廉租房(廉租住房):國際現狀,中國現狀,國外情況,美國,法國,加拿大,新加坡,日本

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。根據住房和城鄉建設部、財政部、國家發展和改革委員會聯合印發的《關於公共租賃住房和廉租住房並軌運行的通知》（建保〔2013〕178號）的規定，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房並軌運行，並軌後統稱為公共租賃住房。

基本介紹

中文名：廉租房
外文名：low-rent house
別名：low-rent housing
時間：2003年4月-2015年
地點：中國
性質：住房問題的保障措施

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國際現狀

中國現狀

廉租房（low-rent house或者low-rent housing）是中國大陸地區推行的一項旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施。

據CCTV報導，曾經有一家人在北京租住過每月67元、面積為35平米的廉租房。

中國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認定標準由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認定標準再一次上調到7平方米以下，同時把人均居住面積低於7平方米、人均月收入低於570元的老勞模和重點優撫對象也納入了廉租住房的解決範圍。

與中國的另一項住房保障措施經濟適用房相比，在經營方式、目標對象、房源等方面有以下不同：經濟適用房房源為新建住房，而廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。廉租房只租不售，而經濟適用房用於出售。租房面向城市特困人口出租，只收取象徵性的房租；而經濟適用房通過土地、稅收政策扶持、控制建築標準、限制利潤等手段降低建築成本，面向買不起商品房的城市居民低於市場價格銷售。

根據住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委聯合印發的《關於公共租賃住房和廉租住房並軌運行的通知》（建保〔2013〕178號）的規定，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房並軌運行，並軌後統稱為公共租賃住房。

國外情況

當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在已開發國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現的。但在這些國家，政府對這個重要的民生環節，已經總結出了豐富的經驗及政策。日前，中國建設部明確要求，全國所有市縣在2008年底前必須建立“廉租房”制度。

美國

美國的“廉租房”可以是集中建設在城市的某一區域內，被稱為“公共建築”用房；也可以是分散在不同的普通租房戶中，為戶主所有，但接受政府租房補貼。這兩種形式的“廉租房”戶型多樣，可以滿足不同大小家庭的需要。其房屋保養程度、居住標準等都與普通出租住宅相同，所以，“廉租房”並不一定就是貧民窟的代名詞。

凡能夠證明處在低收入線的美國個人和家庭，只需拿出其全部收入的30%支付租房和水電費用，不足部分由政府補足。　例如，一個家庭的月收入是426美元，所選住的房子月租為550美元，那么他們應支出房租104美元（加上水電費也不會超過其收入的30%），餘下的446美元由國家付給房子的主人。

美國房屋和城市建設部要求低收入者提出書面申請，提供完整真實的收入情況和家庭成員情況，如年齡（適用於老年人）、健康（適用於殘疾人）等。低收入標準以申請人所在地的平均收入為準。美國共有130萬戶住在“廉租房”里的家庭。

對於有可供出租房屋的業主來說，他們自願向地區住房局提供自己房屋的狀況，接受該局對房子的檢查，合乎安全舒適標準後，就可以接受租戶的租約。有了政府對租房人的預先調查，低收入家庭也可以放下心來簽約。

房東不可以擅自提高房租，也不能輕易將住戶趕走，改租給願意出高價的人。總體而言，相關審查很嚴格。

弊端:由於有房人和租房人對政府資金的依賴，妨礙了城市的更新，而政府中的官僚主義，也使得審核過程冗長，很多人在等待名單上排隊數月都得不到答覆。

法國

與美國相比，法國的“廉租房”不僅發展早，數量也驚人。全法國大約有1/4的人住在“廉租房”里。由於法國購置房屋的貸款難求，利率高、財產稅也高，所以很多人不買房，拿著政府補助住進“廉租房”後，就不再搬出。

與美國不同，法國”廉租房“管理和審核下放到地方政府，申請人等待的時間要比在美國的人短一些。另一個不同是，法國的“廉租房”租金固定，政府提供補貼，很多人出少量的錢，就可以住上市區內“天價”豪宅，舒適程度極高。

