《北京市老舊小區改造工作改革方案》根據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）等檔案精神，結合本市實際制定的。
《北京市老舊小區改造工作改革方案》是北京市人民政府辦公廳印發的改革方案，自2022年11月起施行。
基本介紹
- 中文名：《北京市老舊小區改造工作改革方案》
- 實施時間：2022年11月
- 發布單位：北京市人民政府辦公廳
正文
一、健全老舊小區改造項目管理機制
（一）建設老舊小區信息大數據平台。進一步梳理完善全市老舊小區基礎信息，將“十四五”期間需改造的老舊小區按照產權性質、改造需求等情況分類落圖，加強市區統籌、部門協同，實現信息共享、政策集成、業務聯動，逐步形成涵蓋老舊小區治理、改造、管理三位一體的工作平台。
（二）實施老舊小區改造前綜合治理。堅持“先治理、後改造”，明確老舊小區內違法建設、地樁地鎖、開牆打洞、群租房及地下空間違規使用等綜合治理標準。依法拆除違法建設，影響改造工程的應在改造前拆除。通過“自拆、幫拆、勸拆”等形式，拆除影響改造工程的外窗護欄，保障節能改造工程質量。全面拆除地樁地鎖，治理開牆打洞和地下空間違規使用，對群租房進行動態清零。
（三）加強老舊小區改造計畫管理。全面開展老舊小區體檢，深入做好民眾工作，力爭在2022年底前將需改造的老舊小區全部納入改造項目儲備庫。各區結合體檢結果、本區財力、民眾工作情況和居民訴求等實際，對儲備項目分批申報列入改造實施計畫，並動態調整。加快推進危舊樓改建和簡易樓騰退項目，每年按照不低於基礎類改造總量20%的標準推進抗震、節能綜合改造項目，加大力度推進改造周期短、當年能見效的樓內上下水管線改造、公共區域市政專業管線改造、適老化改造等單項改造項目，支持實施環境整治項目。合理安排實施計畫和施工工期，減少雨季施工、冬期施工。
（四）創新以改建方式實施老舊小區改造的政策機制。可將老舊小區中危舊樓房集中連片、危舊樓房與平房交織，以及部分建設年代較早、建設標準不高，雖可通過加固方式改造但居民改建意願強烈的項目納入改建範圍，實施改建帶改造、解危帶改造。建立居民出資、政府支持、產權單位履責、社會資本參與的資金共擔模式。改建項目應當不增加戶數，可以利用地上、地下空間，適度改善居住條件，可以在符合規劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建築面積，由區政府統籌用於補充社區配套短板或建設保障性租賃住房、公租房、共有產權房。
（五）分類細化老舊小區改造內容和標準。按照老舊小區綜合整治標準和技術導則，明確13項基礎類改造內容，將樓本體節能改造和存在安全隱患的小區內供水、排水、供氣等老舊管線改造作為重點優先列入改造選單，嚴禁隨意拆除老建築、砍伐老樹，守住現狀綠化率不得降低等底線要求；細化11項完善類改造內容，將居民需求強烈的樓內上下水管線改造、加裝電梯、安裝電動腳踏車集中充電設施和消防設施等作為重點優先列入改造選單，對符合消防安全要求的腳踏車棚預留充電樁安裝條件；明晰12項提升類改造指引，立足小區及周邊實際條件，利用拆違騰退的空地和低效空間吸引社會資本參與補建養老、托育、體育、社區食堂、衛生防疫、便利店等公共服務設施。
二、健全老舊小區改造多方參與機制
（六）建立政府統籌協調機制。各區要建立健全政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的工作機制，住房城鄉建設部門牽頭統籌，有關部門分工落實，街道（鄉鎮）具體組織，形成工作合力，共同破解難題，紮實推進老舊小區改造工作。
（七）健全民眾參與機制。堅持黨建引領，推廣通州區“六組一隊”、石景山區“三問於民”、大興區“由一傳百”等經驗做法，創新民眾工作方法，深入做好民眾工作。鼓勵改造項目相關各方成立臨時黨支部和工作組，建立多方參與、溝通順暢的全過程協商共治機制。在街道（鄉鎮）、社區統一組織下，充分發動居民、黨員幹部、志願者等，開展好意見徵集、宣傳動員、秩序引導、矛盾調處、文明施工、質量監督等工作，協調設計、施工、監理、物業等相關單位與居民做好溝通協商。拓寬徵集民意渠道，通過“12345”市民服務熱線以及“安居北京”公眾號、北京業主決策平台等多種渠道，及時獲取意見建議、回應居民訴求。
