《肇慶市加快發展保障性租賃住房的實施方案》已經肇慶市人民政府同意，肇慶市人民政府辦公室於2022年10月11日印發，請認真貫徹執行。
基本介紹
- 中文名：肇慶市加快發展保障性租賃住房的實施方案
- 頒布時間：2022年10月11日
- 發布單位：肇慶市人民政府辦公室
全文,解讀,
全文
為貫徹落實《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）和《廣東省人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）等檔案精神，著力解決新市民、青年人等群體住房困難問題，加快發展保障性租賃住房，進一步完善我市住房保障體系，結合我市實際，制定本實施方案。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入學習貫徹黨的十九大及十九屆歷次全會精神，堅持以人民為中心的發展思想，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉住房制度，不斷提升住房保障水平，努力促進全體人民住有所居。
二、主要目標
“十四五”期間，計畫籌集保障性租賃住房2300套（間）。到2025年，以公租房、保障性租賃住房為主體的住房保障體系基本完善，多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度基本建立，新市民、青年人等群體住房困難有效緩解。各地政府（管委會）做到保障性租賃住房資源有序整合，明確工作目標，制定工作計畫，加快推進保障性租賃住房籌集建設和管理工作。
三、基本原則
（一）政府引導，多方參與。
保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，積極引導市場主體參與投資建設。堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，併合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房，形成多元化的保障性租賃住房供給體系。
（二）明確對象，把握標準。
1．保障對象。保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人等群體供應，原則上不設收入門檻，解決階段性住房困難問題。
2．戶型面積。保障性租賃住房原則上以建築面積70平方米左右的小戶型為主，最大面積原則上不超過90平方米，但同一保障性租賃住房項目中建築面積小戶型70平方米以內戶型占比原則上不低於80%。已經開工或建成的保障性租賃住房，可適當放寬面積標準。通過產業園區及各工業項目配建宿舍型公寓建設適用標準按照《住房和城鄉建設部辦公廳關於集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標﹝2021﹞19號）執行。
3．租金標準。保障性租賃住房租金實行政府指導價，具體由市、縣住房保障部門制定。建設（運營管理）主體可結合項目成本、區域供需、享受優惠政策等因素，在政府指導價範圍內，按低於同地段同品質市場租賃住房租金的原則確定具體租金標準，報屬地保障性租賃住房工作聯席會議備案。
（三）供需匹配，職住平衡。
堅持需求導向，在摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源等情況的基礎上，科學確定保障性租賃住房建設目標和項目規劃，充分利用存量土地和存量房屋建設保障性租賃住房，結合產業園區、重大企業（含科研教育機構）、重大項目的實際需求，配建宿舍型保障性租賃住房，引導產城人融合、人地房聯動，促進實現職住平衡。
（四）加強監管，只租不售。
保障性租賃住房項目須整體確權，不得分割登記、分割轉讓、分割抵押，不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。
四、支持政策
（一）土地支持政策。
1．探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。在尊重農民集體意願的基礎上，經屬地政府（管委會）批准，支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房，為住房租賃企業、房地產開發企業等市場主體建設運營保障性租賃住房提供更多參與渠道；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
2．利用企事業單位自有土地建設保障性租賃住房。對依法取得使用權的土地，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求的前提下，經屬地政府（管委會）批准，允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體（住房租賃企業、房地產開發企業等）合作建設運營保障性租賃住房。原則上應當獨立成棟、可封閉管理、建築面積不少於2000平方米或不少於30套（間）。
3．利用產業園區配套用地建設保障性租賃住房。在符合規劃和確保全全的前提下，經屬地政府（管委會）批准，通過新建、拆除重建、擴建等方式，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到上限15%，建築面積占比由15%提高到上限30%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
4．利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房。對閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經屬地政府（管委會）批准，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重民眾意願、兩年內無徵收計畫的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
