公共租賃房:政策特徵,租賃優勢,管理辦法,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,

公共租賃住房是指由國家提供政策支持、限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新進就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低於市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，包括一些退休老人及殘疾人。還有一些從外地遷移到城市工作的群體。

2017年12月，公租房入選2017年民生熱詞榜。

截至2018年6月底，北京市已啟動公租房分配（含市場租房補貼）1.26萬套（戶），其中實物房源約1萬套，新增市場租房補貼發放2600戶。完成全年政府實事任務分配公租房1.5萬套（戶）的84%。北京市《關於進一步加強公共租賃住房轉租、轉借行為監督管理工作的通知》規定，違規轉租轉借公租房的家庭，5年內不允許再次申請公共租賃住房（含市場租房補貼）及共有產權住房。2018年11月29日，廣州市住房保障辦完成799套配租。

基本介紹

中文名：公共租賃房
外文名：Public rental housing
性質：政治
類別：政策

政策特徵,租賃優勢,管理辦法,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,政策解讀,工作施展,指導意見,基本原則,租賃管理,房源籌集,政策支持,監督管理,優惠政策,北京規定,面臨問題,解決路徑,主要案例,違規原因,收益太豐厚,違法成本低,防範跟不上,購買政策,

政策特徵

公共租賃住房作為有別於廉租住房、經濟適用房的一種新型保障性住房，尚無一個內涵統一的明確界定。分析《指導意見》中對於發展公共租賃住房的要求，比較各地方公共租賃住房管理辦法中對於公共租賃住房的規定，公共租賃住房呈現如下特徵：

第一，保障性。住房權是得到《世界人權宣言》、《經濟、社會和文化權利國際公約》、《消除一切形式種族歧視公約》等國際公約一致確認的一項基本人權。《指導意見》也明確指出，大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。由此可見，發展公共租賃住房是我國政府繼廉租住房、經濟適用房之後推出的保障居民住有所居的一種新型保障性住房。

第二，政策支持性。公共租賃住房不是在房地產市場中自發生成的，而是由國家推動出現的，是國家為了住房保障的目的人為設計的新型住房類別，因此公共租賃住房的發展，尤其是發展初期，只有在國家特殊政策的支持下，才能步入正常的發展軌道。同時，基於公共租賃住房的保障性特質，國家也有責任通過政策支持來推動公共租賃住房的發展。對此，《指導意見》專設“政策支持”部分，從土地供應、國家投資、稅收優惠、金融支持方面給予公共租賃住房發展以政策支持。

第三，租賃性。這是公共租賃住房的核心特徵，也是公共租賃住房與經濟適用房的最大區別。經濟適用房是為目標群體提供的低於市場價格的產權住房，而公共租賃住房則是向目標群體提供適當的租賃住房來保障其住有所居。

第四，專業性。這是公共租賃住房與個人出租住房最大的區別。傳統的個人出租住房的首要功能是產權者自住，而公共租賃住房不論是通過新建、改建、收購，還是通過在市場上長期租賃住房等方式籌集的房源，都不是為了自住，而是專業用於出租的。

第五，供應群體廣泛性。在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應對象是最低收入群體，經濟適用房的供應對象是中等收入群體。而《指導意見》規定：公共租賃住房的供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區可以將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應範圍。部分地方規定的公共租賃住房供應群體則更加廣泛，如上海將公共租賃住房供應對象由戶籍人口擴大為常住人口，並且不設收入限制。

租賃優勢

國家之所以將發展公共租賃住房建設作為解決當前住房困難問題的政策選擇，是因為公共租賃住房相較個人購買、廉租住房、經濟適用房和個人出租等方式所具有的比較優勢：

1．公共租賃住房有利於引導國民“先租後買”，合理住房消費。實現“住有所居”的目標，通常有兩種方式：一種是購買住房，另一種是租賃住房。據了解，在已開發國家，首次購房人的年齡比我國要大很多，年輕人長期租房是一種普遍狀態。在日本、德國，首次購房人平均年齡為 42 歲，法國為 37 歲，美國也在 30 歲以上，英國在 2008 －2009 年間近 32% 的家庭靠租房解決居住問題，而在我國現階段，國民太過關注購房，而租房則處於相對被忽視的境地。鑒於此，國家應在正確引導國民的住房消費理念方面有所作為，即住房應“從租到買、由小及大”。公共租賃住房為居民提供可租賃適當房源，這不僅可以引導鼓勵居民租房，減輕中低收入群體購買住房的經濟壓力，而且可以減少“被買房”群體的數量，對抑制過高房價起到積極作用。

2．公共租賃住房有助於克服廉租住房和經濟適用房的弊端。首先，公共租賃住房擴大了保障範圍，有利於解決“夾心層”住房問題。因為廉租住房只面向最低收入群體，經濟適用房儘管保障對象是中等收入群體，但其價格仍然偏高，甚至部分地區的經濟適用房和商品房價格相差無幾。由於廉租住房、經濟適用房和商品房三者之間不能實現對接，形成兩個數量龐大的“夾心層”，即收入超過廉租住房申請標準、但無力購買經濟適用房的人群和收入超過經濟適用房申請標準、但無力購買商品房的人群。而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租，在保障範圍上實現了與商品房的對接。其次，經濟適用房是產權房，存在套利空間，且通過行政手段進行分配，極易誘發權力尋租現象的發生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租住房，不存在引發上述弊端的空間或土壤。

3．公共租賃住房有益於彌補個人出租住房的不足。在我國，個人出租住房主要存在以下不足：一是數量少，尤其是在大城市可供出租的房屋數量遠遠不能滿足需求；二是我國城市人口膨脹，住房資源緊缺，加之各城市紛紛出台“限購令”，致使私人出租住房難以成為租賃住房的主體，發展空間較小；三是因可供出租的房屋遠遠不能滿足需求直接導致了過高的租金和“群租”現象。四是房屋租賃專業經營機構少，出租房屋都是私人閒置房屋，出租並非首要目的，穩定性差，租賃房的居住功能存在缺陷，難以達到產權房的居家效果。與此不同，公共租賃住房則解決了個人出租住房數量短缺、運營不規範等問題，為中低收入無房群體提供數量充足、租期穩定、價格合理的住房。

