《天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實施方案》經天津市人民政府同意，於2021年6月22日，由天津市人民政府辦公廳以津政辦規〔2021〕10號印發。
基本介紹
- 中文名：天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實施方案
- 發布單位：天津市人民政府辦公廳
- 發文字號：津政辦規〔2021〕10號
- 成文時間：2021年6月22日
發布通知,方案全文,內容解讀,
發布通知
津政辦規〔2021〕10號
天津市人民政府辦公廳關於印發天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實施方案的通知
各區人民政府，市政府各委、辦、局：
經市人民政府同意，現將《天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實施方案》印發給你們，請照此執行。
天津市人民政府辦公廳
2021年6月22日
方案全文
天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實施方案
為深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，貫徹落實黨中央、國務院關於實施城市更新行動的決策部署以及市委十一屆九次、十次全會精神，進一步推進本市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作，不斷增強人民民眾獲得感、幸福感、安全感，推動天津高質量發展，根據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），結合本市實際，制定本實施方案。
一、工作原則
（一）堅持人民城市人民建，人民城市為人民。貫徹以人民為中心的發展思想，始終做到城市發展為了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共享，更新改造結果讓民眾滿意，為人民創造更加幸福的美好生活。
（二）堅持在保護中發展，在發展中保護。妥善處理好保護與發展的關係，堅持保護優先，注重歷史傳承，保護歷史文化和城市風貌，延續城市歷史文脈。不搞千篇一律大拆大建，避免“千城一面、萬樓一貌”。
（三）堅持統籌生產生活生態，提高城市發展宜居性。注重城市功能完善和品質提升，立足新發展階段，貫徹新發展理念，構建新發展格局，統籌城市生產生活生態，強弱項、補短板，不斷提高城市的宜居性、包容度和承載力。
（四）堅持守住安全底線，讓民眾住得安心放心。聚焦民眾改善居住安全條件的迫切需求，將涉及房屋安全的項目優先納入工作計畫，真正把人民生命安全擺在第一位。
（五）堅持需求導向，突出工作重點。以人民民眾最迫切的老舊房屋老舊小區改造提升需求為重點，因地制宜，精準施策，讓人民民眾居住條件切實得到明顯改善。
二、重點任務
（一）老舊房屋改造提升。針對城市建成區範圍內沒有獨用衛生間或廚房的非成套住房，以及經鑑定確定的危險房屋，在保護歷史文化和城市風貌的前提下，進行成套化改造，完善功能設施，改善人居環境。老舊房屋改造提升分為保護、改建、重建三種方式。“十四五”期間，中心城區力爭基本完成保護類老舊房屋改造提升，全面啟動改建類、重建類老舊房屋改造提升，其他區參照執行。
1．保護類。針對《中華人民共和國文物保護法》、《歷史文化名城名鎮名村保護條例》、《天津市歷史風貌建築保護條例》等有關法律法規確定的保護性建築，從保護城市空間肌理角度，積極開展整修，改善居住條件，留住城市歷史記憶。
2．改建類。針對建築結構具有保留價值的非保護性建築，通過調整房屋內部空間布局或外部擴建，增加獨用廚衛設施實現成套化，並可擴大公共空間，提升建築舒適性，保護城市肌理和建築風貌。
3．重建類。針對建築結構差、安全標準低等不具有保留價值的非保護性建築拆除重建，通過適當提高開發建設強度、增加居住建築面積實現成套化，或者通過對原住戶重新安置徹底改善居住條件。
（二）老舊小區改造提升。針對全市城鎮範圍內建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善和社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）實施改造，改善居民居住條件。老舊小區改造提升內容包括基礎類、完善類、提升類三類。到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
1．基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要包括市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯繫的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施和光纖入戶、架空線規整（入地）等，以及對房屋抗震加固設施（外檐圈樑、構造柱、拉桿等）進行維修、恢復或補強。
2．完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要包括環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動腳踏車及汽車充電設施、智慧型快件箱、智慧型信包箱、文化休閒設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。
