為推動老舊廠房轉型升級、功能最佳化和提質增效，促進存量資源集約高效利用，經北京市政府同意，提出北京市關於開展老舊廠房更新改造工作的意見。
本意見適用於本市中心城區範圍內老舊廠房的更新改造。本意見所稱老舊廠房包括老舊工業廠房、倉儲用房及相關工業設施。涉及不可移動文物、歷史建築等，按相關規定執行。
中心城區以外各區可參照執行並制定實施細則；首都功能核心區、北京城市副中心可根據黨中央、國務院批覆的控制性詳細規劃(街區層面)單獨制定實施細則。
基本介紹
- 中文名：北京市關於開展老舊廠房更新改造工作的意見
- 發布單位：北京市人民政府
全文,適用範圍,工作原則,具體內容,政策解讀,檔案出台的背景和目的是什麼,《意見》的適用範圍是什麼,老舊廠房更新改造的主要模式有哪些,老舊廠房更新改造的實施方式是什麼,辦理相關審批手續方式,規劃土地支持政策有哪些,老舊廠房更新改造的工作要求有哪些,
全文
適用範圍
本意見適用於本市中心城區範圍內老舊廠房的更新改造。本意見所稱老舊廠房包括老舊工業廠房、倉儲用房及相關工業設施。涉及不可移動文物、歷史建築等，按相關規定執行。
工作原則
堅持規劃，以城市總體規劃、分區規劃、街區控制性詳細規劃為依據，按規劃確定土地用途，促進老舊廠房功能調整，實現提質增效和高效利用。堅持公益優先，補充配套短板，完善城市功能，增加城市公共空間，促進留白增綠，提升環境品質和城市風貌。加強功能引導，老舊廠房更新後業態應符合街區功能定位，符合《北京市新增產業的禁止和限制目錄》和《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》。
具體內容
(一)更新模式
五環路以內和北京城市副中心的老舊廠房可根據規劃和實際需要，引入產業創新項目，補齊城市功能短板；五環路以外其他區域的老舊廠房原則上用於發展高端製造業。
1.最佳化中央政務功能。鼓勵首都功能核心區內的老舊廠房依需調整為中央政務功能用房。
2.產業轉型升級。鼓勵利用老舊廠房發展智慧型製造、科技創新等高精尖產業，發展新型基礎設施、文化產業等符合街區主導功能定位的產業，不鼓勵對原有廠房進行大拆大建。對於將高端製造業列為主導產業的區域，老舊廠房滿足產業定位並且具備相應配套條件的，原則上優先發展高端製造項目。
3.增加公共空間。結合街區控制性詳細規劃編制，加強老工業廠區更新功能引導，優先保障交通市政條件預留、“三大設施”設定、綠地及開放空間等需求。鼓勵最佳化完善老工業廠區公共空間體系，通過加密路網打通街道微循環系統，對公共空間進行織補完善；鼓勵通過用地置換的方式增加綠地、廣場、應急避難場所等公共空間。
4.補齊城市配套短板。鼓勵利用老舊廠房補充文化體育、停車服務、醫療養老、便民服務、學前教育等公共服務設施。利用地下空間建設停車場、補充周邊社區便民商業設施或公共服務設施的，應處理好地下空間出入口和用地內外空間的人流、車流銜接關係，避免干擾城市交通和公共空間的使用。
5.發展經營性用途。在符合街區控制性詳細規劃、產業發展規劃前提下，鼓勵利用閒置工業廠房發展現代服務業或建設新型服務消費載體。為促進職住平衡，符合規劃及建設項目規劃使用性質正面清單的，也可改建租賃型職工集體宿舍等租賃住房。
(二)實施方式
1.自主更新。在符合街區功能定位和規劃前提下，鼓勵原產權單位(或產權人)通過自主、聯營等方式對老舊廠房進行更新改造、轉型升級。可成立多元主體參與的平台公司，原產權單位(或產權人)按原使用條件通過土地作價(入股)的形式參與更新改造，由平台公司作為項目實施主體，按規劃要求推進老舊廠房更新，對設施、業態進行統籌利用和管理。
2.政府收儲。根據實施規劃需要，涉及區域整體功能調整的，統一由政府收儲，按照規劃用途重新進行土地資源配置，由新的使用權人按照規劃落實相應功能。可給予原產權單位(或產權人)異地置換相應指標。
(三)確定實施主體
單獨產權單位(或產權人)的更新項目，原產權單位(或產權人)可作為實施主體，由原產權單位(或產權人)授權的運營主體也可作為實施主體。如產權關係複雜，按照《中華人民共和國民法典》規定，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意後，可依法授權委託確定實施主體。市屬國有企業老舊廠房更新改造的實施主體由市國資委確定，區屬國有企業老舊廠房更新改造的實施主體由區政府確定。
(四)編制實施方案
