《洪湖市城區公共租賃住房管理辦法》是洪湖市施行的管理辦法。
基本介紹
- 中文名：洪湖市城區公共租賃住房管理辦法
- 施行地區：洪湖市
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為完善住房保障體系，規範公共租賃住房管理，解決我市住房困難群體的住房問題，根據住房和城鄉建設部等部委《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）、《公共租賃住房管理辦法》（住建部令第11號）和《省人民政府辦公廳關於加快發展公共租賃住房的意見》（鄂政辦發〔2011〕28號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
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第一章總則
第一條為完善住房保障體系，規範公共租賃住房管理，解決我市住房困難群體的住房問題，根據住房和城鄉建設部等部委《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）、《公共租賃住房管理辦法》（住建部令第11號）和《省人民政府辦公廳關於加快發展公共租賃住房的意見》（鄂政辦發〔2011〕28號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱公共租賃住房是指政府提供政策支持，由政府、企事業單位、其他社會機構或個人按照規定標準建設或籌集，限定戶型面積和租金水平，面向中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和外來務工人員供應的保障性住房。
第三條本市城市規劃區範圍內的公共租賃住房規劃、建設、房源籌集、運營及管理，適用本辦法。
第四條發展公共租賃住房遵循政府組織、社會參與、市場運作，統籌規劃、分步實施，租補分離、以租為主、租售並舉的原則。
第五條市房產管理部門（市住房保障主管部門）負責本市公共租賃住房的管理指導、監督和政府投資建設的公共租賃住房運營管理工作。市城鎮居民住房保障中心承擔日常工作。
市發改、規劃、國土、財政、民政、物價、監察、稅務、公安等部門根據各自職責，負責公共租賃住房管理的有關工作。各社區按照本辦法規定做好公共租賃住房的相關工作。
第二章規劃建設與房源籌集
第六條市住房保障主管部門應當會同市發改、財政、規劃、國土資源部門根據本市經濟發展狀況、城市總體規劃、土地利用總體規劃及公共租賃住房需求情況，組織編制本市公共租賃住房發展規劃及年度計畫，報市人民政府批准後組織實施。
第七條公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計畫，實行計畫單列、專地專供，予以重點保障。已儲備的土地優先用於公共租賃住房的供應。
第八條政府新建公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。政府所屬機構或政府批准的機構建設公共租賃住房的，其用地可採取租賃方式，按年繳納土地租金。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以採用劃撥或出讓、租賃、作價入股等有償方式使用，並將所建公共租賃住房的總體規模、單套建築面積、套型結構、房屋權屬、租金水平、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件。公共租賃住房項目可以按項目總建築面積10%的比例規劃配套商業服務設施，統一管理經營，以實現資金平衡。
第九條新建的公共租賃住房可以是成套住房，也可以是集體宿舍，在符合規劃條件下，根據實際情況可以適當增加容積率。公共租賃住房要達到公共設施齊全，具備基本居住條件。
第十條成套建設的公共租賃住房單套建築面積控制在60平方米左右，以40平方米左右為主，高層住宅可在單套控制面積基礎上放寬10平方米。對政府引進的特殊專業人才，全國、省部級勞模，全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人建設的公共租賃住房建築面積還可以適當放寬，可按項目總建設規模25%的比例規劃建設。以集體宿舍形式建設的，應符合《宿舍建築設計規範》的有關規定。公共租賃住房建設工程項目的驗收和保修，按照國家有關規定執行。
