2021年5月15日，北京市人民政府發布了關於實施城市更新行動的指導意見。
基本介紹
- 中文名：北京市人民政府關於實施城市更新行動的指導意見
- 頒布時間：2021年5月15日
- 發布單位：北京市人民政府
- 發文字號：京政發〔2021〕10號
簡介,內容,政策解讀,
簡介
實施城市更新行動，轉變城市開發建設方式和經濟成長方式，對提升城市品質、滿足人民民眾美好生活需要、推動城市高質量發展具有重要意義。
內容
一、總體要求
(一)指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹習近平總書記對北京重要講話精神，堅持以人民為中心，堅持新發展理念，按照黨中央、國務院決策部署，以《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》為統領，落實北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議，統籌推進城市更新，進一步完善城市功能、改善人居環境、傳承歷史文化、促進綠色低碳、激發城市活力，促進首都經濟社會可持續發展，努力建設國際的和諧宜居之都。
(二)基本原則
城市更新主要是指對城市建成區(規劃基本實現地區)城市空間形態和城市功能的持續完善和最佳化調整，是小規模、漸進式、可持續的更新。城市更新應堅持以下原則：
1.規劃引領，民生優先。認真落實《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》，將城市更新納入經濟社會發展規劃、國土空間規劃統籌實施，做到嚴控總量、分區統籌、增減平衡。從人民民眾最關心最直接最現實的利益問題出發，通過城市更新完善功能，補齊短板，保障和改善民生。
2.政府推動，市場運作。強化政府主導作用，加強規劃管控，完善政策機制，做好服務保障。充分發揮市場作用，鼓勵和引導市場主體參與城市更新，形成多元化更新模式。
3.公眾參與，共建共享。充分調動公眾和社會組織參與城市更新的積極性、主動性，建立平等協商機制，共同推進城市更新，實現決策共謀、發展共建、建設共管、成果共享。
4.試點先行，有序推進。科學制定城市更新計畫，突出重點，統籌安排，穩步推進。聚焦瓶頸問題，大膽改革創新，積極探索城市更新的新模式、新路徑，形成成熟經驗逐步推廣。
二、強化規劃
(一)圈層引導
首都功能核心區以保護更新為主，中心城區以減量提質更新為主，城市副中心和平原地區的新城結合城市更新承接中心城區功能疏解，生態涵養區結合城市更新適度承接與綠色生態發展相適應的城市功能。
(二)街區引導
以街區為單元實施城市更新，依據街區控制性詳細規劃，科學編制更新地區規劃綜合實施方案和更新項目實施方案。開展街區綜合評估，查找分析街區在城市功能、配套設施、空間品質等方面存在的問題，梳理空間資源，確定更新任務。將空間資源與更新任務相匹配，變一次性指標分配為動態按需調配，集約節約利用空間資源。盤活街區存量建築，聚焦老舊小區、老舊平房區、老工業區、老商業區、老舊樓宇以及重要大街兩側一定縱深區域，通過現狀權屬校核和正負面清單引導，鼓勵產權人自主更新、社會力量參與更新。以家園中心、社區會客廳等空間為載體，探索市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施複合利用模式，圍繞“七有”“五性”需求，提高居民生活便利性和舒適度，提升公共空間品質。
三、主要更新方式
(一)老舊小區改造
實施老舊小區綜合整治改造，根據居民意願可利用小區現狀房屋和公共空間補充便民商業、養老服務等公共服務設施；可利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設定機械式停車設施等便民設施。鼓勵老舊住宅樓加裝電梯。
(二)危舊樓房改建
對房屋行政主管部門認定的危舊樓房，允許通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造，具備條件的可適當增加建築規模，實施成套化改造或增加便民服務設施等。鼓勵社會資本參與改造，資金由政府、產權單位、居民、社會機構等多主體籌集。居民異地安置或貨幣安置後騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。
(三)老舊廠房改造
明確老舊廠房改造利用業態準入標準，在符合規劃的前提下，優先發展智慧型製造、科技創新、文化等產業。鼓勵利用老舊廠房發展新型基礎設施、現代服務業等國家和本市支持的產業業態；鼓勵利用老舊廠房補充公共服務設施。鼓勵老工業廠區通過更新改造或用地置換的方式實施規劃，增加道路、綠地、廣場、應急避難場所等設施。五環路以內和城市副中心的老舊廠房可根據規劃和實際需要，補齊城市短板，引入符合要求的產業項目；五環路以外其他區域老舊廠房原則上用於發展高端製造業。
