《南昌市保障性租賃住房建設和管理實施辦法》已經南昌市政府2022年第2次常務會審議通過,南昌市人民政府辦公室於2022年2月14日印發.本辦法自2022年3月16日起施行。
基本介紹
- 中文名：南昌市保障性租賃住房建設和管理實施辦法
- 頒布時間：2022年2月14日
- 實施時間：2022年3月16日
- 發布單位：南昌市人民政府辦公室
全文
第一章 總 則
第一條 為落實城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房主體責任,完善本市住房保障體系,規範保障性租賃住房的建設和管理,促進解決新市民、青年人等群體住房困難,根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)和《江西省人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》(贛府廳發〔2021〕46號),因城施策,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱保障性租賃住房,是指政府提供政策支持,多主體投資建設,面向符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難群體,限定租賃用途、戶型面積和租金標準的保障性住房。
保障性租賃住房的籌集主體主要包括政府、村集體(農村集體經濟組織)、企事業單位、開發區(工業園區、產業園區)、住房租賃(房地產開發)企業等。
第三條 本市各區(不含新建區)、開發區、灣里管理局管理範圍內的保障性租賃住房的規劃、建設、租賃、運營、監督和管理,適用本辦法。
第四條 保障性租賃住房建設應當遵循“多方參與、政府支持,供需匹配、屬地負責,產城融合、職住平衡,部門聯審、安全環保”的原則。符合條件的保障性租賃住房項目統一納入住房租賃服務管理平台管理,享受保障性住房建設相關配套政策。
支持專業化、規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業等各類市場主體設立子公司拓展保障性租賃住房業務,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,發揮國有企業的引領和帶動作用。對開展保障性租賃住房業務的國有租賃企業,適當放寬經營業績考核要求。
第五條 市政府統籌全市保障性租賃住房工作,通過保障性住房建設領導小組及其辦公室,對涉及全市保障性租賃住房的重大事項進行決策、協調和監督。
市住房和城鄉建設部門系本市保障性租賃住房行政主管部門。負責牽頭制定全市保障性租賃住房政策及相關配套措施;會同相關部門編制保障性租賃住房發展規劃和年度建設計畫;負責督促、指導全市保障性租賃住房保障工作。
發改、財政、自然資源規劃(不動產登記)、政務服務數據、人社、公安、農業農村、生態環境、人防、城管、民政、國資、教育、衛健、市場監管、統計、稅務、金融辦、銀保監、證監、人民銀行南昌中心支行、市政公用集團、市軌道集團、南昌供電公司等單位,按照各自職能負責相關工作。
各區人民政府、各開發區管委會、灣里管理局負責轄區內保障性租賃住房房源籌集、信息錄入、資格審核、實物租賃、檔案管理、動態管理、政策培訓等具體工作。
第二章 房源籌集
第六條 保障性租賃住房以小型、適用、滿足基本居住需求為原則。保障性租賃住房可以是住宅型租賃住房,也可以是宿舍型租賃住房。建設標準以建築面積不超過70平方米的小戶型為主,最高不超過90平方米;70平方米(不含)至90平方米的戶型面積不超過全市保障性租賃住房總規模的15%。
第七條 保障性租賃住房主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有存量土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設,適當利用新供應國有建設用地建設。支持農村集體經濟組織、企事業單位、園區企業、住房租賃企業、房地產開發企業等各類主體按規定建設保障性租賃住房。
房源籌集渠道主要包括:
1.村集體(農村集體經濟組織)新建、改建和改造;
2.企事業單位自建或與其他市場主體合作建設;
3.產業園區配套新建、改建和改造;
4.住房租賃企業或房地產開發企業等機構新建、收購、改建、改造、配建、長期租賃;
5.政府組織新建、改建、改造和收購社會房源;
6.已獲得中央財政支持住房租賃市場發展獎補資金的租賃住房、政府及各類社會主體閒置的公租房、閒置的棚戶區改造安置房、各級政府籌集的人才公寓,以及行政、企事業單位、產業園區建設的職工宿舍(周轉住房、倒班房)等經各級政府批准納入保障性租賃住房使用、管理的住房;
7.經政府批准由其它房屋納入保障性租賃住房使用、管理的房源;
8.社會捐贈及其他渠道籌集。
第八條 建設保障性租賃住房必須權屬明晰、滿足安全要求、尊重民眾意願。根據建設方式,可享受相應的政策支持:
