瀘州市關於加快推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見

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為認真貫徹落實黨中央國務院、省委省政府和市委市政府關於城鎮老舊小區改造決策部署，深入落實《朵協犁國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦乎享朽歸發〔2020〕23號）、《四川省人民政府辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（川辦發〔2020〕63號）檔案精神，有序推動瀘州城鎮老舊小區改造，促進城市有機更新和公園城市建設。結合瀘州實際，制定本意見。

一、總體要求

（一）指導思想。

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會以及省委十一屆六次、七次、八次全會精神，堅持以人民為中心的發展思想，大力改造提升城鎮老舊小區，改善居民居住條件，推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理新格局。推進城市治理體系和治理能力現代化建設，切實解決城鎮老舊小區在安全使用、居住功能、外部環境、市政配套、管理機制等方面存在的問題，努力把城鎮老舊小區打造成居住安全、生活舒適、環境優美、黨群交融、鄰里和諧的美麗家園，提升人民民眾的獲得感、幸福感、安全感。

（二）基本原則。

堅持補短板惠民生，按“先民生、後提升，先急需、後改善”的原則，以人為本，順應民眾期盼，徵求居民意見併合理確定改造內容，重點改造完善小區市政基礎設施和環境配套設施，解決城鎮老舊小區功能不全、管理不善等民眾反映強烈的問題。堅持科學確定改造目標，既盡力而為又量力而行，不層層下指標，杜絕政績工程、形象工程。堅持兼顧傳承歷史、完善功能，在改善居住條件提高環境品質的同時，進一步彰顯城市特色，延續歷史文脈。堅持黨建引領基層治理，發揮基層組織作用，創新機制實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。因地制宜、統籌規劃、建管並重、將城鎮老舊小區改造與公園城市建設、城市“雙修”、城市文脈傳承、健康城市建設等相結合，推動建設“完整社區棕拒刪”，著力建立長效機甩埋重巴制。

（三）工作目標。

完善2020年改造項目，提升省、市級示範點的示範效果。2021年3月底前各區縣完成城鎮老舊小區“十四五”期間改造計畫編制工作。到2021年底，基本改造完成民眾改造意願強烈的城鎮老舊小區，創新形成瀘州城鎮老舊小區工作模式與機制。到2022年，基本形成瀘州城鎮老舊小區改造政策體系框架和城市更新體制機制。到“十四五”期末，基本完成瀘州2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。

二、改造範圍

（一）改造對象。各區縣應將城市或縣城所在鎮建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、存在安全隱患、社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含散居住宅樓棟）納入改造範圍，重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區。擬徵收或擬納入棚戶區改造的房屋不應再納入城鎮老舊小區範圍重複改造。獲得中央、省級資金的項目，改諒蒸拒造對象與資金使用須符合政策要求。各區縣自籌或配套資金投入的改造對象由區縣棵殃自行確定，資金使用須符合政策要求。

鼓勵整合相鄰、分散的城鎮老舊小區聯動改造。涉及歷史文化街區、歷史建築的老舊小區，應嚴格落實相關保護修繕要求。符合要求的國有企事業單位（含工礦住宅區）、軍隊所屬城鎮老舊小區按屬地原則納入改造範圍。涉及小區內建築為危房的，應按國家有關規定處置。

（二）改造內容。老舊小區改造要堅持以問題為導向，回應民眾期盼，圍繞“基礎類、完善類、提升類”三個類型，聚焦改善城鎮老舊小區內外配套基礎設施、公共服務設施，加快解決養老、托幼、無障礙設施和停車難等民生難題，實施城鎮老舊小區市政配套設施、小區環境提升、建築物本體、公共服務設施等改造內容。

基礎類為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，要堅持基於民眾意願、應改盡改，包括小區內建築物公共部位維修、小區及與小區關聯的供水排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。

完善類為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，要尊重民眾意願，能改則改，包括拆除違法建設、整治小區及周邊環境（綠化、照明等），改造或建設小區及周邊的無障礙、適老化、催乘肯停車泊位及充電設施，電瓶車集中停放點、智慧型快件箱和信箱包、文化休閒、體育健身、物業用房等配套設施，以及建築節能改造、有條件的加裝電梯等建築功能提升。

