《宜昌城區保障性租賃住房建設管理辦法（試行）》已經宜昌市人民政府同意，宜昌市人民政府辦公室2021年10月18日印發.本辦法自印發之日起試行
基本介紹
- 中文名：宜昌城區保障性租賃住房建設管理辦法（試行）
- 頒布時間：2021年10月18日
- 實施時間：2021年10月18日
- 發布單位：宜昌市人民政府辦公室
全文,解讀,
全文
第一章 總則
第一條 為加快保障性租賃住房建設，有效緩解新市民、青年人等群體的住房困難，根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）等檔案精神，結合宜昌實際，制定本辦法。
第二條 宜昌城區（含夷陵區和宜昌高新區）範圍內保障性租賃住房的建設管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱保障性租賃住房，是指政府給予政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資建設運營，面向城區無房的新市民、青年人出租的小戶型、低租金保障性住房。
第四條 市住建部門是保障性租賃住房建設管理工作的主管部門，負責研究擬訂政策措施、發展規劃和年度計畫，負責項目計畫管理等。
市自然資源和規劃部門負責保障性租賃住房土地供應、項目規劃審批等。
市發改部門負責保障性租賃住房立項審批、指導確定租金價格等。
市財政部門負責保障性租賃住房補貼資金籌集和使用監管等。
市公安、市場監管、地方金融、城管、稅務、公共資源交易等有關部門，按照各自職責協同做好保障性租賃住房相關工作。
第五條 各區人民政府（含宜昌高新區管委會，下同）對轄區保障性租賃住房建設管理工作負主體責任，負責預測保障性租賃住房需求、建立儲備項目庫，組織項目認定、建設管理、補助資金申請及撥付等。具體工作由各區住建（住房保障）部門負責實施。
第二章 規劃建設
第六條 保障性租賃住房建設應優先選擇在中心城區、產業園區及周邊、城市建設重點片區、市內交通和公共服務配套相對完善、租賃需求相對集中的區域，力求區域“職住平衡”。
第七條 保障性租賃住房建設堅持“誰投資、誰所有、誰運營、誰受益”的原則，以非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造和非居住存量土地新建為主，以新供應國有建設用地集中建設為補充。
（一）非居住存量房屋改建。包括閒置或低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等房屋的改建。
（二）閒置存量住房改造。包括政府機關和企事業單位所有的住房、未納入保障性安居工程計畫任務的城中村安置房等住房的改造。
（三）非居住存量土地新建。包括利用企事業單位依法取得使用權的土地新建，利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地新建，按規定利用產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積新建。鼓勵將產業園區中各工業項目的配套用地面積或建築面積集中，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
（四）新供應國有建設用地新建。按不低於城區每年住宅供地總量10%的比例優先供應土地。
第八條 保障性租賃住房以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，且小戶型套數不低於城區保障性租賃住房年度建設計畫總套數的70%。新建和非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，單套建築面積以30—50平方米的小戶型為主。閒置存量住房改造為保障性租賃住房的，單套建築面積上限可適當放寬。
第九條 新供應國有建設用地建設保障性租賃住房，其配套設施應同步規劃、同步設計、同步建設、同步交付使用。
第十條 保障性租賃住房應全裝修交付，配備基本生活設施，具備“拎包入住”條件，且符合集中式租賃住房建設適用標準等現行工程建設標準、技術導則要求，在外觀設計上統一標識。保障性租賃住房建設運維技術導則由市住建部門另行制定，並按程式對外發布。
第三章 項目認定與計畫
第十一條 非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造和非居住存量土地新建保障性租賃住房的，其建設主體應申請辦理保障性租賃住房項目認定書。