管理辦法

《公共租賃住房管理辦法》已經第84次部常務會議審議通過，現予發布，自2012年7月15日起施行。

第一章

總　則

第一條　為了加強對公共租賃住房的管理，保障公平分配，規範運營與使用，健全退出機制，制定本辦法。

第二條　公共租賃住房的分配、運營、使用、退出和管理，適用本辦法。

第三條　本辦法所稱公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。

第四條　國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國公共租賃住房的指導和監督工作。

縣級以上地方人民政府住房城鄉建設（住房保障）主管部門負責本行政區域內的公共租賃住房管理工作。

第五條　直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門應當加強公共租賃住房管理信息系統建設，建立和完善公共租賃住房管理檔案。

第六條　任何組織和個人對違反本辦法的行為都有權進行舉報、投訴。

住房城鄉建設（住房保障）主管部門接到舉報、投訴，應當依法及時核實、處理。

第二章

申請與審核

第七條　申請公共租賃住房，應當符合以下條件：

（一）在本地無住房或者住房面積低於規定標準；

（二）收入、財產低於規定標準；

（三）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。

具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批准後實施並向社會公布。

第八條　申請人應當根據市、縣級人民政府住房保障主管部門的規定，提交申請材料，並對申請材料的真實性負責。申請人應當書面同意市、縣級人民政府住房保障主管部門核實其申報信息。

申請人提交的申請材料齊全的，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當受理，並向申請人出具書面憑證；申請材料不齊全的，應當一次性書面告知申請人需要補正的材料。

對在開發區和園區集中建設面向用工單位或者園區就業人員配租的公共租賃住房，用人單位可以代表本單位職工申請。

第九條　市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，對申請人提交的申請材料進行審核。

經審核，對符合申請條件的申請人，應當予以公示，經公示無異議或者異議不成立的，登記為公共租賃住房輪候對象，並向社會公開；對不符合申請條件的申請人，應當書面通知並說明理由。

申請人對審核結果有異議，可以向市、縣級人民政府住房保障主管部門申請覆核。市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門進行覆核，並在15個工作日內將覆核結果書面告知申請人。

第三章

輪候與配租

第十條　對登記為輪候對象的申請人，應當在輪候期內安排公共租賃住房。

直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門應當根據本地區經濟發展水平和公共租賃住房需求，合理確定公共租賃住房輪候期，報本級人民政府批准後實施並向社會公布。輪候期一般不超過5年。

第十一條　公共租賃住房房源確定後，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當制定配租方案並向社會公布。

配租方案應當包括房源的位置、數量、戶型、面積，租金標準，供應對象範圍，意向登記時限等內容。

企事業單位投資的公共租賃住房的供應對象範圍，可以規定為本單位職工。

第十二條　配租方案公布後，輪候對象可以按照配租方案，到市、縣級人民政府住房保障主管部門進行意向登記。

市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，在15個工作日內對意向登記的輪候對象進行複審。對不符合條件的，應當書面通知並說明理由。

第十三條　對複審通過的輪候對象，市、縣級人民政府住房保障主管部門可以採取綜合評分、隨機搖號等方式，確定配租對象與配租排序。

綜合評分辦法、搖號方式及評分、搖號的過程和結果應當向社會公開。

第十四條　配租對象與配租排序確定後應當予以公示。公示無異議或者異議不成立的，配租對象按照配租排序選擇公共租賃住房。

配租結果應當向社會公開。

第十五條　複審通過的輪候對象中享受國家定期撫恤補助的優撫對象、孤老病殘人員等，可以優先安排公共租賃住房。優先對象的範圍和優先安排的辦法由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批准後實施並向社會公布。

社會力量投資和用人單位代表本單位職工申請的公共租賃住房，只能向經審核登記為輪候對象的申請人配租。

第十六條　配租對象選擇公共租賃住房後，公共租賃住房所有權人或者其委託的運營單位與配租對象應當簽訂書面租賃契約。

租賃契約簽訂前，所有權人或者其委託的運營單位應當將租賃契約中涉及承租人責任的條款內容和應當退回公共租賃住房的情形向承租人明確說明。

第十七條　公共租賃住房租賃契約一般應當包括以下內容：

（一）契約當事人的名稱或姓名；

（二）房屋的位置、用途、面積、結構、室內設施和設備，以及使用要求；

（三）租賃期限、租金數額和支付方式；

（四）房屋維修責任；

（五）物業服務、水、電、燃氣、供熱等相關費用的繳納責任；

（六）退回公共租賃住房的情形；

（七）違約責任及爭議解決辦法；

（八）其他應當約定的事項。

省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設（住房保障）主管部門應當制定公共租賃住房租賃契約示範文本。

契約簽訂後，公共租賃住房所有權人或者其委託的運營單位應當在30日內將契約報市、縣級人民政府住房保障主管部門備案。

第十八條　公共租賃住房租賃期限一般不超過5年。

第十九條　市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，按照略低於同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區的公共租賃住房租金標準，報本級人民政府批准後實施。

公共租賃住房租金標準應當向社會公布，並定期調整。

第二十條　公共租賃住房租賃契約約定的租金數額，應當根據市、縣級人民政府批准的公共租賃住房租金標準確定。

第二十一條　承租人應當根據契約約定，按時支付租金。

承租人收入低於當地規定標準的，可以依照有關規定申請租賃補貼或者減免。

第二十二條　政府投資的公共租賃住房的租金收入按照政府非稅收入管理的有關規定繳入同級國庫，實行收支兩條線管理，專項用於償還公共租賃住房貸款本息及公共租賃住房的維護、管理等。

