基本介紹
- 中文名：關於加快發展保障性租賃住房的意見
- 發布單位：國務院辦公廳
指導思想,基礎制度,支持政策,組織實施,內容解讀,
指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。
基礎制度
（一）明確對象標準。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
（二）引導多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，併合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
（三）堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閒置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計畫，並向社會公布。
（四）嚴格監督管理。城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務平台，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，強化工程質量安全監管。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。
（五）落實地方責任。城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任。省級人民政府對本地區發展保障性租賃住房工作負總責，要加強組織領導和監督檢查，對城市發展保障性租賃住房情況實施監測評價。
支持政策
（一）進一步完善土地支持政策。
1．人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農民集體意願的基礎上，經城市人民政府同意，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；應支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
2．人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對企事業單位依法取得使用權的土地，經城市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重民眾意願的前提下，允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。
3．人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保全全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積占比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
4．對閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重民眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
5．人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，應按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計畫時，單列租賃住房用地計畫、優先安排、應保盡保，主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域，引導產城人融合、人地房聯動；保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵在捷運上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。
（二）簡化審批流程。各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案，不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合併為一個階段。實行相關各方聯合驗收。
（三）給予中央補助資金支持。中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。
（四）降低稅費負擔。綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
（五）執行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。
（六）進一步加強金融支持。
1．加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
2．支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
組織實施
（一）做好政策銜接。各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上重要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設。要對現有各類政策支持租賃住房進行梳理，包括通過利用集體建設用地建設租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發展試點、非房地產企業利用自有土地建設租賃住房試點、發展政策性租賃住房試點建設的租賃住房等，符合規定的均納入保障性租賃住房規範管理，不納入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房不補繳土地價款等國家對保障性租賃住房的專門支持政策。
（二）強化部門協作。住房城鄉建設部要加強對發展保障性租賃住房工作的組織協調和督促指導，會同有關部門組織做好發展保障性租賃住房情況監測評價，及時總結宣傳經驗做法。國家發展改革委、財政部、自然資源部、人民銀行、稅務總局、銀保監會、證監會等部門和單位要加強政策協調、工作銜接，強化業務指導、調研督促。各有關部門和單位要按職責分工，加強協作、形成合力，確保各項政策落實到位。
國務院辦公廳
2021年6月24日
內容解讀
《意見》指出，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。
《意見》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金；由政府給予政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。城市人民政府要堅持供需匹配，科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計畫，並向社會公布；加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，強化工程質量安全監管。城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房負主體責任，省級人民政府負總責。
《意見》提出以下支持政策。一是進一步完善土地支持政策。人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；允許利用企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款；可將產業園區配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房；保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應。允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。二是簡化審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。三是給予中央補助資金支持。中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。四是降低稅費負擔並執行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。五是進一步加強金融支持。支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
《意見》要求，各地要做好政策銜接，各有關部門和單位要強化協作，確保各項政策落實到位。
2021年7月3日，打破政策“瓶頸” 解決新市民住房困難——解讀《關於加快發展保障性租賃住房的意見》。國務院辦公廳日前印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。
小戶型、低租金滿足新市民住房要求
針對新市民、青年人等群體特點，此次《意見》明確，保障性租賃住房建設以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段、同品質市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
“保障性租賃住房一定要小戶型、低租金，而且要有利於職住平衡。小戶型、低租金是適應新市民的承受能力，同時主要利用存量土地和存量房屋建設，新建的也要選在交通便捷的區域，確保職住平衡，緩解新市民、青年人的住房困難。”住房和城鄉建設部住房保障司司長曹金彪介紹道，“從調研情況看，現在大城市的住房租賃市場，總體情況不是沒有房子，而是結構性供給不足。戶型大的房子供大於求，小戶型的房子供不應求。所以，有必要通過政策支持，推動多主體、多渠道發展保障性租賃住房，彌補住房租賃市場缺少小戶型、低租金房源的不足。”
發揮市場機制加大房源有效供給
此次《意見》明確，保障性租賃住房由政府給予政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。
“為什麼長期以來租賃住房‘這條腿’相對比較短？這是由於目前房地產開發的高槓桿、快周轉模式，使開發商不願意發展長周期的租賃住房。對此，這次《意見》採取了相應政策，這些政策力度大、措施實、含金量高。”住房和城鄉建設部副部長倪虹表示，如利用存量土地和房屋建設的四種方式，降低了土地成本；進一步加強金融支持，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待；執行民用水電氣價格的優惠政策。此外，中央還對符合條件的保障性租賃住房建設項目給予適當補助。“通過這些優惠政策，讓市場主體能夠算得過來賬，願意去發展保障性租賃住房。從企業角度看，發展保障性租賃住房，也是房地產企業根據市場需求，實現轉型發展的一條新路。”倪虹說。
倪虹同時表示，此次《意見》進一步完善了住房保障體系，將有力促進房地產市場穩房價、穩地價、穩預期，對保持房地產市場平穩健康發展起到重要和積極的作用。“特別是年輕人從參加工作到結婚這段時間，保障性租賃住房能夠幫助他們解決階段性住房困難，讓他們有了預期，有了保障。”
加強監管確保物盡其用
保障性租賃住房區別於公租房的一個重要特點，就是公租房主要是由政府投資建設和發放貨幣補貼，保障性租賃住房則由多主體投資、多渠道供給，其中，利用企事業單位自有閒置土地建設是一個很重要的方面。
“從調研情況看，很多企事業單位有相當數量的自有閒置土地，同時企事業單位新就業職工的住房又比較困難。此次《意見》給出了一個新政策，就是允許人口淨流入的大城市等，利用企事業單位自有閒置土地建設保障性租賃住房，主要是要面向單位新就業的青年職工，幫助他們解決階段性住房困難。”曹金彪表示。
為了支持保障性租賃住房建設，《意見》明確企事業單位利用自有閒置土地建設，需變更土地用途，但不補繳土地價款，而且免收城市基礎設施配套費。同時，《意見》規定，企事業單位可以自建保障性租賃住房或與住房租賃企業、房地產開發企業等合作建設運營。
