《常德市加快發展保障性租賃住房實施方案》已經常德市人民政府同意，常德市人民政府辦公室2022年4月13日印發.本實施方案自印發之日起施行.
基本介紹
- 中文名：常德市加快發展保障性租賃住房實施方案
- 頒布時間：2022年4月13日
- 實施時間：2022年4月13日
- 發布單位：常德市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
為加快發展保障性租賃住房，進一步完善住房保障體系，著力解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《湖南省住房和城鄉建設廳關於加快發展保障性租賃住房的通知》（湘建保〔2022〕2號）等檔案精神，結合我市實際，制定本實施方案。
一、指導思想以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。
二、基本要求
（一）明確保障對象。保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人等群體供應，原則上不設收入門檻。各區縣市投資建設和企事業單位利用自有存量土地建設的保障性租賃住房，在滿足本區域和本單位職工住房需求的基礎上，多餘房源可面向其他符合保障性租賃住房承租條件的群體供應。
（二）引導多方參與。由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用存量閒置房屋和產業園區配套用地建設，適當利用企事業單位自有閒置土地、集體經營性建設用地、新供應國有建設用地建設，合理配套商業服務設施，促進職住平衡。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
（三）明確戶型面積和租金標準。保障性租賃住房原則上以建築面積不超過70平方米的小戶型為主。對於人才公寓和已經開工或建成的保障性租賃住房，可適當放寬面積標準。保障性租賃住房租金接受政府指導，不高於同地段同品質市場租賃住房租金的80%。
（四）明確建設適用標準。按照使用對象和使用功能，保障性租賃住房可分為宿舍型和住宅型兩類。保障性租賃住房建設應執行《住房和城鄉建設部辦公廳關於集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）有關規定，加強公共服務設施和基礎設施配套，提供簡約、環保的裝飾裝修，配置必要的生活設施，具備入住條件。對於新建型項目，原則上應當獨立成棟、可封閉管理、建築面積不少於3000平方米或不少於50套（間）；對於改建型項目，原則上不少於50套（間）且建築面積不少於2000平方米。
三、籌集方式
（一）利用存量閒置房屋建設。可將閒置的棚改安置房、公租房、經適房等政府的閒置住房用作保障性租賃住房。對閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經縣級以上人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重民眾意願、兩年內無徵收計畫的前提下，允許改建作為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
（二）利用產業園區配套用地建設。經縣級以上人民政府同意，在確保全全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到10%，建築面積占比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。鼓勵將產業園區中多個工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。對獨立低效和閒置的工業地塊，按程式報批後可集中建設保障性租賃住房，土地用途調整後按規定補繳土地價款。工業用地出讓契約或法律、法規、行政規定等明確改變土地用途應收回土地的，應當收回土地使用權，以招標拍賣掛牌方式重新出讓。
（三）利用企事業單位自有閒置土地建設。對企事業單位依法取得使用權的土地，經縣級以上人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重民眾意願的前提下，允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。
（四）利用集體經營性建設用地建設。在尊重農民集體意願的基礎上，經縣級以上人民政府同意，支持利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
（五）利用新供應國有建設用地建設。按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計畫時，單列租賃住房用地計畫，優先安排、應保盡保。保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房。
四、實施步驟
（一）制定年度計畫。每年年初，市住房保障服務中心會同各區縣市住房保障部門制定保障性租賃住房年度計畫。市自然資源規劃局根據年度土地供應計畫、保障性租賃住房年度計畫，制定保障性租賃住房建設用地供應年度計畫，報市政府審批後實施。
（二）計畫編制下達。市保障性安居工程工作領導小組根據保障性租賃住房年度計畫、保障性租賃住房建設用地供應年度計畫等編制保障性租賃住房年度建設計畫，並下達至各區縣市。各區縣市住房保障部門根據下達的建設計畫組織轄區內保障性租賃住房建設工作。
（三）項目申請。申請單位向項目所在區縣市住房保障部門提出申請。新建項目應提交申請表、營業執照（統一社會信用代碼）、方案等相關資料；改建項目應提交申請表、營業執照（統一社會信用代碼）、房屋權屬證明、改建授權書、可行性研究報告、改建方案等相關資料；盤活存量住宅項目應提交申請表、產權證明、委託契約、裝修運營方案等相關資料。
（四）項目聯合審查。組織發展改革、財政、自然資源規劃、住房城鄉建設等相關部門召開項目聯合認定審查會，聯合審查項目認定相關事宜。對審查通過的保障性租賃住房項目進行公示，公示期不少於5個工作日。公示無異議的，按程式出具保障性租賃住房項目認定書。
（五）項目實施。建設主體取得保障性租賃住房項目認定書後，分別申請辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續，享受保障性租賃住房土地、財稅和金融等各項支持政策。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案，不再辦理用地手續。
（六）項目驗收。項目建設完成後，項目單位應向項目所在區縣市住房城鄉建設部門申請驗收。住房城鄉建設部門牽頭組織相關部門開展聯合驗收，驗收合格的項目方可投入運營使用。
五、支持政策
取得保障性租賃住房項目認定書的項目，可享受以下支持政策。