第二十三條　因就業、子女就學等原因需要調換公共租賃住房的，經公共租賃住房所有權人或者其委託的運營單位同意，承租人之間可以互換所承租的公共租賃住房。

第四章

使用與退出

第二十四條　公共租賃住房的所有權人及其委託的運營單位應當負責公共租賃住房及其配套設施的維修養護，確保公共租賃住房的正常使用。

政府投資的公共租賃住房維修養護費用主要通過公共租賃住房租金收入以及配套商業服務設施租金收入解決，不足部分由財政預算安排解決；社會力量投資建設的公共租賃住房維修養護費用由所有權人及其委託的運營單位承擔。

第二十五條　公共租賃住房的所有權人及其委託的運營單位不得改變公共租賃住房的保障性住房性質、用途及其配套設施的規劃用途。

第二十六條　承租人不得擅自裝修所承租公共租賃住房。確需裝修的，應當取得公共租賃住房的所有權人或其委託的運營單位同意。

第二十七條　承租人有下列行為之一的，應當退回公共租賃住房：

（一）轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；

（二）改變所承租公共租賃住房用途的；

（三）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；

（四）在公共租賃住房內從事違法活動的；

（五）無正當理由連續6個月以上閒置公共租賃住房的。

承租人拒不退回公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當責令其限期退回；逾期不退回的，市、縣級人民政府住房保障主管部門可以依法申請人民法院強制執行。

第二十八條　市、縣級人民政府住房保障主管部門應當加強對公共租賃住房使用的監督檢查。

公共租賃住房的所有權人及其委託的運營單位應當對承租人使用公共租賃住房的情況進行巡查，發現有違反本辦法規定行為的，應當及時依法處理或者向有關部門報告。

第二十九條　承租人累計6個月以上拖欠租金的，應當騰退所承租的公共租賃住房；拒不騰退的，公共租賃住房的所有權人或者其委託的運營單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十條　租賃期屆滿需要續租的，承租人應當在租賃期滿3個月前向市、縣級人民政府住房保障主管部門提出申請。

市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門對申請人是否符合條件進行審核。經審核符合條件的，準予續租，並簽訂續租契約。

未按規定提出續租申請的承租人，租賃期滿應當騰退公共租賃住房；拒不騰退的承租人，公共租賃住房的所有權人或者其委託的運營單位，可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十一條　承租人有下列情形之一的，應當騰退公共租賃住房：

（一）提出續租申請但經審核不符合續租條件的；

（二）租賃期內，通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房並不再符合公共租賃住房配租條件的；

（三）租賃期內，承租或者承購其他保障性住房的。

承租人有前款規定情形之一的，公共租賃住房的所有權人或者其委託的運營單位應當為其安排合理的搬遷期，搬遷期內租金按照契約約定的租金數額繳納。

搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無其他住房的，應當按照市場價格繳納租金；承租人有其他住房的，公共租賃住房的所有權人或其委託的運營單位可以向人民法院提起訴訟，要求騰退公共租賃住房。

第三十二條　房地產經紀機構及其經紀人員不得提供公共租賃住房出租、轉租、出售等經紀業務。

第五章

法律責任

第三十三條　住房城鄉建設（住房保障）主管部門及其工作人員在公共租賃住房管理工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十四條　公共租賃住房的所有權人及其委託的運營單位違反本辦法，有下列行為之一的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門責令限期改正，並處以3萬元以下罰款：

（一）向不符合條件的對象出租公共租賃住房的；

（二）未履行公共租賃住房及其配套設施維修養護義務的；

（三）改變公共租賃住房的保障性住房性質、用途，以及配套設施的規劃用途的。

公共租賃住房的所有權人為行政機關的，按照本辦法第三十三條處理。

第三十五條　申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障主管部門不予受理，給予警告，並記入公共租賃住房管理檔案。

以欺騙等不正手段，登記為輪候對象或者承租公共租賃住房的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門處以1000元以下罰款，記入公共租賃住房管理檔案；登記為輪候對象的，取消其登記；已承租公共租賃住房的，責令限期退回所承租公共租賃住房，並按市場價格補繳租金，逾期不退回的，可以依法申請人民法院強制執行，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內不得再次申請公共租賃住房。

第三十六條　承租人有下列行為之一的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門責令按市場價格補繳從違法行為發生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款：

（一）轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；

（二）改變所承租公共租賃住房用途的；

（三）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；

（四）在公共租賃住房內從事違法活動的；

（五）無正當理由連續6個月以上閒置公共租賃住房的。

有前款所列行為，承租人自退回公共租賃住房之日起，五年內不得再次申請公共租賃住房；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十七條　違反本辦法第三十二條的，依照《房地產經紀管理辦法》第三十七條，由縣級以上地方人民政府住房城鄉建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入房地產經紀信用檔案；對房地產經紀人員，處以1萬元以下罰款；對房地產經紀機構，取消網上籤約資格，處以3萬元以下罰款。

第六章　附　則

第三十八條　省、自治區、直轄市住房城鄉建設（住房保障）主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

第三十九條　本辦法自2012年7月15日起施行。

政策解讀

住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委日前聯合印發的《關於公共租賃住房和廉租住房並軌運行的通知》（以下簡稱《通知》）提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將並軌運行。

作為保障性安居工程的主要組成部分，兩房並軌的原因是什麼？並軌運行後政策、資金支持力度是否會被削弱？住房城鄉建設部政策研究中心副主任張鋒就此接受了記者採訪，並對《通知》起草的原因和內容等進行了詳細解讀。

一問：為什麼要實施兩房並軌運行?如何並軌？

張鋒：廉租住房和公共租賃住房都是保障性住房的重要組成部分，兩者在發揮重要作用的同時，其平行運行過程中也出現了一些問題：一是兩者雖都屬於租賃型保障房，但面向的群體不完全一樣，申請人容易混淆；二是住房保障需求和供應是一個動態的過程，部分地方出現了保障房與保障對象不相匹配的情況；三是平行運行不利於兩項制度間的政策銜接，給老百姓造成不必要的麻煩。