3．提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要包括公共服務設施配套建設及其智慧化改造，具體為改造或建設小區及周邊社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼稚園等教育設施、周界防護等智慧型感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
（三）城市更新。針對城市建成區及其他市人民政府確定的城市重點區域內進行的城市空間結構調整、城市生態修復和功能完善、歷史文化保護和城市風貌塑造、城市基礎設施建設、新產業新業態融合發展等綜合整治、拆除重建或兩者兼顧的規劃建設活動，主要包括老舊廠區、老舊街區（包含相應老舊房屋老舊小區改造提升）和城中村等存量片區的城市更新改造項目，以及市、區人民政府主導的補齊基礎設施短板和完善公共服務設施項目。“十四五”期間，各區人民政府要因地制宜制定城市更新項目年度實施計畫，報天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作領導小組審定後組織實施。
三、實施機制
（一）規劃引領，政府主導。規劃資源等部門依據國土空間總體規劃等，指導各區編制更新改造規劃和年度實施計畫並按程式報批後實施。各區人民政府是本區各類更新改造工作的責任主體，負責組織實施主體會同區住房建設和規劃資源等部門，按照規劃及相關標準要求，因地制宜、量力而行，編制確定實施的更新改造規劃，並按照相關更新改造規劃，制定年度實施計畫，分類有序組織實施。
各類更新改造規劃涉及需要調整控制性詳細規劃上位規劃的（如專項規劃、永久性保護生態區域、國土空間總體規劃等），應先行履行上位規劃調整程式；涉及需要調整控規的，應報送天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作領導小組審查，經審查同意的城市更新規劃作為控制性詳細規劃修改必要性論證和修改方案編制的重要依據。
（二）市場運作，企業實施。通過市場化運作方式，充分調動社會資本參與，支持專業機構等社會力量投資參與各類更新改造項目。涉及建設周期長、投資規模大、跨區域以及市級重大城市更新項目，可通過政府授權方式，由具有實力的國有企業作為實施主體。實施主體應按照市場化方式實施更新改造，提高工作質量和效率。
實施主體負責城市更新改造項目投資、建設、運營等全生命周期管理工作。包括組織城市更新項目可行性研究，與融資機構論證融資方案，經論證可行後形成實施方案（含更新範圍、建設內容、項目定位、資金籌措方案、補償安置方式、建設方案、經濟測算、運營方案等內容）；按“一事一批”原則，將實施方案報區人民政府審核同意後組織實施。城市更新項目的公共停車場、充電樁、能源站等配套公共服務設施可以由實施主體負責運營。
（三）金融支持，統籌平衡。市金融主管部門會同行業主管部門和各區人民政府，組織協調金融機構加大對本市各類更新改造工作的金融支持力度。各區人民政府要用足金融政策，充分運用市場手段，提高融資能力，確保本區各類城市更新改造項目的資金平衡，可按照單個更新改造項目平衡、多個更新改造項目組合平衡、全部更新改造項目總體平衡方式，統籌實現資金平衡。
（四）居民參與，共建共享。各類更新改造工作要與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務體系建設有機結合。深化“戰區制、主官上、權下放”黨建引領基層治理體制機制創新，充分發揮社區黨組織的領導作用，統籌協調社區居委會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進更新改造工作。搭建溝通議事平台，利用“網際網路+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區黨組織引領的多種形式基層協商，主動了解居民訴求，促進居民形成共識。
四、相關政策
（一）規劃政策
1．放寬規劃指標。各類更新改造項目經充分論證後可依法依規適當放寬容積率等規劃指標，允許建築高度適度提高，但各類用地容積率原則不應突破《天津市控制性詳細規劃技術規程》要求。在滿足安全、環保要求前提下，增加非獨立占地的公共服務設施、市政基礎設施的建築規模可不納入地塊容積率計算。為保護城市風貌肌理，老舊房屋改造提升改建類項目經充分論證並徵得天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作領導小組相關成員單位同意，道路紅線在滿足消防、安全的前提下，可按照現有道路控制，綠地率按照不低於現狀水平控制，建築密度按照不高於現狀水平控制，建築規模增加應不大於現狀權屬建築規模的15%。國家和本市有其他管控規定的，從其規定。
2．最佳化建設管理。老舊房屋改造提升改建類和城市更新綜合整治類項目建築退線應與周邊建築退讓協調，日照、消防不應低於現狀水平，且應符合國家和本市規定的有關採光、通風、防災、管線埋設、視覺衛生、燃氣等要求，經充分論證，配套公共服務設施可由區人民政府按照區域統籌平衡。既有居住區內老舊房屋改造提升重建類和城市更新拆除重建類項目建築退線應與周邊建築退讓協調，不得占壓規劃道路等規劃公共設施用地，且應符合國家和本市規定的有關採光、通風、防災、管線埋設、消防、視覺衛生、燃氣等要求，新建住宅大寒日日照時數不應低於1小時。
