煙臺市人民政府辦公室關於印發煙臺市老舊小區改造工作實施方案的通知
基本介紹
- 中文名：煙臺市人民政府辦公室關於印發煙臺市老舊小區改造工作實施方案的通知
- 實施時間：2020年5月1日
- 發布單位：煙臺市人民政府
方案全文
煙臺市老舊小區改造工作實施方案
為深入推進我市老舊小區改造工作，按照《山東省人民政府辦公廳關於印發山東省深入推進老舊小區改造實施方案的通知》（魯政辦字〔2020〕28號）等檔案要求，結合我市實際，制定本實施方案。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關於推進老舊小區改造工作的決策部署，把老舊小區改造作為重大的民生工程和發展工程，結合城鎮低效用地再開發，補齊城市配套設施和人居環境短板，完善社區管理和服務，創新政府主導、市場運作的可持續改造模式，不斷提升民眾的獲得感、幸福感、安全感。
二、工作目標
以建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的“美好住區”為改造目標，2020年我市改造老舊小區203個、10萬戶、867萬平方米，到2024年末，全部完成2005年12月31日前建成的老舊小區改造。
三、改造範圍
老舊小區是指城市或縣城國有土地上2005年12月31日前建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區。老舊小區改造是指政府、企業、居民對老舊小區及相關區域的建築、環境、配套設施等進行改造、完善和提升的活動,是解決城市發展不平衡不充分問題的重要舉措，是滿足民眾日益增長的美好生活需要的民心工程，對於增強城市功能、改善城市面貌、提高居住品質具有重要意義。擬對居民進行徵收補償安置，或者擬以拆除新建（含改建、擴建、翻建）方式實施改造的住宅不得納入老舊小區改造範圍。
四、基本原則
（一）堅持市級統籌、屬地管理。牢固樹立全市一盤棋的思想，各縣市區政府（管委）為實施主體，街道辦事處全程參與。要凝聚各方力量，把民眾積極性調動起來，將縣市區、街道、社區資源整合起來，讓社會資本參與進來，共同推動老舊小區改造。
（二）堅持以人為本、尊重民意。改造意願共同徵集、改造內容共同商議、改造方案共同研究、改造過程共同參與、改造效果共同評議，彰顯“共同締造”理念精神，實現老舊小區改造全民參與、全面參與、全程參與。
（三）堅持試點示範、同步推進。根據全國城鎮老舊小區改造試點和全省“4+N”改造融資模式試點有關工作要求，以項目為載體，總結可複製、可借鑑、可推廣的煙臺模式。
（四）堅持整體規劃、聯動改造。鼓勵以街道或社區為單位對區域內的老舊小區聯動改造，統一設計、招標、建設和竣工驗收，確保工程質量和施工安全。
五、改造內容
參照《山東省老舊小區改造提升技術導則》，制定我市技術標準，為全市改造工作提供技術支撐。我市老舊小區改造分為基礎設施修繕、配套設施齊全、居民出行暢通、居住環境美化、居住條件改善等五大工程，包括基礎類10項，完善類8項，提升類3項。
（一）基礎設施修繕工程。
1.市政管網（基礎類）。老舊小區內入戶連線埠以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、排水、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬於專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬於專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與老舊小區改造同步設計、同步實施。改造後的專營設施產權移交給專營單位，並由專營單位負責維護管理。
2.架空線纜入地（基礎類）。現有架空鋪設的低壓電纜、電話線、通信光纜、有線電視等線纜原則上應全部改為埋地敷設，經論證無實施條件的應對其進行規範梳理。對廢棄的線纜、線桿等設施進行徹底清除。
3.消防設施（基礎類）。明確消防通道，設定“消防車道、禁止占用”警示牌，實現消防通道和疏散通道暢通，補充完善消防設施。