一些地方在廉租住房和公共租賃住房統籌建設、並軌運行方面作出了積極探索。在總結各地經驗的基礎上，住房城鄉建設部根據《國務院批轉國家發展改革委關於2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》和《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》等檔案精神，會同財政部和國家發展改革委起草了《通知》。

根據《通知》，從2014年起，廉租住房將併入公共租賃住房，合併後統稱公共租賃住房。廉租住房建設計畫將（含購改租等籌集方式）統一併入公共租賃住房年度建設計畫，此前已經列入廉租住房建設計畫的項目繼續建設，建成後全部納入公共租賃住房進行管理。

《通知》還要求各地整合原有的管理資源，建立統一的申請受理渠道、審核准入程式，方便民眾申請，提高工作效率。各地要根據房源情況，綜合考慮保障對象的住房困難、收入水平、申請順序、保障需求等因素，合理確定輪候排序的規則。

二問：並軌運行後政策優惠力度和住房保障投資力度會不會減弱？

張鋒：並軌後，對公共租賃住房建設的政策支持力度不會減弱。並軌前，廉租住房土地供應採取劃撥方式；公共租賃住房土地供應可採取出讓、劃撥、出租、作價入股等多種形式。並軌後，在不減少建設用地供應總量的前提下，地方可以根據需要在現行政策框架內選用適當的土地供應方式。並軌前的廉租住房和公共租賃住房財稅優惠政策仍將保留。繼續加大信貸支持力度、支持符合條件的公共租賃住房建設單位發行企業債券等。

並軌後，住房保障投資力度不會減弱，地方政府投資和中央投資補助資金也不會減少。一是地方政府要將原來用於廉租住房建設的資金調整到公共租賃住房建設投資；廉租戶在市場上租賃住房享受的租賃補貼繼續發放。二是中央補助的部分，並軌後財政部繼續對地方公共租賃住房建設以及租賃補貼進行補助，原由國家發展改革委安排的廉租住房建設補助投資也不會取消，而是調整用於公共租賃住房配套基礎設施建設。三是中央補助繼續對財政困難地區予以傾斜。

三問：並軌後地方如何申報計畫，中央補助資金怎么下達？

張鋒：並軌前，廉租住房與公共租賃住房建設分別制訂年度建設計畫，國家發展改革委和財政部分別下達補助資金。並軌後，各地要統一按照公共租賃住房制訂年度建設計畫，在建設量上涵蓋原公共租賃住房和廉租住房的建設計畫，以保障住房困難群體的利益。

中央補助資金將按以下原則安排：一是財政部將綜合考慮各地區的財政困難係數、當年建設任務、上年任務完成情況等因素，按照各地公共租賃住房申報建設總量合理安排建設補助資金和在市場上租賃房屋保障對象的租賃補貼資金；二是國家發展改革委將綜合考慮近兩年廉租住房和公共租賃住房建設任務，結合各地財力困難程度，統籌安排下達保障性住房配套基礎設施建設補助投資，由省級發展改革部門會同有關部門分解落實到具體項目。

四問：並軌後保障房建設標準如何確定？如何確保低收入住房困難群體的住房保障權益？

張鋒：對各類保障房的建設標準，國務院已有明確規定，新建廉租住房套型建築面積控制在50平方米以內，公共租賃住房單套建築面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴格控制在60平方米以下。兩房並軌後，地方要按照國務院的規定，統籌建設標準，在對申請對象需求進行摸底調查的基礎上，根據申請、輪候對象家庭人口數量、性別結構、代際結構、支付能力等因素，合理配置不同戶型，主要建設小戶型住房，嚴禁面積超標。

住房保障應從低端保起，優先滿足住房最困難群體的基本需求。並軌後，要保證住房最困難的群體優先及時獲得住房保障，體現住房保障的公平公正。一是對並軌前原廉租住房保障對象的需求要優先滿足。《通知》已明確，已經建成的，或者在2014年以前已經立項正在建設的廉租住房要優先用於解決原來廉租住房保障對象。二是對並軌後公共租賃住房保障對象，地方要合理制訂輪候規則，保障住房困難持續時間更長、經濟狀況更差的家庭優先獲得配租。

五問：在建廉租住房和存量廉租住房如何管理？

張鋒：並軌後，要妥善處理好在建廉租住房及存量廉租住房的管理。一是新增供應全部納入公共租賃住房管理。二是在建廉租住房項目應按照原計畫繼續抓緊實施，建成後統一納入公共租賃住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可繼續按原廉租住房規定進行管理，並逐步併入公共租賃住房統一管理。

六問：並軌後公共租賃住房租金如何確定？

張鋒：政府投資建設並運營管理的公共租賃住房，可以根據承租人的支付能力實行租金減免。對於社會投資建設並運營管理的公共租賃住房，可按照適當低於市場租金的標準收取租金。同時，地方政府或用工單位可按規定對符合條件的低收入保障對象予以適當補貼。大的原則是一致的，具體操作上可結合實際情況加以細化。

七問：為什麼政府投資建設和社會投資建設的公共租賃住房租金收取及補貼方式不一樣？

張鋒：考慮既要鼓勵社會投資機構參與保障性住房的建設和運營，加快建設、規範服務，促進住房保障事業可持續發展，同時又要保障社會投資機構的權益，保障其建設及運營管理所需要的現金流，保持其可持續發展。社會力量投資建設的公共租賃住房按照適當低於市場租金的標準收取租金。這樣有助於吸引社會投資參與公共租賃住房建設和運營。同時地方政府或用工單位可按規定對符合條件的低收入保障對象予以適當補貼，減輕低收入住房困難家庭的租金支付負擔。

而對政府投資建設並運營管理的公共租賃住房，為簡化操作，《通知》規定可以直接減免租金。各地可結合實際情況制訂具體實施辦法。

工作施展

針對公共租賃房的工作而言，還處於初級建設階段，後續規劃正處在研究的過程中。具體工作施展，已落實在廈門、深圳、北京、天津城市。隨著公共租賃住房的增加。就消費者這部分而言既不屬於高收入的家庭，又不屬於買不起或租不起市場上的房子的新職工等群體，那么相應的消費群體對住房的需求會逐步地得到解決。

