《湘潭市統籌發展保障性租賃住房辦法》已經湘潭市人民政府同意，湘潭市人民政府辦公室2022年4月18日印發.本辦法自印發之日起施行。
基本介紹
- 中文名：湘潭市統籌發展保障性租賃住房辦法
- 頒布時間：2022年4月18日
- 實施時間：2022年4月18日
- 發布單位：湘潭市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為統籌發展保障性租賃住房，規範保障性租賃住房管理，有效解決新市民、青年人等群體階段性住房困難問題，根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《湖南省住房和城鄉建設廳關於加快發展保障性租賃住房的通知》（湘建保〔2022〕2號）精神，結合湘潭實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱保障性租賃住房，是指政府提供政策支持，多主體投資建設，面向符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難群體，原則上限定租賃用途、戶型面積和租金標準的保障性住房。
第三條 本市行政區域內保障性租賃住房的房源籌集、項目建設、項目運營、政策支持和監督管理適用本辦法。
第四條 保障性租賃住房應當遵循“政府支持、多方參與、供需匹配、職住平衡”的原則，不增加政府隱性債務，符合本市國土空間規劃和城鎮住房發展規劃要求，堅持“四個統籌”，即統籌園區產業發展、人才住房保障、房地產開發市場、住房供給側結構性改革，推進產城融合，重點布局在國家級、省級產業園區，高等院校附近以及其他新市民、青年人等群體聚集區。
第五條 市人民政府統一領導全市保障性租賃住房工作，由市保障性安居工程工作領導小組負責統籌、協調、監督和指導全市保障性租賃住房的建設管理。
各縣市區人民政府、園區管委會是統籌發展本轄區保障性租賃住房的責任主體，負責本轄區保障性租賃住房的房源籌集、政策支持和監督管理等工作。
第六條 市住房城鄉建設局是保障性租賃住房行政主管部門，負責牽頭組織市城區保障性租賃住房的項目認定、制定全市保障性租賃住房相關政策、編制年度供應計畫、開展監測評價等工作。
縣市住房城鄉建設部門負責牽頭組織本地區保障性租賃住房的項目認定工作。縣市區、園區住房城鄉建設部門負責編制本地區保障性租賃住房年度供應計畫、項目管理、政策培訓等具體工作。
第七條 市、縣市區、園區保障性安居工程工作領導小組成員單位根據各自法定職責和本級人民政府（管委會）要求，負責保障性租賃住房相關工作。
第二章 房源籌集
第八條 保障性租賃住房可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有用地、產業園區配套用地、新供應國有用地新建，或存量閒置房屋改建等方式籌集。
鼓勵企業、高等院校等通過購買、租賃閒置廠房、辦公用房、倉儲用房和其他商業用房等非居住類房屋進行改建，納入保障性租賃住房管理。
允許企業、高等院校等投資主體購買房地產開發樓盤、商業類公寓作為保障性租賃住房房源；列入國、省保障性租賃住房計畫的，可享受金融支持等優惠政策。
第九條 支持採取“工改租”“商改租”“空置安置房改租”等方式盤活存量閒置房屋，統籌作為保障性租賃住房享受相關支持政策，促進住房供給側結構性改革和房地產去庫存。已建成的庫存非居住類商品房，按程式批准後可進行房屋使用功能調整。
第十條 在尊重民眾意願的前提下，符合下列條件的存量閒置房屋，可改建為保障性租賃住房：
（一）符合城市規劃，權屬清晰無抵押，且應以具備獨立交通空間的整棟、整單元、整層為基本單位，每一單位原則上不得少於20套（間）且總建築面積不少於800平方米；房地產開發企業若有部分售出的，應徵得該基本單位所有購房業主書面同意後方可改建；
（二）合法建築，權屬清晰，不存在限制使用等情形，若存在的，在改建前，已取得相關權利人的書面同意；
（三）滿足安全使用要求，在改建前，已進行房屋安全性能鑑定；
（四）非居住類房屋改建的，必須已採取安全隔離措施隔離居住區域和非居住區域；
