經銅陵市政府同意，銅陵市人民政府辦公室於2020年10月23日印發銅陵市老舊小區改造實施方案，請結合實際認真組織實施。
基本介紹
- 中文名：銅陵市老舊小區改造實施方案
- 頒布時間：2020年10月23日
- 發布單位：銅陵市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
為深入推進老舊小區改造，根據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）和《安徽省推進城鎮老舊小區改造行動方案》（建房〔2019〕116號）要求，結合我市實際，特制定本方案。
一、總體要求
（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，按照國家和省決策部署，堅持以人民為中心的發展思想，將老舊小區改造作為重大民生工程和發展工程，深度融合到基層社會治理，實施基礎設施補短板、環境提升和服務功能完善。堅持新發展理念，按照高質量發展要求，創新政府引導、市場運作的可持續改造和運營模式，改善居民居住條件，努力打造居住安全、設施完善、環境整潔、服務配套、長效管理、特色鮮明、關係和諧的“美好社區”。
（二）基本原則。老舊小區改造按照“三統三分”（即統一規劃設計、統一建設調度、統一考核管理，分塊、分類、分期建設）的總體思路，實行從規劃設計、改造建設到運營維護的全過程監管。
——堅持政府主導，發揮主體作用。發揮政府主導和居民主體作用，充分運用“共同締造”理念和方法，發動引導小區居民深度參與改造工作，由小區居民決定“改不改”“改什麼”“怎么改”。按照“居民自願、自下而上、以需定改、先急後緩、分類實施”的原則，逐級確定改造計畫，形成“謀劃一批、生成一批、實施一批、儲備一批”的梯次推進格局。引導居民提出改造申請，參與方案制定、項目實施、工程質量監管、後期維護管理全過程。將政策計畫和民眾需求有機結合，以實實在在的改造成果滿足民眾對美好生活的需求。
——堅持因地制宜，做到精準改造。結合老舊小區實際，整合利用小區存量資源，按照居民實際需求精細規劃設計，因地制宜推進大片區統籌改造、跨片區組合改造，挖掘、整合存量資源，完善服務配套設施。做到“一小區一方案、一棟樓一舉措”，形成獨有的特色和風格，提高居住舒適度、滿意度，讓小區居民獲得認同感、歸屬感。按照“先地下後地上、先基礎後提升”的原則，統籌合理安排施工時序；堅持各專業經營單位專營設施改造與老舊小區改造同步規劃設計、分項實施、同步竣工。
——堅持多方參與，突出市場運作。通過市、縣（區）財政配套資金保障基礎設施改造，充分整合衛健、民政、體育、文化等部門政策和資金資源，建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制。創新融資模式，對建成後具有一定經營性收益的公共配套服務項目，採取市場化運作方式，由市、縣（區）兩級建投公司或引入社會資本參與建設、運營、管理，完善公共服務功能，提升公共服務水平。
——堅持建管並重，建立長效機制。加強基層黨建引領，按照“政府引導、業主自治、市場運作”的原則，將社區治理能力建設融入改造過程，促進小區治理模式創新。引導小區居民民眾在改造前，將“怎么改”與“怎么管”同步考慮，形成意見統一的長效管理方案，保障小區後續管理的常態化。推動社會治理和服務重心下移，實現小區後續管理市場化、專業化和規範化，逐步提高民眾付費享受物業服務的意識和共同維護改造成果的自覺。
（三）工作目標。2020—2022年，全市實施64個老舊小區、建築面積335.75萬平方米改造計畫，惠及居民4.2萬戶。其中2020年改造老舊小區18個，建築面積72.86萬平方米，惠及居民8321戶；2021年改造老舊小區22個，建築面積153.74萬平方米，惠及居民19336戶；2022年改造老舊小區24個，建築面積109.15萬平方米，惠及居民14412戶。到2022年，基本形成老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。