提升類為豐富社區服務供給、提升居民生活品質的內容，要立足小區及周邊實際積極推進，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施，幼稚園等教育設施，為老服務站（點）等養老服務設施，周界防護等智慧型感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民菜市、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

三、資金籌措和使用

按照“政府統籌、社會參與、居民共擔”的原則，由政府、產權單位、居民、市場多方籌措城鎮老舊小區改造資金，建立可持續的資金籌措機制。

（一）中省補助資金。每年按照各區縣上報的年度改造計畫和項目內容清單，由市住房城鄉建設局會同市發展改革委、市財政局集中評審後，向上申請中省補助資金或者中省政策紅利。中央預算內投資補助支持城鎮老舊小區改造的資金使用範圍，按照《中央預算內投資保障性安居工程專項管理暫行辦法》（發改投資規〔2019〕1035號）和《四川省保障性安居工程配套基礎設施建設中央預算內投資管理細則》（川發改投資〔2019〕97號）執行。中央專項資金補助支持城鎮老舊小區改造的資金使用範圍，按照財政部、住房和城鄉建設部《關於中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》（財綜〔2019〕31號）執行，重點支持2000年底前建成的城鎮老舊小區。

（二）地方配套資金。各區縣人民政府在年度預算中安排相應預算用於城鎮老舊小區改造更新。可將城鎮老舊小區改造納入國有住房出售收入存量資金使用範圍。鼓勵各區縣積極探索，採取發行專項債等方式，以可持續方式加大對城鎮老舊小區改造更新的支持。地方配套資金可根據自身實際，改造部分2000年之後建成的老舊小區。

（三）產權單位投資。鼓勵企業、事業單位等原產權單位對已交付地方的原職工住宅小區改造給予資金支持。公房產權單位應出資參與改造。水電氣信等相關專業經營單位應履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升，改造後專營設施設備的產權可依照法定程式移交給專業經營單位，由其負責後續維護管理。各區縣可根據實際合理確定出資比例。

（四）居民出資。改造實施前，對未歸集住宅專項維修資金的城鎮老舊小區，要通過本輪改造，引導歸集住宅專項維修資金。按照“誰受益、誰出資”原則，居民可以直接投資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益、捐資捐物、投工投勞等方式參與城鎮老舊小區改造和維護管理。研究出台支持小區居民提取住房公積金用於加裝電梯等自住住房改造的政策，鼓勵居民結合改造進行戶內改造或裝飾裝修。研究出台住宅專項維修資金用於城鎮老舊小區改造辦法，建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進城鎮老舊小區改造後的維護更新進入良性軌道。

（五）社會資金。各區縣要根據實際制定政策，對具備市場化運作條件的社區養老、托育、醫療、助餐、超市、保潔、文體等公共服務設施，可採取有償使用、產權收益等方式，運用市場化手段吸引社會資金。積極探索發行債券、PPP、綜合開發等投融資模式籌集改造資金。鼓勵金融機構積極探索信貸產品，鼓勵農業發展銀行等駐瀘金融機構加大對城鎮老舊小區改造的貸款支持。鼓勵物業服務企業、房地產企業、建築企業積極參與城鎮老舊小區改造。鼓勵通過統籌利用公有住房、社區和居委會辦公用房、住宅樓底層商業用房，租賃其他各類符合條件的房屋，活化利用歷史建築，改造閒置鍋爐房、底層雜物房等方式，增設服務設施和商旅文消費空間，拉動社會資本參與改造。鼓勵企業、個人捐助城鎮老舊小區改造。

四、實施步驟

（一）進行項目儲備。各區縣要全面摸排確定改造項目，分類分年度編制實施年度計畫，實行三年項目滾動改造計畫數據化、台賬化、進度化管理。要積極儲備謀劃項目，涉及城鎮老舊小區改造的養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等相關公共服務設施增設和電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等相關管線改造計畫應主動與城鎮老舊小區改造工作有效對接，優先選擇居民改造意願強、參與積極性高的小區（包括移交政府安置的軍隊離退休幹部住宅小區），高效組織實施。原則上每年6月底前向市城鎮老舊小區改造領導小組辦公室報送下一年度計畫進行審核，形成謀劃一批、實施一批、儲備一批的機制。堅決杜絕政府大包大攬、盲目“上馬”，造成城鎮老舊小區改造遺留問題。申報中央預算內投資和中央財政資金項目，應依據經市城鎮老舊小區改造領導小組辦公室審定的計畫申報，並納入國家重大項目建設庫和省級重大項目平台進行管理。

