《青浦區老舊小區綜合改造實施方案》上海市青浦區住房保障和房屋管理局印發的檔案。
基本介紹
- 中文名：《青浦區老舊小區綜合改造實施方案》
- 頒布時間：2024年
歷史沿革,全文,內容解讀,
歷史沿革
2024年，印發《青浦區老舊小區綜合改造實施方案》。
全文
青浦區老舊小區綜合改造實施方案
根據上海市人民政府辦公廳印發《關於加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》的通知（滬府辦規〔2021〕2號）的檔案精神，全面推進本區城鎮老舊小區改造工作，以滿足人民民眾美好生活需要，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進社會經濟高質量發展。通過改造，從根本上改善老舊小區居住環境，提升城市整體形象，實現改造區域整體“安全、優美、有序、宜居”的目標。現結合本區的實際情況，特制定本實施計畫。
一、總體要求
（一）著力整體推進，把握改造重點。從人民民眾最關心最直接最現實的利益問題出發，徵求居民意見併合理確定改造內容，重點是結合房屋改造，完善小區公共配套設施、市政基礎設施和服務設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。
（二）著力因地制宜，做到精準施策。針對我區各區域的不同情況，按照分類施策原則，對青浦新城區域和各鎮範圍內，確定差別化的改造目標和標準，並充分體現小區特點，合理制定改造方案。
（三）著力修管並舉，加強長效管理。以加強基層黨建為引領，著力推進居民自治機制建設和社區服務體系建設的有機結合，將社區治理能力建設融入改造過程，引導確定改造後小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果，促進小區治理模式創新，完善小區長效管理機制。
二、總體目標
對全區範圍內2000年底前建成的，使用功能不完善、配套設施不健全、民眾改造意願迫切的老舊小區，根據輕重緩急實施綜合改造。
實施綜合改造目標：2024年計畫改造40萬平方米，2025年計畫改造60萬平方米，後續每年改造計畫具體以年度政府性投資項目計畫為準。採取制定總體綜合改造計畫，依據一小區一方案的實施要求，落實綜合改造工作。
其它老舊小區（2000年及以後的老舊小區）如確實需要改造的，需由所在街鎮專題請示區政府，由區政府研究決定。
（一）改造內容
實施老舊小區綜合改造，改造主要包括建築主體共有部位改造，小區公共區域改造以及一些特殊改造項目。建築主體共有部位改造：指在老舊住宅小區整體改造四至範圍內的建、構築物（包括公建用房，小區配套商業等）。改造對象是房屋的共有部位，包括整幢房屋業主共同使用的屋面、外牆面、樓梯間、水泵間、電錶間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井等；小區公共區域改造：一是整幢房屋業主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、天線、供電線路、樓道內照明線路設備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內消防設備，在小區消防車通道劃線設標、樓道內消防設備及安全監控設備、適老化設施等；二是物業管理區域共同使用的公共綠地、道路、小區內供排水管道、排水設施雨污水標識、池、路燈、窨井、污水檢測井、垃圾箱（房）、建築（裝修）垃圾“新模式”投放點、消防設備、及其他非經營性車庫、車場、公益性文體設施等。並實施架空線路（一般指弱電管線）入地工程、雨污分流工程、加梯管線搬遷等。
（二）改造標準
按照《關於“十四五”期間進一步加強舊住房更新改造市級項目及補助資金管理的通知》檔案精神，新一輪老舊小區改造實施標準考慮到物價、人工上漲及加裝電梯管線搬遷、新增電動腳踏車充電樁等新要求，市級補貼控制單價提升至520元/平方米，全區統一以該單價作為改造標準。在具體項目計畫編制實施時，根據小區房屋狀況、居住環境等現狀，按照“一小區一方案”的要求，確定改造的標準和內容。同時，涉及小區雨污混接改造的標準參照《上海市住宅小區雨污混接改造技術導則》（SHH/Z1005-2018）和《關於進一步加強本區住宅小區雨污混接改造工程建設管理工作的若干意見》（青水〔2020〕38號）相關規定要求執行。
（三）改造實施要求
1.明確改造立項實施主體。綜合改造工程項目，立項主體為區房管局，實施單位的選擇按照《上海市住宅修繕工程管理辦法》（滬房規範〔2021〕1號）檔案相關規定執行。
2.明確優先實施改造機制。在各年度舊小區綜合改造計畫編制及推進實施的過程中，按照“共建、共治、共享”原則，結合居民參與改造的主動性，體現優先實施改造機制。一是業主出資的優先實施改造，即小區業主同意使用房屋維修資金或者小區公共收益承擔部分改造資金，可先於安排改造項目；二是小區業主相關費用調整到位的優先實施改造，即啟動並完成小區物業管理費調價和房屋維修資金續籌到位，以確保小區物業服務全面實現“質價”相符的管理要求，保障改造後的長效管理，可先於安排改造項目；三是小區業主同意加裝電梯門洞數量達到小區可加裝門洞數量一定比例，可先於安排改造項目。
