《銀川市加快推動老舊小區改造實施方案（2022—2025年）》已經銀川市政府同意，銀川市人民政府辦公室於2022年6月14日印發，請結合實際認真貫徹落實。
基本介紹
- 中文名：銀川市加快推動老舊小區改造實施方案（2022—2025年）
- 頒布時間：2022年6月14日
- 發布單位：銀川市人民政府辦公室
全文
為貫徹落實《國務院辦公廳關於全面推進老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、自治區人民政府辦公廳《關於推進老舊小區改造工作的實施意見》（寧政辦發〔2021〕11號）以及國家住建部《老舊小區改造可複製政策機制清單》經驗做法，全面推進老舊小區改造工作，結合我市實際，制定如下實施方案。
一、基本原則
（一）堅持以人為本、突出改造重點。從人民民眾最關心最直接最現實的利益問題出發，廣泛徵求居民意見併合理確定改造內容，以補齊功能短板為切入點，重點改造完善供水、排水、供氣、供電、供暖、照明、通信、無障礙設施等小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、助殘、醫療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。
（二）堅持政府主導、鼓勵社會參與。加強政府引導和統籌協調，激發居民參與改造的主動性、積極性，廣泛開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動，充分調動小區關聯單位和社會力量支持、參與改造，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。
（三）堅持因地制宜、做好精準施策。摸清老舊小區底數，科學確定改造目標，既盡力而為又量力而行，統籌安排改造工作。堅持“一個小區一個方案”，合理制定改造方案，體現小區特點，根據老舊小區不同情況，量身制定並最佳化改造方案，力求設計方案精細化、改造工作品質化。
（四）整合多方資源、統籌推進實施。將排水防澇、海綿城市、綠色社區、垃圾分類、適老設施、無障礙設施、消防、通信、安防、智慧化管理等融入老舊小區改造，豐富改造內容，系統化改善老舊小區設施條件，補齊居住社區建設短板，提高綜合服務功能。
（五）堅持建管並舉、實施長效管理。以加強基層黨建為引領，將社區治理制度和能力建設融入改造全過程，推動社會治理和服務重心向基層下移，通過引入專業化物業公司進駐服務、社區代管等方式，健全小區長效管理機制。
二、工作目標
2022年，各縣（市）區對137個、214萬平方米、2.74萬戶的老舊小區進行改造，估算總投資7.5億元;到2022年底，形成成熟的老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。2022至2025年，基本完成全市2000年底以前建成的需改造的老舊小區348個、554萬平方米、6.56萬戶改造任務（詳見附表）。
三、改造範圍、內容和標準
（一）明確改造對象範圍。城鎮老舊小區是指城市或縣城建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。重點改造2000年底以前建成的老舊小區。房屋主體結構存在安全隱患的，已納入城鎮棚戶區改造計畫、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區（居民住房），以及以居民自建住房為主的區域和城中村等，不屬於老舊小區改造範疇。
（二）合理確定改造內容。各縣（市）區應結合實際，因地制宜按基礎類、完善類、提升類3種類型確定改造內容，推動項目實施。
1.基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修、建築節能（外牆保溫）改造等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部以及與小區聯繫的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、通信、無障礙設施等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。