二、改造任務
（一）改造對象範圍。老舊小區是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。按照“應改盡改”的原則，重點改造2000年底前建成的老舊小區，對2010年底前建成的基礎設施配套差、公共服務配套不完善的安置房、保障性住房小區，可結合實際列入改造範圍。
（二）改造內容。老舊小區改造設計應以控規單元為遵循，以老舊小區功能修補規劃為基礎，充分徵求居民意見，按提升型改造要求，達到路面平整、綠化提質、燈光明亮、排水通暢、水電氣表入戶、車輛有序、管線規整、拆除違建、公共設施齊全、服務功能完善的標準。圍繞基礎設施補短板、環境提升、服務功能完善，按照“定性和定量相結合”的方式，因地制宜開展以下改造內容：
1．基礎設施補短板。主要包括雨污分流改造，道路、地面修補完善，進行無障礙、適老化改造，供排水、供電、弱電、供氣管網改造，停車位增建，消防設施改造，小區路燈新增或維修改造，生活垃圾分類，架空線纜規整、下地，實施小區封閉等。小區雨污分流工程應做到雨水管不堵，污水應納盡納，包括陽台洗衣機排水應接入污水管道，每個小區保留不多於3個對外接入市政管線的污水排放口，污水排放口的BOD濃度不能小於100mg/L。
2．環境提升。主要包括拆除違章搭建、清理亂堆亂放，屋面、外牆滲漏和檐口、落水管破損維修，樓道粉刷，樓梯扶手維修、維修或新增樓道燈，綠化精細化修復和提升等。
3．服務功能完善。主要包括增設電動腳踏車及汽車充電設施，改造或建設小區智慧型安防設施，新增便民服務設施（養老、托育、醫療、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、文化體育、鄰里中心）以及物業用房，增設智慧型信包（快遞）箱等公共設施，建築節能改造，有條件的樓棟加裝電梯等。
三、實施步驟
老舊小區改造項目堅持以居民為主體，鼓勵社會力量積極參與，特別是要調動老舊小區改造相關單位的積極性，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。
（一）廣泛徵集民意。制定老舊小區改造方案應堅持共同締造和專業設計相結合的原則。實施老舊小區改造前，各縣區政府應通過公開招標形式選聘技術力量強、具有相應工作經驗的專業單位負責小區改造方案設計。縣區住建等部門和設計單位要在小區內設立工作站，會同社區（鎮辦）利用“網際網路+共建共治”等線上線下方式問需於民，開展社區黨組織引領的多種形式基層協商，確定改造內容和改造後擬採取的物業管理模式。
（二）確定改造計畫。對轄區公示符合條件的老舊小區改造項目，由各縣區政府組織相關部門、單位聯合審查，合理確定下一年度改造計畫，並於每年9月底前報市住房城鄉建設局，由市住房城鄉建設局會同有關部門進行審查匯總，報市政府審定後實施。
（三）科學制訂方案。設計單位應堅持“一小區一方案”原則，根據《城市舊居住區綜合改造技術標準》《安徽省城鎮老舊小區改造技術導則》及民眾意願開展老舊小區改造方案設計。改造方案應明確所需投資和未來收益，合理劃分改造區域，最佳化資源配置。方案編制完成後應在小區內公示，徵求並吸納居民和社區規劃師意見，不斷修改完善，確保改造方案集中民智、體現民意。
（四）加強過程管控。依據老舊小區改造方案，編制下達任務清單。嚴格按清單要求，強化工期、質量、安全管控，確保老舊小區改造工程經得起歷史和人民民眾檢驗。縣區政府要健全項目管理機制，組織參建各方科學安排基礎類公共設施改造和各專項改造工程施工工序。嚴格落實工程監理制度和施工安全、工程質量責任，加強文明施工管理，最大限度減少施工對居民生活的影響。強化定期督查，充分發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道。縣區政府負責組織項目實施單位和設計、施工、監理單位以及社區（鎮辦）、居民代表，對照老舊小區改造標準和驗收程式逐項查驗，嚴把竣工驗收關；市老舊小區改造工程技術指導組參與指導監督。
