2022年2月，福建省住建廳發布《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》的通知，到2025年，全省計畫新建改建保租房36.5萬套(間)以上。城市住房租金年度漲幅不超過5%
基本介紹
- 中文名：關於加快發展保障性租賃住房的實施意見
- 頒布時間：2022年2月
- 發布單位：福建省住建廳
內容介紹
加快發展保障性租賃住房的實施意見
為貫徹落實《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號），現就加快我省保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）發展提出如下意見。
一、指導思想以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導, 深入貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，堅持以人民為中心的發展思想，堅持穩中求進工作總基調，立足新發展階段、貫徹新發展理念、服務和融入新發展格局，緊扣“四個更大”重要要求，堅持房子舟晚煉是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購併舉，以深化住房供給側結構性改革為主線，加快完善以公租房、保租房和共有產權住房為主體的住房保障體系，有效增加保租房供給，緩解新市民、青年人等群體的住房困難，推進以人為核心的新型城鎮化建設，促進實現全體人民“住有所居”。
二、因地制宜推動發展
（趨主一）明確重點發展城市。各地要以需求為導向，按照“新市民、小戶型、低租金、利職住、長租期”的工作方向，統籌謀劃發展保租房。福州、廈門、泉州等人口淨流入的大城市，要作為重點發展保租房城市，努力提高保租房在住房供給中比重；其他城市可根據當地人口規模、產業發展等變化情況發展保租房，並結合發展情況報經省政府同意後調整為重點發展城市。
（二）科學制定發展目標。到2025年，全省計畫新建改建保租房36.5萬套（間）以上。福州、廈門、泉州和省政府確定的其他重點發展城灶再民市，要在全面摸清需求和存量土地、房屋資源情況的基礎上，確定“十四五”期間保租房發展目標，明確規劃期內主要任務和發展重點，其中福州、廈門新增保租房套數占新增住房供應總套數的比例應力爭達到30%，並向社會公布。
（三）合理確定發展方式。福州判懂跨促、廈門、泉州和省政府確定的其他重點發展城市，要結合現有租賃住房供求和品質狀況，堅持實物配租和租賃補貼並舉，最佳化調整增量住房結構，盤活存量土地和房屋資源，大力發展保租房。全省其他有需求的市、縣，以租賃補貼為主，重點盤活存量資源，穩步發展保租房。
三、落實各船戰棕項支持政策
（四）統籌用好土地資源。福州、廈門、泉州和省政府確定的其他重點發展城市，在符合國辦發〔2021〕22號文有關規定的前提下，可探索利用集體經營性建設用地建設保租房，其用地使用權可以辦理抵押貸款；允許利用企事業單位依法取得使用權的土地建設保租房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用於建設宿舍型保租房；允許將閒置和低效利用的非居住存量房屋改建為保租房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款；適當利用新供應國有建設用地等方式發展保租房。全省其他有需求的市、縣，可利用新增國有建設用地配建，非居住存量房屋改建，以及鼓勵在產業園區按照租賃住房用地統一建設發展保租房。
（五）落實財稅優惠政策。對保租房項目有關稅收優惠政策，按照財政部、稅務總局、住房城鄉建設部《關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021年第24號）等有關規定執行。對保租房項目免收城市基礎設施配套費。對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保租房，執行民用水電氣價格。對符合規定的保租房項目，積極爭取中央預算內投資、中央城鎮保障性安居工程專項等資金支持、積極申請專項債券支持。
（六）提高金融支持水平。建立健全與金融機構的對接機制，支持拓寬保租房項目融資渠道，引導銀行業金融機構加大對符合信貸條件保租房項目的信貸支持力度，並根據國家房地產金融政策，完善與保租房相適應的貸款統計；支持乃灶乎地金融機構開展面向保租房項目的金融產品和服務創新，支持符合條件的保租房建設運營企海潤腿業在銀行間市場發債融資，支持符合條件保租房項目申報基礎設施不動產投資信託基金（REITs）試點。