3．完善保護措施。對歷史文化街區內的非保護性老舊房屋，可依照相關法律法規和歷史文化街區保護規劃，在尊重街區整體格局和風貌的前提下進行創新性更新改造、持續利用。因歷史風貌保護等原因，在老舊房屋改造提升項目地塊內難以增加容積率等規劃指標或為城市更新項目額外提供公共綠地、廣場的地塊，可以按照國土空間規劃實行異地補償。非保護性的老舊房屋半地下室可以調整至地坪之上，建築高度可按地下室高度增高，但應符合國家法律法規和歷史文化街區保護規劃的相關要求。半地下室面積已登記但未在歷史文化街區保護規劃建築面積指標中體現的，可直接調整該規劃建築面積指標，無需履行保護規劃修改程式。鼓勵歷史文化街區內用地性質的混合與兼容。非保護性的老舊房屋進行改建、重建時，間距、退讓、綠地率、日照等指標按照不低於現狀水平控制，建築密度按照不高於現狀水平控制；為滿足消防、市政公用等專業管理要求及因加裝電梯等原因需增加面積的，可適當調整建築面積及輪廓線，並依法履行保護規劃修改程式。
（二）土地政策
1．支持土地使用權人自主更新。不改變土地用途的，可維持原供地方式；土地用途變更為經營性用途或新增建築面積用於銷售產權的，按照新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場價格的差額補繳土地收益，辦理相關用地手續，其中涉及國家支持發展的各類產業情形的，可適用在5年過渡期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的建設用地過渡期政策。
2．支持存量閒置用房利用。各類更新改造中，土地使用權人單獨或以入股、出租等方式聯合其他市場主體，利用閒置用房等存量房屋建設各類公共服務設施以及興辦國家支持發展的各類產業的，可在5年過渡期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。
3．支持公共服務設施建設。在不違反規劃且徵得居民同意的前提下，各類更新改造項目周邊的邊角地、夾心地、插花地等存量土地可以一併納入更新改造範圍。對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。
4．支持探索供地政策。研究支持城市更新項目實施主體通過公開出讓方式取得國有建設用地使用權的具體措施。
（三）金融財稅政策
1．老舊房屋改造提升項目。補繳的土地收益，在計提國家和本市有關專項資金後，剩餘部分可用於補貼建設項目資金。加大住房公積金對老舊房屋改造提升的支持力度，房屋產權人（公有房屋承租人）對更新後的房屋增加面積部分交納改造成本費的，可按本市住房公積金管理相關政策提取使用住房公積金。
2．老舊小區改造提升項目。市級財政通過中央老舊小區改造補助資金，結合市級財力情況，給予各區老舊小區改造提升項目適當補助。資金來源和稅費減免按照《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）執行。
3．城市更新項目。可多渠道籌集資金，多方籌措項目資本金，研究納入更新範圍的國有資產注入等支持措施。依法依規給予城市更新項目行政事業性收費減免和稅收優惠等支持。由國家開發銀行天津市分行等金融機構擔任金融服務總協調人、銀團總牽頭行，按照市場化、法治化原則，依法合規對天津城市更新項目提供金融支持。
（四）審批政策
1．加快審批速度。結合審批制度改革，構建更新改造項目快速審批流程，提高項目審批效率。各區人民政府組織有關部門聯合審查各類更新改造方案，通過後由相關部門直接辦理立項、用地、規劃審批。對需要保留的老舊房屋，按照現狀消防技術標準進行修繕並達到消防安全要求，更新後應達到二步節能標準。涉及規劃指標調整的，按照法定程式調整控制性詳細規劃。各區（濱海新區除外）控制性詳細規劃修改必要性論證的專題報告可與實施方案一併按程式報市人民政府審批。控制性詳細規劃修改必要性論證的專題報告經市人民政府同意後，區人民政府應儘快會同市規劃資源局履行控制性詳細規劃修改方案報審程式。
2．減少審批環節。精簡各類更新改造項目審批事項和環節。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案，無需再辦理用地手續。可將工程建設許可和施工許可合併辦理，簡化相關審批手續。不涉及建築主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查，相關各方進行聯合驗收。建設項目不增加建築規模、不改變規劃性質、不過大調整建築風格形式的，以及涉及既有住宅加裝電梯的，免於辦理建設工程規劃許可證。
（五）其他政策
1．盤活存量資源。合理疏解改造提升老舊房屋居住人口，減輕更新房屋使用強度，更好改善全體住戶居住條件，滿足民眾住房需求。各區人民政府要積極盤活可利用的保障房或空置商品房作為老舊房屋改造提升騰遷安置房源。棚改剩餘安置地塊和安置房源可用於老舊房屋改造提升騰遷安置使用。
2．支持公有住房出售。老舊房屋改造提升後的房屋單套面積增加的，由房屋產權單位（產權人）、承租人按照改造協定的約定交納改造成本費，維持原房屋產權類別不變。改造提升後的房屋為成套住房且符合公有住房出售條件的，可按照房改售房政策向承租人出售產權。改造提升後的增量房屋和騰空房屋，在安置回遷住戶基礎上有剩餘的，符合法律法規規定的可轉讓房屋使用權或產權。
五、組織保障
（一）建立工作機制。成立天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作領導小組，相關市級部門、相關單位及各區人民政府為成員單位，領導小組辦公室設在市住房城鄉建設委。領導小組成員單位根據各自職責，指導、監督各類更新改造工作。
國家開發銀行天津市分行等金融機構作為全市城市更新項目融資牽頭單位，配合政府開展城市更新項目貸款融資方案編制及評估工作，參與融資政策制定、項目規劃和計畫編制、實施方案審核等，負責對城市更新改造工作中資金測算的內容進行評估；負責確保城市更新改造貸款資金髮放依法合規，做好資金使用規範和安全管控、防範發生金融風險等工作。