1.利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的,在符合規劃的前提下,農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房。支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
2.在符合規劃的前提下,利用企事業單位依法取得使用權的土地建設保障性租賃住房的,應變更土地用途,不補繳土地價款,權屬不變,原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式;允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。對已出讓的商業用地或商住混合用地,經市自然資源規劃部門研究並報市政府同意後,可將商業用地調整一定比例建設保障性租賃住房。
3.利用產業園區工業項目配套用地建設保障性租賃住房的,在符合規劃的前提下,其配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限可由7%提高到15%,建築面積占比上限相應提高,提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房,嚴禁建設成套商品住宅;鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來,統一建設宿舍型保障性租賃住房。
4.在符合規劃原則的前提下,利用非居住存量閒置房屋(商業、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等)建設保障性租賃住房的,在改建為保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質,權屬不變,不補繳土地價款。其中,土地性質為三類工業用地和三類物流倉儲用地的非居住建築,不得改建為保障性租賃住房。
5.利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房的,在符合規劃的前提下,可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應保障性租賃住房用地,其中以出讓或租賃方式供應的,可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件,允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目,可配建一定比例的保障性租賃住房。鼓勵在捷運上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。
第九條 現有各類政策支持租賃住房(包括通過利用集體建設用地建設租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發展試點、非房地產企業利用自有土地建設租賃住房試點、發展政策性租賃住房試點建設的租賃住房等)符合規定的均納入保障性租賃住房規範管理,不納入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房不補繳土地價款等國家對保障性租賃住房的專門支持政策。
第十條 保障性租賃住房建設用地,應在土地供應計畫中單列計畫、優先安排、應保盡保,並在土地利用年度計畫中予以重點保障,確保供應。產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區應優先適量建設保障性租賃住房。
第十一條 將保障性租賃住房納入工程質量安全監管,對質量結構安全、消防安全等進行重點監管。保障性租賃住房建設應符合集中式租賃住房建設使用標準,應提供簡約、環保的基本裝修,具備入住條件。其中,新建保障性租賃住房小區應參照新建住宅小區配套相應的商業、公共服務設施;改建、改造保障性租賃住房小區,在符合規劃的前提下,可酌情配套相應的商業、公共服務設施。
保障性租賃住房的建設應積極套用新技術、新工藝、新材料、新設備,推行全裝修成品交房,提供基本生活設施。
第十二條 保障性租賃住房項目應嚴格按照國家有關建築工程質量安全標準和建設程式進行勘察、設計、施工和驗收,工程質量應達到設計檔案和承包契約規定的質量標準。
存量房屋改建、改造前應對房屋安全性能進行鑑定,改建、改造方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設單位投保工程質量潛在缺陷保險。運營管理單位要加強維護,落實消防安全責任制,完善應急預警及處置機制,定期開展消防安全檢查。
工程項目實行質量終身負責制。
第十三條 各區(開發區、灣里管理局)住房保障部門應當在項目竣工驗收合格後60日內,督促指導產權(投資)或經營管理單位將房源信息錄入住房租賃服務管理平台,並及時進行房源審核確認。
第三章 審批政策