(四)老舊樓宇更新
鼓勵老辦公樓、老商業設施等老舊樓宇升級改造、調整功能、提升活力，發展新業態。允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設施，允許建築功能混合、用途兼容；鼓勵對具備條件的地下空間進行複合利用。
(五)首都功能核心區平房(院落)更新
在符合《北京歷史文化名城保護條例》有關規定及歷史街區風貌保護要求和相關技術、標準的前提下，對首都功能核心區平房(院落)進行申請式退租、換租及保護性修繕和恢復性修建，打造共生院，消除安全隱患，保護傳統風貌，改善居住條件。騰退空間優先用於保障中央政務功能、服務中央單位、完善地區公共服務設施。同時，鼓勵騰退空間用於傳統文化展示、體驗及特色服務，建設眾創空間或發展租賃住房。
(六)其他類型
鼓勵對城市公共空間進行改造提升，完善市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，最佳化提升城市功能。鼓勵特色街區、生態街區、智慧街區建設，打造安全、智慧型、綠色低碳的人居環境。鼓勵傳統商圈調整產業結構、最佳化商業業態、創新行銷模式、激發消費潛力，有效增加服務消費供給。支持產業園區更新改造，推動產業轉型升級、騰籠換鳥，構建高精尖產業結構。促進城市更新與疏解整治促提升專項行動有效銜接，合理利用疏解騰退空間。加快推進城鎮棚戶區改造收尾工作。
四、組織實施
(一)確定實施主體
城市更新項目產權清晰的，產權單位可作為實施主體，也可以協定、作價出資(入股)等方式委託專業機構作為實施主體；產權關係複雜的，由區政府(含北京經濟技術開發區管委會，下同)依法確定實施主體。確定實施主體應充分徵詢相關權利人或居民意見，做到公開、公平、公正。
(二)編制實施方案
實施主體應在充分摸底調查的基礎上，編制更新項目實施方案並徵求相關權利人或居民意見。方案中應明確更新範圍、內容、方式及建築規模、使用功能、建設計畫、土地取得方式、資金籌措方式、運營管理模式等內容。責任規劃師、建築師應全程參與街區城市更新，加強業務指導，做好技術服務，並對實施方案出具書面意見。
(三)審查決策
更新項目實施方案由區相關行業主管部門牽頭進行審查，並經區政府同意後實施。重點地區或重要項目實施更新如涉及首都規劃重大事項，要按照有關要求和程式向黨中央請示報告。
(四)手續辦理
城市更新相關審批手續原則上由區行政主管部門辦理，各區政府應結合最佳化營商環境相關政策，進一步簡化審批程式，壓縮審批時間，提高審批效率。利用更新改造空間按有關要求從事經營活動的，相關部門可予辦理經營許可。
五、配套政策
(一)規劃政策
1.對於符合規劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目，可根據實際需要適當增加建築規模。增加的建築規模不計入街區管控總規模，由各區單獨備案統計。
2.經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，老舊小區現狀公共服務設施配套用房可根據實際需求用於市政公用、商業、養老、文化、體育、教育等符合規劃使用性質正面清單規定的用途。
3.在滿足相關規範的前提下，可在商業、商務辦公建築內安排文化、體育、教育、醫療、社會福利等功能。
4.在符合規劃使用性質正面清單，確保結構和消防安全的前提下，地下空間平時可綜合用於市政公用、交通、公共服務、商業、倉儲等用途，戰時兼顧人民防空需要。
5.在按照《北京市居住公共服務設施配置指標》等技術規範進行核算的基礎上，滿足消防等安全要求並徵詢相關權利人意見後，部分地塊的綠地率、建築密度、建築退界和間距、機動車出入口等可按不低於現狀水平控制。
(二)土地政策
1.更新項目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等方式辦理用地手續。代建公共服務設施產權移交政府有關部門或單位的，以劃撥方式辦理用地手續。經營性設施以協定或其他有償使用方式辦理用地手續。
2.在符合規劃且不改變用地主體的條件下，更新項目發展國家及本市支持的新產業、新業態的，由相關行業主管部門提供證明檔案，可享受按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉讓需辦理用地手續的，可按新用途、新權利類型，以協定方式辦理用地手續。
3.用地性質調整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低於50%，分期繳納的最長期限不超過1年。
4.更新項目採取租賃方式辦理用地手續的，土地租金實行年租制，年租金根據有關地價評審規程核定。租賃期滿後，可以續租，也可以協定方式辦理用地手續。
5.更新項目不動產登記按照《不動產登記暫行條例》及相關規定辦理。