5．利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房。按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計畫時，單列租賃住房用地計畫並優先安排，主要安排在產業園區及周邊、交通站點附近和城市建設重點片區等區域，引導產城人融合、人地房聯動。保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃、配建或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。
（二）財政支持政策。
1．積極爭取中央和省級專項補助資金，支持符合規定的保障性租賃住房項目。
2．對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
3．利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅；住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房，減按4%的稅率徵收房產稅。
4．利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。存在混合性質情況的，應當分表計量，未分表計量的，由供用雙方協商混合用量比例，執行分類價格。
（三）金融支持政策。
1．加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。支持保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點。
2．支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。
3．支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。
4．企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
（四）公共服務政策。
完善公共服務，探索租購同權，保障性租賃住房承租人可憑住房租賃契約備案證明，申領居住證，根據各地政策享受義務教育、醫療衛生、公積金等基本公共服務。
五、審批認定
（一）簡化審批流程。
精簡保障性租賃住房審批事項和環節，構建快速審批綠色通道，提高項目審批效率。全面落實“部門聯動、限時辦結、逾時默認”要求，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，屬地政府（管委會）組織開展聯合審查，並根據審查結果授權本級保障性租賃住房行政管理部門出具保障性租賃住房項目認定書，從項目申請到完成認定原則上不超過30個工作日。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案，不再辦理用地手續。對已完成規劃條件核實的項目，不再核發建設規劃工程許可。
（二）建立項目認定書制度。
保障性租賃住房項目按照全市統籌、各地負責的原則開展認定工作，市住建局是全市保障性租賃住房項目認定工作的行政主管部門，負責全市保障性租賃住房項目認定的政策制定和監督考核工作（保障性租賃住房項目認定具體工作流程和指引另行制定）；各地政府（管委會）作為保障性租賃住房認定工作的實施主體，負責組織屬地保障性租賃住房項目的認定工作。
建設（運營管理）主體取得保障性租賃住房項目認定書後，分別申請辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續，並按規定享受土地、稅費、民用水電氣價格和金融等各項優惠政策。
六、監督管理
（一）強化約束管理。保障性租賃住房項目在取得認定書後，各地政府（管委會）要對取得認定書的項目採取適度約束管理。
（二）加強權屬管理。保障性租賃住房只租不售，運營年限不少於5年，認定期內如需轉讓，須報屬地政府（管委會）審核批准，且不得改變保障性租賃住房的性質和用途。
（三）強化建設管理。加強保障性租賃住房項目工程質量安全監管，加大監督檢查力度，實行全過程重點監管。加強公共服務設施和基礎設施配套，提供簡約、環保的裝飾裝修，配置必要的生活設施，具備入住要求。
（四）規範運營管理。對於集中式保障性租賃住房項目，引導專業化規模化住房租賃企業參與運營管理，打造安全、衛生、舒適的居住環境，提升租住品質。保障性租賃住房原則上單次租賃契約期限不超過5年，一次性收取租金最長不超過1年、押金不超過3個月租金。承租人不得破壞保障性租賃住房設施設備，不得擅自裝修或者轉租、轉借，不得轉變租住用途。
（五）加大查處力度。經調查核實後，保障性租賃住房業主和運營管理單位有下列行為之一的，由屬地保障性租賃住房行政管理部門註銷（撤銷）保障性租賃住房項目，不再享受保障性租賃住房的優惠政策，涉及違法違規行為的，由相關職能部門查處：
1．項目建設和籌集階段，提供虛假資料申請建設保障性租賃住房的，以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策的；
2．擅自改變保障性租賃住房性質、用途，以及配套設施的規劃用途的，保障性租賃住房分割轉讓、以租代售等違規行為的；
3．向不符合條件的對象私自出租保障性租賃住房，屢教不改，嚴重失信的；
4．嚴重違法違約的其他情形。
七、保障措施
（一）落實層級責任。市保障性租賃住房工作聯席會議加強統籌推進全市保障性租賃住房工作，研究協調重大事項，督促指導各地落實政策措施，增加保障性租賃住房有效供給。市住房城鄉建設局加強對發展保障性租賃住房工作的組織協調和指導，會同有關部門組織做好發展保障性租賃住房情況監測評價，市保障性租賃住房工作聯席會議成員單位要加強政策協調、工作銜接，強化業務指導、調研督促，確保政策落實到位。各地政府（管委會）作為保障性租賃住房工作的實施主體，要參照成立保障性租賃住房工作聯席會議，做好保障性租賃住房房源籌集、項目審批、建設運營、監督管理等工作。
（二）強化市場監管。各地各有關部門要加強對保障性租賃住房供應主體的市場監管，全面建立保障性租賃住房市場主體信用記錄，落實信用評價和懲戒機制；加大保障性租賃住房監督檢查和契約登記備案，落實對已享受優惠政策項目備案要求；加大對未經批准擅自改變用途等違法違規行為查處力度。