第十四條 按照“放管服”改革和“五型政府”建設要求,建立保障性租賃住房聯合審批機制,由市保障性住房建設領導小組召集成員單位聯合審查建設方案,由市住房城鄉建設部門出具保障性租賃住房項目認定書,從項目申請到完成認定原則上不超過10個工作日。憑保障性租賃住房項目認定書可到相關部門按程式辦理立項、用地、規劃、人防、施工、消防設計和民用水、電、氣價格等手續。
第十五條 保障性租賃住房項目按以下流程審批:
1.提出申請。建設單位向項目所在地的區(開發區、灣里管理局)住房保障部門提出申請,申請通過後由項目所在地的區(開發區、灣里管理局)政府(管委會)向市保障性住房建設領導小組辦公室申報保障性租賃住房項目建設方案。
2.聯合審查。市保障性住房建設領導小組辦公室向各成員單位傳送保障性租賃住房項目建設方案。市保障性住房建設領導小組召開保障性租賃住房項目評審會,決定是否將其列入保障性租賃住房建設計畫。
3.發放項目認定書。通過評審的項目,由市住房城鄉建設部門出具保障性租賃住房項目認定書;未通過評審的項目,發放不符合保障性租賃住房項目通知書。
4.辦理建設手續。建設單位憑項目認定書報送相關部門辦理立項、用地、規劃、人防、施工、消防設計等手續。各相關部門為取得認定書的保障性租賃住房項目開闢綠色通道,採取優先審批、容缺審批、告知承諾等方式加快辦理項目建設手續。不涉及土地權屬變化的項目,可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案,不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合併為一個階段。
改造類項目(非特殊建設工程),經施工圖設計單位認定不涉及建築主體結構變動,未改變原防火分區及消防設施的內部改造裝修的項目,申報施工許可證時,施工圖審查合格意見書可不作為前置條件,實行告知承諾制,容缺後補,開工前補齊。消防、人防設計技術審查納入施工圖聯合審查。
如屬政府投資(使用預算安排的資金)的保障性租賃住房項目,前期決策和項目審批程式等參照南昌市政府投資項目管理辦法的有關規定辦理。
第十六條 根據保障性租賃住房建設方式,辦理建設手續時須分類提供不同的材料。
新建類項目按國家規定提供報建材料。
改建、改造類項目按要求提供材料。
對於改建、改造類項目,材料齊全的,審批時限不超過10個工作日;對於新建類項目,按法定承諾時限進行審批。
第十七條 對保障性租賃住房的竣工驗收,應由建設單位提出申請驗收,相關各方聯合驗收。聯合驗收辦法參照有關檔案執行。
第十八條 對存量閒置非住宅改建作為保障性租賃住房的,不改變其原批准的土地用途、規劃性質、房屋類型和建築容量等控制指標。商辦類、科研教育類房屋改建應以地塊、樓棟、單元或獨立樓層為單位申請;廠房、倉儲類改建應以地塊或樓棟為單位申請。
第四章 資金、補助支持政策
第十九條 保障性租賃住房資金來源與原廉租住房、公共租賃住房資金籌集渠道接軌,主要包括:
1.上級補助資金;
2.各級財政保障性住房專項資金;
3.地方政府債務;
4.通過銀行貸款等方式的建設融資,保險資金、信託資金和房地產信託投資基金;
5.其他方式籌集的資金。
第二十條 對納入保障性租賃住房建設任務的項目,可依申請,區分新建、改建、改造項目,按不超過建安成本、工程建設其他費、裝飾裝修費用總和的30%予以資金補助。
政府投資的保障性租賃住房需要市財政投入的部分在市級保障性住房資金中統籌安排。
第二十一條 區住房保障部門根據項目進度向市保障性住房建設領導小組辦公室申請補助資金,經市保障性住房建設領導小組批准後,由市保障性住房建設領導小組辦公室向市財政部門提出資金撥付計畫,市財政部門按照《南昌市本級財政資金審批管理試行辦法》有關規定報市政府審批後,在15個工作日內將補助資金撥付至區財政專戶,再由區財政撥付到項目建設賬戶。
第二十二條 新建、改建、改造項目補助資金由財政部門實行分階段撥付,按規定施工階段給予50%的補助資金,項目竣工驗收完成再給予30%的補助資金,在住房租賃服務管理平台完成房源登記後給予剩餘20%的補助資金。
長期租賃類項目補助資金原則上由財政部門按照契約規定的租賃期限分年度分批次補助租賃企業。
第二十三條 保障性租賃住房項目獲得保障性租賃住房資金補助的,使用補助資金須嚴格按照規定用途使用,不得截留、擠占、挪作他用。
第五章 稅費減免
第二十四條 保障性租賃住房建設免徵城市基礎設施配套費等各項行政事業性收費和政府性基金。對符合防空地下室易地建設的項目可減免防空地下室易地建設費。經營性收費參照公共租賃住房有關政策,按低限減半收取。
第二十五條 保障性租賃住房取得《保障性租賃住房項目認定書》後,住房租賃企業增值稅、房產稅可享受稅收優惠政策。
自2021年10月1日起,住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房,按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法並進行預繳的,減按1.5%預征率預繳增值稅。