由實施主體編制老舊廠房更新改造實施方案，明確更新範圍、內容、方式、建築規模及使用功能、土地取得方式、建設計畫、資金籌措方式、運營管理等內容。實施方案應徵求相關權利人意見，由責任規劃師提供專業指導與技術服務並出具書面意見。根據項目更新後的使用功能，由相應的區行政主管部門牽頭對實施方案進行審查，經區政府同意後實施。重點地區或重要項目實施更新涉及首都規劃重大事項的，按程式請示報告。
(五)審批手續辦理
1.不改變規劃使用性質、不增加現狀建築面積，對現狀合法建築進行內外部裝修、改造的，由實施主體向區住房城鄉建設部門申請辦理施工許可，無需辦理規劃審批手續。但重要大街、歷史文化街區、市政府規定的特定地區的現有建築物外部裝修，需向規劃自然資源部門申請對外立面設計核發規劃許可。涉及相關權利人的，實施主體應在開工前徵求相關權利人意見。
2.不改變規劃使用性質，涉及局部翻建、改建、擴建的，由實施主體向區發展改革部門申請辦理備案手續，向區規劃自然資源部門申請前期研究及辦理建設工程規劃許可、用地等手續，向區住房城鄉建設部門申請辦理施工許可手續；建設工程竣工後，向區住房城鄉建設部門申請竣工聯合驗收。
3.改變規劃使用性質的，按以下程式辦理：
(1)實施主體將實施方案上報“多規合一”平台，區相關部門通過“多規合一”平台形成初審意見。其中，區產業主管部門應對調整後的功能業態提出指導和認定意見；區規劃自然資源部門對調整後的建築使用功能、建築規模和風貌提出指導和認定意見；重要項目應通過區政府專題會進行審定，出具區政府專題會議紀要後核發初審意見。
(2)實施主體按照初審意見深化實施方案，區相關部門經“多規合一”平台研究後出具會商意見。
(3)實施主體根據會商意見修改完善實施方案，經區政府同意後，向區相關部門申請辦理備案、規劃許可、用地、施工許可等手續。
(4)建設工程竣工後，實施主體向區住房城鄉建設部門申請竣工聯合驗收。
4.老舊廠房更新改造屬於低風險工程建設項目的，按照本市低風險工程建設項目審批相關規定執行。
5.利用老舊廠房改建租賃型職工集體宿舍的，按照《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(京建法〔2018〕11號)執行。
6.老舊廠房更新改造施工圖審查按照《關於印發〈北京市房屋建築工程施工圖多審合一實施細則(暫行)〉的通知》(市規劃國土發〔2018〕158號)執行。
7.老舊廠房更新改造過程中涉及的建設工程消防設計審查驗收工作，按照《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》(住房和城鄉建設部令第51號)及《北京市既有建築改造工程消防設計指南(試行)》相關規定執行。
(六)工業構築物改造利用
工業構築物改造利用試點項目按以下流程辦理：
1.編制方案。實施主體負責編制工業構築物改造利用方案，確定改造後使用功能，向區發展改革部門申請備案、向區規劃自然資源部門申請對外立面設計和夜景照明方案進行審核後，深化設計工作。
2.施工圖審核。實施主體依法依規編制施工圖設計檔案，委託第三方進行圖紙聯審並出具諮詢意見，實施主體按照諮詢意見修改施工圖設計檔案。對於超出現行建築物規範和標準的，應組織專家對性能化設計方案進行審查，明確相關技術要求，並按要求進一步修改施工圖設計檔案。
3.企業承諾。實施主體將工程建設承諾書、施工圖設計檔案，相關諮詢意見和技術要求等材料報送區住房城鄉建設部門，申請辦理施工告知單後，依法依規組織施工。
4.過程監管。區住房城鄉建設部門重點對消防和質量安全進行監管。
5.竣工驗收。項目完工後，實施主體組織開展四方驗收，委託第三方進行消防專項驗收合格後，由區住房城鄉建設部門出具消防專項驗收完成通知單。
6.投入使用。實施主體持四方驗收單、項目備案表、施工告知單和消防專項驗收完成通知單申請辦理相關經營證照後，改造構築物投入使用。
(七)規劃土地政策
1.建築規模。對於存量保留項目，要深入挖潛可再利用資源，鼓勵引導將現狀低效空間直接轉換使用功能，實現建築規模“零增長”下的內涵轉換和功能提升。為解決安全、環保、便利等問題，或根據產業升級以及完善區域配套需求，可配建不超過地上總建築規模15%的配套服務設施，其設計方案需進行結構安全論證，配套服務設施按照主用途管理。對於增加的建築規模指標，可在保持區級建築規模總量穩定的前提下，由區政府統籌研究指標轉移路徑及辦法。