對於各界議論頗多的“停建經濟適用房、都建廉租房”建議，住建部副部長齊驥回應：已注意到這樣一種呼聲。中國的住房保障供應體系，既包括廉租房，也包括經濟適用房。在執行的過程中，可能有一些地方經濟適用房供應對象的收入條件劃得較低，對這些低收入家庭，即便是成本價，也是一筆很大的開銷，因此就產生了“停建經適房”的建議。

經濟適用房和廉租房都是保障體系的一部分，實際上各地在執行的過程中，也有不少因地制宜的政策調整。房價相對比較高、收入比較高的地區，經濟適用房仍在大量建設，因為有需求的群體。對一些西部地區，收入相對比較低，房價本身也不高，再加上土地價格也不高，他們逐漸地把經濟適用房的一部分通過廉租房增加建設消化掉，另一部分通過市場解決掉。

公共租賃房概念的提出，現實意義在於幫助“夾心層”解決住房難，其更廣泛的意義，則在於國家保障體系同時面向“非低收入群體”著力的理念轉變。這樣的轉變，其出發點是政府認可那些非傳統意義上的低收入群體也需要政府的幫助，今天通過公共租賃房幫助“夾心層”解決住房難，明天或許將有更多幫助非低收入群體減負的政策出台，比如減稅、就業幫扶等等。

另外，公共租賃房能夠真正完善起來，它可能在一定程度上抑制房價繼續攀升，讓人們放棄急於買房的心理。購房的人少了，房價也會有所回落，這樣就又能讓一部分人住進自己的房子裡。

公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業人員和外來務工人員，未來還有可能進一步擴大。這些群體原不在保障範圍之內，只能硬著頭皮到市場上租房、買房。大規模地增加公共租賃房，可以分流相當一部分購房需求，減輕商品房供求壓力，從而穩定房價。現階段儘管建成規模還比較小，但可以起到穩定預期的作用，避免大量需求集中入市，為樓市調控爭取時間。

2018年11月，北京市住建委對外發布《關於嚴格違規轉租轉借公共租賃住房家庭資格管理等工作的通知》。通知顯示，嚴禁轉租、轉借公共租賃住房，各區住房保障部門應當將取消違規家庭各類保障房資格，並將信息記入不良信息檔案，自取消資格決定作出之日起，5年內不允許該家庭再次申請公共租賃住房及共有產權住房。

2018年11月7日，朝陽區百子灣、焦化廠公租房項目配租啟動網上登記。兩個項目可為朝陽區公租房輪候家庭提供房源7768套。這是本市實行以區為主分配公租房以來單次配租規模最大的一次。

百子灣項目位於朝陽區百子灣地區廣渠路輔路南側，可提供房源3682套，其中小套型264套，中套型2864套，大套型554套；
焦化廠項目位於朝陽區垡頭地區焦化廠化工路北側，可提供房源4086套，其中小套型1959套，中套型0套，大套型2127套。

兩個項目均面向2018年10月31日（含）前取得公共租賃住房配租資格，且尚未配租配售的朝陽區保障性住房備案家庭。

2018年11月29日下午，廣州市住房保障辦舉行廣州市2018年新就業無房職工（個人、家庭）申請公租房搖號分配儀式，經過系統搖號，本批推出的房源共有799套完成配租。

本批推出的公租房共有1540套，位於荔灣、海珠、白雲、黃埔四區的10個不同小區，有三房一廳、兩房一廳、一房一廳、單間等四種戶型。本次在網上提交公租房申請並向街鎮遞交申請資料的新就業無房職工共有1556戶,經審核、公示、覆核三道程式，有1231戶符合申請條件，最終參加搖號配租。

本次公租房分配按照人口與戶型對應原則、多房源點選擇原則的先後順序進行系統隨機排序配房。經搖號，799戶家庭獲得配租。

指導意見

國家發布加快發展公共租賃住房的指導意見

關於加快發展公共租賃住房的指導意見建保[2010]87號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各有關部門：

根據《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）和《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）精神，為加快發展公共租賃住房，經國務院同意，現提出以下意見：

隨著廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由於有的地區住房保障政策覆蓋範圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟需改善。大力發展公共租賃住房是完善住房供應體系，是滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。各地區、各部門要統一思想，提高認識，精心組織，加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設。

基本原則

（一）政府組織，社會參與。各地區在加大政府對公共租賃住房投入的同時，要切實採取土地、財稅、金融等支持政策，充分調動各類企業和其他機構投資和經營公共租賃住房的積極性。

（二）因地制宜，分別決策。各地區要根據當地經濟發展水平和市場小戶型租賃住房供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應規模和供應對象。商品住房價格較高、小戶型租賃住房供應緊張的城市，應加大公共租賃住房建設力度。

（三）統籌規劃，分步實施。各地區要制訂公共租賃住房發展規劃和年度計畫，並納入2010-2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃，分年度組織實施。

租賃管理

（一）公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應範圍。公共租賃住房的供應範圍和供應對象的收入線標準、住房困難條件，由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實物配租和經濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。

（二）公共租賃住房租金水平，由市、縣人民政府統籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定，並按年度實行動態調整。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補貼。

（三）公共租賃住房出租人與承租人應當簽訂書面租賃契約。

公共租賃住房租賃契約期限一般為3至5年，契約示範文本由省、自治區、直轄市住房城鄉建設（住房保障）部門制訂。承租人應當按照契約約定合理使用住房，及時繳納租金和其他費用。租賃契約期滿後承租人仍符合規定條件的，可以申請續租。

（四）公共租賃住房只能用於承租人自住，不得出借、轉租或閒置，也不得用於從事其他經營活動。承租人違反規定使用公共租賃住房的，應當責令退出。承租人購買、受贈、繼承或者租賃其他住房的，應當退出。對承租人拖欠租金和其他費用的，可以通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。