第十一條公共租賃住房建設堅持“誰投資、誰所有”的原則，並在房地產登記簿和權屬證書上載明公共租賃住房性質；屬於共有產權的，應當註明共有份額。在公共租賃住房性質不變的前提下，投資者權益可以依法轉讓。
第十二條公共租賃住房的房源籌集渠道主要包括：
（一）政府通過新建一定規模的公共租賃住房、回購商品住房、收購改造存量房、劃轉政府直接管理並騰空的公房、與社會組織合作建設、在市場上長期租賃等方式多渠道籌集公共租賃住房；
（二）在商品房開發、舊城改造、棚戶區改造中按總建設規模5%的比例配建公共租賃住房；
（三）企事業單位利用自有土地建設公共租賃住房，或對閒置廠房、倉庫、辦公等非住宅進行改建（改造）用作公共租賃住房；
（四）社會捐贈、民間資本投資建設及其他渠道籌集公共租賃住房。
第十三條在商品房開發、舊城改造、棚戶區改造中配建的公共租賃住房，配建套數、建設標準作為土地劃撥或出讓的前置條件，納入建設成本，在國有建設用地劃撥決定書或國有建設用地使用權出讓契約中明確約定建成後產權歸政府所有。
第十四條商品房開發、舊城改造、棚戶區改造中不宜配建公共租賃住房的，須繳納易地建設費（待具備條件時適用），由政府統一組織易地建設。易地建設由開發建設單位提出申請，報市住房保障主管部門批准，按規定在辦理商品房預（銷）售許可前一次性將應繳納的公共租賃住房易地建設資金上繳市財政住房保障資金專戶。
公共租賃住房易地建設繳納標準由市物價部門會同國土部門、市住房保障主管部門進行測算，報市政府批准後執行，並適時調整。
第三章資金管理與政策支持
第十五條公共租賃住房建設籌資渠道：
（一）中央補助公共租賃住房專項資金；
（二）年度財政預算安排的資金；
（三）提取土地出讓淨收益10%以上用於廉租住房和公共租賃住房建設的資金；
（四）銀行、非銀行金融機構貸款；
（五）住房公積金增值收益中計提的用於廉租住房和公共租賃住房建設的廉租住房保障資金；
（六）通過投融資方式納入公共租賃住房籌集的社會資金；
（七）收繳的公共租賃住房易地建設資金；
（八）社會捐贈用於公共租賃住房籌集的資金；
（九）在完成當年廉租住房保障任務的前提下，經財政部門批准，用於購買、新建、改建、租賃公共租賃住房的中央財政廉租住房保障專項補助資金；
（十）法律、法規規定的其他公共租賃住房保障資金。
第十六條鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款，支持符合條件的企業通過發行中長期債券等方式籌集資金，專項用於公共租賃住房建設和運營。探索運用保險資金、信託資金和房地產信託投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點範圍。
第十七條公共租賃住房建設資金實行專款專用，不得挪作他用。政府投資建設公共租賃住房的租金收入，應按照政府非稅收入管理的規定繳入同級國庫專戶存儲，實行“收支兩條線”管理。公共租賃住房租金收入專項用於償還公共租賃住房貸款以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。
企業和其他機構投資建設的公共租賃住房租金收入，應優先用於歸還公共租賃住房建設貸款以及公共租賃住房的維護和管理支出。
第十八條以有償方式出讓土地建設公共租賃住房的，土地出讓收益、地方政府許可權範圍內的稅費，原則上全額安排用於公共租賃住房建設。
第十九條公共租賃住房建設免徵城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金。公共租賃住房的建設和營運按照國家和省有關檔案規定享受稅收優惠政策。對政府主導由企業和社會參與建設的公共租賃住房建設項目貸款享受政府貼息政策。
第四章申請與審核
第二十條公共租賃住房保障對象主要為城區中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和外來務工人員。公共租賃住房對象資格的核定由住房保障主管部門具體負責，實行申請、審核、公示、輪候、配租、複查制度。
第二十一條申請公共租賃住房的申請人，應當符合以下條件；
