《怒江州保障性租賃住房城鄉建設實施方案》已經怒江州人民政府同意，怒江州人民政府辦公室於2022年12月7日印發，請認真貫徹實施。
基本介紹
- 中文名：怒江州保障性租賃住房城鄉建設實施方案
- 頒布時間：2022年12月7日
- 發布單位：怒江州人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
為貫徹落實《雲南省人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》（雲政辦發〔2022〕11號）檔案精神，加快建設保障性租賃住房、擴大保障性租賃住房供給，結合我州實際，制定本方案。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，認真落實習近平總書記考察雲南重要講話精神和對住房城鄉建設工作的重要指示批示，立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，助力怒江城市發展。
二、總體目標
按照政府扶持、金融助力、市場運作，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋新建、改建、改造，適當利用新供應國有用地建設。籌集優質、宜居的保障性租賃住房，解決新市民、青年人的階段性住房問題。
三、保障對象和標準
保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體，特別是州內易地扶貧搬遷人口自然增加的新市民階段性住房問題。本縣市戶籍在租住區無自有住房和非本縣市戶籍在縣市正式就業且在租住區無自有住房的均可申請，重點保障環衛、公交、快遞、家政等從事基本公共服務的群體。原則上不設門檻。
保障性租賃住房項目房源應相對集中，戶型以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，原則上不少於項目總套數的70%。本方案實施以前已建成或已開工建設的項目，可適當放寬建築面積標準。項目應合理配套商業服務設施，房屋應當進行裝飾裝修，配備必要的生活設備設施。
城市人民政府要按照“保基本”和租戶收入可負擔、租賃經營可持續的要求，根據經濟社會發展水平合理確定保障性租賃住房準入和退出的具體條件，充分考慮保障群體的承受能力，建立科學合理的保障性租賃住房租金定價機制，指導管控保障性租賃住房租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，原則上不超過90%。由投資主體或運營管理主體委託第三方專業機構定期評估，報發展改革部門審核備案。企事業單位利用自有存量土地建設，定向供應給本區域和本單位職工的保障性租賃住房，由投資主體自行確定具體租金標準，並報發展改革部門審核備案。
四、建設方式
（一）新建。在尊重農民集體意願的基礎上，可申請利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
對企事業單位依法取得使用權的土地，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重民眾意願的前提下，可申請用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。
在確保全全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積占比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由縣市人民政府確定。
（二）改建。經合法批建的閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住類存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重民眾意願的前提下，可申請改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
改建類項目最低運營年限不得少於10年，具體運營年限由申報單位結合實際申報，並在保障性租賃住房項目認定書中明確，運營期限內不允許退出。
（三）改造。經合法批建的居住類存量房屋，在滿足安全要求的前提下，可申請改造為保障性租賃住房，最低運營年限不得少於10年，具體運營年限由申報單位結合實際申報，並在保障性租賃住房項目認定書中明確，運營期限內不允許退出。
在滿足本地公租房、棚改安置房需求，並穩步擴大保障覆蓋面的前提下，部分閒置的公租房和棚改安置房可用作保障性租賃住房。
（四）其他。將政府的閒置住房用作保障性租賃住房等其他方式。
五、項目建設程式
（一）編制建設方案。由項目實施主體編制建設方案，並備齊其他資料，向屬地縣市住房城鄉建設部門申請，由縣市住房城鄉建設部門受理。申報資料包括：
1．申請人身份材料
（1）申請人營業執照等相關身份證明材料；
（2）申請人與產權人不一致的需提交授權委託書和產權人身份證明；
（3）產權人、抵押權人等相關權利人的書面意見。
2．土地房屋權屬證明材料（涉及宗地內其他產權人利益的，應當徵求相關利害人意見）。