（二）落實實施主體。實行“市上統籌、區縣主體”的原則，各區縣政府為轄區內城鎮老舊小區改造的工作主體和責任主體。各區縣應成立城鎮老舊小區改造更新工作機構，明確工作機制，在摸清城鎮老舊小區底數的基礎上，廣泛徵求民眾意見，因地制宜、科學評估、總體規劃、分步實施、建管並重，按照“連片打造或一區一方案”有序推進，實施一體化綜合改造更新。

（三）成立自管組織。按照“先自治後治理”的原則，對具備條件的城鎮老舊小區，由街道（鎮）指導成立業主委員會。暫不具備成立業主委員會條件的，由街道（鎮）指導成立由社區或小區黨組織書記任主任的自治組織或者小區改造專委會，作為該小區自管組織，負責集中民意、溝通互達、協調問題、監督進度等。

（四）組織宣傳發動。由納入改造計畫小區的自管組織進行摸排，選出有責任心、熱心參與改造的居民代表，由街道（鎮）、社區、居民代表對小區範圍內的其他居民進行宣傳發動，根據居民意願確定是否列入項目申報計畫。有條件的小區還可以成立黨員先鋒隊參與到宣傳工作中，為改造工作打牢基石，做好準備。

（五）開展方案設計。根據財力和改造要求，由居民自管組織提出改造申請。各區縣在做方案設計前，首先應根據小區特點形成可改造內容清單，再根據依照改造內容清單改造後居民可獲得的好處，提出“改造選單”廣泛徵求居民意見。初步設計方案經專家會審後，應在社區（小區）內公示並再次徵詢居民意見，達成一致意見後向上級主管部門申請審定編制改造設計方案。項目方案可按照“一區（片區或小區）一案、一區（片區或小區）一專班、鼓勵打破小區圍合、採用整合片區公共資源、共建共管共享”等方式集中連片改造。涉及市政公用設施改造的，應納入改造方案同步設計、同步組織實施、同步驗收。

（六）精簡項目審批。各區縣職能部門要壓縮項目立項、財政評審、招標核准時間，有效提升城鎮老舊小區改造項目報建和招標流程效率。不涉及規劃調整的改造項目，可以簡化規劃審批程式。涉及規劃調整的，可採取由相關職能部門聯合會商、共同辦理的方式加快審批流程。瀘州市城市規劃區內改造項目，由區級建設行政主管部門召集相關區級職能部門採用聯合審核、同步審查、合併辦理等方法加快審批流程。

（七）強化質量安全。建設單位要嚴格按照工程項目建設相關法律法規和規範標準組織實施。相關部門、街道（鎮）、社區等要全力配合，為施工提供必要條件。區縣建設行政主管部門應聯合街道（鎮）、社區、居民自管組織實行共建共管，參與工程過程監管，落實工程質量、安全生產、文明施工等管理要求；落實好施工單位、監理單位等相關單位質量安全管理責任，杜絕安全隱患，把好工程質量關。

（八）組織項目驗收。城鎮老舊小區改造建設業主單位按工程建設基本程式會同居民自管組織進行驗收。項目驗收合格後，及時將項目移交給居民自管組織或業主委員會。涉及供水、供電、供氣等產權移交的，要移交給相關專業經營單位管理。涉及養老、文化教育、衛生等設施，由區縣業務主管部門指導用於相應公共服務。

（九）落實資金監管。各區縣要按相關資金使用政策要求合理合規使用資金。市縣相關職能部門要落實資金監管責任，分季度和年終組成檢查組對資金使用情況進行檢查，各區縣對檢查中發現的問題要進行整改。

五、相關政策

（一）經審查批准的改造方案，由有關部門直接辦理立項用地規劃審批。不涉及土地權屬變化的項目，以已有用地手續等材料作為土地證明檔案，無需再辦理用地手續。各區縣可探索將工程建設許可、人防工程建設許可和施工許可合併為一個階段；不涉及建築主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。鼓勵相關各方進行聯合驗收。