2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建築、整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動腳踏車及汽車充電設施、智慧型快件箱、智慧型信報箱、文化休閒設施、體育健身設施、物業服務用房等配套設施。
3.提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼稚園等教育設施、周界防護等智慧型感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
（三）嚴格改造標準。各縣（市）區要以消除安全隱患為基礎，以完善基礎設施功能及公共配套設施為重點，以提升老舊小區品質為目標，按照“先基礎、後完善、再提升”原則，打造安全、宜居、和諧的老舊小區。對基礎類改造內容，堅持基於民眾意願，應改盡改;對完善類改造內容，堅持尊重民眾意願，能改則改;對提升類改造內容，要立足小區及周邊實際，積極推進。改造後的老舊小區、片區應符合國家工程建設有關標準和規範。
四、配套支持政策
（一）建立合理共擔改造資金機制
1.合理落實居民出資責任。各縣（市）區應區別不同房屋性質、改造內容等，按照“誰受益、誰出資”原則，可通過直接出資、使用（補交）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。支持小區居民提取住房公積金，用於加裝電梯等自住房改造。積極推動居民出資參與老舊小區改造，可通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新，鼓勵金融機構靈活設計金融產品，為參與改造的居民、裝修或家電企業提供房屋裝修、家電更新等信貸支持，有針對性的提供特色金融服務。
2.持續加大政府資金支持力度。市財政要加大投入力度，依據年度改造計畫任務，每年按照中央、自治區財政專項補助資金總額安排適當比例資金用於老舊小區改造。各縣（市）區人民政府要根據年度工作計畫任務，安排相應財政預算，落實財政支出責任。同時，通過發行地方政府債券等積極籌措改造資金。
3.落實專營單位出資參與責任。按照相關法律法規以及市政公用事業特許經營管理有關要求，水、電、氣、暖、通信等專營單位必須同步參與小區內及周邊相關基礎設施的改造提升。管線運營單位必須承擔一定比例的出資責任。老舊小區改造實施主體要按照“同步規劃、同步設計、同步實施、同步驗收”原則，積極與電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專營單位對接溝通，根據實際協商確定管網改造資金分攤比例。市市政管理局要按照《市政公用事業特許經營管理辦法》《銀川市市政公用事業特許經營管理條例》等有關法律法規以及《特許經營協定》約定，督促專營單位對年久失修、確需改造的，必須同步納入改造計畫，未按照約定履行改造、維修責任的，通過扣除履約保證金、降低特許經營期限、調整特許經營區域、取消特許經營許可權、依法追究法律責任等，確保專營單位履行管網改造、維修責任。市網路信息化局要積極協調移動、電信、聯通、廣電等通信單位主動參與老舊小區改造。
4.推動社會力量積極參與。引導原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予適當資金支持等。公房產權單位應出資參與改造。可以採取政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，積極吸引電梯、快遞、物流、商貿、停車設施、物業服務等專業機構及社會資本，投資參與城鎮老舊小區改造中各類配套設施和公共服務設施的設計、改造、運營。支持規範各類企業以政府與社會資本合作模式（PPP）參與改造，對項目預期沒有收益或收益不能覆蓋成本的，可採用政府付費或可行性缺口補助的回報機制。支持以“平台+創業單元”方式發展養老、托育、家政等社區服務新業態。
5.提升金融服務力度。鼓勵老舊小區改造規模化實施運營主體採取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。國家開發銀行寧夏分行、農業發展銀行寧夏分行結合各自職能定位和業務範圍，按照市場化、法制化原則，依法合規加大對老舊小區改造的信貸支持力度，將城鎮老舊小區改造納入抵押補充貸款（PSL）支持範圍。商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控前提下，對實施老舊小區改造的企業（施工企業、材料供應商、物業服務企業等）提供信貸支持，對納入年度老舊小區改造計畫的項目可適當給予利率優惠。