對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的,減按4%的稅率徵收房產稅。
按規定向住建部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業,在開業報告或者備案城市內持有或者經營租賃住房500套(間)及以上或者建築面積1.5萬平方米及以上的,認定為專業化規模化住房租賃企業。
第六章 金融信貸政策
第二十六條 支持銀行業金融機構以市場化方式向符合條件的保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。
第二十七條 鼓勵和引導金融機構加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度,按照依法合規、風險可控、商業可持續原則,向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計,在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
第二十八條 支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券,用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的,可將物業抵押作為信用增進,發行住房租賃擔保債券。
第二十九條 支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
第三十條 鼓勵保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動產投資信託基金和房地產投資信託基金(REITs)試點。
第七章 其他政策
第三十一條 保障性租賃住房承租人可以按照規定辦理戶口遷入登記或申領居住證,按規定享受義務教育、醫療衛生、養老等基本公共服務。
第八章 租賃對象、準入條件和申請審核
第三十二條 政府、村集體(農村集體經濟組織)、住房租賃(房地產開發)企業籌集的保障性租賃住房主要面向社會公開租賃;開發區(工業園區、產業園區)籌集的保障性租賃住房,主要面向本園區公開租賃;企事業單位利用自有土地自籌資金建設的保障性租賃住房,主要面向本單位的人員租賃。
第三十三條 保障性租賃住房租賃對象主要為本市城鎮常住人口中符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難人員。
保障性租賃住房租賃對象原則上以個人為基本申請單位,並應滿足以下條件:
1.申請人為新市民的(非本市戶籍或者取得本市戶籍3年內),須提供身份證、居住證(可承租保障性租賃住房15日內補辦)、就業證明(勞動契約、繳納社會保險證明、單位證明其中之一,無法提供就業證明的按照告知承諾制籤訂誠信承諾書),簽訂授權核查書。
2.申請人為青年人的(本市戶籍,40周歲(含)以下的成年人),須提供身份證、戶口簿、就業證明(勞動契約、繳納社會保險證明、單位證明其中之一,無法提供就業證明的按照告知承諾制籤訂誠信承諾書),簽訂授權核查書。
3.租賃對象個人名下在東湖區、西湖區、青雲譜區、青山湖區、紅谷灘區無住房(含自有住房、租住的公房);
4.租賃對象未享受公租房(廉租房)政策;
5.租賃對象未享受過經濟適用住房(含已上市的經濟適用住房和已退回經濟適用住房補貼款)政策;
6.租賃對象未享受共有產權住房政策。
第三十四條 申請人須通過住房租賃服務管理平台(或政府指定視窗)進行申請,並提供相關材料。保障性租賃住房產權(投資)或經營管理單位須通過住房租賃服務管理平台,對申請人資格自行制定流程、自行審核。
第九章 租賃管理
第三十五條 保障性租賃住房由產權(投資)或經營管理單位自行選擇租賃方式,自行實施,並通過住房租賃服務管理平台及時將租賃人員名單等租賃情況報所在區(開發區、灣里管理局)住房保障部門留存。由區(開發區、灣里管理局)住房保障部門建立住房保障對象檔案,將相關情況報送市住房保障部門存檔。其中,村集體(農村集體經濟組織)、住房租賃(房地產開發)企業的租賃數據應當與公安部門流動人口管理系統對接。
第三十六條 保障性租賃住房承租人應與產權(投資)或經營管理單位簽訂租賃契約,明確產權所有人(法人)與承租人的權利和義務,承租期間須遵守房屋使用安全規定及租賃契約相關約定。
第三十七條 保障性租賃住房租賃契約單次簽訂不超過3年;契約期滿,經審查符合條件的,可以續租。
第十章 租金管理
第三十八條 保障性租賃住房租金接受政府指導,按照“租戶可負擔、企業可持續”的原則,建立保障性租賃住房租金確定機制。保障性租賃住房租金以單套(間)建築面積計算。
第三十九條 保障性租賃住房的租金按照單個項目市場租賃住房租金的一定比例確定,最高不超過90%。
由區(開發區、灣里管理局)住房保障部門委託有資質的第三方評估機構,對單個保障性租賃住房項目的市場租賃住房租金進行評估,再根據評估結果擬訂租金標準,報區(開發區、灣里管理局)價格主管部門備案後執行。市場租金實行動態管理,適時向社會公布。