房源籌集

（一）公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。新建公共租賃住房以配建為主，也可以相對集中建設。要科學規劃，合理布局，儘可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域，同步做好小區內外市政配套設施建設。

（二）在外來務工人員集中的開發區和工業園區，市、縣人民政府應當按照集約用地的原則，統籌規劃，引導各類投資主體建設公共租賃住房，面向用工單位或園區就業人員出租。

（三）新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，應符合安全衛生標準和節能環保要求，確保工程質量安全。成套建設的公共租賃住房，單套建築面積要嚴格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應認真落實宿舍建築設計規範的有關規定。

政策支持

（一）各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計畫，予以重點保障。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以採用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，並將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。

（二）市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和運營的投入。省、自治區人民政府要給予資金支持。中央以適當方式給予資金補助。

（三）對公共租賃住房的建設和運營給予稅收優惠，具體辦法由財政部、稅務總局制訂。公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金，按照經濟適用住房的相關政策執行。

（四）鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款，具體辦法由人民銀行、銀監會制訂。支持符合條件的企業通過發行中長期債券等方式籌集資金，專項用於公共租賃住房建設和運營。探索運用保險資金、信託資金和房地產信託投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點範圍。

（五）公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。

監督管理

（一）發展公共租賃住房實行省級人民政府負總責、市縣人民政府抓落實的責任制。各級住房城鄉建設（住房保障）部門負責公共租賃住房的行政管理工作，發展改革、監察、財政、國土資源、規劃等有關部門按照各自職責負責相關工作。地方各級人民政府要加強組織領導，明確工作責任，健全住房保障管理機制和工作機構，落實人員和經費，確保公共租賃住房工作順利實施。

（二）市、縣人民政府要建立健全公共租賃住房申請、審核、公示、輪候、配租和租後管理制度。住房保障部門要按照規定的程式嚴格準入審批，加強對公共租賃住房運營的監督管理，做到配租過程公開透明、配租結果公平公正。對存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規行為的，要依法依紀嚴肅追究相關單位和人員的責任。

（三）政府投資建設公共租賃住房的租金收入，應按照政府非稅收入管理的規定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。租金收入專項用於償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。

（四）各地可根據本意見，制訂具體實施辦法。各地已經出台的政策性租賃住房、租賃型經濟適用住房、經濟租賃住房、農民工公寓（集體宿舍）等政策，統一按本意見規定進行調整。

二〇一〇年六月八日

優惠政策

公租房所取得的租金收入，免徵營業稅、房產稅

財政部、國家稅務總局昨日發布通知，就公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設和運營有關稅收政策進行明確。通知表示，對公租房建設用地及建成後占地免徵城鎮土地使用稅，同時免徵公租房經營管理單位建造公租房涉及的印花稅。公租房所取得的租金收入，免徵營業稅、房產稅。

該政策自發文之日起執行，執行期限暫定三年，政策到期後將根據公租房建設和運營情況對有關內容加以完善。

通知明確，對公租房建設用地及公租房建成後占地免徵城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建築面積占總建築面積的比例免徵建造、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。

對公租房經營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免徵。在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建築面積占總建築面積的比例免徵建造、管理公租房涉及的印花稅。

通知同時明確，對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免徵契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協定涉及的印花稅予以免徵。

對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。

企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。

對經營公租房所取得的租金收入，免徵營業稅、房產稅。公租房租金收入與其他住房經營收入應單獨核算，未單獨核算的，不得享受免徵營業稅、房產稅優惠政策。

通知明確，享受上述稅收優惠政策的公租房是指納入省、自治區、直轄市、計畫單列市人民政府及新疆生產建設兵團批准的公租房發展規劃和年度計畫，以及按照建保[2010]87號文和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優惠政策。

對於這一政策，業內人士稱對開發環節影響並不大，但可以有效降低持有方的成本。這一系列措施將促進公租房制度的完善，但在開發環節的優惠力度仍很小，不足以吸引開發商建設公租房。

中原地產研究部高級經理劉淵認為，公租房建設最大的問題是資金投入和管理，稅收優惠可以減輕公租房經營過程中的成本，顯示出配套政策正在完善，但還有很長的路要走。《通知》中對於經營公租房所取得的租金收入，免徵營業稅、房產稅，可以說是最主要的優惠措施，但這一塊優惠，和土地成本、建設成本等大的投入比起來，還是比較低的。

公租房免徵房產稅

2019年5月9日，財政部、稅務總局聯合下發《關於公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（財政部稅務總局公告2019年第61號）。公告指出，對公租房免徵房產稅。對經營公租房所取得的租金收入，免徵增值稅。

北京規定

北京市《關於進一步加強公共租賃住房轉租、轉借行為監督管理工作的通知》規定，違規轉租轉借公租房的家庭，5年內不允許再次申請公共租賃住房（含市場租房補貼）及共有產權住房。

北京市制定的公租房違規轉租轉借查處標準，是依據《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉建設部令第11號）等有關規定作出的行政處理決定，處罰內容包括取消家庭各類保障房資格，停止發放租金補貼，退回承租住房，並按有關規定處以罰款和追繳違法所得等。

在此基礎上，北京市還要求各區住房保障部門，應將違規家庭的信息記入不良信息檔案，自取消資格決定作出之日起，5年內不允許該家庭再次申請公共租賃住房（含市場租房補貼）及共有產權住房。5年後再次申請且取得備案資格的，應以市場租房補貼方式保障為主。同時，考慮到違規轉租轉借家庭大多屬於低收入住房困難家庭，按照國家社會救助的相關政策精神，5年後仍應給予一定方式的保障。

此外，北京市還將加快建立完善各部門間信用信息共享制度，有關轉租、轉借等違法違規使用公租房的信息，按照國家及本市相關規定抄送相關部門和單位，對相關責任主體實施聯合懲戒。也就是說，承租家庭的一次轉租、轉借行為，將可能為其家庭成員日後的很多行為帶來影響。