6.經營性服務設施可按所有權和經營權相分離的方式，經業主同意和區政府認定後，將經營權讓渡給相關專業機構。
7.在不改變更新項目實施方案確定的使用功能前提下，經營性服務設施建設用地使用權可依法轉讓或出租，也可以建設用地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權等進行抵押融資。抵押權實現後，應保障原有經營活動持續穩定，確保土地不閒置、土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
(三)資金政策
1.城市更新所需經費涉及政府投資的主要由區級財政承擔，各區政府應統籌市級相關補助資金支持本區更新項目。
2.對老舊小區改造、危舊樓房改建、首都功能核心區平房(院落)申請式退租和修繕等更新項目，市級財政按照有關政策給予支持。
3.對老舊小區市政管線改造、老舊廠房改造等符合條件的更新項目，市政府固定資產投資可按照相應比例給予支持。
4.鼓勵市場主體投入資金參與城市更新；鼓勵不動產產權人自籌資金用於更新改造；鼓勵金融機構創新金融產品，支持城市更新。
六、保障措施
(一)加強組織領導
市委城市工作委員會所屬城市更新專項小組負責統籌推進城市更新工作。市有關部門要建立協同聯動機制，加強政策創新，深化放管服改革，支持各區推進城市更新工作。各區政府要強化責任落實，制定更新計畫，建立任務台賬，組織街道(鄉鎮)將各項任務落實落地落細。建立本市與中央單位聯繫機制，共同推進城市更新。
(二)抓好業務培訓
各區政府、市有關部門和單位要採用集中培訓、專題培訓等方式，加強對各級各類人員的業務培訓，重點對街道(鄉鎮)及實施主體人員開展培訓，做好政策解讀和輔導，開拓工作思路，掌握工作方法，提高業務能力和工作水平。
(三)做好宣傳引導
通過傳統媒體與新媒體相結合、政策解讀與案例剖析相結合的方式，全方位、多角度、多渠道開展宣傳，及時回應社會關切，為順利推進城市更新營造良好氛圍。
政策解讀
一、檔案出台的背景和目的是什麼
為深入貫徹黨的十九屆五中全會、中央城市工作會議和市委十二屆十五次、十六次全會精神，落實北京城市總體規劃，大力實施城市更新行動，完善城市功能，提升城市活力，保障改善民生，促進城市高質量發展，北京市人民政府印發了《北京市人民政府關於實施城市更新行動的指導意見》(京政發〔2021〕10號，簡稱《指導意見》)。《指導意見》作為本市推進實施城市更新行動的指導性檔案，旨在解決體制、機制、政策等問題，為城市更新指明實施路徑，提供政策支撐和組織保障。
二、城市更新的內涵是什麼
《指導意見》中所稱的城市更新，主要是指對城市建成區(規劃基本實現地區)城市空間形態和城市功能的持續完善和最佳化調整，是小規模、漸進式、可持續的更新。
三、城市更新應遵循的原則有哪些
一是堅持規劃，民生優先。城市更新必須以落實城市總體規劃、分區規劃和控制性詳細規劃為前提，將城市更新納入經濟社會發展規劃、國土空間規劃統籌實施，加強規劃管控，做到嚴控總量、分區統籌、增減平衡。從人民民眾最關心最直接最現實的利益問題出發，通過城市更新完善功能，補齊短板，保障和改善民生。
二是堅持政府推動，市場運作。強化政府主導作用，加強規劃管控，完善政策機制，做好服務保障。充分發揮市場作用，鼓勵和引導市場主體參與城市更新，形成多元化更新模式。
三是堅持公眾參與，共建共享。充分調動公眾和社會組織參與城市更新的積極性、主動性，建立平等協商機制，共同推進城市更新，實現決策共謀、發展共建、建設共管、成果共享。
四是堅持試點先行，有序推進。科學制定城市更新計畫，突出重點，統籌安排，穩步推進。聚焦瓶頸問題，大膽改革創新，積極探索城市更新的新模式、新路徑，形成成熟經驗逐步推廣。
四、城市更新的主要方式是什麼
城市更新以街區為單元實施，按照街區功能定位，結合市民民眾和市場主體意願，以項目化方式推進。街區空間更新要按照各空間圈層的更新要求，依據街區控制性詳細規劃，科學編制更新地區規劃綜合實施方案和更新項目實施方案。重點是開展街區綜合評估，將空間資源與更新任務相匹配，盤活街區存量建築，探索“三大設施”複合利用模式，圍繞“七有”“五性”需求，提高居民生活便利性和舒適度，提升公共空間品質。主要更新方式包括以下幾種：
一是老舊小區改造。根據居民意願，可利用小區現狀房屋和公共空間補充便民商業、養老服務等公共服務設施；可利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設定機械式停車設施等便民設施。鼓勵老舊住宅樓加裝電梯。
二是危舊樓房改建。為改善居民居住條件，對房屋行政主管部門認定的危舊樓房，允許通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造，具備條件的可適當增加建築規模，實施成套化改造或增加便民服務設施等。