（五）實施長效管理。改造後老舊小區管理要堅持“黨建引領、社區（鎮辦）抓總、部門配合、居民參與”原則，強化社區（鎮辦）黨組織對小區物業管理工作的組織領導，組建社區物業綜合服務中心，指導業主委員會規範成立和運作。結合實際確定物業服務需求，按照質價相符原則確定物業服務等級標準和收費標準，積極引進國內高水平的物業服務企業承接老舊小區物業管理，逐步實現專業化物業服務全覆蓋。
四、保障措施
（一）加強組織領導。成立市老舊小區改造工作領導小組（以下簡稱“領導小組”），市政府主要負責同志任組長，市政府分管負責同志任副組長，領導小組成員由市政府有關副秘書長，市直相關部門和單位、縣區政府及各管線單位負責同志擔任。領導小組辦公室設在市住房城鄉建設局，具體負責日常協調、督查、考核、通報等工作。
（二）明確工作責任。領導小組各成員單位根據工作職能承擔老舊小區改造相關職責，市直各相關部門要指導行業單位和基層部門配合縣區政府，統籌推進老舊小區改造，落實改造任務。縣區政府要成立專門的老舊小區改造工作領導機構，明確本級各職能部門（單位）職責，具體實施本轄區老舊小區改造項目，並建立健全長效管理機制。
（三）完善配套政策。老舊小區改造涉及改造項目審批、完善適應改造需要的管理制度和規範標準，建立存量資源綜合利用機制、土地支持以及稅費減免政策等，由各相關職能部門按照《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）執行，提供及時高效服務。
（四）加強宣傳引導。縣區政府和相關職能部門要利用新聞媒體，全方位、多角度宣傳老舊小區改造工作的重要意義、方法步驟和改造成效，宣傳“共同締造”理念，廣泛發動民眾參與。充分發揮社區基層黨組織作用和轄區屬地管理職能，堅持黨建引領，加強社區物業黨組織建設，為推動老舊小區改造工程提供堅實的政治保障。
（五）加大資金扶持。市住建、發改、財政部門要積極爭取老舊小區改造配套基礎設施建設中央預算內投資、國家和省級財政補助資金，指導縣區政府做好老舊小區改造專項債券資金項目申報。市財政每年按市、縣（區）資金承擔比例（銅官區、郊區按市、區7:3分攤，義安區按市、區3:7分攤，樅陽縣由市級全額承擔），通過專項債券、統籌維修資金等形式落實城市老舊小區改造工程市級配套資金。按照“誰受益，誰出資”原則，對老舊小區屋面維修、外牆立面更新，引導居民通過住宅專項維修資金等渠道適度出資改造；對既有住宅加裝電梯，可通過支取住房公積金等方式解決籌資難問題。縣區政府要統籌各級政府專項投入，引導供水、供電、供氣、網路通信、有線電視等管線單位出資參與改造。有條件的小區實施架空線纜下地改造，由縣區政府負責溝管敷設，各管線單位負責線纜穿管。市數據資源局、市發展改革委牽頭督辦。
（六）創新運營方式。樹立“經營城市”理念，運用城市綜合運營公司平台，採取戰略合作等方式引入社會力量參與投資和運維服務。盤活存量房產、利用出讓地塊，新建經營性服務設施，增強老舊小區“造血”功能。通過政府採購、新增設施有償使用等方式，積極探索老舊小區改造可運營、可持續、可複製的“銅陵模式”。
（七）強化考核評價。領導小組辦公室要建立督查督辦和考核機制，定期調度老舊小區改造工作，並及時向領導小組報告；牽頭組織開展年度考核，會同財政部門適時委託第三方專業機構開展改造成效、居民滿意度等內容的績效評價。強化考核結果運用，將老舊小區改造工作納入市黨政機關重點工作目標，對年度工作完成較好的予以表彰；對責任不落實、措施不到位、實施進度滯後、任務未完成的進行通報約談，並將績效考核成績與獎補資金掛鈎。
附屬檔案：1．銅陵市老舊小區改造工作領導小組名單
2．銅陵市老舊小區改造工作領導小組成員單位職責分工
政策解讀
1.請問該《方案》制定的意義
制定該《方案》主要是為貫徹黨中央、國務院決策部署，全面落實省委、省政府工作要求，深入推進老舊小區改造，2020年10月23日，市住建局擬文上報，市政府批准印發。