第十一章 退出管理
第四十條 通過購買、獲贈、繼承、租賃公房等各種方式在東湖區、西湖區、青雲譜區、青山湖區、紅谷灘區擁有住房的,可給予12個月過渡期;過渡期後未退出保障性租賃住房的,不再享受保障性租賃住房租金優惠,按市場租賃住房租金標準收取租金。承租人自然死亡的,自動退出所承租的保障性租賃住房。
第四十一條 保障性租賃住房的退出管理辦法,由其產權(投資)或經營管理單位自行制定、實施。
第十二章 監督管理
第四十二條 保障性租賃住房由其所有權人或者其委託的運營單位自行管理,維修養護費用由所有權人或者其委託的運營單位承擔。運營管理接受所在區(開發區、灣里管理局)住房保障部門監督。
第四十三條 市、區、開發區和灣里管理局住房保障部門應加強指導、檢查和督促保障性租賃住房房源使用安全管理工作。
保障性租賃住房房屋所有權人為房屋使用安全責任人,市本級財政投資、產權歸市政府(含授權委託有關單位代為持有產權的)所有的保障性租賃住房,其經營管理單位為房屋使用安全責任人。房屋使用安全責任人可以與承租人就房屋使用安全責任等事項進行約定,由承租人承擔相應的房屋使用安全責任。
保障性租賃住房產權單位應當做好保障性租賃住房及其配套設施的維修、養護工作,確保保障性租賃住房正常使用。
運營單位應確保保障性租賃住房符合運營維護管理相關要求,建立完善各項突發事件應急預警及處置制度;落實消防安全責任制,配備符合規定的消防設施、器材,保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通,定期開展消防安全檢查。
第四十四條 適時探索保障性租賃住房信用體系建設,建立健全保障性租賃住房運營主體和保障對象信用檔案。對拒不服從退出管理、嚴重違反保障性租賃住房管理規定以及嚴重違約行為的,由住房保障主管部門或者具體實施機構計入個人不良信用檔案,並在本部門政府網站公示,同時將公示內容告知當事人所屬單位和上傳省公共信用信息系統。
第十三章 附則
第四十五條 保障性租賃住房堅持“誰投資,誰所有,誰受益”,只租不售。新建保障性租賃住房產權應整體確權,由不動產登記部門在房屋所有權證上註明“保障性租賃住房,不得分割、銷售、轉讓”字樣及用地性質,不得分割登記、分割轉移登記和分割抵押登記。
第四十六條 新建、配建保障性租賃住房項目不允許退出;存量房屋改建、改造類項目在運營不少於8年後可退出保障房序列,恢復原有房屋性質和用途,作為保障性租賃住房期間享受的水、電、氣等優惠政策同步取消,允許辦理改建(不限於改建)等手續。運營期自項目投入運營日起計算。
運營期限內應全部用於對外租賃,不得以一次性收取租賃期限內全部租金或超長期限契約等形式以租代售、變相銷售。
第四十七條 產權(投資)或經營管理單位運營保障性租賃住房期限未滿,無正當理由(或未經批准)退出或無正當理由(或未經批准)中止租賃契約的,取消其相關優惠政策,並退回所獲得保障性租賃住房建設補助資金,發展改革、住建、自然資源規劃等行業主管部門依法處理。
運營保障性租賃住房期限已滿退出保障性租賃住房序列的,應提前發布退出公示公告,並依法依規完成解除承租對象租賃契約事宜。公示公告無異議的,應向市保障性住房建設領導小組辦公室申請,符合條件的在3個工作日內出具同意退出保障性租賃住房項目的檔案,並抄送市發改、財政、稅務等單位,以及供水、供電、供氣等企業,取消其作為保障性租賃住房期間享受的水電氣等優惠政策。
第四十八條 因住房租賃企業(房地產開發企業)合併、重組、股權轉讓、破產清算或依據司法機關生效法律文書等涉及處置保障性租賃住房運營權轉讓的,按照有關法律法規規定辦理。但尚在運營期限內的,受讓人不得改變保障性租賃住房的用途,並應當繼續用於租賃經營。
第四十九條 對提供虛假資料申請改建、改造,且將改建、改造後的保障性租賃住房用於非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、“以租代售”等違規行為及新增違建行為的,相關職能部門應依法採取終止其改建、改造行為,限期改正、依法納入信用監管等措施;涉嫌違法的,由相關職能部門立案查處;涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。
第五十條 對於出具虛假證明的單位或個人,由住房保障部門提請其上級主管部門或其他監管部門追究相關責任;涉嫌違法犯罪的,移交司法機關依法追究刑事責任。
第五十一條 有關行政管理部門、運營單位的工作人員違反本辦法規定,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄或者侵害申請人、承租人合法權益的,由其所在單位或者上級主管部門給予處分,涉嫌違法犯罪的,依法追究其刑事責任。
第五十二條 南昌縣、進賢縣、安義縣、新建區可結合本地實際,參照本辦法另行制定實施辦法。
第五十三條 本辦法自2022年3月16日起施行。