北京市住建委相關負責人表示，納入北京市保障房建設計畫的公租房項目，應全面採用人臉識別、智慧型門鎖等技術，強化人臉識別等技術措施與門禁相結合，實現非承租家庭成員不得隨意進入樓棟單元門。

2019年6月，記者從北京市住房城鄉建設委了解到，為進一步規範北京市公共租賃住房配租及租後管理，維護租賃當事人合法權益，北京市住房城鄉建設委會同北京市市場監督管理局起草了《北京市公共租賃住房租賃契約》示範文本，在充分聽取有關單位和專家建議後，於近日正式向社會公開徵求意見。

面臨問題

大力發展公共租賃住房是溫家寶總理在 2009年《政府工作報告》中首次提出的。2010年 6月，七部委聯合出台了《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》，住建部又於2012年5月 28日發布了《公共租賃住房管理辦法》，對公共租賃住房的管理、分配、運營與退出機制進行了詳細的規定，使公共租賃住房的建設和管理逐漸步入了規範化的軌道。但由於公共租賃住房制度的建設是一項複雜的系統工程，需要很多相關配套制度的支撐，目前我國的公共租賃住房制度在發展中不可避免地還存在一些問題。

1．建設資金不足
資金是公共租賃住房建設與發展的保證，一方面公共租賃住房房源籌集需要大量資金；另一方面，建成後的住房也需要大量的運營維護費用。因此，融資機制是影響公共租賃住房持久性與穩定性的關鍵因素。單一的融資渠道成為公共租賃住房亟待解決的瓶頸。一方面，目前我國公共租賃房建設的一般模式是由政府劃撥土地，國企開發建設，建設資金大部分來源於財政撥款，對政府依賴性過大。在部分地方政府嚴重依賴土地財政的現狀下，地方財政作為公共租賃住房的投資主體就會面臨重重壓力。另一方面，由於公共租賃住房所需貸款時間較長，使得房地產信託投資基金和保險資金等不願參與公共租賃住房的建設和運營，金融機構也沒有較強的意願給其發放中長期貸款。這就造成社會資金不能介入到公共租賃住房的建設和運營領域，市場化的融資機制未能充分建立起來，限制了其資金來源。
2．房源不足
我國的公共租賃住房建設從2009年開始起步，2009年和2010年建設的數量相對較少，分別只占各類保障性住房的5．9%和6．2%，到2011年建設數量才有了大幅度的增加，上升到了 22．4%。但是政府所提供的公共租賃住房與符合公共租賃住房申請條件的“夾心層”、外來務工人員和新就業人員的數量卻相去甚遠。據估計，“十一五”期間，我國農村人口向各類城鎮轉移的總規模達到了7500多萬，年均轉移1500萬以上；高校的畢業生也是迅猛增加，從2006年的 413萬增加到2011年的660萬。總體而言，在現階段我國公共租賃住房還存在供不應求的局面，各地公共租賃住房輪候期較長。
3．租金、租期設計不夠科學
我國在公共租賃住房的租金設計上主要存在兩個問題，一是租金水平存在不合理現象。有的地區規定的公共租賃住房的租金明顯偏低，例如，廈門規定公共租賃住房的租金約為同區域、同類住房市場指導租金的10%～30%左右，很明顯這種具有保障性的公共租賃住房變成了一塊“大蛋糕”，政府在租金上補貼過高，並不利於公共租賃住房制度的可持續發展。二是當前我國大部分城市租金採取“一刀切”的方法，未採用分級制。例如，深圳市規定，公共租賃住房租金約為同區域同類住房市場指導租金的60%～ 70%左右，這對於廣大既不符合廉租房的申請條件又買不起經濟適用房的中低收入住房困難家庭而言，依然偏高，政府租金補貼偏低。
另外，對於租期的規定也比較籠統。在租期的設計上，有的城市規定的租期過短，導致公共租賃住房租賃者缺乏穩定感，擔心收入過線就得搬家。這樣一方面打擊了租賃者積極進取的心理，另一方面也不利於房源的維護，人住者由於擔心隨時可能離開，有可能不愛護房屋。

解決路徑

1．構建我國公共租賃房的籌資機制
由於當前我國公共租賃住房建設資金嚴重短缺，光憑中央政府的行政命令和地方政府的投入，只能起帶頭示範作用，並不能使公共租賃住房制度長久良性運作，亟需建立調動廣大社會資金的有效機制。由政府直接注資建設公租房會給地方政府造成巨大的財政壓力，為了促進公共租賃住房制度的發展，建設資金的來源應當以政府提供相關優惠政策為主導，以社會資金和銀行低息貸款為主要來源，政府資助與公積金扶持作為補充，倡導土地出讓收益惠於民生的公共租賃房發展思路。可以採用銀行統一籌集、管理和使用保障性住房資金的方式，以固定利息率吸收社會資金；為商業銀行提供低風險的住房資金產品，實現銀行資本的注入；借鑑並聯合福利彩票，發行住房保障彩票擴大融資渠道；為公共租賃房建設提供固定利率貸款等多種手段。
2．拓寬公共租賃住房的房源籌集渠道
由於我國公共租賃住房發展時間不長，房源獲取渠道較小、結構單一，雖然相關政策規定公共租賃住房房源可通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃等方式多渠道籌集，然而當前我國還主要是以新建為主，其他的房源籌集方式很少涉及到。公共租賃住房房源短缺問題，如果僅靠政府新建並不能填補這一空缺，還需要拓寬房源籌集渠道。具體而言可以採取以下幾種方式：一是按照區位分布合理、居民生活便利原則，進行集中新建。二是在一些已經部分開工的安置房小區或者商品房中進行分散配建。三是政府以略低於市場的價格批量收購房地產建設項目中符合公共租賃住房規定條件的住房。四是在交通便利的地區通過二手房市場對符合公共租賃住房規定條件的住房進行收購。五是在工業園區或開發區內建設公共租賃住房，可以是園區管委會自籌資金進行建設，也可以是園區內有條件的企業自己建設。此外，政府還可以在住房租賃市場上採取“公私合營”的方式，即政府作為“二房東”以相對比較低的租金與私人業主簽訂長期租約，從市場上統一承租一批房源，作為公共租賃住房再租給社會。
在籌集房源的過程中，根據住房市場過濾模型，住房市場上的二手房應該是保障性住房的優先選擇。如果在市場上有閒置二手房的情況下，政府再新建大量住房，這樣不僅會加重政府財政負擔，還會造成社會資源的浪費。
此外，由於我國各地社會經濟發展水平不一，因此各地在公共租賃住房的設計規劃和建設運營過程中也要根據自己的實際情況“以需定建”。
3．科學設計公共租賃住房的租金與租期
公共租賃住房的租金水平即租金價格是個很關鍵的問題，涉及享受對象的承受能力和吸引力。不少地方由於租金規定過高而出現公共租賃房租不出去的情況。公共租賃房租金水平確定的總原則有兩條：一是租金略低於市場價。符合中等偏下收人家庭的承受能力，一般可考慮低於市場價格的10%～30%。二是開發經營者保本微利。保本才能良性循環，微利才能有開發經營的積極性和動力，經營利潤額一般可考慮3%左右。盡力避免原有體制下公房只有投入沒有產出的弊端。
此外，公共租賃住房的租金定價還受到建設運營成本、土地來源、租房者的收入水平、住房需求、市場價格以及政府的財政能力等一系列因素的影響。為了做到公平，租金補貼標準應實行差異化原則，即針對不同收入水平的住房困難群體，採取不同的補貼標準。當前廣州等幾個城市已經開始運用差異化的補貼標準。廣州採取用家庭可以享受的住房保障補貼水平乘以一個補貼係數的方法確定保障性住房租金補貼額，補貼係數是根據家庭的年人均可支配收入來確定的。一般而言，補貼的金額將會隨著家庭收入的不斷增加而逐步減少。關於租期的設定，可以按照不同申請群體有所區別，實行動態監管。