（一）家庭人均年收入低於上一年度城區居民人均可支配年收入標準；
（二）家庭成員在市區內無住房或人均住房面積低於14㎡；
（三）申請人與共同申請人具有法定的贍養、撫養或者扶養關係且共同居住；
（四）新就業無房職工、外來務工人員在本市與用人單位簽訂二年以上勞動契約。
已享受廉租住房實物配租和經濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。承租政府直管公房和單位自管公房的家庭經申請取得公共租賃住房的，原承租的公房必須在規定時間內騰退。
第二十二條申請公共租賃住房，應提交以下材料：
（一）《公共租賃住房申請表》；
（二）戶籍證明、家庭成員身份證明；
（三）工作和家庭收入證明材料；
（四）住房狀況證明材料；
（五）婚姻狀況證明材料；
（六）其他需要提供的材料。
第二十三條申請公共租賃住房，按照下列程式辦理：
（一）申請人向其居住地的社區居委會（居民服務中心）提出書面申請，填寫申請表，並提交相關材料。申報材料符合要求的，社區居委會（居民服務中心）予以登記，並將申請材料報新堤辦事處。
新就業無房職工、外來務工人員申請本單位利用自有土地集中建設的公共租賃住房，本人向用人單位直接申請。由用人單位制定配租方案，報市住房保障主管部門備案後執行。
（二）新堤辦事處或受理申請的用人單位應當對申請材料進行初審；初審合格的，在其戶籍或居住地所屬社區或工作單位進行公示，公示期限為7日；經公示無異議或異議不成立的，將初審合格家庭的申請材料報市城鎮居民住房保障中心。
（三）市城鎮居民住房保障中心應當對申請材料進行覆核，符合城區低收入家庭條件的還應報民政部門認定，經民政部門認定合格的報市房產管理部門審定後，將申請人相關信息在洪湖市房產信息網上公示，公示期限為7日。公示無異議或者異議不成立的，納入配租輪候庫。根據住房困難和經濟困難程度等因素採取綜合評分或電腦搖號的方式建立輪候清冊，按照年度公共租賃住房房源情況分批次發放城區公共租賃住房輪候順序證明。輪候選房順序向社會公開。
（四）住房困難家庭持城區公共租賃住房輪候順序證明等材料在規定時限內向公共租賃住房運營管理單位登記租賃公共租賃住房；公共租賃住房運營管理單位根據配租方案按照輪候順序號安排選房；申請人按選房規則選房，並簽訂選房確認書和公共租賃住房租賃契約，辦理入住手續。
第五章租賃管理
第二十四條在本市工作的全國、省部級勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人住房困難家庭申請公共租賃住房，不受收入限制並優先配租。複審通過的輪候對象中享受國家定期撫恤補助的優撫對象、孤老病殘人員等，可以優先安排公共租賃住房。
第二十五條公共租賃住房產權人或運營管理單位應配合市住房保障主管部門制定配租方案並向社會公布。配租方案應當包括房源的位置、數量、戶型、面積、租金標準、意向登記時限等內容。市住房保障主管部門應當建立起社會機構投資公共租賃住房項目及保障對象基本信息的資料檔案和電子檔案,納入本市住房保障信息管理範圍。
第二十六條公共租賃住房租金實行政府指導價管理。公共租賃住房租金標準綜合考慮社會經濟發展水平、保障對象的承受能力以及市場租金水平等因素，由產權人或運營機構報價格行政主管部門審定後執行，租金標準向社會公布，並定期調整。
第二十七條公共租賃住房實行分檔租金補助制度，根據承租對象的不同由政府和用人單位分別發放住房租賃補貼，租金收取與補貼發放實行“租補分離，收支兩條線”管理，租金補貼直接支付給出租單位。符合廉租住房條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補貼。
第二十八條公共租賃住房承租期不超過5年，期滿後承租人符合條件的可以申請繼續承租，也可選擇申請購買居住的公共租賃住房（公共租賃住房出售辦法另行制定）。
公共租賃住房只能用於承租人自住,不得出借、轉租或閒置,也不得用於從事其他經營活動。
第二十九條承租人通過購買、獲贈、繼承或者租賃其他住房等方式獲得其他住房的，或在租賃期內收入水平超過政府規定的收入標準的，或者提出續租申請但經審核不符合續租條件的，應當騰退公共租賃住房。
第三十條承租人有下列行為之一的，應當退回公共租賃住房：
（一）採用虛報、隱瞞戶籍、家庭人口、收入以及住房等欺騙方式取得租賃公共租賃住房資格的；