2.供地方式。涉及改建、擴建或改變規劃使用性質的更新項目，可按新的規劃批准檔案辦理用地手續。其中，符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》的，可以協定方式辦理用地手續，也可結合市場主體意願，依法採取租賃、先租後讓、租讓結合、作價出資(入股)等方式辦理用地手續，但法律法規以及國有建設用地劃撥決定書、有償使用契約等明確應當收回土地使用權重新出讓的除外。
代建公共服務設施用房並將產權移交政府所屬部門或相關單位的部分，按劃撥方式辦理用地手續。
3.過渡期政策。利用老舊廠房發展5G、人工智慧、大數據、工業網際網路、物聯網等新型基礎設施，以及國家鼓勵和支持的新產業、新業態的，在符合控制性詳細規劃且不改變用地主體的條件下，由區投資或相關行業主管部門提供項目符合條件證明檔案，由區規劃自然資源部門出具允許臨時變更建築使用功能以及實施改造建設的相關意見後，可在5年內實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期從建設單位取得建築工程施工許可證之日起計算；不需要辦理建築工程施工許可證的，從規劃自然資源部門出具意見之日起計算。
區規劃自然資源部門應當做好過渡期起算時點和時間跨度的備案管理，備案工作完成後，應將相關信息及時通知存量房產、土地資源使用方。過渡期滿前90天，應當通知存量房產、土地資源使用方，了解其繼續使用房產、土地資源的意願並做好政策服務。過渡期滿及涉及轉讓的，應按新用途、新權利類型辦理相關用地手續。
4.土地價款繳納。在符合規劃、不改變用途的前提下，現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。老舊廠房用地性質調整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低於50%，分期繳納的最長期限不超過1年。土地價款全部繳清後，方可辦理不動產登記。
5.土地年租制。根據市場主體意願，採取租賃方式辦理用地手續的，土地租金實行年租制，年租金根據有關地價評審規程核定。租賃期滿後，可以續租，也可以協定方式辦理用地手續。
6.作價出資(入股)。根據市場主體意願，由政府指定部門作為出資人代表，對已取得劃撥建設用地使用權的土地，可以作價出資(入股)經營性服務設施。作價出資(入股)部分不參與企業經營活動，不負擔盈虧，確保土地資產保值。
7.老舊廠房更新改造過程中，在不改變實施方案確定的使用功能情況下，經營性服務設施已取得的建設用地使用權可依法進行轉讓或出租，也可以建設用地使用權及地上建築物、構築物及其附屬設施所有權等進行抵押融資。建設用地使用權及地上建築物、構築物及其附屬設施所有權轉讓、出租、抵押實現後，應保障原有經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
以劃撥方式取得的建設用地使用權(含地上建築物、構築物及其附屬設施)出租，按照本市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場有關規定收取政府土地收益。
(八)與相關政策的銜接
1.市管企業及其所屬各級國有及國有控股企業對老舊廠房更新利用的，依照《關於印發〈關於加強市屬國企土地管理和統籌利用的實施意見〉的通知》(京國資發〔2020〕4號)執行。
2.利用老舊廠房拓展文化空間的，依照《關於印發〈保護利用老舊廠房拓展文化空間項目管理辦法(試行)〉及試點項目清單的通知》(京文領辦發〔2019〕5號)執行。
3.翻建、改建、擴建項目如涉及文物保護單位保護範圍及建設控制地帶的，須按文物法律法規的規定履行報批手續。
四、工作要求
(一)科學規劃，有序推進
各區政府應依據城鄉規劃、本區產業功能定位和產業鏈發展需要，劃定工業用地保護紅線，保留一定數量的工業用地。各區要對本區老舊廠房現狀進行摸底調查，建立老舊廠房更新台賬，結合落實街區控規，科學制定工作計畫，有序推進老舊廠房更新工作。各區要明確老舊廠房改造利用業態準入標準，建立老舊廠房改造利用項目審核評估機制，對老舊廠房改造利用要審慎嚴謹，在合理評估基礎上，充分徵求科技、產業等相關部門意見，優先用於發展符合首都功能定位的高精尖產業和現代製造業，防止房地產化。
(二)統籌協調，全程監管