法國“廉租房”在建造過程中可得到中央政府的補貼，但建成後由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。按規定，該辦公室一方面嚴格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣；另一方面對社會公開“廉租房”出租情況，接受大眾的監督。除了收入很低的移民家庭或家庭負擔很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群體的“上限”是那些收入相對較少的低級別公務員。

弊端:法國“廉租房”的租期是永久性的，一名低收入者在租下“廉租房”後，即使今後成為總理，仍可長期占有該住房。而另一些亟需住房的人卻可能因此得不到房子。

加拿大

福利事業較好的加拿大，“廉租房”政策大致與美國相同。不過在2011年，該國政府追加了大筆資金，作為相關補助，使更多的家庭能夠加入“可負擔住房計畫”，也就是讓他們在5年內，只用30%的收入，就可以住上合適的房子。

加拿大政府曾出資建設大型公寓樓，作為公共“廉租房”。僅在安大略省，就有27萬個“廉租單元房”。

弊端:太過集中的公共“廉租房”，使特大建築很容易成為罪犯和毒品販的藏身之地。

新加坡

在新加坡，占很大比例的居民住宅屬國家所有。新加坡房產和發展委員會將“廉租房”分為兩個檔次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租；收入在800-1500新元的家庭，用於房租的錢為收入的30%。該委員會還計畫擴大投資，建設新的供出租房產，而且這些房子與商品房混建，以平衡社區的人文居住情況。該委員會還將把部分空置樓房中的多居室，改造成1居或2居室的小單元，這樣就可以讓更多的家庭有房可租，租金也更貼近他們的收入。

日本

日本的“廉租房”首先照顧單親母親、殘障人和老年人的需要。不同的是，房租並不按收入多寡收取，而是按房子的造價和條件設施收，所以，還不是真正意義上的“廉租房”，而是更符合日本語所說的“公營住宅”。

日本有超過220萬公共“廉租房”，占全部住宅的4.7%，另外還有大批供中產階級居住和購買的房子。還有一個特點是，在東京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50%以上“廉租房”。

廉租房的對象就是一些剛工作居住不穩定者或者就是帶著一兩個小孩的一些年輕夫妻。這種人剛工作不久，沒有很強的購買力，但對於居住條件也不是很講究，而廉租房正好符合他們的需求。真的能夠買得起房子的基本上要從30多歲40歲的人開始，而且也是貸很多很多的款。日本的利息低，相對的貸款利率也不是很高，只有1%左右的，付了首付，基本上每個月就只需要用租房的錢還貸款就可以了。

雖說買了房，但也不是說房子越多越好，日本的公寓房有使用年限，到了時間要拆除或者整修等等，這部分的費用就需要大家平攤，所以就算廉租房再便宜，也是買了可以住就可以了，沒有人想到要多買幾套來換取租金。而且日本的房子折舊率就和房租差不多，一旦住過人的房子再要換手就跌了身價。

政策制度

在中共十七大報告的第八部分，胡錦濤提出：“努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居”。同時還提出：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。”這是黨代會報告中第一次專門提及住房保障制度，更是第一次談到保障方式和保障對象。這意味著：

首先，它表明執政黨更加關注“安居”等民生問題。住房價格不斷攀升，民眾的壓力越來越大。黨代會報告在重點強調教育、醫療問題的同時，也將住房保障寫入其中，體現了對民生的關注和對民意的尊重。

這一表述也表明：中國的住房保障制度已經有了重大調整。

自“安居工程”開始，中國的住房保障工作已經進行了十多年。十多年來，住房保障工作的重心一直是經濟適用房(“安居工程”是其前身)。直到現在，各地出台的住房保障政策中，也仍然把經濟適用房排在最前面。無論是支持力度還是建設規模，經濟適用房都遠遠高於廉租房、雙限房等其他政策保障性住房。然而，在十七大報告中，卻只見廉租房，而不提經濟適用房。同時，保障對象也從原來的“中低收入家庭”轉變為“低收入家庭”。

這一政策調整在《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中初見端倪。在這個《意見》中，廉租房已經成為住房保障方式的首選，經濟適用房則退居第二位，住房保障的對象也開始收縮為“低收入住房困難家庭”。這一政策的轉向在十七大報告中得到了最權威的確認，從而確定了廉租房在住房保障中的重要地位。