四、加強項目建設管理
（七）積極引導多方參與。發展保租房城市人民政府要充分發揮政府、企業、社會組織等各類主體作用，按照“一地一策、一房一策”組織梳理公布符合條件的土地和房源信息以及相應的支持政策措施，促進市場主體與企事業單位、農村集體經濟組織、產業園區等有發展保租房需求的合作主體對接，堅持“誰投資、誰所有”，鼓勵國有企業通過多種方式參與保租房建設供應，支持專業化市場主體參與保租房建設運營管理。
（八）加強年度計畫安排。每年第四季度，各地依據需求確定下年度保租房計畫（包括項目建設清單和租賃補貼發放數量），經設區市政府同意後，上報省級相關部門。對於已獲得中央財政支持住房租賃市場發展獎補資金的租賃住房、按規定盤活後用作保租房的閒置棚改安置住房和公租房等已享受其他財政支持的房源，均應納入年度保租房計畫（但不得重複享受補助資金支持）。
（九）做好規劃用地保障。發展保租房城市要按照職住平衡原則，結合人口和就業崗位分布、公共運輸和公共服務設施布局情況，優先利用位於城市中心區、產業園區、交通便利區或醫院、學校、商業綜合體等租賃需求多的區域存量土地、房屋，對於新增住宅用地可以採取普通商品住房項目配建一定比例的保租房方式，也可以相對集中建設，進行保租房空間布局和用地規劃。福州、廈門、泉州和省政府確定的其他重點發展城市，鼓勵在捷運上蓋物業中建設一定比例的保租房。要提高住宅用地中保租房用地供應比例，在編制住宅用地年度供地計畫時，福州、廈門、泉州和省政府確定的其他重點發展城市應單列租賃住房用地計畫、優先安排，對保租房用地應保盡保，可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保租房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。
（十）最佳化戶型面積標準。積極發展適合新市民、青年人特點的小戶型保租房，新建項目以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，可以配比不高於20%且面積不超過90平方米戶型（已經開工或建成的可適當放寬面積標準，戶型大且不適合改造的可按間出租）。對於集中式保租房建設，應按照《住房和城鄉建設部辦公廳關於集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）有關規定執行。
（十一）簡化項目審批流程。各地要精簡保租房項目審批事項和環節，納入工程建設項目審批管理系統，落實並聯審批、聯合驗收、告知承諾制等改革措施。對於利用非居住存量土地和非居住房屋建設保租房的城市，要出台公布相關實施細則，並建立政府牽頭、有關部門參與的聯合審查建設方案工作機制，出具保租房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續和落實稅費優惠、民用水電氣價格政策。要強化工程質量安全監管，做好消防設計審查驗收，對於非居住存量房屋改建為保租房前，應進行房屋可靠性鑑定，改建方案必須滿足安全使用要求。
五、嚴格運營過程監管
（十二）建立租金管控機制。各地要按照“租賃戶收入可負擔、租賃企業經營可持續”的原則，對保租房租金進行指導和管控。保租房租金應低於同地段同品質市場租賃住房租金，可針對各個保租房項目籌集建設方式、享受政府補助、低息貸款、土地優惠等支持政策不同，確定具體租金水平並向社會公布。要完善租金監測制度，定期委託第三方機構評估公布市場租賃住房租金水平。要建立健全住房租賃企業及其從業人員信用評價體系，加強對租金水平等內容評價，分級分類採取差異化監管措施，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
（十三）規範房屋出租運營。保租房重點面向城區無房新市民、青年人，優先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群體，原則上不設收入門檻條件，支持用人單位集中申請，其中利用企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地建設的保租房，保障對象可優先滿足本單位、本園區職工需求。建立健全住房租賃監管服務平台，實行多部門信息共享和聯合監管，租賃契約實行網上登記，租金按規定納入監管賬戶，配租方案報城市住建部門備案。對保租房運營年限期滿或其他客觀原因需退出清單管理的，需商有關給予支持政策的主管部門或機構，並經設區市人民政府審核同意後，報省級相關部門備案。保租房運營管理單位要加強維護，落實消防安全責任，完善應急預警及處置機制。