3.明確改造資金承擔責任。老舊住宅小區綜合改造資金由區、鎮兩級財政承擔，市級財政按照有關政策予以補助。除市級補助外，直管公房、系統公房改造資金由區財政承擔，其他房屋改造資金實行區鎮按比例承擔的方式，具體為：街道由區級財政承擔；各鎮除去市級資金補貼外，控制單價內的剩餘改造資金趙巷、徐涇、華新、重固四鎮由區、鎮按5:5承擔，白鶴、朱家角、練塘、金澤四鎮由區、鎮按8:2承擔，超出控制單價的改造費用全額由各鎮承擔。
老舊住宅小區綜合改造資金實行專款專用原則，任何單位和個人不得截留、挪用、借用或改變用途使用。項目實施主體必須嚴格按照有關財務、會計制度規定，實行單獨核算，規範資金使用管理。
資金撥付方式：市、區財政性資金分階段按比例撥付，資金申請經區住房保障房屋管理局審核後，由區財政撥付至項目實施主體。項目實施主體按照青浦區政府性投資項目管理相關規定進行資金支付。
三、政策機制
（一）明確改造項目推進機制
區住房保障和房屋管理局是老舊住宅小區綜合改造的牽頭部門，負責做好綜合改造年度計畫制訂和改造項目上報，改造項目的設計方案評審、開工方案審核、立項報建、契約備案等工作。實施單位負責做好改造方案的編制，工程項目的施工招標，工程項目的組織實施和全過程監管，工程建設單位及工程後評估考核工作。各街鎮負責做好實施改造小區的現狀調查摸底、居民意願徵詢、違法建築拆除、修繕科目確定、設計方案初審及公示、項目推進協調、長效管理等工作。同時，圍繞年度改造目標任務，區相關職能部門應按照協調推進工作機制要求，配合做好綜合改造的相關工作，形成工作合力。
（二）完善小區長效管理機制
結合改造工作同步建立健全基層黨組織領導，社區居民委員會配合，業主委員會、物業服務企業等參與的聯席會議機制，引導居民協商確定改造後小區的管理模式、管理規約及業主議事規則,共同維護改造成果。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造後維護更新進入良性軌道。建立健全居民委員會、業主委員會、物業服務企業對小區排水設施雨污水混接日常巡查和溯源整治的監督檢查工作機制。
四、工作措施
（一）強化組織領導，落實工作職責
根據《關於成立青浦區老舊住宅小區綜合改造聯席會議的通知》（青府辦發〔2018〕4號）精神，老舊小區綜改聯席會議由副區長肖輝同志擔任組長，區政府辦公室、區發展改革委、區建設管理委、區財政局、區住房保障房屋管理局、區規劃資源局、區水務局、區綠化市容局、區科委、公安青浦分局、區消防救援支隊、區城管執法局、青浦供電公司、青浦新城公司及各街鎮分管領導為成員。下設推進辦公室（以下簡稱“區推進辦”），設在區住房保障房屋管理局，由區住房保障房屋管理局局長任主任，由區政府辦公室、區發展改革委、區建設管理委、區財政局、區規劃資源局、區綠化市容局、區住房保障房屋管理局、青浦新城公司分管領導任副主任。
（二）強化工作責任，落實工作措施
老舊小區綜改聯席會議各成員單位要落實小區綜合改造協同保障。一是落實項目統籌工作，按照改造的目標任務，及時制定老舊住宅小區綜合改造實施方案，落實小區綜合改造項目的年度申報立項，並做好統籌任務、統籌計畫、統籌資金、統籌實施等改造工作。二是規範項目審批流程。由區推進辦牽頭，會同發改、財政、建管、規劃、房管、水務、綠容等區級部門，採用會審、並聯審批等方式，簡化審批流程。三是建立工作協調機制，針對小區綜合改造工作推進的具體情況，由區推進辦及時組織召開相關的綜合性和專題性會議，解決改造實施過程中的問題和矛盾。四是各鎮應充分履行主體責任，組織落實綜合改造計畫和方案的編制，工程項目的實施推進工作。五是落實改造動員工作，各街鎮應充分做好改造區域的設計導則宣傳和業主思想動員工作，實現業主意願的一致性和認識的統一性，形成綜合改造合力。
（三）強化項目監管，保障工程質量
老舊小區綜合改造應按照（關於印發《上海市舊住房綜合改造管理辦法》的通知）（滬房規範〔2020〕2號）的規定，嚴格執行工程建設項目管理規定和建設標準，按程式辦理項目立項、規劃、建設、驗收等手續。區房管局應全面落實綜合改造項目的行業監管。各街鎮應配合做好對綜合改造項目的管理、竣工驗收等工作。項目實施單位應落實施工組織、施工管理和竣工驗收等工作，確保項目工程符合建設標準和安全質量要求。同時，實施單位應在項目竣工備案後二年內完成改造項目的工程審價及財務審計工作。
內容解讀
方案提出，對全區範圍內2000年底前建成的，使用功能不完善、配套設施不健全、民眾改造意願迫切的老舊小區，根據輕重緩急實施綜合改造。實施綜合改造目標：2024年計畫改造40萬平方米，2025年計畫改造60萬平方米，後續每年改造計畫具體以年度政府性投資項目計畫為準。採取制定總體綜合改造計畫，依據一小區一方案的實施要求，落實綜合改造工作。