保障方式和保障對象是保障制度的兩大核心內容。這兩個方面的調整，意味著我國的住房保障制度一次理性、務實的調整。

經濟適用房從誕生之時起，就一直飽受非議。剛開始，質疑的還只是理論層面，比如經濟適用房這種半計畫半市場的半商品房，會干擾房地產市場的正常秩序，而且“補供方”的保障方式也不太公平。而在實踐中，人們發現經濟適用房的問題更多，其中最要命的是申購資格的認定非常困難。政府無力審查眾多的申購者，很多地方的政府就把資格審查工作甩手委託給開發商，導致審查程式形同虛設，於是出現了開著私車住經濟適用房的現象。後來，人們又發現，經濟適用房雖然比商品房便宜很多，但真正的低收入家庭仍然買不起，即使他們得到了購買的機會。此外，經濟適用房如何轉讓也是個棘手的問題。

理論上有資格申購經濟適用房的人群非常龐大，而事實上能買到的只占其中很小的一部分。這對大多數有意申購經濟適用房的“中低收入家庭”來說，保障效果其實是“口惠而實不至”，而政府實際上也確實無力保障那么多人的住房。爭議逐漸延伸到兩個問題上：一是住房保障的標準是不是太高?是應該保障“有房產”還是保障“有房妝?二是住房保障的範圍是不是太大?住房保障應該優先保障誰?越來越多的有識之士認為：住房保障制度的首選應該是廉租房，經濟適用房應該逐步淡出住房保障體系；而且中等收入家庭也不應該納入保障的範圍，低收入住房困難家庭應該成為優先保障的對象。

這些意見最終得到了最高決策層的採納。很顯然，“住有所居”的保障標準就是“有房住，而廉租房也正是這個標準的具體體現。同時，保障對象也最終收縮為低收入住房困難家庭。這樣調整的好處顯而易見：一、“補需方”的方式更加公平；二、“好鋼用在刀刃上”，政府可以把有限的資源和財力用到最需要的人身上；三、資格審查難度大減。由於符合條件的申購人數大幅減少，審查認定的工作量隨之劇減。並且，不具備產權性質的廉租房，也避免了很多“投機”。

在建設部等國務院有關部門的要求下，各地已經加大了廉租房的建設和推行力度。在國務院出台的《意見》中，對廉租房的建設作出了很多硬性的要求，尤其是在保障廉租房建設資金方面，規定得非常具體。但成效還不顯著。很多地方的政府對廉租房的建設和廉租房制度的推行並不積極，這顯然不符合國務院的要求，也不符合十七大報告的精神。這種狀況應該早日改變。

管理新規

住建部、民政部、財政部聯合發出通知，針對部分地方廉租住房管理中出現的問題，作出有關規定。明確廉租房家庭再購買其他住房的，應當辦理廉租房退出手續；對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當理由長期空置，違規轉租、出借、調換和轉讓廉租住房等行為，可以收回廉租房。

福利制度

廉租房的福利性特點，決定了其與一般商品房的開發與運作有著明顯的不同。然而也正是由於這些特點的存在，廉租房的開發與運作面臨新的困難。廉租房一直是中國房地產市場中重要的住房制度之一，雖然建立時間不短，但是因為種種因素的制約發展程度有限，成為當前房地產市場結構性失衡的關健問題之一。

申請條件

1、申請人具有5年以上當地城市常住戶口；

2、申請人必須是當地民政部門認定的低收入家庭或最低收入家庭；

3、申請人家庭人均住房建築面積在15平方米以下且家庭住房總建築面積在50平方米以下；

4、申請家庭成員之間有法定的贍養、扶養或撫養關係，並一起共同生活的；

5、申請人及其家庭成員經當地房管部門確認他處沒有住房的。

不得申請條件

(一)單身（含離異）申請人未滿35周歲。但經民政部門認定的社會救濟、社會救助的孤兒除外；

(二)離婚不足2年的；

(三)在5年之內有住房轉讓行為且轉讓住房的建築面積超過廉租住房保障面積標準的，不納入保障範圍。但申請家庭成員中直系親屬因患重大疾病轉讓住房並提供有關證明的除外；

(四)領取城鎮居民社會保障金的被拆遷人，在拆遷補償中已按《石家莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》四十五條規定政策獲得補償安置的；