3．建設方案：包括土地房屋現狀及規模說明、建設思路、建成後房源量、戶型設計、投入成本、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等。
4．其他需要提供的用地、規劃、建設等材料。
（二）發放項目認定書。各縣市人民政府要成立工作領導小組，建立保障性租賃住房項目聯審機制，根據本區域整體規劃要求，組織相關部門聯合審查，受理後20個工作日內出具審查意見。審查通過的項目經縣市人民政府同意後，由縣市保障性安居工程建設領導小組辦公室核發保障性租賃住房項目認定書，並報州保障性安居工程建設領導小組辦公室備案。
（三）辦理審批流程。項目取得保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案，不再辦理用地手續。保障性租賃住房項目審批事項原則上不得超出《雲南省工程建設項目審批服務事項清單》範圍，並根據清單動態壓減。
（四）加快項目建設。項目實施主體要按規定時限開工、竣工，確保項目能按時交付使用。屬地政府要將保障性租賃住房納入工程建設質量安全和消防安全監管，作為監督檢查的重點。
六、運營管理
（一）加強權屬管理。要建立健全住房租賃管理服務平台，將保障性租賃住房納入平台統一管理，加強建設、出租和運營管理的全過程監督。要規範租住行為，加強租金和押金監管，保障租住人合法權益。要加強運營管理，確保保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。
（二）嚴格租金管理。保障性租賃住房的租金標準應當本著租戶可負擔、企業經營可持續的原則，按照低於同地段同品質市場租賃住房租金確定。市場租賃住房租金水平應定期向社會公布。縣市住房城鄉建設部門應當對保障性租賃住房租金標準執行情況進行檢查，對違反政策的按規定進行處置。
（三）規範租賃行為。保障性租賃住房運營主體應當依法辦理市場主體登記（面向本單位職工或特定對象出租的除外），項目開始運營前，應當通過全州保障性租賃住房系統推送開業信息。保障性租賃住房租賃契約期限原則上不少於半年（承租人有特殊要求的除外）、不超過3年，契約到期承租人仍符合條件的可續租，不再符合條件的應當退出。
（四）加強社區服務。縣市住房城鄉建設部門應積極推動保障性租賃住房項目實施專業化物業管理，加強安保、清潔和維修養護，提供安全、衛生、舒適的服務。鄉鎮（街道、園區）應將保障性租賃住房納入社區格線化治理範圍，充分發揮基層黨組織和基層自治組織作用，加強對出租房屋和流動人口管理服務，提升保障性租賃住房居住品質和服務水平。
（五）落實安全責任。保障性租賃住房項目不動產權利人應當承擔房屋使用安全主體責任。運營主體依法承擔相應安全責任，應當建立完善的房屋安全使用管理和突發事件應急預警處置制度，定期對房屋安全進行檢查，確保租賃住房符合運營維護管理相關要求；落實消防安全責任制，配備符合規定的消防設施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期開展消防安全檢查，確保房屋住用安全。
（六）嚴格退出管理。利用非居住存量房屋改建的保障性租賃住房項目續期或到期退出的，產權人應當向縣市住房城鄉建設部門提出申請，由縣市住房城鄉建設部門報同級人民政府同意後，續期的可繼續用作保障性租賃住房，到期退出的應將非居住存量房屋恢復原用途。對企事業單位依法變更土地用途後，新建的保障性租賃住房項目原則上在土地使用年限內不得退出，確需退出的，土地恢復原用途，房屋不得再作為住宅使用。利用農村集體經營性建設用地建設的保障性租賃住房項目到期退出後，應當按村莊建設規劃要求實施建設。退出保障性租賃住房項目的房屋，由相應部門將其納入原用途管理，並相應調整稅收、金融、水電氣熱價格等支持政策。
七、保障措施
（一）加強各級組織領導。保障性租賃住房工作由州保障性安居工程建設領導小組統一領導。州住房城鄉建設局負責對全州保障性租賃住房工作進行指導、監督，牽頭協調相關部門制定配套政策；各縣市人民政府要成立工作領導小組，具體負責推進屬地保障性租賃住房城鄉建設，組織住房城鄉建設、財政、發展改革、自然資源和規劃、工業和信息化、生態環境、稅務、電力、水務、金融等相關部門，按照職責分工協同做好保障性租賃住房項目聯審等工作，落實各項支持政策。
（二）落實土地支持政策。按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計畫時，單列租賃住房用地計畫、優先安排、應保盡保，主要安排在產業園區及周邊和城市建設重點片區等區域。
保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應。其中，保障性租賃住房用地以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許土地出讓價款分期收取。
對於已經確權登記的土地，僅部分用於保障性租賃住房城鄉建設，在取得保障性租賃住房項目認定書後，可視項目實際情況將用於建設保障性租賃住房的土地分割辦理國有土地使用權證。