（十四）加強項目權屬管理。新建保租房項目實行整體確權，不得辦理分戶產權，並在不動產權屬證明書上註明“保障性租賃住房”字樣及用地性質，房屋及土地不得分割登記、分割轉讓或分割抵押。保租房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保租房為名違規經營或騙取優惠政策。各地要出台保租房項目整體轉讓或主要投資人轉讓股權等權屬轉讓的管理細則，確保轉讓後原保租房性質、土地用途和土地取得方式不變。其中，工業企業在生產生活配套設施用地範圍內配建的保租房不得單獨轉讓，對符合法律法規及契約約定條件允許轉讓的，須與配套服務的工業項目用地按宗地整體轉讓。
六、健全組織保障機制
（十五）夯實城市主體責任。各城市人民政府對本地區發展保租房，促進解決住房困難群體的住房問題負主體責任，要確定發展目標，出台落實土地等相關支持政策的具體操作辦法，建立政府牽頭、有關部門參與的工作領導和推進機制，並加強對保租房規劃、建設、出租、運營等全過程監督管理。
（十六）強化統籌協調推進。省政府成立發展保租房專項工作小組，辦公室設在省住建廳，各有關部門和單位按照職責分工，加強協作、形成合力，確保各項政策落實到位。按要求定期對福州、廈門、泉州和省政府確定的其他重點發展城市發展保租房情況實施監測評價，重點評價對於促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題所取得的成效，評價工作納入績效考評。
（五）落實財稅優惠政策。對保租房項目有關稅收優惠政策，按照財政部、稅務總局、住房城鄉建設部《關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021年第24號）等有關規定執行。對保租房項目免收城市基礎設施配套費。對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保租房，執行民用水電氣價格。對符合規定的保租房項目，積極爭取中央預算內投資、中央城鎮保障性安居工程專項等資金支持、積極申請專項債券支持。
（六）提高金融支持水平。建立健全與金融機構的對接機制，支持拓寬保租房項目融資渠道，引導銀行業金融機構加大對符合信貸條件保租房項目的信貸支持力度，並根據國家房地產金融政策，完善與保租房相適應的貸款統計；支持金融機構開展面向保租房項目的金融產品和服務創新，支持符合條件的保租房建設運營企業在銀行間市場發債融資，支持符合條件保租房項目申報基礎設施不動產投資信託基金（REITs）試點。
四、加強項目建設管理
（七）積極引導多方參與。發展保租房城市人民政府要充分發揮政府、企業、社會組織等各類主體作用，按照“一地一策、一房一策”組織梳理公布符合條件的土地和房源信息以及相應的支持政策措施，促進市場主體與企事業單位、農村集體經濟組織、產業園區等有發展保租房需求的合作主體對接，堅持“誰投資、誰所有”，鼓勵國有企業通過多種方式參與保租房建設供應，支持專業化市場主體參與保租房建設運營管理。
（八）加強年度計畫安排。每年第四季度，各地依據需求確定下年度保租房計畫（包括項目建設清單和租賃補貼發放數量），經設區市政府同意後，上報省級相關部門。對於已獲得中央財政支持住房租賃市場發展獎補資金的租賃住房、按規定盤活後用作保租房的閒置棚改安置住房和公租房等已享受其他財政支持的房源，均應納入年度保租房計畫（但不得重複享受補助資金支持）。
（九）做好規劃用地保障。發展保租房城市要按照職住平衡原則，結合人口和就業崗位分布、公共運輸和公共服務設施布局情況，優先利用位於城市中心區、產業園區、交通便利區或醫院、學校、商業綜合體等租賃需求多的區域存量土地、房屋，對於新增住宅用地可以採取普通商品住房項目配建一定比例的保租房方式，也可以相對集中建設，進行保租房空間布局和用地規劃。福州、廈門、泉州和省政府確定的其他重點發展城市，鼓勵在捷運上蓋物業中建設一定比例的保租房。要提高住宅用地中保租房用地供應比例，在編制住宅用地年度供地計畫時，福州、廈門、泉州和省政府確定的其他重點發展城市應單列租賃住房用地計畫、優先安排，對保租房用地應保盡保，可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保租房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。