（二）各區縣可探索存量資源整合利用機制並出台相關土地支持政策，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。城鎮老舊小區國有公房改造後，優先用於養老、托育、教育、衛生等公共服務。鼓勵既有房屋統籌利用，整合公有住房、社區居委會辦公用房和設施用房、閒置用房等。

（三）加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃、結合居民意願並徵得同意的前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。增設服務設施需辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極予以辦理。對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯及建設各類設施的，可不增收土地價款。

（四）因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，在滿足安全要求、不違反相關強制性規定的前提下，可基於小區業主意見因地制宜予以解決。

（五）對專業機構和社會資本參與城鎮老舊小區改造，可依法通過PPP模式採用政府付費或可行性缺口補助的回報機制。

（六）貫徹落實國家相關稅費減免政策，對舊住宅區整治一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊並在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，取得的上述服務收入免徵增值稅，並減按90%計入所得稅應納稅所得額；用於提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免徵契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

（七）對居民改造支持率不低於90%且主動成立自管組織的城鎮老舊小區改造項目，優先列入市級示範項目，在下達補助資金上予以傾斜。

（八）對建築施工、物業服務等企業參與城鎮老舊小區改造並作出貢獻的，按規定給予信用加分。

（九）電力、通訊、供水、供氣、排水、排污等專業經營單位應主動參與改造，將屬於自身產權管線、纜線的遷改規整等工作，優先列入本單位工程項目計畫，通過直接投資、落實資產收益、費用優惠等方式，同步完成相關改造工作。

（十）各區縣按政策整合民政、教育體育、文化廣電旅遊、衛生健康等部門相關資金用於城鎮老舊小區改造工作。

（十一）本意見中未提到的其它政策，按上級有關政策執行。

六、創新機制

（一）項目建設協調機制。按照“政府統籌、條塊協作、部門共管、社區主導、業主主體、各方支持”原則，各區縣建立城鎮老舊小區改造專門工作機制，健全項目管理機制，明確有關部門（單位）、街道（鎮）和社區的職責分工、工作規則、責任清單和議事規程，協調解決實施中出現的各類具體問題，統籌推進改造工作。

（二）實施多渠道的籌資機制。在符合各類資金使用規定的前提下，整合統籌使用抗震加固、管網改造、加裝電梯和中央補助等財政資金，創新政策性金融支持機制，市場化運作引入社會資本。嚴格落實《瀘州市人民政府關於印發瀘州市物業管理條例實施細則的通知》（瀘市府發〔2018〕63號）要求，老舊住宅小區的全體業主在首次籌集住宅專項維修資金時，區縣人民政府可以按照自籌資金1：1的比例，每平方米最高不超過30元的標準等額匹配。充分發揮政府統籌職能，拓寬老舊小區改造更新資金來源渠道。

（三）建立改造項目生成和推進機制。鼓勵規劃設計師、工程師進社區，按照“一區一策”原則，在街道（鎮）、社區全面收集民眾意願的基礎上，與小區居民共同擬定改造內容，每年6月底提前謀劃好下一年度的改造計畫。可結合民眾意願，在保持目標總量不大幅變動的前提下，建立項目動態調整生成機制。各區縣明確改造主體，健全項目管理機制，為工程實施提供支持便利，有序推進項目實施，禁止收取不合理費用。改造項目各方責任主體要嚴格執行工程項目建設有關法律法規和標準規範，落實施工安全和工程質量責任。實施全過程動態監管，暢通社會監督渠道，組織做好工程驗收移交。鼓勵引入第三方機構提供全過程技術諮詢服務，鼓勵選用經濟適用、綠色環保的技術、工藝、材料、產品，同步開展綠色社區創建。

（四）健全基層治理和後續管理長效機制。按照“改造一個、示範一個、管好一個” 的原則，建立城鎮老舊小區改造常態管理機制。同步建立“基層黨組織領導、小區自管組織管理、多方共同參與”的聯席會議機制，協商確定改造後小區管理模式、管理規約及居民議事規則。鼓勵和引導小區業主結合市場價格與物管機構協商後自行調節物業管理費用。改造後的小區管理和維護應由業主自行負責，鼓勵和指導引入專業物業管理、保全保潔準物業管理等。充分發揮基層黨組織在社區自治中的引領作用，鞏固基層治理，以黨建引領基層社會治理創新，將基層治理制度和能力建設融入改造全過程。城鎮老舊小區改造後成果要實現政府治理和社會調節、居民自治的良性互動，最佳化形成“黨建引領、市場主導、社會參與、居民自治、政府監管”五位一體的住宅小區綜合治理新格局。