各區應建立工作機制，明確責任分工，協調相關部門，研究解決老舊廠房更新改造中遇到的問題。各區要建立老舊廠房更新改造項期審核、中期監督、後期評估、全程監管的全生命周期管理模式，促進土地資源集約高效利用。
(三)創新方式，先行先試
鼓勵各區結合實際改革創新，大膽嘗試，優先選取具有代表性的老舊廠房更新改造項目開展試點，創造可複製、可推廣的經驗。各區要創新工作流程，最佳化審批程式，加快手續辦理，積極探索老舊廠房更新的新模式。
北京市規劃和自然資源委員會
北京市住房和城鄉建設委員會
北京市發展和改革委員會
北京市財政局
2021年4月21日
政策解讀
檔案出台的背景和目的是什麼
實施城市更新行動，是深入貫徹黨的十九屆五中全會和市委十二屆十五次、十六次全會精神的重要舉措，有利於完善城市功能，提升城市活力，保障改善民生，促進城市高質量發展。
為推動老舊廠房轉型升級、功能最佳化和提質增效，促進存量資源集約高效利用，按照市委市政府工作部署，市規劃自然資源委會同有關部門，研究制定了《關於開展老舊廠房更新改造工作的意見》(簡稱《意見》)，旨在為老舊廠房更新改造提供實施路徑和政策支撐。
《意見》的適用範圍是什麼
《意見》適用於本市中心城區範圍內老舊廠房的更新改造。中心城區以外各區可參照執行並制定實施細則；首都功能核心區、北京城市副中心地區可根據黨中央、國務院批覆的控制性詳細規劃(街區層面)單獨制定實施細則。
本意見所稱老舊廠房包括老舊工業廠房、倉儲用房及相關工業設施。將涉及不可移動文物、歷史建築等，按相關規定執行。
老舊廠房更新改造的主要模式有哪些
1.最佳化中央政務功能。鼓勵首都功能核心區內的老舊廠房依需調整為中央政務功能用房。
2.產業轉型升級。鼓勵利用老舊廠房發展智慧型製造、科技創新等高精尖產業，發展新型基礎設施、文化產業等符合街區主導功能定位的產業，不鼓勵對原有廠房進行大拆大建。對於將高端製造業列為主導產業的區域，老舊廠房滿足產業定位並且具備相應配套條件的，原則上優先發展高端製造項目。
3.增加公共空間。加強老工業廠區更新功能引導，優先保障交通市政條件預留、“三大設施”設定、綠地及開放空間等需求。鼓勵最佳化完善老工業廠區公共空間體系，通過加密路網打通街道微循環系統，對公共空間進行織補完善；鼓勵通過用地置換的方式增加綠地、廣場、應急避難場所等公共空間。
4.補充城市配套短板。鼓勵利用老舊廠房補充文化體育、停車服務、醫療養老、便民服務、學前教育等公共服務設施。
5.發展經營性用途。在符合街區控制性詳細規劃、產業發展規劃前提下，鼓勵利用閒置工業廠房發展現代服務業或建設新型服務消費載體。為促進職住平衡，符合規劃及建設項目規劃使用性質正面清單的，也可改建租賃型職工集體宿舍等租賃住房。
老舊廠房更新改造的實施方式是什麼
1.自主更新。在符合街區功能定位和規劃前提下，鼓勵原產權單位(或產權人)通過自主、聯營等方式對老舊廠房進行更新改造、轉型升級。
單獨產權單位(或產權人)的更新項目，原產權單位(或產權人)可作為實施主體，也可成立多元主體參與的平台公司，原產權人按原使用條件通過土地作價(入股)的形式參與更新改造，由平台公司作為項目實施主體。由產權單位(或產權人)授權的運營主體也可作為實施主體。如產權關係複雜，按照《中華人民共和國民法典》規定，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意後，可依法授權委託確定實施主體。
2.政府收儲。根據實施規劃需要，涉及區域整體功能調整的，統一由政府收儲，按照規劃用途重新進行土地資源配置，由新的使用權人按照規劃落實相應功能。可給予原產權單位(或產權人)異地置換相應指標。
辦理相關審批手續方式
1.原則上更新項目相關審批手續由區級行政主管部門辦理，各區政府可參照最佳化營商環境政策要求，進一步簡化審批流程，壓縮審批時間，提高審批效率。重點地區或重要項目實施更新涉及首都規劃重大事項的，按程式請示報告。
2.《意見》對老舊廠房內外部裝修改造、局部翻建、改建、擴建，改變規劃使用性質，以及工業構築物改造利用等情形，分別明確了審批手續辦理程式。其中，屬於低風險工程建設項目的，按照本市低風險工程建設項目審批程式辦理。
3.老舊廠房更新改造涉及的施工圖審查、消防設計審查等，按照現行相關政策規定執行。
4.利用老舊廠房拓展文化空間、改建租賃型職工集體宿舍，以及國有控股企業老舊廠房更新利用，應與相關政策有效銜接。翻建、改建、擴建項目如涉及文物保護單位保護範圍及建設控制地帶的，須按文物法律法規的規定履行報批手續。