4.安防設施（基礎類）。老舊小區主要出入口、停車場出入口、非機動車集中停放區宜安裝電子監控設備，條件允許時宜接入物業值班室、公安聯防監控系統平台。根據國家相關政策和疫情防控的要求，在老舊小區改造過程中要適當考慮封閉管理的可能性和管理模式，封閉管理不得阻礙城市主次幹道通行。
5.環衛設施（基礎類）。設定不合理、老舊損壞且影響居民生活的分類垃圾箱、垃圾轉運站、垃圾收集點、公共廁所、化糞池等，應進行拆除、改造或重建。完善垃圾分類設施。
（二）配套設施齊全工程。
1.體育設施（完善類）。因地制宜、合理集中建設室內外體育健身設施，增加公共活動場地。供老年人、兒童和殘疾人等特殊群體使用的體育器材設施應設定護欄、柔軟地墊、警示牌等安全設施。
2.文化設施（完善類）。因地制宜建設文化服務中心、文化活動站和公共圖書室、閱報欄(屏)、數字文化服務點、音樂舞蹈室等。文化服務中心的服務半徑不宜大於1000米，文化活動站的服務半徑不宜大於500米。
3.宣傳設施（提升類）。宣傳信息發布設施的設定應經濟實用，宜與戶外廣告等設施統一規劃，避免重複建設。
4.應急救援（完善類）。老舊小區宜結合實際，在小區內及周邊合理設定應急救援站等公共安全服務設施。
5.黨建物業用房（完善類）。老舊小區可通過改建、擴建、新建等方式增設社區管理服務用房和物業服務用房，也可與小區經營性等其他類公共服務設施組合布局、聯合建設。黨建用房的設定應按照《中共山東省委辦公廳關於進一步加強城市社區黨組織建設的若干意見》（魯辦發〔2017〕39號）執行。
6.社區服務設施（提升類）。深入挖掘小區內空間資源，整合小區周邊零星碎片化土地，利用機關企事業單位的空置房屋等社會資源或通過改擴建、置換、租賃、調整等方式，在老舊小區內及周邊健全社區養老、托幼、醫療衛生、衛生防疫、文化等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施。
（三）居民出行暢通工程。
1.道路更新（基礎類）。老舊小區道路宜結合現狀條件，設定道路標識，明確消防通道和無障礙通道。非機動車道、人行道宜採用透水路面，停車場、廣場可採用透水磚鋪裝（參照海綿城市建設標準）。小區車行道應滿足消防、救護、搬家等車輛的通達要求。小區道路可根據實際情況結合雨污分流改造工程、海綿工程進行豎向最佳化。修繕路面同時修繕破損井蓋。
2.停車場地（完善類）。老舊小區應參照《煙臺市停車設施專項規劃》建築物配建停車位相關標準，合理規劃停車設施建設規模，充分利用空地、立交橋下等閒置地段挖潛停車資源，有條件的要利用城市道路、公園綠地、廣場、學校操場以及公交場站、垃圾站等公共設施的地下空間規劃建設地下公共停車場。有條件的停車場宜設定電動汽車充電設施。因地制宜設定非機動車停車棚,在小區適當位置可配置電動腳踏車充電插座，並配置防雨、防雷、防火等安全防護措施和滅火器材。
3.無障礙及適老設施（完善類）。應遵循易識別、易到達、無障礙、保全全的原則，在老舊小區室外主要部位和公共活動區域增設或完善無障礙設施，在公共建築走廊、住宅公共走廊、樓梯應設定扶手。
（四）居住環境美化工程。
1.拆除違建（基礎類）。對私搭亂建的違法建(構)築物應依法拆除。對占壓天然氣管道的建（構）築物應拆除。確需保留、改造或新建的圍牆應與住宅建築和小區整體風貌相協調，不得妨礙公共通道、管線等公共設施，不得影響相鄰房屋的通風和採光。樓宇間和樓道內無亂堆雜物。
2.綠化補建（基礎類）。老舊小區應根據現狀條件，最佳化綠地空間布局，結合季節變化，強化植物景觀空間效果，改善居住景觀環境，滿足居民戶外活動遮陽需要。建築、道路、廣場、停車場等硬化地面周圍綠地改造時，鼓勵採用下凹式綠地、雨水花園、植被淺溝和滲透管渠等源頭徑流控制設施。
3.公共照明（基礎類）。老舊小區應完善小區內車行道路、步行道路、公共場地等照明系統，提供實用、有效、美觀的照明設施。
（五）居住條件改善工程。
1.房屋修繕（基礎類）。老舊小區房屋修繕方案應根據建築功能和類別、防水等級、設防要求並結合建築物年代、城市風貌等實際情況，按照技術先進、經濟合理，安全適用的原則制定。整修或安裝單元防盜門；修繕公共樓梯踏步和扶手；維修更新公共部位窗戶；樓道內牆面與頂棚應平整潔淨，側牆宜做耐污牆裙；建築立面改造應符合城市規劃風貌控制要求與周邊建築環境相協調；平頂屋面修繕宜將屋面防水改造、屋面美化改造結合進行，並符合防火規定；修繕樓體雨水管。