七、組織保障

（一）強化組織領導。市政府成立以市長任組長、分管副市長任副組長，各區縣人民政府和市級有關部門主要負責人為成員的瀘州市城鎮老舊小區改造工作領導小組，負責統籌、協調、推進、考核等工作。領導小組辦公室設在市住房城鄉建設局。各區縣要成立相應的工作領導小組，制定實施方案，明確工作計畫和目標，建立工作推進機制。

（二）明確責任分工。

各區縣人民政府：全面負責轄區城鎮老舊小區改造更新工作，制定轄區城鎮老舊小區更新年度改造計畫、專項改造規劃、實施細則並組織實施，落實資金保障，及時向市城鎮老舊小區改造領導小組辦公室報送工作情況。推動完成城鎮老舊小區黨組織建設和業委會組建，建立健全長效管理機制。

市委目標績效辦：按市委、市政府工作安排，做好全市城鎮老舊小區改造工作的督促檢查。

市發展改革委：負責指導項目審批與監督專項資金使用，由住建部門配合其做好年度城鎮老舊小區改造計畫資金申報等工作。

市經濟和信息化局：負責統籌城鎮老舊小區改造中涉及電力相關設施的改造工作。

市教育體育局：負責指導城鎮老舊小區體育健身設施的安裝和維護。

市公安局：負責指導做好城鎮老舊小區安全防範和安防設施改造工作，指導老舊小區道路交通和停車泊位的整治改造工作。

市民政局：負責指導城鎮老舊小區自管工作；負責指導城鎮老舊小區適老化改造和養老服務設施建設運營工作。

市財政局：負責指導區縣申報上級財政資金及發行地方專項債工作；負責指導區縣做好財政資金和相關建設資金的使用進行監督和績效管理；會同住房城鄉建設部門共同做好年度城鎮老舊小區改造計畫資金申報。

市自然資源和規劃局：負責城鎮老舊小區的規劃指導工作。

市生態環境局：負責指導城鎮老舊小區內生態環境保護工作。

市住房城鄉建設局：負責領導小組辦公室日常事務；負責統籌協調和指導城鎮老舊小區改造更新工作。

市文化廣電旅遊局：負責指導小區內文化設施的配置和運用，指導涉及文保單位周邊環境改善，指導城鎮老舊小區內廣電改造相關內容。

市衛生健康委：負責指導做好城鎮老舊小區公共衛生管理和醫療服務設施建設工作。

市審計局：負責指導各區縣加強對中央省級資金和地方資金使用情況的審計監督。

市城管執法局：負責督促供水、供氣企業做好城鎮老舊小區改造中涉及水、燃氣等相關設施的改造工作。

市數字經濟發展局：負責指導城鎮老舊小區改造的數位化、智慧型化工作。

市通信發展辦公室：負責統籌指導各通訊運營商涉及城鎮老舊小區內的相關通訊改造內容。

其他相關單位根據工作職能職責，協助和配合做好全市城鎮老舊小區改造相關工作。

（三）健全工作機制。建立“市、區縣、街道（鎮）、社區、小區”五級聯動機制，建立工作例會、信息報送、工作通報和督查督辦工作制度，構建“共謀共建共治共管”工作格局。把城鎮老舊小區改造工作納入年度目標考核。

（四）強化監督檢查。各有關單位要強化過程監督，督促建設各方落實主體責任；嚴格工程驗收，確保工作質量安全；加強輿論監督，充分發揮新聞媒體、社會民眾作用，全面參與對全市城鎮老舊小區改造工作的監督和檢查，提升社會滿意度。市政府將把該項工作納入各區縣目標考核任務，考核指標包含資金爭取量、資金使用率、項目完成情況等，分為季度考核和年終考核，考核成績作為評比先進、表揚獎勵、通報批評等的重要依據。

本意見至2021年2月18日起生效，有效期五年。

瀘州市關於加快推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見

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