(五)掛靠戶口所掛靠的地址不存在或不是居住房屋的；

(六)擁有轎車或經營性機動車的；

(七)興建、購買商業用房或高標準裝修現有住房的；

(八)出資安排子女出國留學或就讀高收費學校的；

(九)住房保障主管部門規定的其他不得申報的情況。

提供的材料

申請人應當向戶口所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府（以下簡稱受理機關）提出書面申請，受理機關應當及時簽署意見並將全部申請資料移交房地產行政主管部門。除了書面申請，申請人還需提供3種材料：一是民政部門出具的最低生活保障、救助證明或政府認定有關部門或單位出具的收入證明；二是申請家庭成員所在單位或居住地街道辦事處出具的現住房證明；三是申請家庭成員身份證和戶口簿。此外，還有地方政府或房地產行政主管部門規定需要提交的其他證明材料。

申請書

**社區：

本人**年生，系***鎮**村居民，***年至**年在***工廠做工，2000年以後無固定職業。丈夫***系，***年生，系**鎮***村人，無固定職業，家務農，2008年11月5日家中老房毀於洪水、土石流，現借住於村鄰家。女兒***，現年8歲，就讀於**縣**國小三年級。

本人長期以來身患***病，四處求職無門，無固定收入，***手術後失敗，需長期服藥治療，雙方有4位老人需贍養，一家人全部費用靠丈夫務農和打工維持。2003年8月和2004年12月，本人和女兒分別享受城鎮最低生活保障金。

本人和丈夫1999年結婚至今一直居無定所，為了生活，在縣城四處奔波，租房居住，且夫妻長期兩地分居，由於本人家庭生活的實際困難和無住房的實際情況，現申請政府廉租住房一套，望給予批准為盼!

申請人：**

2012年**月**日

研究對策

廉租房是在新出台的國家房改政策中首次提出的一種概念。中國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

隨著廉租房政策的不斷發展和完善，人們的了解逐漸深入，在認識到廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效，截至2006 年年底，全國657 個城市中，已有512個建立了廉租住房制度，占總數的77. 9%；全國累計有54. 7萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房條件，其中，領取租賃住房補貼的家庭16. 7萬戶，實物配租的家庭7. 7萬戶，租金核減的家庭27. 9萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2. 4萬戶。同樣，以2006年年底為限，全國累計用於廉租房建設的資金為70. 8億元，僅當年一年就達到23. 4億元，占1999年以來累計籌集資金的1 /3。全國人均住房面積從1993年的17. 8平方米增加到的28平方米。

廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，並經過政府相關部門核實批准後，方能購、租、補。廉租房無繼承權。

存在問題

早在1998年住房商品化改革之時，國務院曾經下文要求各級政府儘快建立起以經濟適用房為主和租售並舉的住房供應體系。但廉租房制度建設由於責任不清、資金來源缺乏等問題一直沒有實質進展。對於地方政府而言，廉租房建設無益於財政和政績。特別是在土地出讓招標拍賣的今天，廉租房建設會減少土地出讓金收入，該收入在某些經濟落後地區政府的財政收入中，甚至占了一半以上。對於房地產開發商而言，由於無利可圖，故反應冷淡。

2006年，在商品價格飛漲，經濟適用房建設制度被廣為質疑的背景下，要求加強廉租房建設的呼聲越來越高。該年國務院頒布條例要求地方政府將土地出讓淨收益的部分按一定比例用於廉租住房制度建設，並為參與廉租房建設的開發商提供銀行信貸便利。從實踐來看，現有的廉租房數量未能覆蓋所有符合標準人群。由於標準過低，大量被排斥在租住標準之外的人群仍然無力購買住房。

問題分析

住房和城鄉建設部副部長齊驥2008年11月12日表示，今後三年內要新增200萬套廉租房、400萬套經濟適用房，並完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，總投資將達到9000億元，平均每年3000億元。