非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造保障性租賃住房的建設主體應為房屋產權人或受其委託的實施單位，且同一改建、改造項目應為同一建設主體。
非居住存量土地新建保障性租賃住房的建設主體應為土地使用權人或與其合作建設運營保障性租賃住房的房地產開發企業、住房租賃企業等其他市場主體。
第十二條 非居住存量房屋改建和閒置存量住房改造保障性租賃住房申請認定應同時滿足以下條件：
（一）改建或改造前應依法取得土地，且不動產權證或其他權屬材料、消防驗收、竣工驗收等手續齊全，不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押等其他權利限制的，應取得相關權利人書面同意。房屋不存在違法違規行為未處理的情形（經相關部門同意改建和整改同步實施的項目除外）。
（二）擬用於保障性租賃住房的運營期不低於8年，且運營期不超過經批准的土地使用年限和房屋設計使用年限。
（三）閒置存量住房改造應以整棟、整單元或整層為基本改造單位，按原規劃設計的最小單元且按現有戶型改造，不得改變原建築主體或承重結構，改造規模不少於30套（間）。
（四）非居住存量房屋改建前應進行房屋安全鑑定和消防安全評估，滿足安全使用和消防安全條件，且不得與生產、倉儲、經營場所組合或貼臨改建，不得利用三類工業用地和三類物流倉儲用地的非居住建築改建，改建規模不少於30套（間）且項目改造總建築面積不少於1000平方米。
（五）按本辦法規定編制建設方案並通過專家技術性論證。
第十三條 非居住存量土地新建保障性租賃住房申請認定的條件如下：
（一）企事業單位利用自有閒置土地建設保障性租賃住房的，應經職工代表大會表決或股東大會等民主程式決策同意；有上級主管部門或資產管理部門的，應經其批覆同意。
（二）集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的，應經村民代表大會表決或民主程式決策同意。
（三）產業園區配套用地新建保障性租賃住房的，以宿舍型為主，不得建設成套商品住宅。
（四）建成後的保障性租賃住房應為整棟、整單元或整層，建設規模原則上不少於30套（間）。
（五）按本辦法規定編制建設方案並通過專家技術性論證。
第十四條 非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造和非居住存量土地新建的建設方案應包括但不限於以下內容：
（一）項目現狀及規模、擬建房源量及戶型等。
（二）設計方案（含項目改建、改造前後總平面圖、建築和結構施工圖等）。
（三）項目投入成本、資金籌集方式及渠道、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等。
建設主體應組織專家對建設方案的技術可行性、結構安全性、消防安全性、經濟合理性等進行全面系統的技術性論證。
參與技術性論證的專家應從建設工程專家庫中抽取且不少於5人，建設主體、參與項目設計諮詢等單位人員不得以專家身份參與技術性論證。
第十五條 保障性租賃住房項目認定書應按以下程式申請：
（一）建設主體編制建設方案並通過技術性論證後可向項目所在地區住建（住房保障）部門提出申請。
（二）區住建（住房保障）部門在收到申請後5個工作日內對申請材料的完整性、項目現場與申報材料的一致性進行初審。初審不合格的，一次性書面告知建設主體。
（三）對初審合格的項目，由區住建（住房保障）部門提請區人民政府在15個工作日內對項目是否符合本辦法的認定條件組織聯合審查，並將聯合審查通過的項目報市住建部門。
參與聯合審查的部門應包括但不限於區級自然資源和規劃、發改、公共資源交易、城管等部門。可依現行審批許可權通知市級相關職能部門或邀請專家參與審查。
（四）市住建部門對項目是否符合保障性租賃住房發展規劃、年度計畫等進行計畫性審查，在5個工作日內反饋審查意見。
（五）對通過市住建部門計畫性審查的項目，由區人民政府在3個工作日內出具項目認定書，由區住建（住房保障）部門送達項目建設主體。
第十六條 非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造和非居住存量土地新建保障性租賃住房申請項目認定應提交以下資料：
（一）申請函及書面承諾，承諾內容包括提供材料的真實性、按計畫組織實施、運營期內不改變用途等；