（八）健全社會資本參與機制。鼓勵市、區屬國有企業通過“平台+專業企業”模式統籌社會資本參與、存量資源利用、規模化改造、專業化運營、規範化物業，推動“治理+改造+運營”一體化實施。各區可將街區、社區內老舊小區打捆實施，推動項目“由小變大、由散變整”，由老舊小區改造向街區更新轉變；推動項目“投資+工程總承包+運營”一體化招標，實現全鏈條實施；推動以“物業+”的方式，引入社會資本投資改造運營低效空間和存量設施，同步提升運營水平和物業服務水平。各區要完善引入社會資本風險評估機制，規範退出程式。
（九）完善責任規劃師、建築師參與機制。加強責任規劃師培訓，指導責任規劃師深度參與老舊小區改造。細化責任規劃師提供項目規劃諮詢服務、協助開展公眾參與、全程跟蹤和服務項目實施、參與項目驗收等全流程工作指南，完善責任規劃師在改造項目生成和方案審查等節點出具意見的制度。健全改造項目建築師負責制，發揮其專業技術優勢，確保改造項目設計品質。
（十）健全落實產權單位改造責任的政策措施。研究出台相關政策措施，推動落實產權單位在動員業主參與改造、建立物業管理長效機制、承擔自有產權專業管線改造費用以及歸集補建住宅專項維修資金等方面的責任。壓實市、區屬國有企業產權人責任，加快推動所屬老舊小區改造，研究將其實施改造發生的相關費用計入企業成本的可行性。研究支持產權單位在完成老舊小區改造後退出小區管理的相關政策。研究出台支持鼓勵產權單位將自有房屋設施改建為便民服務設施或作為小區物業管理用房的有關措施。制定支持產權單位使用房改售房款或依法使用住宅專項維修資金用於完善類和提升類改造的相關政策。
三、加快推進老舊小區適老化改造
（十一）健全老舊小區適老化改造和無障礙環境建設管控機制。圍繞適老化改造和無障礙環境建設專項設計方案，制定相應施工圖審查和責任規劃師出具意見的具體辦法，明確改造要求，強化設計管理。健全專項驗收工作機制，老舊小區改造項目竣工驗收時，要嚴格按照相關專項設計方案進行專項驗收，不通過不得進行竣工驗收。
（十二）積極探索“物業+養老”服務模式。物業服務企業提供社區養老服務的，養老服務營收實行單獨核算。鼓勵社會資本以“物業+養老”服務的方式參與，提供物業服務，開展定製養老服務。支持物業服務企業搭建平台，吸引專業企業參與加裝電梯、增補養老服務設施等工作，同步實施室內適老化改造。對特殊困難老年人家庭居家適老化改造予以支持。鼓勵物業服務企業開展智慧居家社區服務，建設智慧養老信息平台，精準對接助餐、助浴、助潔、助行、助醫等需求，豐富服務形式，創新產品供給。
（十三）著力破解老樓加裝電梯難題。繪製全市老樓加裝電梯地圖，向社會公開，並進行動態管理。建立加裝電梯訴求辦理督導機制，完善項目啟動工作流程。出台利益平衡指引，指導居民依法協商，促進達成共識。支持各區搭建加裝電梯服務平台，提供一站式服務。對於不具備加裝電梯條件的樓棟，鼓勵安裝爬樓代步設備等為老年人出行提供便利。鼓勵租賃企業搭建平台，探索採取以租換租的方式解決老年人上下樓問題。
四、推動各類市政專業管線只改一次、各類改造一次到位
（十四）統籌同步實施各類市政專業管線改造。積極申請國家層面對市政專業管線改造的專項資金支持，加大市政府固定資產投資對市政專業管線改造支持力度。創新老舊小區紅線內市政專業管線改造施工總承包模式，最佳化紅線外市政專業管線改造審批流程，實現管線改造與綜合整治同步實施。管線改造移交後，水電氣熱等市政服務延伸至產權分界點，特別是推動排水企業管理服務進小區，實現管理服務入樓入戶。制定老樓加裝電梯管線改移成本控制措施，統籌老舊小區管線改造和加裝電梯管線改移，最佳化施工方案，降低改移費用。明確專業公司改造責任，研究制定相應措施保證其履行企業社會責任。鼓勵由一家通信公司統籌負責改造項目內的架空線規整（入地），與公共區域環境整治提升同設計、同實施、同驗收。