可以說，保障性住房數量的增加，是對1998年房改政策未能實現的思路進行糾偏。1998年政府啟動住房改革之時，就有建設保障性住房的規劃，即“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。按照當時政策鎖定的高收入家庭總數不及20%，城市80%以上的家庭應該是由政府向他們供應經濟適用房，而不是開發商搞的商品房。然而多年來一直沒有被真正重視起來。

現實是，廉租房的資金主要來自於中央政府和地方各級政府，房屋建成後交給地方的廉租房管理部門管理。政府想提供儘可能多的廉租房，但這又需要有大量的投資，那么如何解決這種矛盾呢

中投顧問認為，此次中央9000億元大力支持廉租房和經濟適用房為政府缺少資金解決了問題。增加廉租房供應，使大部分低收入者有房可租，可有效降低市場上對住房的需求。由於房地產價格受供求關係影響較大，可以說廉租房制度或多或少起到了穩定房價的作用。

9000億的保障性住房中，產品各不相同，對市場的衝擊也不相同。9000億的保障性住房中，按照住房和城鄉建設部的分類，進入銷售市場的僅有400萬套經濟適用房，對商品房房價能產生一些影響。其他的廉租房及林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，短期內不會出現與商品房爭奪客源的局面，不會影響城市的房價。

中投顧問認為，購買保障性住房的人群在一定程度上並不是商品房人群的分化，並沒有削減商品房的購買群體。9000億元的保障性住房計畫僅僅滿足了中國3%人口的住房需求。

中投顧問認為，由此可以得到一個結論：9000億保障廉價房的措施是政府的一個關注民生的工程，其不但不會給房地產市場，尤其是商品房市場產生衝擊，還在一定的程度上可以起到穩定房價的作用。

對策探討

廉租房準入機制尚不完善

廉租房準入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。廉租房的現行保障對象的確定是根據建設部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件：申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標準：申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關係以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標準。根據這些標準，我們國家的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計畫到2010年即“十一五”規劃期末，將廉租住房制度保障範圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴大和實現日期的日益臨近，廉租房保障任務的壓力也越來越大。不完善的廉租房準入機制為廉租房建設發展設定了障礙。業形象並加以宣傳倡導。廉租房退出機制尚不完善。

廉租房退出機制必須進行科學的設計，以避免有人從中謀取不當利益

這是因為廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程式下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益並將其所得用於改善其基本生活條件。如何防範和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至於使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。然而目前我國廉租房退出機制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設的發展。

保障對象覆蓋率偏低，城鄉一體化保障體制缺失

根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按中國統計年鑑採用的城鎮家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮家庭總戶數的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數量範圍，無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說，最低收入家庭實際上只具有概念意義，沒有明確指向，因而無法具體指導廉租住房政策的實施。在各地實踐中，在沒有其他更科學的衡量標準的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標準。這對於在短期內確定廉租對象提供了極大的便利。但是，廉租對象普遍被限定在城市低保戶範圍之內，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的範圍。

對策分析

加大對政府參與監督力度，保證廉租房制度的實施

廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監督，將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分：二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制，通過優惠條件與開發商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設，同時對廉租房地段進行控制，避免廉租房集中建設現象的出現：另一方面通過稅收的形式實現對低收入家庭的住房補貼，防止貧富差距的拉大，實現社會公平。

不斷完善實物配租退出機制

各地政府要建立動態管理制度，特別是加強統計和調查工作，全面、準確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機制。對廉租房保障對象實行動態跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實加大審核力度，聯合社區、街道、民政部門等，每年對廉租房住戶進行審核，對不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內，政府給予一定的租金補貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破在廉租房保障過程中的“終身制”現象。對確實不願意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場化，以市場價格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續修建廉租住房。同時，進一步發揮公眾的監督作用，鼓勵民眾舉報他人瞞報收入的行為，將個人收入納入社會監督網路。建立有效的懲罰機制，一旦發現虛報收入，通過非法渠道租住廉租房的，要嚴厲懲罰，並與個人信用掛鈎，記入個人檔案。通過完善可行的退出機制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實施和國有資產的有序使用。