（二）壓實屬地責任。各區人民政府作為本區各類更新改造工作的責任主體，應參照市級領導小組機制建立區級工作機制，負責組織編制本區各類更新改造規劃、年度實施計畫、資金平衡方案，制定本區實施方案並組織實施；負責具體組織本行政區域內城市更新項目規劃編制、實施、產業準入、評估、全過程監管等工作。結合推進各類更新改造工作，同步開展綠色社區創建行動、城市居住社區建設補短板行動、既有住宅加裝電梯工作。
（三）依法依規實施。各區人民政府、市有關部門要嚴格執行國家和本市相關法律法規，確保依法合規推進各類更新改造工作。組織實施中確保公開透明、公平公正，並接受社會各界和民眾監督。加強制度建設，出台符合本市實際的配套支持政策，保障各類更新改造工作有序進行。
（四）營造良好氛圍。市有關部門、各區人民政府要加大對優秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對更新改造工作的認識，著力引導民眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、民眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀各類更新改造政策措施，及時回應社會關切。
（五）落實長效管理。各區人民政府、市有關部門要根據相關規定，對更新改造並驗收合格的項目組織實施長效管理。市有關部門要加強監督，指導各區人民政府或相關責任部門做好接管移交和長效管理工作，鞏固項目改造和更新成果。
濱海新區依據以上要求，結合本區實際制定實施方案。
內容解讀
《方案》提出了三方面重點任務，並在規劃、土地、金融、審批等關鍵方面給予政策支持。
一是老舊房屋改造提升。針對城市建成區範圍內沒有獨用衛生間或廚房的非成套住房，以及經鑑定確定的危險房屋，在保護歷史文化和城市風貌的前提下，進行成套化改造，完善功能設施，改善人居環境。“十四五”期間，中心城區力爭基本完成保護類老舊房屋改造提升，全面啟動改建類、重建類老舊房屋改造提升，其他區參照執行。
老舊房屋改造提升分為保護、改建、重建三種方式。其中，保護類，針對《中華人民共和國文物保護法》《歷史文化名城名鎮名村保護條例》《天津市歷史風貌建築保護條例》等有關法律法規確定的保護性建築，從保護城市空間肌理角度，積極開展整修，改善居住條件，留住城市歷史記憶。
改建類。針對建築結構具有保留價值的非保護性建築，通過調整房屋內部空間布局或外部擴建，增加獨用廚衛設施實現成套化，並可擴大公共空間，提升建築舒適性，保護城市肌理和建築風貌。
重建類。針對建築結構差、安全標準低等不具有保留價值的非保護性建築拆除重建，通過適當提高開發建設強度、增加居住建築面積實現成套化，或者通過對原住戶重新安置徹底改善居住條件。
二是老舊小區改造提升。針對全市城鎮範圍內建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善和社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）實施改造，改善居民居住條件。到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
老舊小區改造提升內容包括基礎類、完善類、提升類三類。其中，基礎類，為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要包括市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯繫的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施和光纖入戶、架空線規整（入地）等，以及對房屋抗震加固設施（外檐圈樑、構造柱、拉桿等）進行維修、恢復或補強。
完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要包括環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動腳踏車及汽車充電設施、智慧型快件箱、文化休閒設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。
提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要包括公共服務設施配套建設及其智慧化改造，具體為改造或建設小區及周邊社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼稚園等教育設施、周界防護等智慧型感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
三是城市更新。針對城市建成區及其他市人民政府確定的城市重點區域內進行的城市空間結構調整、城市生態修復和功能完善、歷史文化保護和城市風貌塑造、城市基礎設施建設、新產業新業態融合發展等綜合整治、拆除重建或兩者兼顧的規劃建設活動，主要包括老舊廠區、老舊街區（包含相應老舊房屋老舊小區改造提升）和城中村等存量片區的城市更新改造項目，以及市、區人民政府主導的補齊基礎設施短板和完善公共服務設施項目。“十四五”期間，各區人民政府要因地制宜制定城市更新項目年度實施計畫，報天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作領導小組審定後組織實施。