6.落實稅費減免政策。專營單位參與政府統一組織的老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊並在企業所得稅前扣除;所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免徵增值稅，並減按90%計入所得稅應納稅所得額;用於提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免徵契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。
（二）最佳化審批流程、整合存量資源
1.加快改造項目審批。各縣（市）區及市級相關部門要結合審批制度改革，精簡老舊小區改造工程審批事項和環節，切實簡化立項、用地、規劃、建設、驗收、市政公用等手續，構建快速審批流程。由老舊小區實施主體負責編制改造方案，方案要統籌考慮樓本體及小區內外配套設施改造內容，通過專門工作機制由各縣（市）區人民政府組織轄區住建、發改、自然資源、審批等部門聯合審查後，可作為老舊小區改造項目辦理立項用地規劃、工程建設、施工許可、竣工驗收等環節審批依據，各部門據此直接辦理相關審批手續。不涉及土地權屬變化的項目，無需辦理用地手續，可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案。不增加建築面積、不涉及建築主體結構變動、功能變動或消防安全的低風險項目，無需施工圖審查。實行項目建設單位告知承諾制，根據改造項目特點和風險等級，建立並公布不同類型建設工程的審批事項清單和告知承諾制事項清單。確需辦理建設工程規劃許可和施工許可的，建設項目300平方米或單項契約金額（或中標價）100萬元以下的，可以建設工程規劃許可和施工許可合併辦理，同步審查設計方案、施工圖等內容。鼓勵由相關各方進行一次性聯合驗收。
2.統籌使用各類項目資金。各縣（市）區住建部門要加強同財政、發展改革部門的溝通，統籌使用老舊小區改造、綠色建築、綠色社區、海綿城市、排水防澇、智慧城市、城市更新、城市特色建設和風貌保護、完整社區以及社區宣傳文化陣地、精神文明社區創建、適老設施、托育、養老、無障礙設施、體育設施、雪亮工程、綠化等涉及住宅小區的各類項目資金，提高資金使用效率。
3.建立存量資源整合利用機制。各縣（市）區應結合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造實施單元，鼓勵整合相鄰、分散的老舊小區聯動改造，特別是要將片區內有共同改造需求、改造意願，包括獨棟、零星、分散的樓房同計畫改造的老舊小區進行歸併整合，實施“多合一”等整體改造。加強片區服務設施、公共空間共建共享。通過拆除違法建設、整理亂堆亂放區域等方式騰出的用地，優先用於留白增綠和各類設施建設。要加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且徵得居民同意前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。其中，對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。要通過統籌利用公有住房、社區居委會辦公用房、住宅樓底層商業用房，租賃其他各類符合條件的房屋，改造閒置鍋爐房、底層雜物房等方式，增設養老、托幼、醫療衛生、托育、家政、便利店等服務設施。鼓勵既有房屋統籌利用，整合公有住房、社區居委會辦公用房和設施用房、閒置用房等，租賃住宅樓底層商業用房等其他符合條件的存量房屋增設各類公共服務設施的，可在一定期限內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。
（三）建立健全改造工作機制