（十五）細化樓內上下水管線改造措施。完善樓內上下水管線改造申請制，利用好協商議事平台，充分開展民主協商，引導居民達成共識。細化施工方案，充分考慮居民正常生活需求，明確臨時供水、排水措施，減少對居民日常生活的影響。提前公示改造計畫，避免因居民新裝修房屋等原因造成經濟損失；明確改造申請截止時間，充分預留居民協商和申請時間。明確政府支持樓內上下水管線改造的標準，支持業主出資同步進行個性化裝修改造。
（十六）推動各類改造一次到位。利用大數據平台實現與老舊小區相關的市政專業管線、道路、綠化、“海綿城市”、“雪亮工程”等各類改造信息共享，統籌用好各類改造資金、資源，實現以塊統條，推進一張圖作業、一本賬管理，力爭一次改到位。
五、最佳化規劃建設管理措施
（十七）完善存量資源整合利用機制。進一步梳理老舊小區及周邊市、區行政事業單位和國有企業產權的存量配套設施，建設便民服務設施。加強存量配套設施用途管控，推進將已挪作他用的配套設施恢復原規劃用途，或按照居民實際需要使用，優先配建衛生防疫、養老和社區活動中心等公共服務和便民服務設施。探索存量資源統籌利用利益補償機制，鼓勵存量資源授權經營使用，加強授權經營使用期內的用途管控和使用監管。
（十八）創新規劃建設審批管理。全市設立老舊小區新建改建配套設施規劃指標“流量池”，對於老舊小區改造過程中實施市政基礎設施改造、公共服務設施改造、公共安全設施改造、危舊樓房成套化改造的，增加的建築規模計入各區建築管控規模，可由各區單獨備案統計，進行全區統籌。創新規劃管理措施，允許土地性質兼容和建築功能混合。可利用現狀使用的車棚、門房以及閒置的鍋爐房、煤棚（場）等房屋設施，改建便民服務設施，依據規劃自然資源部門出具的意見辦理相關經營證照。出台老舊小區改造設計指引，制定樓本體、公共空間、配套設施等改造內容設計標準，提升改造項目設計質量。
（十九）壓減規劃建設審批時限。加快調整新建、改擴建配套設施規劃審批，屬於社會投資簡易低風險工程範圍的，按規定簡化審批流程。不涉及新建、改建的政府投資改造項目，力爭將審批手續壓縮到100天內。研究最佳化施工許可審批流程。最佳化招標公示程式，完善招標計畫提前發布制度。全面推行工程總承包模式，在責任規劃師團隊確定規劃設計方案後，由招標人進行工程總承包招標。區總責任規劃師和街道責任規劃師對設計方案出具意見的時限原則上不超過5個工作日。進一步提高區發展改革部門項目審批、財政部門財政評審效率。
（二十）健全工程組織實施和質量安全管理機制。統籌老舊小區改造施工安全、消防安全、綠色施工、疫情防控等各項工作，開展質量安全風險分級管控和狀況測評。制定老舊小區改造工程施工現場安全生產指引和標準化圖集。對於無需辦理施工許可的單項改造和環境整治提升改造項目，由屬地相關部門按職責進行質量安全監管。支持各區將技術服務、察訪核驗和其他輔助性事項，按照政府購買服務方式，委託給具備相應條件的企業和其他社會力量承擔，加強工程組織實施和質量安全監管。落實實施主體在質量保修期內的質量保修責任，鼓勵實施主體投保工程質量潛在缺陷保險。
（二十一）加強科技創新和技術攻關。鼓勵科技創新，創建智慧工地。對居民訴求集中的屋面防水、外牆保溫、樓內上下水管線改造等涉及的建築材料、施工工藝問題，採取“揭榜掛帥”方式，鼓勵企業和科研機構開展創新研究。支持施工單位採用新材料、新工藝、新技術、新機具，破解技術難題，提高改造效率。
（二十二）改革竣工驗收備案制度。項目竣工驗收後，街道（鄉鎮）應牽頭組織社區居委會、業主委員會、物業服務企業、業主代表和參建單位，對改造效果提出意見和建議。對於不改變使用功能的改造工程，應執行現行國家工程建設消防技術標準，鼓勵整體提升消防安全水平；確有困難的，可按不低於建成時的消防技術標準進行設計和驗收備案。外窗更換、樓內上下水管線改造等老舊小區專有部分完工後，邀請住戶參與分戶驗收。對於因住戶不同意或其他客觀因素導致內牆加固、外窗更換、管線改造等工程不能全部完成的，由實施主體獲得住戶簽字、提交書面說明並依法完成設計變更後，組織工程竣工驗收，依據驗收結果辦理備案手續。