（三）做好政策銜接。各地各有關部門要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題作為當前的重要工作，擺上議事日程。在梳理現有住房保障政策基礎上，結合我市實際，落實好各類支持政策。對符合規定的均應納入保障性租賃住房規範管理，及時兌現各類政策資金和稅費減免。
（四）強化宣傳引導。各地各有關部門要充分利用電視廣播、電子螢幕、小區宣傳欄、專題欄目等線上線下新聞媒體，開展多層次、廣覆蓋的政策宣傳，讓廣大企業、新市民、青年人知曉政策規定、熟知辦理流程、防範租賃風險。
公開方式：主動公開
解讀
2022年10月11日，市政府辦公室印發《肇慶市加快發展保障性租賃住房的實施方案》（以下簡稱《實施方案》）。現就《實施方案》有關內容解讀如下：
一、制定背景
發展保障性租賃住房，是完善住房保障體系的重要組成部分，是落實“房住不炒”、緩解住房租賃市場結構性供給不足的重要舉措，是解決新市民、青年人階段性住房困難的重要渠道。根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）和《廣東省人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）等檔案精神，為進一步完善我市住房保障體系，加快發展保障性租賃住房，制定出台《肇慶市加快發展保障性租賃住房的實施方案》。
二、主要內容
本方案主要通過明確制度，制定政策和組織實施，進一步健全我市以公租房和保障性租賃住房為主的住房保障體系，解決新市民、青年人等群體的住房問題。本方案分為六大點內容，一是指導思想、二是主要目標、三是基本原則、四是支持政策、五是審批認定、六是監督管理、七是保障措施。主要內容如下：
（一）保障性租賃住房主要解決新市民、青年人等群體的住房問題，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，積極引導市場主體參與投資建設。保障性租賃住房只租不售，原則上以建築面積70平方米左右的小戶型為主，租金具體由市、縣住房保障部門制定。“十四五”期間，全市計畫籌集保障性租賃住房2300套/間，到2025年，以公租房、保障性租賃住房為主體的住房保障體系基本完善，新市民、青年人等群體住房困難有效緩解。
（二）對保障性租賃住房的政策支持分為四個方面：
一是土地支持政策。包括允許利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地、產業園區配套用地、新供應國有建設用地建設保障性租賃住房；利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房。
二是財政支持政策。可爭取中央財政、中央預算內投資、省級財政補助資金及專項債給予支持；明確保障性租賃住房市場主體適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅，並且免收城市基礎設施配套費。
三是金融支持政策。支持金融機構提供長期信貸支持，支持符合條件的保障性租賃住房建設運營企業發行住房租賃擔保債券，支持保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點。
四是公共服務政策。明確取得保障性租賃住房項目認定後，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行；保障性租賃住房承租人可根據各縣（市、區）政策享受義務教育、醫療衛生、公積金等基本公共服務。
（三）嚴格監督管理。各地和各有關部門要加強對保障性租賃住房供應主體的市場監管，全面建立保障性租賃住房市場主體信用記錄，落實信用評價和懲戒機制；加大保障性租賃住房監督檢查和契約登記備案，落實對已享受優惠政策項目備案要求；加大對未經批准擅自改變用途等違法違規行為查處力度。
（四）落實責任主體。各地人民政府（管委會）對本地發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體的住房困難問題負主體責任。建立項目認定書制度，市級主管部門牽頭制定保障性租賃住房項目認定具體工作流程和指引，各地人民政府（管委會）作為保障性租賃住房認定工作的實施主體，負責組織屬地保障性租賃住房項目的認定工作。
三、發展保障性租賃住房的積極意義
一是有利於推進以人為核心的新型城鎮化。保障性租賃住房堅持小戶型、低租金，既能夠適應新市民、青年人的承受能力，也能夠滿足他們的基本租住需求。同時，利用存量土地和房屋建設，建在城區、產業園區及周邊、交通便利區域等，可以促進職住平衡。幫助新市民、青年人等緩解階段性住房困難，為他們在城市安居樂業提供基本住房保障。
二是有利於推動加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”的住房制度。保障性租賃住房由政府給予政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，改變了政府作為居住用地唯一供應者、房地產開發商作為住房唯一供應者的情況，推動實現多主體供給、多渠道保障、租購併舉。
三是有利於緩解住房租賃市場結構性供給不足。加快發展保障性租賃住房，能夠切實增加小戶型、低租金房源供給，最佳化租賃住房供應結構，也有利於穩定市場租金，促進住房租賃市場健康發展。
四是有利於培育和發展住房租賃企業。政府提供的土地、財稅、金融等政策支持，能夠降低保障性租賃住房建設和運營成本。同時，審批制度改革措施以及一系列管理制度的出台，也有利於幫助住房租賃企業解決審批等方面的難題。
四、保障性租賃住房與公租房的區別
一是性質不同。保障性租賃住房是普惠性公共服務，由政府給政策引導市場補充供給，而公租房是基本公共服務，由政府承擔兜底保障責任。
二是對象不同。保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人，不設收入線門檻，緩解階段性住房困難；公租房面向城鎮住房、收入困難家庭，設有收入線門檻。
三是實施區域側重點不同。保障性租賃住房重點發展是產業園區、重大企業、重大項目等配建的宿舍型租賃住房，而公租房是各地對低保低收入住房困難家庭應保盡保。
四是房源籌集方式不同。保障性租賃住房是引導多主體投資、多渠道保障，主要有5種籌集建設模式；公租房主要由政府負責提供實物房源和貨幣補貼。另外，在準入退出管理、監測評價等方面也存在不同。