（三）落實稅費優惠政策。綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度，具體按財政部、稅務總局、住房城鄉建設部《關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021年第24號）等相關規定執行。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。城市規劃區內的保障性租賃住房項目確因地質、地形、施工條件之一限制不宜修建防空地下室的，需項目業主單位提出易地建設申請，經人防部門批准後，可免予徵收入防易地建設費。
（四）執行民用水電氣價格。取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。水、電、氣供應企業要在保障安全前提下，做好保障性租賃住房配套管網、線路的建設、擴容，保障水、電、氣供應和使用安全穩定，不得收取規定外的其他費用。
（五）加大財政、金融支持。積極爭取中央、省級各項補助資金。補助資金逐級下達後，由項目屬地政府及時撥付，加強監管，按規定使用。各縣市人民政府可根據實際情況，制定保障性租賃住房資金支持措施，加大資金支持力度。
加大對保障性租賃住房城鄉建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房城鄉建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。
（六）公積金支持政策。符合本縣市租房提取住房公積金政策規定的保障性租賃住房承租人，可以提取住房公積金支付房租。
（七）公共服務支持政策。保障性租賃住房承租人申領本縣市居住證後，結合其租賃的保障性住房所在縣市有關規定享受子女義務教育、就業、社會保險、公共衛生、計畫生育、證照辦理、社區事務、科技申報、職業資格評定、評選表彰等本縣市基本公共服務。
政策解讀
2022年12月8日，怒江州人民政府辦公室印發《怒江州保障性租賃住房城鄉建設實施方案》（以下簡稱《實施方案》）。現對《實施方案》解讀如下：
一、出台背景及過程
為深入貫徹黨中央、國務院關於加快發展保障性租賃住房有關工作部署，推動落實《雲南省人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》檔案要求，怒江州住房和城鄉建設局起草了《怒江州保障性租賃住房城鄉建設實施方案（徵求意見稿）》，經徵求意見、合法性審查等程式，並經怒江州人民政府常務會議審議通過，進一步修改完善後印發實施。
二、《實施方案》的主要內容
《實施方案》主要包括7部分內容。
第一、二部分提出了指導思想，並明確了總體目標。按照政府扶持、金融助力、市場運作，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，籌集優質、宜居的保障性租賃住房，解決新市民、青年人的階段性住房問題。
第三部分明確了保障對象和標準。明確了保障對象、戶型標準、租金控制等內容。
第四部分是建設方式。根據不同投資主體和建設方式，分為新建、改建、改造、其他四種方式。
第五部分是項目建設程式。從編制建設方案、發放項目認定書、辦理審批流程、加快項目建設等4個方面為建設主體明確了建設程式。
第六部分是運營管理。從加強權屬管理、嚴格租金管理、規範租賃行為、加強社區服務、落實安全責任、嚴格退出管理等6個方面，提出運營保障性租賃住房總體要求。
第七部分提出了保障措施。結合怒江州實際，提出了加強各級組織領導、落實土地支持政策、落實稅費優惠政策、執行民用水電氣價格、加大財政金融支持、公積金支持政策、公共服務支持政策等7個方面支持政策，要求各級各部門加強政策銜接，加快政策落地。
三、《實施方案》的關鍵點
（一）關於對象標準。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體，特別是州內易地扶貧搬遷人口自然增加的新市民階段性住房問題，重點保障環衛、公交、快遞、家政等從事基本公共服務的群體。原則上不設收入門檻。
（二）關於戶型面積。保障性租賃住房項目房源應相對集中，戶型以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，原則上不少於項目總套數的70%。
（三）關於租金定價。縣市人民政府要按照“保基本”和租戶收入可負擔、租賃經營可持續的要求，指導管控保障性租賃住房租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，原則上不超過90%。
（四）關於建設方式。可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設。產業園區嚴禁建設成套商品住宅。改建、改造類項目最低運營年限不得少於10年。
（五）關於建設程式。各縣市通過建立保障性租賃住房項目聯審機制進行項目認定書發放工作。保障性租賃住房項目審批事項原則上不得超出《雲南省工程建設項目審批服務事項清單》範圍，並根據清單動態壓減。
（六）關於租賃行為。保障性租賃住房租賃契約期限原則上不少於半年（承租人有特殊要求的除外）、不超過3年。
（七）關於政策銜接。在滿足本地公租房、棚改安置房需求，並穩步擴大保障覆蓋面的前提下，部分閒置的公租房和棚改安置房可用作保障性租賃住房。