（五）法律、法規和市、縣市區人民政府規定的其他條件。
已建成的庫存非居住商品房改建保障性租賃住房項目(僅變更房屋使用功能)，可實行建設工程規劃許可豁免備案制，縣市區人民政府、園區管委會相關職能部門依法監管。
第十一條 有下列情形之一的，不得作為保障性租賃住房項目：
（一）土地性質為三類工業用地和三類物流倉儲用地的非居住建築；
（二）房屋已列入徵收範圍；
（三）經認定不符合相關規定的其他情形。
第三章 項目建設
第十二條 市、縣市人民政府應建立保障性租賃住房的項目認定和聯合審查機制。
市城區保障性租賃住房的項目認定流程按本辦法規定執行，湘潭縣、湘鄉市、韶山市可參照本辦法制定本行政區的保障性租賃住房項目認定流程。
第十三條 申請單位向項目所在地城市區、園區住房城鄉建設部門提出申請，並按下列要求提交資料：
（一）新建項目應提交申請表、用地手續（委託實施的需提交授權委託書或委託契約）、項目建設方案（附相關圖紙）、營業執照或其他證明材料等相關資料；
（二）改建項目應提交申請表、房屋權屬證明（委託實施的需提交改建授權委託書或委託契約）、房屋安全檢測報告、改建方案（附相關圖紙）、運營方案、營業執照或其他證明材料等相關資料；不涉及建築主體結構變動、未改變原防火分區及消防設施，僅涉及裝修改造的改建類項目無需提供房屋安全檢測報告。
第十四條 城市區、園區住房城鄉建設部門在收到項目申請單位提交的申請資料後，資料齊全的，應予受理；資料不齊全的，應在5個工作日內告知申請單位補充相關資料，逾期未補充的，不予受理。
第十五條 城市區、園區住房城鄉建設部門將受理的保障性租賃住房申請資料匯總至市住房城鄉建設局，由市住房城鄉建設局提請市保障性安居工程工作領導小組召開聯合審查會審查。經審查通過的項目，在市住房城鄉建設局網站進行公示，公示期不少於5個工作日。
第十六條 經公示無異議的項目，由市住房城鄉建設局在公示期滿後10個工作日內，出具保障性租賃住房項目認定書。
第十七條 項目申請單位憑保障性租賃住房項目認定書到相關部門按程式辦理立項、用地、規劃、人防、施工、消防設計和民用水、電、氣報裝等手續。各相關部門應開闢“綠色通道”，採取優先審批、容缺審批、告知承諾等方式辦理項目建設手續。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案，不再辦理用地手續；不涉及建築主體結構變動、未改變原防火分區及消防設施，僅涉及裝修改造的，申報施工許可證時，原施工圖聯合審查合格的，不再重新審查。
如屬使用財政預算資金的政府投資類保障性租賃住房項目，前期決策和項目審批程式等按照市本級政府投資項目有關規定辦理。
第十八條 保障性租賃住房以小型、適用、滿足基本居住需求的小戶型為主，原則上單套（間）建築面積不超過70平方米。
第十九條 保障性租賃住房建設標準應符合《住房和城鄉建設部辦公廳關於集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）規定。
第二十條 保障性租賃住房應提供基本生活設施和簡約、環保的基本裝修，符合給排水、供電、消防安全等要求，具備入住條件。
改建為保障性租賃住房的，可酌情配套相應的商業、公共服務設施，達不到配建標準的，可與相鄰居住區共享教育、社區衛生服務站等公共服務設施；新建保障性租賃住房的，應參照新建住宅小區配套相應的商業、公共服務設施及生活垃圾分類設施；特別是產業園區配套用地和企事業單位自有用地新建保障性租賃住房的，原則上生產生活區要分開，堅持產業園區與城市融合發展，完善公共服務配套，推進生產、生活、生態協調發展，提升園區吸引力。
第二十一條 保障性租賃住房建設完成後，由項目建設單位組織各方責任主體進行聯合竣工驗收，出具驗收意見，驗收合格的報項目所在地縣市區、園區住房城鄉建設部門備案並獲同意後，方可投入運營使用。
第二十二條 項目所在地縣市區、園區住房城鄉建設部門應當在保障性租賃住房項目驗收合格後60日內，督促指導申請單位將房源信息錄入房屋租賃服務監管平台。
第四章 項目運營