（十）最佳化戶型面積標準。積極發展適合新市民、青年人特點的小戶型保租房，新建項目以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，可以配比不高於20%且面積不超過90平方米戶型（已經開工或建成的可適當放寬面積標準，戶型大且不適合改造的可按間出租）。對於集中式保租房建設，應按照《住房和城鄉建設部辦公廳關於集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）有關規定執行。
（十一）簡化項目審批流程。各地要精簡保租房項目審批事項和環節，納入工程建設項目審批管理系統，落實並聯審批、聯合驗收、告知承諾制等改革措施。對於利用非居住存量土地和非居住房屋建設保租房的城市，要出台公布相關實施細則，並建立政府牽頭、有關部門參與的聯合審查建設方案工作機制，出具保租房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續和落實稅費優惠、民用水電氣價格政策。要強化工程質量安全監管，做好消防設計審查驗收，對於非居住存量房屋改建為保租房前，應進行房屋可靠性鑑定，改建方案必須滿足安全使用要求。
五、嚴格運營過程監管
（十二）建立租金管控機制。各地要按照“租賃戶收入可負擔、租賃企業經營可持續”的原則，對保租房租金進行指導和管控。保租房租金應低於同地段同品質市場租賃住房租金，可針對各個保租房項目籌集建設方式、享受政府補助、低息貸款、土地優惠等支持政策不同，確定具體租金水平並向社會公布。要完善租金監測制度，定期委託第三方機構評估公布市場租賃住房租金水平。要建立健全住房租賃企業及其從業人員信用評價體系，加強對租金水平等內容評價，分級分類採取差異化監管措施，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
（十三）規範房屋出租運營。保租房重點面向城區無房新市民、青年人，優先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群體，原則上不設收入門檻條件，支持用人單位集中申請，其中利用企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地建設的保租房，保障對象可優先滿足本單位、本園區職工需求。建立健全住房租賃監管服務平台，實行多部門信息共享和聯合監管，租賃契約實行網上登記，租金按規定納入監管賬戶，配租方案報城市住建部門備案。對保租房運營年限期滿或其他客觀原因需退出清單管理的，需商有關給予支持政策的主管部門或機構，並經設區市人民政府審核同意後，報省級相關部門備案。保租房運營管理單位要加強維護，落實消防安全責任，完善應急預警及處置機制。
（十四）加強項目權屬管理。新建保租房項目實行整體確權，不得辦理分戶產權，並在不動產權屬證明書上註明“保障性租賃住房”字樣及用地性質，房屋及土地不得分割登記、分割轉讓或分割抵押。保租房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保租房為名違規經營或騙取優惠政策。各地要出台保租房項目整體轉讓或主要投資人轉讓股權等權屬轉讓的管理細則，確保轉讓後原保租房性質、土地用途和土地取得方式不變。其中，工業企業在生產生活配套設施用地範圍內配建的保租房不得單獨轉讓，對符合法律法規及契約約定條件允許轉讓的，須與配套服務的工業項目用地按宗地整體轉讓。
六、健全組織保障機制
（十五）夯實城市主體責任。各城市人民政府對本地區發展保租房，促進解決住房困難群體的住房問題負主體責任，要確定發展目標，出台落實土地等相關支持政策的具體操作辦法，建立政府牽頭、有關部門參與的工作領導和推進機制，並加強對保租房規劃、建設、出租、運營等全過程監督管理。
（十六）強化統籌協調推進。省政府成立發展保租房專項工作小組，辦公室設在省住建廳，各有關部門和單位按照職責分工，加強協作、形成合力，確保各項政策落實到位。按要求定期對福州、廈門、泉州和省政府確定的其他重點發展城市發展保租房情況實施監測評價，重點評價對於促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題所取得的成效，評價工作納入績效考評。