加大政府主動介入力度，變需求保障為供應保障

政府加強廉租房保障的途徑簡單說來有兩種，即對需求方進行保障，或對供應方進行保障。對需求方進行保障就是對政府確定的廉租房保障對象發放補貼，但其有效前提應是有充沛的可租房源，否則在房源供應不足的情況下，會引發房價和租金的上漲，甚至會導致政府不得不再次調高補貼標準。因此，在當前房地產剛性需求日益加大的情況下，各地應普遍採取保障供應的政府介入方式。在對供應方進行保障供應上，主要是以實物配租為主。政府有兩種方式可供選擇。其一是政府直接組建保障性建設公司，以住宅生產者的身份直接從事廉租房生產，按特定的價格出租給保障對象。此方式能快速有效地將政府政策落實，並直接干預整個房地產市場的供需情況。在此模式下，河南省鄭州市的住宅投資公司已在全國率先進行了嘗試。其二是在本級財政較為緊張的情況下，政府可有選擇地吸納社會資金進入廉租房建設領域。政府可制定政策為發展商提供補貼，由發展商為特殊主體提供廉租房源，政府在建設階段和其後的經營階段為發展商提供稅收和相關規費減免，在微利的條件下倡導企業的社會責任

社會意義

廉租房是在新出台的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

廉租房是國家和當地政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質。

廉租房一般有兩種表現形式，一是由政府出資建好後，低租金給住房困難戶，二是由政府發放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。

保障辦法

第一章

第一條　為促進廉租住房制度建設，逐步解決城市低收入家庭的住房困難，制定本辦法。

第二條　城市低收入住房困難家庭的廉租住房保障及其監督管理，適用本辦法。

本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地的鎮範圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。

第三條　市、縣人民政府應當在解決城市低收入家庭住房困難的發展規劃及年度計畫中，明確廉租住房保障工作目標、措施，並納入本級國民經濟與社會發展規劃和住房建設規劃。

第四條　國務院建設主管部門指導和監督全國廉租住房保障工作。縣級以上地方人民政府建設（住房保障）主管部門負責本行政區域內廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具體工作可以由市、縣人民政府確定的實施機構承擔。

縣級以上人民政府發展改革（價格）、監察、民政、財政、國土資源、金融管理、稅務、統計等部門按照職責分工，負責廉租住房保障的相關工作。

第二章

第五條　廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合。貨幣補貼是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼，由其自行承租住房。實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，並按照規定標準收取租金。

實施廉租住房保障，主要通過發放租賃補貼，增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力。廉租住房緊缺的城市，應當通過新建和收購等方式，增加廉租住房實物配租的房源。

第六條　市、縣人民政府應當根據當地家庭平均住房水平、財政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數量、結構等因素，以戶為單位確定廉租住房保障面積標準。

第七條　採取貨幣補貼方式的，補貼額度按照城市低收入住房困難家庭現住房面積與保障面積標準的差額、每平方米租賃住房補貼標準確定。

每平方米租賃住房補貼標準由市、縣人民政府根據當地經濟發展水平、市場平均租金、城市低收入住房困難家庭的經濟承受能力等因素確定。其中對城市居民最低生活保障家庭，可以按照當地市場平均租金確定租賃住房補貼標準；對其他城市低收入住房困難家庭，可以根據收入情況等分類確定租賃住房補貼標準。

第八條　採取實物配租方式的，配租面積為城市低收入住房困難家庭現住房面積與保障面積標準的差額。

實物配租的住房租金標準實行政府定價。實物配租住房的租金，按照配租面積和市、縣人民政府規定的租金標準確定。有條件的地區，對城市居民最低生活保障家庭，可以免收實物配租住房中住房保障面積標準內的租金。

第三章

第九條　廉租住房保障資金採取多種渠道籌措。

廉租住房保障資金來源包括：

（一）年度財政預算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風險準備金和管理費用後的住房公積金增值收益餘額；

（三）土地出讓淨收益中安排的廉租住房保障資金；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。

第十條　提取貸款風險準備金和管理費用後的住房公積金增值收益餘額，應當全部用於廉租住房建設。

土地出讓淨收益用於廉租住房保障資金的比例，不得低於10%。

政府的廉租住房租金收入應當按照國家財政預算支出和財務制度的有關規定，實行收支兩條線管理，專項用於廉租住房的維護和管理。

第十一條　對中西部財政困難地區，按照中央預算內投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金的有關規定給予支持。