（二）轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；
（三）改變所承租公共租賃住房用途的；
（四）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；
（五）承租人無正當理由連續閒置公共租賃住房6個月以上的；
（六）在公共租賃住房內從事違法活動的；
（七）其他違反契約約定事項的。
承租人拒不退回公共租賃住房的，住房保障主管部門應當責令其限期退回；逾期不退回的，住房保障主管部門可以依法申請人民法院強制執行。
第三十一條契約期滿、解除租賃契約或者按契約約定應騰退公共租賃住房，承租人不騰退的，出租人可要求社區和用人單位協同督促騰退；拒不騰退住房的，自契約到期之日起按市場租金標準計租，必要時由市住房保障主管部門依法申請人民法院強制執行。
第三十二條房地產經紀機構及其經紀人員不得提供公共租賃住房出租、轉租、出售等經紀業務。
第六章物業管理與房屋維護
第三十三條公共租賃住房產權人或者運營管理單位應當公開選聘有資質的物業服務企業簽訂《物業服務契約》，約定雙方的權利和義務。
第三十四條集中建設的公共租賃住房小區的物業管理由受委託或選聘的物業服務企業直接管理。少量配建及改造、改建、購買的公共租賃住房，物業服務納入所在小區的物業服務企業統一管理，由運營管理單位安排專職人員與小區的物業部門對接。
第三十五條公共租賃住房小區服務費用標準，在政府指導價標準內，由物業服務雙方根據項目的物業服務成本和服務內容約定，報市價格行政主管部門核定，經批准後方可實施收費。
第三十六條政府投資的公共租賃住房維修養護費用通過公共租賃住房租金收入以及配套商業服務設施租金收入解決；社會力量投資建設的公共租賃住房維修養護費用由所有權人及其委託的運營單位承擔。
第三十七條公共租賃住房的承租人應當遵守住房保障、物業管理等相關法律、法規規定，正確使用房屋及其配套設施設備，不得擅自裝修所承租公共租賃住房。確需裝修的，應當取得公共租賃住房的所有權人或其委託的運營單位同意。
第三十八條承租人應當按時交納公共租賃住房租金和房屋使用過程中發生的水、電、氣、通訊、電視、物業服務等費用。公共租賃住房空置期間的物業管理費用由房屋所有權人承擔。
第三十九條公共租賃住房室內的配套設施設備，超過使用年限需重新裝修、更換或需對房屋進行維修改造、增加設施設備的，由公共租賃住房運營單位或物業公司統一組織實施，承租人要予以配合。
第七章法律責任
第四十條住房保障主管部門及其工作人員在公共租賃住房管理工作中不依法履行職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十一條承租人違反本辦法第三十條規定的，由市住房保障主管部門責令按市場價格補繳從違法行為發生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第四十二條公共租賃住房的所有權人及其委託的運營單位違反本辦法，有下列行為之一的，由市住房保障主管部門責令限期改正，並處以3萬元以下罰款：
（一）向不符合條件的對象出租公共租賃住房的；
（二）未履行公共租賃住房及其配套設施維修養護義務的；
（三）改變公共租賃住房的保障性住房性質、用途，以及配套設施的規劃用途的。
公共租賃住房的所有權人為行政機關的，按照本辦法第四十條處理。
第四十三條申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請公共租賃住房的，住房保障主管部門不予受理，給予警告，並記入公共租賃住房管理檔案。
以欺騙等不正當手段，登記為輪候對象或者承租公共租賃住房的，由住房保障主管部門處以1000元以下罰款，記入公共租賃住房管理檔案；登記為輪候對象的，取消其登記；已承租公共租賃住房的，責令限期退回所承租公共租賃住房，並按市場價格補繳租金，逾期不退回的，可以依法申請人民法院強制執行。承租人自退回公共租賃住房之日起五年內不得再次申請公共租賃住房。
第八章附則
第四十四條廉租住房、公有住房的租賃可參照本辦法納入公共租賃住房統一管理。
第四十五條本辦法具體套用中的問題由洪湖市房產管理部門負責解釋。
第四十六條本辦法自公布之日起施行，有效期3年。