（二）建設主體有效證照，委託實施的還需提供授權委託書；
（三）通過專家技術性論證的建設方案；
（四）滿足申請認定條件的其他必備證明材料等。
第十七條 建設主體依據區人民政府出具的保障性租賃住房項目認定書辦理建設相關手續。
區自然資源和規劃部門依據項目認定書出具項目工程規劃意見函，核定項目外立面設計、總平面布置和其他必要的規劃設計控制條件。其中，不涉及土地權屬變化的改建項目，可用原項目已有用地手續等材料作為土地證明檔案，不再辦理用地手續。
建設主體應落實項目工程質量首要責任，選擇具備相應資質的設計、施工、監理等單位，依據項目認定書、工程規劃意見函進行施工圖和消防設計，按規定進行施工圖設計和消防審查。可用項目工程規劃意見函替代工程規劃許可證申請施工許可。
第十八條保障性租賃住房建設由市住建部門統一實施計畫管理。
通過計畫性審查的非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造和非居住存量土地新建保障性租賃住房，由市住建部門納入建設計畫；其他新建保障性租賃住房取得立項批覆後，經區住建（住房保障）部門向市住建部門申報納入建設計畫。
第十九條 市住建部門定期編制保障性租賃住房建設計畫項目清單並抄送相關部門。列入清單的項目可享受國家、省相應土地、金融、財稅、水電氣等支持政策。
對非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造保障性租賃住房並投入使用、運營期滿1年的，由財政按1萬元/套（間）的標準向建設主體另行發放補貼，補貼資金按現行財政管理體制落實。
第四章 監督管理
第二十條 非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造和非居住存量土地新建保障性租賃住房竣工後，建設主體應向區住建（住房保障）部門申請聯合驗收。區住建（住房保障）部門應通知參與項目聯合審查的部門參加聯合驗收。其他新建保障性租賃住房按現行房屋建築工程竣工驗收程式辦理。
第二十一條 驗收合格並投入使用的保障性租賃住房及其出租、運營納入租賃市場統一監管。
各區人民政府認定的保障性租賃住房優先保障本轄區內無房的新市民、青年人租住。城區新供應國有建設用地建設的保障性租賃住房由市住建部門統籌調劑使用。
保障性租賃住房資格準入及退出管理的具體辦法由市住建部門另行制定，報市人民政府同意後實施。
第二十二條 保障性租賃住房應全部用於租賃，租金定價應充分考慮租住對象的經濟承受能力，按不高於同地段、同品質房源市場租賃價格的90%確定，並向社會公開。
第二十三條 保障性租賃住房的所有權人及其委託的運營單位應對其房屋結構安全和消防安全負責，並負責在承租人使用過程中進行房屋安全方面的宣傳、督導和日常檢查。
第二十四條 將保障性租賃住房及其承租人納入格線化管理，承租人享有與購買產權住房的本地戶籍居民同等的基本公共服務待遇。
第二十五條 相關部門應依職責對保障性租賃住房項目審批後的規劃、建設、施工等進行全過程監管，發現問題及時處置。
第二十六條 改建、改造項目除恢復原有用途外，不得用於非保障性租賃住房性質的其他用途。因城市規劃需要征遷補償的，按改建或改造前的土地、房屋性質和房屋現狀依法評估後予以補償。
第二十七條 保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取支持政策。
第二十八條 對提供虛假資料申請改建或改造，或存在將改建或改造後的保障性租賃住房用於非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、“以租代售”、新增違建等違規行為的，相關職能部門應依法予以查處。
第五章 附則
第二十九條 本辦法實施前，已開工建設或已交付使用的租賃住房，擬調整用作保障性租賃住房的，可參照本辦法同類項目申請保障性租賃住房項目認定，自通過認定之日起享受相關支持政策。
第三十條 本辦法由市住建部門負責解釋。
第三十一條 各縣市可結合本地實際，制定本地保障性租賃住房建設管理辦法，也可參照本辦法執行。
第三十二條 本辦法自印發之日起試行，試行期2年。試行過程中上級國家機關有新規定的，從其規定。
宜昌市人民政府辦公室 2021年10月18日印發
解讀
一、出台背景及依據