第十二條　實物配租的廉租住房來源主要包括：

（一）政府新建、收購的住房；

（二）騰退的公有住房；

（三）社會捐贈的住房；

（四）其他渠道籌集的住房。

第十三條　廉租住房建設用地，應當在土地供應計畫中優先安排，並在申報年度用地指標時單獨列出，採取劃撥方式，保證供應。

廉租住房建設用地的規劃布局，應當考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業的便利。

廉租住房建設應當堅持經濟、適用原則，提高規劃設計水平，滿足基本使用功能，應當按照發展節能省地環保型住宅的要求，推廣新材料、新技術、新工藝。廉租住房應當符合國家質量安全標準。

第十四條　新建廉租住房，應當採取配套建設與相對集中建設相結合的方式，主要在經濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設。

新建廉租住房，應當將單套的建築面積控制在50平方米以內，並根據城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。

配套建設廉租住房的經濟適用住房或者普通商品住房項目，應當在用地規劃、國有土地劃撥決定書或者國有土地使用權出讓契約中，明確配套建設的廉租住房總建築面積、套數、布局、套型以及建成後的移交或回購等事項。

第十五條　廉租住房建設免徵行政事業性收費和政府性基金。

鼓勵社會捐贈住房作為廉租住房房源或捐贈用於廉租住房的資金。

政府或經政府認定的單位新建、購買、改建住房作為廉租住房，社會捐贈廉租住房房源、資金，按照國家規定的有關稅收政策執行。

第四章

第十六條　申請廉租住房保障，應當提供下列材料：

（一）家庭收入情況的證明材料；

（二）家庭住房狀況的證明材料；

（三）家庭成員身份證和戶口簿；

（四）市、縣人民政府規定的其他證明材料。

第十七條　申請廉租住房保障，按照下列程式辦理：

（一）申請廉租住房保障的家庭，應當由戶主向戶口所在地街道辦事處或者鎮人民政府提出書面申請；

（二）街道辦事處或者鎮人民政府應當自受理申請之日起30日內，就申請人的家庭收入、家庭住房狀況是否符合規定條件進行審核，提出初審意見並張榜公布，將初審意見和申請材料一併報送市（區）、縣人民政府建設（住房保障）主管部門；

（三）建設（住房保障）主管部門應當自收到申請材料之日起15日內，就申請人的家庭住房狀況是否符合規定條件提出審核意見，並將符合條件的申請人的申請材料轉同級民政部門；

（四）民政部門應當自收到申請材料之日起15日內，就申請人的家庭收入是否符合規定條件提出審核意見，並反饋同級建設（住房保障）主管部門；

（五）經審核，家庭收入、家庭住房狀況符合規定條件的，由建設（住房保障）主管部門予以公示，公示期限為15日；對經公示無異議或者異議不成立的，作為廉租住房保障對象予以登記，書面通知申請人，並向社會公開登記結果。

經審核，不符合規定條件的，建設（住房保障）主管部門應當書面通知申請人，說明理由。申請人對審核結果有異議的，可以向建設（住房保障）主管部門申訴。

第十八條　建設（住房保障）主管部門、民政等有關部門以及街道辦事處、鎮人民政府，可以通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等進行核實。申請人及有關單位和個人應當予以配合，如實提供有關情況。

第十九條　建設（住房保障）主管部門應當綜合考慮登記的城市低收入住房困難家庭的收入水平、住房困難程度和申請順序以及個人申請的保障方式等，確定相應的保障方式及輪候順序，並向社會公開。

對已經登記為廉租住房保障對象的城市居民最低生活保障家庭，凡申請租賃住房貨幣補貼的，要優先安排發放補貼，基本做到應保盡保。

實物配租應當優先面向已經登記為廉租住房保障對象的孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。

第二十條　對輪候到位的城市低收入住房困難家庭，建設（住房保障）主管部門或者具體實施機構應當按照已確定的保障方式，與其簽訂租賃住房補貼協定或者廉租住房租賃契約，予以發放租賃住房補貼或者配租廉租住房。