2.加裝電梯（完善類）。電梯加裝應遵循建築功能和交通組織合理、結構安全、對環境影響控制到最小的原則，結合老舊小區建築實際情況，因地制宜進行。應綜合考慮業主意願、場地條件、結構安全、救援通道、消防通道、環境改造、相互干擾等因素，儘量減少對相鄰業主在通風、採光、日照、通行等方面的不利影響。加裝電梯附屬建築工程的結構部分與原建築部分禁止採用硬連線的方式。
3.建築節能（完善類）。老舊小區住宅建築節能改造應結合建築物的實際情況和當地地理氣候條件、經濟技術水平、居民意願，因地制宜開展建築圍護結構節能改造和供暖節能改造。
4.智慧社區（提升類）。利用信息技術整合居住區資源，實現住區服務與管理的數位化、網路化、智慧型化、互動化和協同化。
六、試點工作要求
根據全國城鎮老舊小區改造試點和全省“4+N”改造融資模式試點有關工作要求，全國城鎮老舊小區改造試點包括：項目生成機制、統籌協調機制、成片改造機制、項目推進機制、資金籌措機制、民眾共建機制、存量資源利用機制、長效管理機制等。全省“4+N”改造融資模式試點包括：除政府投資為主的改造模式外的大片區統籌平衡模式、跨片區組合平衡模式、小區內自求平衡模式、政府引導的多元化投入改造模式，以及N(各地結合實際探索)模式推進的老舊小區改造模式。每年從我市老舊小區改造計畫中篩選一批符合要求的小區推薦申報國家和省級試點項目，積極爭取省級專項資金補助。已列入2020年試點的項目要於4月底前開工，12月底前完工；2021年3月底前完成年度績效自評並提報自評報告，總結試點經驗。通過試點形成較為成熟的工作成果，初步構建起黨建統領、政府引導、居民主體、社會支持、企業參與的共同締造機制。
七、工作步驟
要對老舊小區全面調查摸底，建立老舊小區資料庫，2020年6月底前編制完成煙臺市老舊小區改造總體計畫（2020—2024）和分年度計畫。
（一）項目生成。包括民意徵集和小區調查，民意徵集應發動街道辦事處、社區居委會、物業人員和第三方機構走訪居民樓長和居民代表進行廣泛的問卷或座談，大力宣傳老舊小區改造的意義和作用，廣泛聽取小區居民對改造的意見和建議。小區現狀調查應依靠專營單位或第三方機構，落實地下管線現狀、梳理小區建築概況、統計小區現有問題，為項目生成提供依據。
（二）規劃設計。老舊小區改造規劃設計要先行。設計單位通過地下管線勘測、小區現場調研和居民建議匯總，總結小區配套短板和居民改造需求，通過全方位的整體規劃、論證分析，因地制宜完成每個小區的設計方案，利用形象清晰、直觀易懂的方式把小區改造後的整體形象展示出來，便於方案公示並徵求民意。同時編制好“選單式”的老舊小區改造目錄和價格清單，方便居民“點菜”，讓居民了解並積極參與小區改造設計，進而引導居民共同出資、共謀共評、共建共享“美好住區”。
（三）項目實施。項目要嚴格執行項目基本建設程式，嚴格落實參建主體項目負責人質量終身責任制和安全生產各項具體措施，確保老舊小區改造項目質量過硬、安全可靠。相關部門要加強質量安全監督,對施工質量安全進行動態管理和重點監督。
（四）工程驗收。老舊小區改造要組織施工、監理等單位嚴格按照改造方案、改造標準及驗收程式進行統一驗收並出具驗收報告、進行項目備案，做好老舊小區施工改造後的移交管理工作。
（五）長效管理。老舊小區後續管理要按照“黨建引領、社區抓總、部門監管、政策扶持”的原則，因地制宜，分類施策，實現後續綜合治理維護常態化，實現物業管理全面覆蓋，避免老舊小區“先改後亂”，對承擔老舊小區物業服務的企業，可在財政補貼等方面予以支持。一是黨建引領。強化黨建引領、社區服務，完善後續管養體系，做到改造後有人管、政務服務在社區，打通最後一公里，健全社會治理基層單元。加強街道社區黨組織對物業服務企業和業主委員會的政治引領，建立組織領導、黨建覆蓋、規範管理、聯建共治、保障支撐“五位一體”的“紅心物業”工程，形成社區黨組織、居委會、業委會、物業服務企業等多方協同、一體服務、互促共贏的社區治理合力。二是社區抓總。街道社區要根據小區特點，引導居民選擇合適的物業管理服務方式。對已成立業委會的小區，街道要指導業委會選聘物業服務企業，實施管理服務。對未成立業主委員會的小區，可組建自助物業服務站或引入公益物業進行過渡解決。三是部門監管。各級物業主管部門要以老舊小區改造為契機，以信用評價為基礎，強化對物業企業的事中事後監管；以問題為導向，推動物業服務規範發展；以政策為引導，營造行業發展良好環境。要形成長效機制，改造老舊小區“硬體”，提升管理服務“軟體”，著力抓好物業管理，完善後續管養體系，提升民眾滿意度。