三是老舊廠房改造。明確老舊廠房改造利用業態準入標準，在符合規劃的前提下，優先發展智慧型製造、科技創新、文化等產業。鼓勵利用老舊廠房發展新型基礎設施、現代服務業等國家和本市支持的產業業態；鼓勵利用老舊廠房補充公共服務設施。鼓勵老工業廠區通過更新改造或用地置換的方式實施規劃，增加道路、綠地、廣場、應急避難場所等設施。
四是老舊樓宇更新。鼓勵老辦公樓、老商業設施等老舊樓宇升級改造、調整功能、提升活力，發展新業態。允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設施，允許建築功能混合、用途兼容；鼓勵對具備條件的地下空間進行複合利用。
五是首都功能核心區平房(院落)更新。在符合本市相關法規及相關技術、標準前提下，鼓勵對首都功能核心區平房(院落)進行申請式退租、換租及保護性修繕和恢復性修建，打造共生院，消除安全隱患，保護傳統風貌，改善居住條件。騰退空間優先用於保障中央政務功能、服務中央單位、完善地區公共服務設施。同時，鼓勵騰退空間用於傳統文化展示、體驗及特色服務，建設眾創空間或發展租賃住房。
六是其他類型。包括城市公共空間改造提升、“三大設施”補充完善、特色街區建設、傳統商圈調整升級、產業園區更新改造、疏解騰退空間再利用，以及推進城鎮棚戶區改造收尾等。
五、城市更新項目如何組織實施
一是確定實施主體。按照公開、公平、公正的原則，在充分徵詢相關權利人或居民意見基礎上，合理確定更新項目實施主體。城市更新項目產權清晰的，產權單位可作為實施主體，也可以協定、作價出資(入股)等方式委託專業機構作為實施主體；產權關係複雜的，由區政府依法確定實施主體。
二是編制實施方案。實施主體應在充分摸底調查的基礎上，編制更新項目實施方案並徵求相關權利人或居民意見。方案中應明確更新範圍、內容、方式及建築規模、使用功能、建設計畫、土地取得方式、資金籌措方式、運營管理模式等內容。責任規劃師、建築師應全程參與街區城市更新，加強業務指導，做好技術服務，並對實施方案出具書面意見。
三是進行審查決策。對於一般性的更新項目，實施方案由區相關行業主管部門牽頭進行審查，經區政府同意後實施。重點地區或重要項目實施更新如涉及首都規劃重大事項，要按照有關要求和程式向黨中央請示報告。
四是審批手續辦理。城市更新相關審批手續原則上由區行政主管部門辦理，各區政府應結合最佳化營商環境相關政策，進一步簡化審批程式，壓縮審批時間，提高審批效率。
六、對城市更新項目的支持政策有哪些
1.規劃政策。一是對於符合規劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目，可根據實際需要適當增加建築規模。二是在滿足相關規範和安全的前提下，允許規劃使用性質兼容轉換。老舊小區現狀公共服務設施配套用房可根據實際需求用於市政公用、商業、養老、文化、體育、教育等符合規劃使用性質正面清單規定的用途；商業、商務辦公建築內可安排文化、體育、教育、醫療、社會福利等功能；地下空間平時可綜合用於市政公用、交通、公共服務、商業、倉儲等用途，戰時兼顧人民防空需要。
2.土地政策。一是完善土地利用方式，更新項目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等多種方式辦理用地手續，並對5年過渡期政策、土地價款分期繳納、以租賃方式用地等情形進行明確。二是在不改變更新項目實施方案確定的使用功能前提下，經營性服務設施建設用地使用權可依法轉讓或出租，也可以建設用地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權等進行抵押融資。
3.資金政策。一是各區可統籌區級財政資金、市政府固定資產投資資金、市級相關補助資金支持更新項目。二是鼓勵市場主體、不動產產權人投入資金參與城市更新。三是鼓勵金融機構創新金融產品，支持城市更新。
4.經營利用。一是利用更新改造空間按有關要求從事經營活動的，相關部門可予辦理經營許可。經營性服務設施可按所有權和經營權相分離的方式，經業主同意和區政府認定後，將經營權讓渡給相關專業機構。
七、實施城市更新的保障措施有哪些
一是加強組織領導。市委城市工作委員會所屬城市更新專項小組負責統籌推進城市更新工作。市有關部門要建立協同聯動機制，加強政策創新，深化放管服改革，支持各區推進城市更新工作。各區政府要強化責任落實，制定更新計畫，建立任務台賬，組織街道(鄉鎮)將各項任務落實落地落細。建立本市與中央單位聯繫機制，共同推進城市更新。
二是加強業務培訓。各區政府、市有關部門和單位要採用集中培訓、專題培訓等方式，加強對各級各類人員的業務培訓，重點對街道(鄉鎮)及實施主體人員開展培訓，做好政策解讀和輔導，開拓工作思路，掌握工作方法，提高業務能力和工作水平。
三是加強宣傳引導。通過傳統媒體與新媒體相結合、政策解讀與案例剖析相結合的方式，全方位、多角度、多渠道開展宣傳，及時回應社會關切，為順利推進城市更新營造良好氛圍。