發放租賃住房補貼和配租廉租住房的結果，應當予以公布。

第二十一條　租賃住房補貼協定應當明確租賃住房補貼額度、停止發放租賃住房補貼的情形等內容。

廉租住房租賃契約應當明確下列內容：

（一）房屋的位置、朝向、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

（二）租金及其支付方式；

（三）房屋用途和使用要求；

（四）租賃期限；

（五）房屋維修責任；

（六）停止實物配租的情形，包括承租人已不符合規定條件的，將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途，無正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金等；

（七）違約責任及爭議解決辦法，包括退回廉租住房、調整租金、依照有關法律法規規定處理等；

（八）其他約定。

第五章

監督管理

第二十二條　國務院建設主管部門、省級建設（住房保障）主管部門應當會同有關部門，加強對廉租住房保障工作的監督檢查，並公布監督檢查結果。

市、縣人民政府應當定期向社會公布城市低收入住房困難家庭廉租住房保障情況。

第二十三條　市（區）、縣人民政府建設（住房保障）主管部門應當按戶建立廉租住房檔案，並採取定期走訪、抽查等方式，及時掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動等有關情況。

第二十四條　已領取租賃住房補貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應當按年度向所在地街道辦事處或者鎮人民政府如實申報家庭人口、收入及住房等變動情況。

街道辦事處或者鎮人民政府可以對申報情況進行核實、張榜公布，並將申報情況及核實結果報建設（住房保障）主管部門。

建設（住房保障）主管部門應當根據城市低收入住房困難家庭人口、收入、住房等變化情況，調整租賃住房補貼額度或實物配租面積、租金等；對不再符合規定條件的，應當停止發放租賃住房補貼，或者由承租人按照契約約定退回廉租住房。

第二十五條　城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途。

城市低收入住房困難家庭違反前款規定或者有下列行為之一的，應當按照契約約定退回廉租住房：

（一）無正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；

（二）無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。

第二十六條　城市低收入住房困難家庭未按照契約約定退回廉租住房的，建設（住房保障）主管部門應當責令其限期退回；逾期未退回的，可以按照契約約定，採取調整租金等方式處理。

城市低收入住房困難家庭拒絕接受前款規定的處理方式的，由建設（住房保障）主管部門或者具體實施機構依照有關法律法規規定處理。

第二十七條　城市低收入住房困難家庭的收入標準、住房困難標準等以及住房保障面積標準，實行動態管理，由市、縣人民政府每年向社會公布一次。

第二十八條　任何單位和個人有權對違反本辦法規定的行為進行檢舉和控告。

第六章　法律責任

第二十九條　城市低收入住房困難家庭隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請廉租住房保障的，建設（住房保障）主管部門不予受理，並給予警告。

第三十條　對以欺騙等不正當手段，取得審核同意或者獲得廉租住房保障的，由建設（住房保障）主管部門給予警告；對已經登記但尚未獲得廉租住房保障的，取消其登記；對已經獲得廉租住房保障的，責令其退還已領取的租賃住房補貼，或者退出實物配租的住房並按市場價格補交以前房租。

第三十一條　廉租住房保障實施機構違反本辦法規定，不執行政府規定的廉租住房租金標準的，由價格主管部門依法查處。

第三十二條　違反本辦法規定，建設（住房保障）主管部門及有關部門的工作人員或者市、縣人民政府確定的實施機構的工作人員，在廉租住房保障工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章

附則

第三十三條　對承租直管公房的城市低收入家庭,可以參照本辦法有關規定，對住房保障面積標準範圍內的租金予以適當減免。

第三十四條　本辦法自2007年12月1日起施行。2003年12月31日發布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局令第120號）同時廢止。

政府關注

2010年8月13日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設時強調，要加快保障性安居工程建設步伐，改善中低收入民眾基本住房條件，促進房地產市場平穩健康發展，為人民民眾安居樂業創造良好環境。各級各部門要從投資、土地、財稅等方面採取有力措施，加快推進保障性安居工程，儘快增加基本住房供給，使民眾有房可租、有房可買。要繼續貫徹國務院關於房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給，鞏固調控的初步成果，保持房地產市場平穩健康發展，促進經濟長期平穩較快發展，不斷提高人民生活水平和質量。

廉租房