（一）財政支持政策。積極爭取通過中央現有經費渠道，持續加大對保障性租賃住房建設的資金支持。在土地出讓淨收益中按一定比例計提的廉租住房保障資金，可統籌用於發展保障性租賃住房。
（二）稅費支持政策。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。存在混合性質情況的，用水、用電、用氣應當分表計量，未分表計量的，由供用雙方協商混合用量比例，執行分類價格。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費，按規定享受行政事業性收費（基金）減免政策。
（三）金融支持政策。加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。支持銀行業金融機構發行住房租賃專項金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持保障性租賃住房建設、改造、運營企業發行基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）融資。
（四）公共服務政策。保障性租賃住房承租人可按照相關規定，申領居住證和享受義務教育、醫療衛生等基本公共服務。
六、監督管理
（一）運營主體。保障性租賃住房由其所有權人或者其委託的運營單位自行管理，運營管理接受所在地住房城鄉建設（住房保障）部門監督。保障性租賃住房產權單位或運營單位應當做好保障性租賃住房及其配套設施的維修、養護工作，確保保障性租賃住房正常使用。
（二）準入退出。保障性租賃住房由申請人或申請人單位統一申請，承租人在轄區內購買自有住房的應退出保障。符合要求的承租人應在租賃契約期滿前3個月申請續租。
（三）各方責任。市保障性安居工程工作領導小組負責統籌推進全市保障性租賃住房工作，領導小組辦公室承擔全市保障性租賃住房具體工作。各區縣市人民政府（管委會）要做好保障性租賃住房房源籌集、項目審批、建設運營、監督管理等工作。發展改革、財政、自然資源規劃、住房城鄉建設、稅務、人民銀行、銀保監等部門要加強政策協調和業務指導，確保政策落實到位。保障性租賃住房承租人應當按照有關法律法規和政策規定以及契約約定，合理使用保障性租賃住房，不得轉借、轉租，不得擅自改變房屋結構和房屋用途，不得擅自對房屋進行裝修，不得用於從事其他經營活動。對保障性租賃住房所有權人或者其委託的運營單位在建設運營中的失信、違規行為，承租人在申請和使用住房中的失信、違規行為，依法實施信用信息聯合懲戒。
（四）運營期限。新建類保障性租賃住房運營期限不低於10年，改建類保障性租賃住房運營期限不低於5年，均不得超過經批准的土地使用年限。
（五）質量安全管理。非居住存量房屋改建前應對房屋安全性能進行鑑定，保證滿足安全使用的要求。保障性租賃住房的運營主體應確保租賃住房符合運營維護管理相關要求，建立完善各項突發事件應急預警及處置制度。落實消防安全責任制，配備符合規定的消防設施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期開展消防安全檢查。保障性租賃住房應符合環保相關要求，具備良好的衛生、通風和採光等居住條件。
（六）後期運營監管。各區縣市住房城鄉建設（住房保障）部門會同自然資源規劃、市場監管等部門加強項目後續監管。對存在提供虛假資料申請保障性租賃住房、將保障性租賃住房用於非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、上市銷售或變相銷售、“以租代售”等違規行為及新增違建行為的，由相關部門依法依規查處。本實施方案自印發之日起施行，有效期五年。
抄送:市委各部門，常德軍分區。
市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市監委，市中級人民法院，市人民檢察院。
各民主黨派市委。
常德市人民政府辦公室2022年4月13日印發
政策解讀
一、制定目的
為進一步完善住房保障體系，著力解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，為我市招大培強戰略吸引、留住人才提供住房保障。
二、制定依據
《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《關於加快發展保障性租賃住房的通知》（湘建保〔2022〕2號）等檔案精神。
三、重點內容
《實施方案》共分六個部分，包括總體要求、基本內容、籌集方式、實施步驟、支持政策和監督管理。重點突出以下幾個方面內容：
（一）關於保障對象。《實施方案》明確保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人等群體供應，原則上不設收入門檻。轄區內無自有住房的新市民、青年人均可申請保障性租賃住房（人才公寓的保障對象主要是青年人才、專家人才）。
（二）關於戶型面積。《實施方案》明確保障性租賃住房原則上以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，合理配套商業服務設施。對於人才公寓和已經開工或建成的保障性租賃住房，可適當放寬面積標準。
（三）關於租金標準。《實施方案》明確保障性租賃住房租金接受政府指導，不高於同地段同品質市場租賃住房租金的80%。
（四）關於建設標準。《實施方案》明確按照使用對象和使用功能，保障性租賃住房可分為宿舍型和住宅型兩類。新建型項目，原則上應當獨立成棟、可封閉管理、建築面積不少於3000平方米或不少於50套（間）。改建型項目，原則上不少於50套（間）且建築面積不少於2000平方米。
（五）關於籌集方式。《實施方案》明確主要利用存量閒置房屋和產業園區配套用地建設，產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到10%。適當利用企事業單位自有閒置土地、集體經營性建設用地、新供應國有建設用地建設，合理配套商業服務設施，促進職住平衡。
（六）關於支持政策。《實施方案》明確的支持政策主要有四大類。一是財政支持。明確在土地出讓淨收益中按一定比例計提廉租住房保障資金，統籌用於發展保障性租賃住房。二是稅費支持，明確比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行，免收城市基礎設施配套費，按規定享受行政事業性收費（基金）減免政策。三是金融支持，明確支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。四是公共服務支持，明確承租人可申領居住證和享受義務教育、醫療衛生等基本公共服務。
（七）關於運營管理。《實施方案》明確新建類保障性租賃住房運營年限不低於10年，改建類保障性租賃住房運營期限不低於5年，均不得超過經批准的土地使用年限。