八、保障措施
（一）強化組織領導。市政府成立由市長任組長，分管副市長任副組長，市發展改革委、工業和信息化局、公安局、財政局、民政局、自然資源和規劃局、住房城鄉建設局、城管局、商務局、衛生健康委、應急局、審計局、行政審批服務局、體育局、地方金融監管局等有關部門和單位及各縣市區政府（管委）主要負責同志為成員的領導小組，全面負責我市老舊小區改造工作的組織領導和綜合協調工作，領導小組辦公室設在市住房城鄉建設局，領導小組辦公室實行專班工作制，負責老舊小區改造工作的具體協調指導工作。
（二）強化部門配合。各有關部門和單位要按照職責分工要求，加強通力合作。
市住房城鄉建設局:牽頭指導和協調老舊小區改造工作,組織開展全市老舊小區摸底調查、改造計畫編制、項目進度調度。
市發展改革委：會同市住房城鄉建設局做好中央預算內投資項目儲備、投資計畫申報和投資計畫執行情況監督審查，協調煙臺供電公司做好老舊小區供配電設施改造工作。
市工業和信息化局：指導通訊、數據傳輸等通信線纜入地和規範梳理工作。
市公安局：指導安防設施建設工作，負責老舊小區治安秩序維護工作。
市民政局：將符合條件的社區養老服務設施納入相關專項資金補助範圍。
市財政局：爭取中央和省級補助資金，統籌安排各級獎補資金。
市自然資源和規劃局：在不違反國家有關強制性規範、標準的前提下，指導辦理老舊小區內及周邊新建、改擴建公共服務和社會服務等設施的規劃、用地、不動產登記手續。
市城管局：負責督導違法建（構）築物拆除等工作，協調專營單位做好供水、排水、供熱、燃氣等設施設備改造工作。
市商務局：指導完善社區商業、便民市場、家政服務等設施，將符合條件的老舊小區社區商業設施納入相關專項資金補助範圍。
市衛生健康委：指導社區醫療、撫幼等設施建設工作。
市應急局：指導消防設施、應急救援站建設工作。
市審計局：負責改造資金的審計監督工作。
市行政審批服務局：負責改造項目的立項審批工作。
市體育局：指導老舊小區體育健身設施的配套工作。
市地方金融監管局:引導金融機構對符合條件的項目提供融資支持。
市大數據局：指導智慧社區建設等工作。
煙臺供電公司:負責產權範圍內老舊小區的供配電設施改造；負責改造移交小區的工程驗收和接收管理工作。
聯通公司煙臺分公司：負責老舊小區聯通線纜及設施的改造工作。
移動公司煙臺分公司：負責老舊小區移動線纜及設施的改造工作。
電信公司煙臺分公司：負責老舊小區電信線纜及設施的改造工作。
山東廣電網路有限公司煙臺分公司：負責老舊小區廣電線纜及設施的改造工作。
中國鐵塔股份有限公司煙臺分公司：負責老舊小區鐵塔設施的改造工作，以及小區移動通信綜合覆蓋的改善工作。
（三）強化資金保障。積極爭取中央、省補助資金，各級財政在預算中統籌安排資金用於老舊小區改造，對符合條件的老舊小區改造項目可通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。整合涉及老舊小區的民政、城管、文化、衛生、商務、體育等渠道相關資金，優先投入老舊小區改造。
中央和省級財政已下撥部分補助資金，綜合考慮上級資金補助計畫、各縣市區財政體制和改造戶數等因素，2020年市級財政補助資金按以下標準執行：芝罘區每戶補助4200元；福山區、萊山區、牟平區每戶補助3600元；其他縣市區（不含煙臺開發區）採用以獎代補的方式予以支持，待竣工驗收合格後每戶原則上按2000元進行獎勵；市級預留1000萬元用於獎勵考核優秀的縣市區和管線專營單位管線入地費用的補貼。
（四）強化督導評估。市級領導小組要建立督導評估機制，以制度保障推動工作目標實現。各縣市區政府（管委）要成立由主要負責同志任組長的老舊小區改造工作領導小組，將老舊小區改造納入目標考核範疇，通過召開專題會議、定期通報、督導約談、獎優罰劣等方式，建立激勵約束機制，確保老舊小區改造工作順利推進。
本實施方案自2020年5月1日起施行，有效期至2025年4月30日。