儘管我國公共租賃住房制度存在這樣那樣的問題，但是其本身具有的價值不容忽視，因此，它的完善關係不僅關係我國政府、社會、人民的切身利益，也關係著我國在法治建設過程中相關立法的頒布，從而使我國社會主義法治理念貫徹到我國社會生活的各個層面。

主要案例

2017年4月，北京啟動“面向新北京人專配保障房”，燕保·馬泉營家園、燕保·高米店家園兩個公租房項目正式啟動登記，其中每個項目都有70%房源面向本市戶籍無房職工，30%房源面向非本市戶籍的無房申請人。

參加本次配租的家庭，需要區分京籍和非京籍符合相應條件。其中，對於本市戶籍申請人，申請家庭成員在本市均無住房，申請人家庭成員至少有一人在項目所在區或城六區工作；對於非本市戶籍申請人，則需要年滿18周歲且不超過45周歲，申請家庭成員在本市均無住房，且按照住房限購政策，具有購房資格，申請人工作單位須位於本市且在本市註冊，所處行業符合北京市產業發展需要，未列入產業禁止和限制目錄，申請人家庭成員至少有一人在項目所在區或城六區工作。

申請人需攜帶本人及家庭成員的身份證、戶口簿、婚姻證明原件和複印件，以及由工作單位出具的就業證明原件；現場填寫並簽字的《配租申請表》和《承諾書》。

違規原因

收益太豐厚

2018年9月，石景山區京原家園、朝陽區雙橋家園和馬泉營家園等公租房項目被媒體發現有個別房源擅自改為日租房。這已是本月曝出的第二起公租房違規轉租事件。

公租房面向保障房家庭，租金明顯低於市場價格。但個別中介及租戶卻低價租來公租房，轉臉兒高價租給他人。據媒體報導，一套1700元月租金的公租房被中介以4900元翻倍轉租出去，一年能掙3.84萬元。

違法成本低

《公共租賃住房管理辦法》規定，承租人轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的，由主管部門責令按市場價格補繳從違法行為發生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

防範跟不上

對於防範違規轉租，相關部門也想出巡查、門禁等多個人防、技防措施。面對公租房小區管理人員有限的現狀，也曾對“人臉識別”的門禁寄予厚望。住建部門曾表示，本市公租房項目正在推廣“人臉識別”技術，從而防範違規轉租。

位於豐臺區岳各莊的閱園四區，是北京首個安裝“人臉識別”的公租房小區。儘管該小區兩棟樓都有門禁裝備，然而每扇門都被石塊、滅火器支著，全部敞開。租戶進門不僅不需要“刷臉”，甚至連一般的刷卡都不用。

購買政策

2018年10月，住房和城鄉建設部公布，住建部、財政部根據地方自願原則以及公租房發展情況，確定在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、雲南、陝西等8個省份開展政府購買公租房運營管理服務試點工作。

2018年10月，住建部公布的《推行政府購買公租房運營管理服務的試點方案》明確，試點地區要全面梳理現行屬於政府職責範圍、由財政支出安排的各類公租房運營管理內容，凡適合市場化方式提供的公租房運營管理服務事項，可通過政府購買服務方式實施。根據試點方案，購買內容主要有：入住和退出管理事項，主要包括組織選房，租賃契約簽訂、續簽、變更，辦理入住手續，採集新入住住戶基本信息，建立住戶檔案，辦理退房手續；不得包括對保障資格的準入和取消。租金收繳和房屋使用管理事項，維修養護事項及綜合管理事項。

試點方案強調，試點地區要結合本地經濟社會發展水平、財政承受能力和公租房運營管理現狀，合理確定購買內容，將適合通過政府購買服務提供的公租房運營管理服務納入政府購買服務的指導性目錄，並根據實際情況及時調整。對不屬於政府職責範圍，或者應當由政府直接提供、不適合市場化方式提供的服務事項，不得實施政府購買服務。

通過試點，將在試點地區建立健全公租房運營管理機制，完善政府購買公租房運營管理服務的管理制度與流程，形成一批可複製、可推廣的試點成果，為提升公租房運營管理能力提供支撐。

公共租賃房