黨中央、國務院高度重視住房保障工作，習近平總書記、李克強總理多次作出重要指示批示，要求加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，有效增加保障性住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，促進實現全體人民住有所居。
2021年6月24日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》。7月22日，韓正副總理在加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議上強調，要把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。省政府擬於近期出台《關於加快發展保障性租賃住房的通知》。多年來，宜昌主要對城鎮戶籍住房和收入“雙困”家庭實施公租房保障。現如今，解決新市民、青年人住房困難，促進實現全體人民住有所居，是我們住房保障工作的新使命；加快發展保障性租賃住房，實現多主體供給、多渠道保障，是我們需要加快形成的住房保障新方式；加大保障性租賃住房在住房供應結構中的占比，是我們住房保障工作的新目標。
近十年來，宜昌城區常住人口持續增長。通過對城區新增社保繳納人口的全樣本分析，“十三五”期間，城區35歲以下新市民、青年人新增9.37萬人，其中無房人口4.48萬人，結合婚姻狀況測算，存在4.11萬套保障性租賃住房潛在需求。結合市委市政府人才、人口戰略和中心城區集聚全市人口50%的發展目標，需加快發展保障性租賃住房，滿足40萬新增新市民、青年人等住房需求，為宜昌建設“三城五中心”、引領“宜荊荊恩”城市群一體化發展和實現高質量發展提供有力支撐。市人民政府辦公室印發《宜昌城區保障性租賃住房建設管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），旨在優先解決房源供給問題，下一步還將研究出台保障性租賃住房資格準入及退出管理等具體辦法。
二、主要內容
（一）政策主要內容
《辦法》共分五章三十二條，其中：第一章總則，明確了《辦法》制定目的和依據、適用範圍、保障性租賃住房內涵及職責分工；第二章規劃建設，明確了規劃選址原則、籌集建設原則和方式、籌集標準等；第三章項目認定與計畫，明確了項目認定範圍和條件、程式，項目計畫管理程式等；第四章監督管理，明確了驗收程式、租金價格、退出管理、租賃市場等監管措施；第五章附則，明確了政策銜接、解釋權和試行期。
（二）適用對象
保障性租賃住房面向宜昌城區無房的新市民、青年人出租。
（三）核心舉措
1.多渠道籌集房源。堅持“誰投資、誰所有、誰運營、誰受益”的原則，以非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造和非居住存量土地新建為主，以新供應國有建設用地集中建設為補充。
非居住存量房屋改建包括閒置或低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等房屋的改建。
閒置存量住房改造包括政府機關和企事業單位所有的住房、未納入保障性安居工程計畫任務的城中村安置房等住房的改造。
非居住存量土地新建包括利用企事業單位依法取得使用權的土地新建；利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地新建；利用產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積比例上限由7%提高到15%部分新建。鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
新供應國有建設用地新建，按不低於城區每年住宅供地總量10%的比例優先供應土地。
2.多主體參與供給。非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造保障性租賃住房的建設主體為房屋產權人或受其委託的實施單位，但同一改建、改造項目應為同一建設主體。非居住存量土地新建保障性租賃住房的建設主體可以是土地使用權人或與其合作建設運營保障性租賃住房的房地產開發企業、住房租賃企業等其他市場主體。