1.紮實推進年度改造計畫任務。各縣（市）區要根據《銀川市老舊小區改造計畫任務表（2022—2025年）》建立老舊小區改造項目庫。國有企業、軍隊所屬的老舊小區，可按屬地原則納入地方老舊小區改造計畫。各縣（市）區人民政府在落實老舊小區年度改造計畫任務時，要切實評估論證財政承受能力，不得盲目舉債鋪攤子。電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專營單位的相關管線、管網改造計畫，應主動與老舊小區改造計畫任務有效對接，確保同步推進實施，一次改造到位。
2.健全動員居民參與機制。老舊小區改造要與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務體系建設有機結合。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發揮社區黨組織的領導作用，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造。按照屬地原則，由社區居委會牽頭做好入戶調查，真實了解居民改造意願，深入細緻做好民眾工作。搭建溝通議事平台，利用“網際網路+共建共治共享”等線上線下手段，主動了解居民訴求，促進居民形成共識。鼓勵引入設計師、工程師進社區，輔導居民有效參與改造。動員居民積極參與改造方案制定、配合施工、參與監督驗收、後續管理、評價反饋等老舊小區改造全過程，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。
3.落實項目統籌推進機制。各縣（市）區要依法依規明確改造項目實施主體，健全項目管理機制，為工程實施提供便利，有序推進。要充分調動供水、供電、供氣、供暖、通信等企業的積極性，將各專業管線、管網計畫改造工程同老舊小區改造相結合，統籌考慮改造方式、合理安排改造時序。對已改造完成的水、電、氣、暖、通信等設施設備的產權可移交給專營單位，由其負責後續維護更新管理。鼓勵引入第三方機構提供全過程技術諮詢服務，選用經濟適用、綠色環保的技術、工藝、材料、產品，同步開展海綿化利用、垃圾分類、綠色社區創建、城市更新等內容。
4.落實項目質量安全監管。各縣（市）區要將老舊小區改造工程的質量安全納入政府質量安全監督管理體系，嚴格執行基本建設程式，規範招投標行為。改造項目各方責任主體要嚴格執行工程項目建設有關法律法規和標準規範，落實施工安全和工程質量責任。加強老舊小區改造設計、施工、監理、竣工驗收、運營等各環節的監督管理。嚴把材料質量關口，嚴格落實材料進場檢驗制度，對涉及結構安全和主要使用功能的材料、成品、半成品、構配件等進行檢驗試驗，保證材料質量。嚴格落實監理旁站、巡視及平行檢驗制度。施工單位要嚴格按照設計圖紙、施工工藝施工，保證施工質量安全。嚴禁因個人操作失誤造成的天然氣、自來水等管道損壞，切實加強施工過程監管。實行竣工聯合驗收制度，組織街道、社區、居民代表、設計、施工、監理等有關單位和人員共同開展竣工驗收，守住質量安全底線。
5.完善長效管理機制。街道辦事處和社區居委會要積極推動成立業主委員會，引導業主委員會自主選擇專業化物業管理。鼓勵各地結合實際情況，對改造後的老舊小區可採取相鄰小區合併管理、規模較小老舊小區交由規模較大小區的物業企業統籌管理等方式，建立健全長效管護機制，鞏固改造成果。對未建立住宅專項維修資金的老舊小區，引導業主補交專項維修基金；改造好的小區可通過公共房屋出租等形式，盤活小區資金管理資源，增加小區“造血功能”，為後期維護管理提供資金保障，促進小區改造後維護更新進入良性軌道。
五、強化組織領導
（一）落實地方責任。各縣（市）區人民政府是老舊小區改造工作的責任主體，主要負責同志要親自抓，把推進老舊小區改造工作擺上重要議事日程，以人民民眾滿意度和受益程度、改造質量和財政資金使用效率作為衡量標準，調動各方資源抓好組織實施，加大資金投入，健全工作機制，嚴格資金使用管理，落實各項配套支持政策，全面推進老舊小區改造。
（二）明確部門職責。銀川市老舊小區改造工作領導小組辦公室要充分發揮牽頭協調作用，強化協作機制，統籌協調涉及老舊小區改造各類資源、資金和力量，有序開展老舊小區改造工作。