（二十三）實施全過程跟蹤審計。鼓勵各區通過第三方機構，對老舊小區改造項目進行開工前審計、跟蹤審計和竣工決算審計，加快辦理工程結算，將事後審查與事前、事中監督並舉，強化全方位審計監督。完善老舊小區改造工程計價依據、標準、指標指數等，嚴格控制項目投資，嚴格監管補助資金使用。
六、創新財稅、金融和住房公積金支持措施
（二十四）提高政府資金使用績效。健全財政資金績效評價機制，研究發揮財政資金撬動作用，積極吸引社會資本參與。完善財政補助資金撥付機制，對改造推進快、居民滿意度高的區，適度早撥付。研究通過合理打包改造項目，將配套設施收費、存量資產收益、服務設施運營收益等作為還款來源，發行老舊小區改造專項債。
（二十五）加大金融、稅收支持力度。拓寬融資渠道，爭取政策性銀行長期、低息貸款支持，創新商業銀行支持老舊小區改造信貸途徑，鼓勵以設施經營權和物業服務協定作為質押獲得貸款，以經營收入和物業費作為還款來源。進一步推進稅費減免政策落地，減輕企業負擔。建立引入社會資本貸款貼息機制，對符合條件的項目給予貼息率不超過2%、最長不超過5年的貸款貼息支持。
（二十六）明確使用住房公積金支持老舊小區改造的操作辦法。允許提取本人及其配偶名下的住房公積金，用於樓本體改造、加裝電梯、危舊樓改建和交存專項維修資金。支持居民申請公積金貸款用於危舊樓改建，明確提取和貸款操作流程。
七、持續推進建立小區長效管理機制
（二十七）持續推進業委會（物管會）組建。依託住宅小區基礎資料庫和物業管理系統，對未組建業委會（物管會）的老舊小區實行掛賬督導、動態銷賬，2022年底前力爭實現改造範圍內的老舊小區業委會（物管會）全覆蓋。出台業委會（物管會）指導規則，引導業委會（物管會）在老舊小區治理、改造和後期管理中充分發揮作用。
（二十八）完善通過“先買後補”方式引入專業化物業服務工作機制。制定老舊小區物業服務指導意見，完善政府資金支持引導和有序退出機制，推動分類引入專業化物業服務，合理確定物業管理區域，實現規模效益。鼓勵物業服務企業全程參與老舊小區改造，提供質價相符的物業服務；業主根據物業服務契約約定的付費方式和標準，按時足額交納物業費；各區根據物業服務契約履行、投訴處理和日常檢查等情況，結合居民物業服務繳費率對物業服務企業建立激勵制度，並實施分類監管。
（二十九）開展物業服務“信託制”試點。在具備條件的老舊小區試行物業服務信託制，由小區全體業主作為委託人，將物業費、公共收益等作為共有基金委託給業委會管理，實施開放式預算並接受業主監督，小區物業管理支出全部從基金賬戶中支取，由物業公司提供公開透明、質價相符的物業服務。
（三十）健全專項維修資金補建續籌政策制度。推動在業主做出住宅專項維修資金補建、續籌承諾後，再將老舊小區納入改造範圍。落實專項維修資金餘額不足首期應籌集金額30%的，小區公共收益的50%以上優先用於補充專項維修資金。研究不動產交易環節須補建、續籌專項維修資金的規定措施，提高業主補建、續籌主動性。市、區屬國有企業為售後公房原產權單位的，研究將其補建專項維修資金情況納入年度考核和審計監督的相關辦法。研究結合老舊小區改造，試點引入專項維修資金保險機制。
八、完善工作統籌協調機制
（三十一）健全分區分類考核機制。從老舊小區改造工作推進程度、資金籌措使用、廉政風險防控、長效管理機制建設、引入社會資本、居民滿意度等方面，完善老舊小區改造考核機制，細化任務目標，最佳化評分標準。加強對市有關部門出台改革措施及落地情況的督查考評。出台市屬國有企業投資參與老舊小區改造、承擔老舊小區運營及物業管理的業績考核及獎勵辦法，促進和鼓勵其積極承擔企業社會責任。
（三十二）完善央產老舊小區改造“雙納入”工作機制。完善中央有關部門和北京市聯席會議制度，加強工作統籌調度。健全中央單位與市、區、街道（鄉鎮）多層次對接聯絡機制，做好支持配合與服務保障。開展中央和國家機關本級、部委下屬事業單位、央企、本市等多類產權混合的老舊小區改造試點，研究制定工作推進措施，明確不同產權性質住宅改造資金申請、撥付和統籌實施的具體辦法。建立核心區老舊小區改造工作專項推進機制，充分利用首規委辦平台，進一步摸清核心區央產老舊小區底數，制定改造計畫，定期協調調度，加快推進實施。