第二十三條 保障性租賃住房由其產權人或其委託的運營管理單位運營管理，負責保障性租賃住房的維修、養護、物業服務、契約簽定等工作。
第二十四條 將包括在潭就業人才在內的新市民、青年人等有階段性住房困難的群體，納入保障性租賃住房保障範圍。保障性租賃住房配租條件不設收入線，原則上應在項目所在縣市區、園區無自有住房。
第二十五條 保障性租賃住房租賃方案由產權人或運營管理單位確定，並報項目所在地縣市區、園區住房城鄉建設部門和市、縣市保障性住房服務中心備案。
第二十六條 保障性租賃住房由申請人或申請人所在單位統一向產權人或運營管理單位提出書面申請，並提供相關證明材料。無法提供有效證明材料的，可出具誠信承諾書。申請經產權人或運營管理單位審核通過後，雙方簽訂租賃契約。
保障性租賃住房產權人或運營管理單位應定期向項目所在地縣市區、園區住房城鄉建設部門報告項目租賃情況。
第二十七條 縣市區、園區住房城鄉建設部門應委託有資質的第三方評估機構，對單個保障性租賃住房項目的市場租賃住房租金進行評估，再根據評估結果擬定租金標準，報項目所在地發改部門備案後執行。
保障性租賃住房租金以單套（間）建築面積計算，租金標準按照市場租賃住房租金的一定比例確定，最高不超過市場租賃住房租金的80%。市場租金實行動態管理，適時向社會公布。租金不包括租賃期間實際發生的水、電、氣、有線電視、通訊和物業服務等費用。
第二十八條 閒置公租房按程式納入保障性租賃住房管理的，持續經營期限不應低於5年；享受中央、省專項獎補資金的，持續運營期限不應低於10年。
運營期限屆滿，需退出保障性租賃住房管理的，產權人或運營管理單位應提前發布退出公告，並依法依規完成租賃契約解除事宜，經項目所在地縣市區人民政府和園區管委會報市人民政府批准，停止其享受相關優惠政策。
第五章 政策支持
第二十九條 保障性租賃住房項目有關土地、金融、稅收等優惠政策按照《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《中國銀保監會住房和城鄉建設部關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》（銀保監規〔2022〕5號）等規定執行。
第三十條 保障性租賃住房用水、用電、用氣價格按照居民標準執行，存在混合性質情況的，應分表計量。
保障性租賃住房聘請物業服務企業提供物業服務的，物業服務收費標準鼓勵參照公租房物業服務收費標準執行。
第六章 監督管理
第三十一條 市住房城鄉建設部門應當會同市發改、財政、自然資源規劃、稅務等有關部門做好保障性租賃住房情況監測評價工作。重點監測評價各縣市區、園區統籌發展保障性租賃住房對促進解決新市民、青年人等群體住房困難情況及成效，並強化結果運用。
第三十二條 在保障性租賃住房的建設、運營管理中出現違法違規行為的，由相關職能部門依法依規處理，並納入信用監管平台；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
第三十三條 保障性租賃住房運營期限未滿，產權人或經營管理單位無正當理由，未經批准中止或退出保障性租賃住房運營的，取消其相關優惠政策，並由有權機關責令其退回所享受的補貼資金。相關項目期限未滿期間，不允許該項目辦理改建、擴建等手續。
第三十四條 縣市區、園區住房城鄉建設部門應當會同有關部門充分發揮信用大數據作用，規範保障性租賃住房市場秩序，共同推進保障性租賃住房的信用信息管理工作。
第七章 附 則
第三十五條 本辦法自印發之日起施行。
政策解讀
一、出台背景
一是落實國省政策要求。2021年6月24日《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）發布；2022年1月7日《湖南省住房和城鄉建設廳關於加快發展保障性租賃住房的通知》（湘建保〔2022〕2號）明確，經省人民政府同意，長、株、潭、岳為我省發展保障性租賃住房的重點城市。
二是保障服務民生需求。保障性租賃住房供應對象主要是住房有困難的新市民、青年人，同時統籌人才住房保障，有利於促進解決新市民、青年人、重點人才等階段性住房困難，為他們在城市安居樂業提供基本住房保障，從而推進以人為核心的新型城鎮化建設。