規劃土地支持政策有哪些
1.建築規模。鼓勵引導將現狀低效空間直接轉換使用功能，實現建築規模“零增長”下的內涵轉換和功能提升。為解決安全、環保、便利等問題，或根據產業升級以及完善區域配套需求，可配建不超過地上總建築規模15%的配套服務設施，其設計方案需進行結構安全論證，配套服務設施按照主用途管理。對於增加的建築規模指標，可在保持區級建築規模總量穩定的前提下，由區政府統籌研究指標轉移路徑及辦法。
2.供地方式。涉及改建、擴建或改變規劃使用性質的更新項目，可按新的規劃批准檔案辦理用地手續。其中，符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》的，可以協定方式辦理用地手續，也可結合市場主體意願，依法採取租賃、先租後讓、租讓結合、作價出資(入股)等方式辦理用地手續，但法律法規以及國有建設用地劃撥決定書、有償使用契約等明確應當收回土地使用權重新出讓的除外。代建公共服務設施用房並將產權移交政府所屬部門或相關單位的部分，按劃撥方式辦理用地手續。
3.過渡期政策。利用老舊廠房發展5G、人工智慧、大數據、工業網際網路、物聯網等新型基礎設施，以及國家鼓勵和支持的新產業、新業態的，在符合控制性詳細規劃且不改變用地主體的條件下，由區投資或相關行業主管部門提供項目符合條件證明檔案，由區規劃自然資源部門出具允許臨時變更建築使用功能以及實施改造建設的相關意見後，可在5年內實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期從建設單位取得建築工程施工許可證之日起計算；不需要辦理建築工程施工許可證的，從規劃自然資源部門出具意見之日起計算。過渡期滿及涉及轉讓的，應按新用途、新權利類型辦理相關用地手續。
4.土地價款繳納。在符合規劃、不改變用途的前提下，現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。老舊廠房用地性質調整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低於50%，分期繳納的最長期限不超過1年。土地價款全部繳清後，方可辦理不動產登記。
5.土地年租制。根據市場主體意願，採取租賃方式辦理用地手續的，土地租金實行年租制，年租金根據有關地價評審規程核定。租賃期滿後，可以續租，也可以協定方式辦理用地手續。
6.作價出資(入股)。根據市場主體意願，由政府指定部門作為出資人代表，對已取得劃撥建設用地使用權的土地，可以作價出資(入股)經營性服務設施。作價出資(入股)部分不參與企業經營活動，不負擔盈虧，確保土地資產保值。
7.建設用地使用權轉讓、出租、抵押。在不改變實施方案確定的使用功能情況下，經營性服務設施已取得的建設用地使用權可依法進行轉讓或出租，也可以建設用地使用權及地上建築物、構築物及其附屬設施所有權等進行抵押融資。
建設用地使用權及地上建築物、構築物及其附屬設施所有權轉讓、出租、抵押實現後，應保障原有經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
以劃撥方式取得的建設用地使用權(含地上建築物、構築物及其附屬設施)出租，按照本市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場有關規定收取政府土地收益。
老舊廠房更新改造的工作要求有哪些
1.老舊廠房更新後業態應符合街區功能定位，符合《北京市新增產業的禁止和限制目錄》和《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》。
2.五環路以內和北京城市副中心的老舊廠房可根據規劃和實際需要，引入產業創新項目，補齊城市功能短板；五環路以外其他區域的老舊廠房原則上用於發展高端製造業。
3.各區政府應依據城鄉規劃、本區產業功能定位和產業鏈發展需要，劃定工業用地保護紅線，保留一定數量的工業用地。
4.各區要明確老舊廠房改造利用業態準入標準，建立老舊廠房改造利用項目審核評估機制，對老舊廠房改造利用要審慎嚴謹，在合理評估基礎上，充分徵求科技、產業等相關部門意見，優先用於發展符合首都功能定位的高精尖產業和現代製造業，防止房地產化。
5.各區應建立老舊廠房更新改造項目中前期審核、中期監督、後期評估、全程監管的全生命周期管理模式，促進土地資源集約高效利用。