2.請問該《方案》制定的依據
《方案》根據以下五項依據制定：
（一）《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）。
（二）《安徽省物業管理條例》。
（三）《安徽省推進城鎮老舊小區改造行動方案》（建房〔2019〕116號）。
（四）《中共銅陵市委辦公室、銅陵市人民政府辦公室印發〈關於提升市區老舊小區物業管理服務水平的若干意見〉的通知》（辦〔2020〕26號）。
（五）《銅陵市人民政府辦公室關於進一步加強新形勢下物業管理工作的意見》（銅政辦〔2018〕47號）。
3.請問該《方案》按照什麼流程制定的
為深入貫徹習近平總書記視察安徽時的重要講話精神，全面落實《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）和2020年7月23日全國推進城鎮老舊小區改造電視電話會要求，切實改善我市老舊小區居住條件，加強對老舊小區改造工作的組織領導、工作指導和措施保障，市住建局在認真開展調查研究基礎上，首先擬定了《方案（徵求意見稿）》，並發至各縣區政府、市直相關部門徵求意見。市住建局經充分吸納縣區政府、市直相關部門反饋意見，對《方案（徵求意見稿）》作了修改完善，形成《方案（送審稿）》上報市政府。10月23日，《方案》正式以市政府辦公室的名義印發實施。
4.請問該《方案》主要內容
《方案》主要包括總體要求、改造任務、實施步驟、保障措施四大方面。
（一）第一方面，關於“總體要求”。包括指導思想、基本原則、工作目標。總體要求中明確我市老舊小區改造按照“三統三分”（即統一規劃設計、統一建設調度、統一考核管理，分塊、分類、分期建設）工作思路，實行從規劃設計、改造建設到運營維護的全過程監管，包括堅持政府主導、發揮居民主體作用，因地制宜、精準改造，多方參與、市場運作，建管並重、建立長效機制等基本原則。工作目標中提出2020-2022年全市實施64個老舊小區改造，建築面積335.75萬平方米、惠及居民4.2萬戶，到2022年，基本形成老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。
（二）第二方面，關於“改造任務”。一是明確改造對象和範圍。老舊小區是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。對2010年底前建成的基礎設施配套差、公共服務配套不完善的安置房、保障性住房小區，可結合實際列入改造範圍。二是明確改造內容。以老舊小區功能修補規劃為基礎，按照提升型改造要求，圍繞基礎設施補短板、環境提升、服務設施完善三個方面，實施內容總計20項，其中基礎設施補短板10項，環境提升4項，服務功能完善6項，具體應結合小區實際，充分徵求居民意見，因地制宜實施改造。
（三）第三方面，關於“實施步驟”。包括廣泛徵集民意、確定改造計畫、科學制訂方案、加強過程管控、實施長效管理等。
（四）第四方面，關於“保障措施”。一是加強組織領導。二是明確縣區政府和市直部門的工作職責。三是完善配套政策。老舊小區改造涉及項目審批、完善適應改造需要的管理制度和規範標準，建立存量資源綜合利用機制、土地支持以及稅費減免政策等，由各相關職能部門按照國辦發〔2020〕23號文執行。四是加強宣傳引導。開展全方位、多角度宣傳，廣泛發動民眾參與。堅持黨建引領，發揮社區基層黨組織作用和轄區屬地管理職能。五是加大資金扶持。建立政府、社區和居民合理共擔機制。按照“誰受益，誰出資”原則，對老舊小區屋面維修、外牆立面更新，引導居民通過住宅專項維修資金等渠道適度出資改造；對既有住宅加裝電梯，可通過支取住房公積金等方式解決籌資難問題。引導管線單位出資參與改造。六是創新運營方式。通過引入社會力量參與投資和運維服務，探索可運營、可持續的“長效管理模式”。七是強化考核評價，將工作績效與獎補資金掛鈎。