各縣（市）區人民政府全面負責轄區老舊小區改造工作，在充分了解民眾需求、徵求民眾意見建議的基礎上，合理確定轄區老舊小區改造的具體內容，採取“一小區一方案”“一樓一策”“抓小並大”等方式，分類甄別組織實施。負責建立完善轄區老舊小區改造項目庫，制定轄區老舊小區改造總體規劃及年度計畫；及時組織申報年度項目資金爭取計畫及項目申請文本的編制工作；做好項目建設財政承受能力評估工作，落實資金保障，對改造項目的管理和質量負主體責任；在老舊小區改造中積極開展美好環境與幸福生活共同締造活動；對改造後的老舊小區引入專業化物業公司管理，做好老舊小區改造後的長效管理；指導、監督轄區街道、社區開展老舊小區基本情況的摸底調研工作；及時向領導小組辦公室報送工作推進情況。
市住建局指導各縣（市）區人民政府做好老舊小區改造工作；負責制定全市老舊小區改造年度總體計畫；負責指導轄區開展小區內房屋公共區域修繕、基礎設施改造等國家補助資金的爭取工作；協助財政部門開展老舊小區改造績效評價工作；負責指導轄區做好老舊小區物業管理服務工作；指導各縣（市）區人民政府創新方式，拓寬籌資渠道，做好老舊小區改造後的長效管理；負責組織市質監站、行管處對改造項目落實安全文明施工、加強工程質量管理等進行下沉指導檢查、抽查；負責全市老舊小區改造工作領導小組辦公室的日常事務。
市發改委具體負責組織協調、項目庫謀劃、督促推進等工作；做好全市老舊小區改造項目爭取上級發改部門補助資金工作，協調供電部門為老舊小區改造提供供電保障。
市財政局落實獎補資金，指導轄區政府做好項目建設財政承受能力評估以及專項資金監管使用工作；負責開展老舊小區改造績效評價工作；協助爭取中央補助資金。
市市政管理局牽頭負責協調水、暖、氣等專營單位主動參與老舊小區供水、供氣、供暖改造工作；出台相關管理制度檔案，指導、監督和規範市政公用事業特許經營企業在老舊小區管網設施維修和更新改造等相關活動中的履約行為；做好老舊小區內外污水處理、垃圾處理、停車庫（場）規劃及周邊環境綜合整治工作。
市自然資源局要做好老舊小區改造中有關公共設施、公共服務等建設用地、規劃審批、不動產登記等工作。
市審批服務管理局要做好老舊小區改造項目有關審批工作。
市民政局做好老舊小區內基層社區治理和服務、養老服務、社區配套用房使用等工作。
市園林局做好老舊小區內及周邊環境的綠化提升和日常維護工作。
市公安局要指導做好老舊小區智慧型安防設施及系統建設，以及治安管理、應急管理和信訪維穩工作。
市教育局要做好老舊小區內及周邊配套建設幼稚園的規劃、建設、驗收、移交等工作。
市網路信息化局負責出台相關管理制度檔案，指導、監督和規範電信、移動、聯通和廣電等通信運營單位在老舊小區管線、設施設備維修和更新改造中的相關經營行為。加快推動光纖入戶、5G建設和多網融合。
市商務局要支持便民商業服務設施建設，引導連鎖企業進駐老舊小區。
市文化旅遊廣電局要支持老舊小區文化設施建設。
市衛健委要做好改造或建設老舊小區周邊衛生服務站等公共衛生設施，做好老舊小區醫療衛生保障工作。
市國資委要落實國有企業積極參與老舊小區改造的社會資本投入以及社區補短板配套設施建設工作。
市稅務局要落實老舊小區改造各項稅收優惠政策。
市市場監督管理局要依法督促老舊小區加裝的電梯實施監督檢驗和使用登記。
市體育局要加大對老舊小區健身場地設施建設的指導和支持力度，做好老舊小區公共健身設施建設工作。
市殘聯要做好適老化、無障礙環境建設和改造、配合調查摸底等工作。
市郵政管理局要做好老舊小區智慧型快件箱、智慧型信報箱、快遞服務站等設施使用的監督管理。
國網銀川供電公司、銀川中鐵水務集團有限公司、寧夏哈納斯燃氣集團有限公司、國能寧夏供熱有限公司、寧夏電投熱力有限公司、中國移動銀川分公司、中國聯通銀川分公司、中國電信銀川分公司、寧夏廣播電視網路有限公司等專營單位要積極參與老舊小區改造相關工作。
（三）建立獎懲機制。根據老舊小區改造績效評價結果和審計結論，對老舊小區改造質量標準、民眾滿意度高的縣（市）區，按國家有關規定給予表彰，並在項目和資金支持上予以傾斜;對績效評價結果排名靠後、審計發現問題多的縣（市）區，減少政策與資金支持，同時進行約談，並在全市予以通報。
（四）做好宣傳引導。各縣（市）區要加大優秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會公眾對老舊小區改造的認識，著力引導民眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會支持、民眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀老舊小區改造政策措施，主動釋放正面信息，及時回應社會關切。