3.多部門聯合審查。《辦法》明確非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造和非居住存量土地新建保障性租賃住房申請項目聯合審查認定和聯合驗收的程式，項目認定依次為：建設主體組織專家進行技術性論證；區住建（住房保障）部門對申請材料完整性、項目現場與申報材料一致性進行初審；區人民政府、宜昌高新區管委會對初審合格的項目組織聯合審查；市住建部門進行計畫性審查，計畫性審查合格的項目，由區人民政府、宜昌高新區管委會出具項目認定書。項目竣工後，建設主體申請聯合驗收，由區住建（住房保障）部門通知參與聯合審查的部門參加聯合驗收。
4.全過程嚴格監管。一是由相關部門對保障性租賃住房項目審批後的規劃、建設、施工等實施全過程監管。二是保障性租賃住房全部用於租賃，出租、運營納入租賃市場統一監管。三是保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，改建、改造項目除恢復原有用途外，不得改變保障性租賃住房用途。
5.低租金便捷入住。一是對保障性租賃住房承租對象將不設收入門檻，主要考慮在城區無自有住房就可以承租。二是保障性租賃住房籌集建設堅持小戶型為主，租金總價較低。三是租金定價充分考慮租住對象的經濟承受能力，按不高於同地段、同品質房源市場租賃價格的90%確定，並向社會公開。
6.高品質租房享受。一是保障性租賃住房優先選擇在中心城區、產業園區及周邊、城市建設重點片區、市內交通和公共服務配套相對完善、租賃需求相對集中的區域，力求區域“職住平衡”。二是保障性租賃住房全裝修交付，配備基本生活設施，具備“拎包入住”條件，在外觀設計上統一標識。三是保障性租賃住房及其承租人納入格線化管理，承租人享有與購買產權住房的本地戶籍居民同等的基本公共服務待遇。
（四）執行標準
1.面積標準。保障性租賃住房以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，且小戶型套數不低於年度計畫建設總套數的70%。新建和非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，單套建築面積以30至50平方米的小戶型為主。
2.技術標準。保障性租賃住房應符合集中式租賃住房建設適用標準等國家、省現行有關工程建設標準及我市有關技術導則要求。我市保障性租賃住房建設運維技術導則由市住建部門另行制定。
（五）支持政策
列入市住建部門編制的保障性租賃住房建設計畫項目清單的，可享受國家、省相應支持政策。對非居住存量房屋改建、閒置存量住房改造保障性租賃住房並投入使用、運營期滿1年的，市級財政另行按1萬元/套（間）的標準向建設主體發放補貼。
（六）保障性租賃住房與公租房的區別
1.性質不同。公租房屬國家基本公共服務，政府承擔兜底保障責任；保障性租賃住房屬普惠性公共服務，市場自發供給不足，需政府政策支持引導。
2.對象不同。公租房保障城鎮住房、收入困難家庭，具體範圍和條件由市縣人民政府確定；保障性租賃住房保障無房新市民、青年人，不設收入線門檻，具體條件由城市人民政府確定。
3.責任主體和籌集方式不同。公租房由政府負責提供實物房源和貨幣補貼；保障性租賃住房由政府給政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，《辦法》中主要是4種方式。
4.實施區域不同。公租房覆蓋各市縣；保障性租賃住房主要在人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市發展。
5.準入退出管理不同。公租房有嚴格的準入、退出管理；保障性租賃住房適度政策支持，適度約束管理，不同建設方式應有不同的準入退出管理。
6.監測評價不同。公租房應實現城鎮戶籍低保低收入住房困難家庭應保盡保，其他家庭在合理輪候期內給予保障（一般不超過3年）；保障性租賃住房重點評價城市發展保障性租賃住房對於促進解決新市民、青年人等群體住房困難所取得的成效。
（七）注意事項
嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。對提供虛假資料申請改建或改造、將改建或改造後的保障性租賃住房用於非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、“以租代售”等違規行為和新增違建行為的，相關職能部門應依法予以查處。
《辦法》實施前，已開工建設或已交付使用的租賃住房，擬調整用作保障性租賃住房的，可參照《辦法》中同類項目申請保障性租賃住房項目認定，取得項目認定書後可享受後續相關支持政策，但不適用認定前同類項目可享受的支持政策。
