中應充分考慮企業此類支出負擔。
（五）完善社區服務設施。集約高效利用土地，深入挖掘小區內空間資源，整合小區周邊零星碎片化土地，利用機關企事業單位的空置房屋等社會資源，在老舊小區內及周邊健全社區養老、托幼、醫療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施，按規定標準建設完善社區黨群服務中心。
（六）提高項目審批效率。簡化老舊小區改造項目審批，徵求居民意見編制的改造方案，由縣（市、區）住房城鄉建設、發展改革、財政、自然資源和規劃部門聯合審查批准。在不新增建設用地、不新增污染物排放的情況下，最佳化老舊小區改造土地、環評等手續。
（七）加強工程建設管理和物業管理。鼓勵以街道或社區為單位對區域內的老舊小區聯動改造，統一設計、招標、建設和竣工驗收，確保工程質量和施工安全。建立老舊小區改造評價機制和信息管理系統。推行社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業共商事務、協調互通的管理模式。建立分類施策的老舊小區物業管理模式，改造後的老舊小區實現物業管理全覆蓋。
三、創新改造方式和融資模式
按照不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩健康發展、培育形成相對穩定現金流、引入社會資本的原則，結合城鎮低效用地再開發，在多元融資上下功夫，創新老舊小區及小區外相關區域改造方式和融資模式。
（一）大片區統籌平衡模式。把一個或多個老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區、城中村、危舊房改造和既有建築功能轉換等項目捆綁統籌，生成老舊片區改造項目，加大片區內D級、C級危房改造力度，做到項目內部統籌搭配，實現自我平衡。
（二）跨片區組合平衡模式。將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實現資金平衡。
（三）小區內自求平衡模式。在有條件的老舊小區內新建、改擴建用於公共服務的經營性設施，以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出。
（四）政府引導的多元化投入改造模式。對於市、縣（市、區）有能力保障的老舊小區改造項目，可由政府引導，通過居民出資、政府補助、各類涉及小區資金整合、專營單位和原產權單位出資等渠道，統籌政策資源，籌集改造資金。
（五）鼓勵各地結合實際探索多種模式。引入企業參與老舊小區改造，吸引社會資本參與社區服務設施改造建設和運營等。
四、創新支持政策和配套措施
（一）加強規劃統籌。市、縣（市、區）住房城鄉建設、自然資源和規劃部門組織編制老舊片區改造實施方案，測算所需投資和未來收益，合理劃分改造區域，最佳化資源配置，策劃、設計可以產生現金流的老舊片區改造項目。對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的，在不違反國家有關強制性規範、標準的前提下，可適當放寬建築密度、容積率等技術指標。
（二）探索土地支持政策。鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區統籌改造或跨片區組合改造的政策措施。把大片區統籌改造和跨片區組合改造與城鎮低效用地再開發項目統籌謀劃，並結合實際給予相應政策支持。老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開發整理騰出的土地，優先用於建設社區服務設施。
（三）創新財政資金政策。積極爭取中央補助資金，各級財政在預算中統籌安排資金用於老舊小區改造，可採取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發揮財政資金引導作用。省財政對納入省項目庫的承擔全國老舊小區改造試點任務或融資試點任務的項目擇優給予獎補資金支持。調劑部分地方政府一般債券用於老舊小區改造；嚴格執行專項債券用於有收益的公益性資本支出的規定，對符合條件的老舊小區改造項目可通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。各地整合涉及老舊小區的民政、城市建設和管理、文化、衛生、商務、體育等渠道相關資金，統籌投入老舊小區改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的，由其產權單位按居民約定比例出資。
（四）創新不動產登記做法。小區內增加公共建築的，立項前與小區業委會、居委會等相關方達成權屬協定，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建築不動產登記的具體做法。
（五）加大信貸支持。國家開發銀行山東省分行、中國農業發展銀行山東省分行在依法合規、風險可控的前提下，加大對老舊小區改造項目的金融服務力度，最佳化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持。支持商業銀行、基金公司等金融機構創新金融產品，改善金融服務，為老舊小區改造項目及居民戶內改造和消費提供融資支持。
五、強化實施保障
省級建立老舊小區改造工作協調機制。各市政府為責任主體，縣（市、區）政府為實施主體，建立協調機制和工作專班，層層壓實責任，推動工作落實。
解讀
一、起草背景
黨中央、國務院高度重視老舊小區改造工作，2019年12月中央經濟工作會議指出，要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。近年來，我省積極推進老舊小區改造，取得良好成效，但是仍然存在改造資金籌措渠道窄、設施改造協調難度大、公共服務統籌改造少、後續長效管理難落實等問題，必須通過政策創新，認真系統地加以解決。
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，紮實推進老舊小區改造工作，省住房城鄉建設廳按照省委、省政府部署，經認真調查研究和廣泛徵求意見，起草了《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》，2019年12月4日省政府常務會議和2020年2月19日省委財經委員會第五次會議審議通過。
二、《方案》主要內容
《方案》包括總體要求、統籌實施、創新改造方式和融資模式、創新支持政策和配套措施、強化實施保障等共5個部分內容。
（一）總體要求。明確改造範圍是2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區。明確工作目標是到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務。
（二）統籌實施。明確了7個方面的實施重點，即建立老舊小區資料庫，編制改造計畫；分基礎、完善、提升三類，因地制宜制定改造標準；堅持共同締造原則，引導小區民眾積極參與；堅持同步設計、同步實施，強化專營設施協同改造；深入挖掘小區內及周邊空間資源，完善社區服務設施；簡化手續，提高審批效率；加強工程建設管理和物業管理，提高民眾獲得感、滿意度。
（三）創新改造方式和融資模式。按照不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩健康發展、培育形成相對穩定現金流、引入社會資本的原則，結合城鎮低效用地再開發，在多元融資上下功夫，創新老舊小區及小區外相關區域改造方式和融資模式。
（四）創新支持政策和配套措施。提出了加強規劃統籌、探索土地支持政策、創新財政資金政策、創新不動產登記做法、加大信貸支持等政策措施。
（五）強化實施保障。省級建立老舊小區改造工作協調機制。各市政府為責任主體，縣（市、區）政府為實施主體，建立協調機制和工作專班，層層壓實責任，推動工作落實。
三、《方案》主要創新點
《方案》主要有三方面創新。
一是思路創新。以居民自願、自下而上的思路，生成改造項目和計畫；以因地制宜、完善提升的思路，確定改造內容和標準；以黨建統領、共同締造的思路，引導居民積極參與；以協同改造的思路，支持專營單位出資改造；以資源整合利用的思路，完善社區服務設施；以聯合審批的思路，提高審批效率；以聯動改造、四位一體的思路，加強工程管理和物業管理。
二是模式創新。改變單就老舊小區搞改造的老模式，把老舊小區改造與其他城市建設、改造項目捆綁統籌或組合，創新老舊小區及小區外相關區域改造方式和融資模式，探索形成政府引導、市場運作的可持續改造模式，充分發揮穩投資、促消費、惠民生的綜合效益。
三是政策創新。與城鎮低效用地再開發政策緊密結合，提出了老舊片區改造項目生成、合理放寬規劃技術指標、土地出讓支持、整合財政資金、運用政府債券等政策措施，為工作開展提供政策保障。