三是促進園區產業發展。按照“政府支持、多方參與、供需匹配、職住平衡”的原則，在各地各單位申報保租房項目時要求符合本市國土空間規劃和城鎮住房發展規劃，重點布局在國家級、省級產業園區，高校附近以及其他新市民、青年人、重點人才等聚集區，有利於促進產業園區與城市融合發展，推進生產、生活、生態協調發展，提升園區吸引力。
二、政策依據
根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《湖南省住房和城鄉建設廳關於加快發展保障性租賃住房的通知》（湘建保〔2022〕2號）、《中國銀保監會住房和城鄉建設部關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》（銀保監規〔2022〕5號）等檔案精神和相關規定製定。
三、主要內容
《辦法》主要包括總則、房源籌集、項目建設、項目運營、政策支持、監督管理、附則等七章，總計35條。
（一）理順管理機制體制。一是明確由市人民政府統一領導全市保障性租賃住房工作，由市保障性安居工程工作領導小組負責統籌、協調、監督和指導全市保障性租賃住房的建設管理（第五條第一款）；二是明確各縣市區人民政府、園區管委會是統籌發展本轄區保障性租賃住房的責任主體，負責本轄區保障性租賃住房的房源籌集、政策支持和監督管理等工作（第五條第二款）；三是明確了各部門的職責，其中，市住建局是保障性租賃住房行政主管部門（第六條第一款），市、縣市區、園區保障性安居工程工作領導小組成員單位根據各自法定職責和本級人民政府（管委會）要求，負責保障性租賃住房相關工作。（第七條）。
（二）明確房源籌集方式。保障性租賃住房可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有用地、產業園區配套用地、新供應國有用地新建，或存量閒置房屋改建等方式籌集。一是鼓勵企業、高等院校等通過購買、租賃閒置廠房、辦公用房、倉儲用房和其他商業用房等非居住類房屋進行改建，納入保障性租賃住房管理。允許企業、高等院校等投資主體購買房地產開發樓盤、商業類公寓作為保障性租賃住房房源；列入國、省保障性租賃住房計畫的，可享受金融支持等優惠政策。（第八條）；二是支持採取“工改租”“商改租”“空置安置房改租”等方式盤活存量閒置房屋，統籌作為保障性租賃住房享受相關支持政策，促進住房供給側結構性改革和房地產去庫存。（第九條）；三是對改建存量房屋的要求和限制標準進行了細化（第十條、第十一條）。
（三）規範建設流程要求。一是建立了市城區的項目認定和聯合審查機制，同時明確湘潭縣、湘鄉市、韶山市可參照本辦法制定本行政區的保障性租賃住房項目認定流程。（第十二條）；二是根據實際情況，規範了城市區、園區的項目建設流程，為項目從申請到認定製定了線路圖，使項目認定具有可操作性（第十三、十四、十五、十六、十七條）；三是明確了保障性租賃住房的建設標準，使保障性租賃住房區別於普通住房（第十八、十九、二十條）；四是明確了項目建設完成後的項目驗收和信息錄入事項（第二十一、二十二條）。
（四）細化項目運營規則。一是明確保障性租賃住房產權人或其委託的運營管理單位為運營主體（第二十三條），並區分不同情形對運營期限進行了限制（第二十八條）；二是堅持市場化原則，原則上對保障性租賃住房的保障對象不設收入線限制，由產權人或運營管理單位自主制定租賃方案報監管部門備案即可（第二十四、二十五、二十六條）；三是明確保障性租賃住房的租金實行動態調整，原則上最高不超過市場租賃住房租金標準的80%，彰顯其保障性（第二十七條）。
（五）強調政策支持措施。一是明確保障性租賃住房的建設應嚴格遵循國、省既有的優惠政策執行（第二十九條）；二是根據本市實際提出了在用水、用電、用氣和物業服務方面的支持政策（第三十條）。
（六）創新監督管理方式。要求市住建部門會同發改、財政、自然資源規劃、稅務等有關部門協同做好監測評價（第三十一條）、違法行為處理（第三十二條）、違規終止運營（第三十三條）、信用信息評價（第三十四條）等監督管理工作。
