《文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》是文昌市人民政府辦公室於2021年5月14日印發的辦法。
基本介紹
- 中文名：文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法
- 頒布時間：2021年5月14日
- 實施時間：2021年6月14日
- 發布單位：文昌市人民政府辦公室
印發通知,辦法全文,內容解讀,
印發通知
文昌市人民政府辦公室關於印發《文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法（2021年修訂）》的通知
文府辦規〔2021〕23號
各鎮人民政府，各農場，市政府直屬各單位，企事業各單位，各人民團體，中央和省駐文昌各單位：
《文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法（2021年修訂）》已經十五屆市政府第93次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
文昌市人民政府辦公室
2021年5月14日
（此件主動公開）
辦法全文
文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法（2021年修訂）
第一章 總 則
第一條 為探索建立“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市制度，改革完善農村土地制度，根據《中共中央 國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）、《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土改〔2019〕1號）和《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號），結合文昌市實際，制定本辦法。
第二條 試點期間，在文昌市行政轄區範圍內開展農村集體經營性建設用地入市的，適用本辦法。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指文昌市總體規劃劃定為建設用地且城鄉規劃或者村莊規劃劃定為工礦倉儲、商服、租賃性住房及自建住房等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，包括保留集體所有權性質的征地安置留用地。
本辦法所稱入市，是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）等方式進入土地市場交易的行為。
第三條 農村集體經營性建設用地入市主體為具有土地所有權的農村集體經濟組織。
土地屬村農民集體所有的，由村民小組（經濟社）或者村民委員會代表集體行使所有權；屬村內兩個以上村民小組（經濟社）分別所有的，由村內各村民小組（經濟社）代表集體行使所有權；屬鎮農民集體所有的，由鎮級農村集體經濟組織行使所有權。
第四條 入市主體以全資方式設立的土地專營公司、土地股份合作社等具有法人資格、從事土地專營業務的市場法人，經集體經濟組織成員書面委託授權，可在授權範圍內代理實施農村集體經營性建設用地入市事項。
第五條 農村集體經營性建設用地使用權依法入市，不改變土地的所有權。
第六條 農村集體經營性建設用地使用權可以按照規定出讓、出租、作價出資（入股）以及轉讓、轉租和抵押，優先用於發展農村地區倉儲物流、住宿餐飲、商務金融、旅遊娛樂、休閒度假等實體經濟產業項目，並可按規劃入市用於發展以下項目：
（一）符合國家和我省產業政策的項目，包括租賃性住房；
（二）各鎮規劃開發邊界範圍內（除文城中心城區以外）面向文昌市或者周邊市縣毗鄰鄉鎮的農村集體經濟組織成員的自有房屋建設。但所建房屋不得分割轉讓。
前款第（二）項所流轉對象應嚴格限定為我市或者周邊毗鄰鄉鎮擁有農村集體經濟組織成員資格的人員，且每戶只能購買一處，面積不得超過120平方米。再次流轉的，流轉對象也應限定在上述規定範圍內。
第七條 農村集體經營性建設用地使用權入市應當簽訂書面契約。
契約應當包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權出讓金（租金）及繳交期限、雙方違約責任等內容。
第八條 農村集體經營性建設用地使用權依法出讓、出租、作價出資（入股）以及轉讓、轉租和抵押時，其地上建築物、構築物及其他附著物一併處分。
第九條 農村集體經營性建設用地出讓、出租、作價出資（入股），向受讓人或者承租人頒發《不動產權證書》。
第二章 入市途徑及條件
第十條 農村集體經營性建設用地可以按照規定就地入市。
村莊內零星、分散的集體經營性建設用地，在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數量不減少，質量有提高的前提下，可以由市自然資源和規劃局擬定異地調整方案，並報市人民政府批准由農村集體經濟組織先行組織復墾為農用地後，調整到本市轄區內的產業集中區或者其他符合條件的區域入市。
復墾工程竣工驗收通過，入市地塊在規定時間內成功入市後，市自然資源和規劃局應當根據市人民政府的異地調整批准檔案，當年內組織辦理土地利用現狀年度變更登記手續。
城中村集體建設用地，可以按政府主導、多方參與的原則，在依經批准的規劃開展土地整治，對規劃範圍內各類土地統一進行整理、基礎設施配套，重新劃分宗地、確定產權歸屬後入市。
第十一條 農村集體經營性建設用地就地入市應當符合以下條件：
（一）符合文昌市總體規劃（空間類2015—2030）、相關產業規劃及環保要求；
（二）依法取得集體所有土地權屬或者集體土地使用權證書；
（三）地上建築物、構築物及其他附著物已補償完畢，或者經所有權人書面同意隨土地一同入市；
（四）未被司法機關、行政機關限制土地權利；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十二條 採取調整途逕入市的，應當符合以下條件：
（一）需調整地塊在現行土地利用現狀圖中為建設用地；
（二）需調整地塊位於村莊範圍內，且布局零星、分散；
（三）土地權屬清晰無爭議；
（四）地上建築物、構築物及其他附著物已補償完畢；
（五）需調整地塊應當復墾為農用地，且復墾後的農用地面積，不得小於擬入市地塊面積；調整涉及占用耕地的，復墾為耕地的面積，不得小於所占用的耕地面積，且質量不得低於所占用的耕地；
（六）擬入市地塊不屬於永久基本農田，且為文昌市總體規劃（空間類2015—2030）劃定的建設用地，城鄉規劃或者村莊規劃確定為工礦倉儲、商服、租賃性住房及自建住房等經營性用途的農村集體建設用地；
（七）擬入市地塊在調整完畢後，必須符合本辦法第十一條第（一）項及第（四）項規定的條件；
（八）調整完畢後的建設用地面積總量不得大於調整之前；
（九）法律法規規定的其他條件。
第十三條 需調整地塊應在入市交易行為發生之前復墾為農用地，並向市自然資源和規劃主管部門提交驗收申請，由市自然資源和規劃主管部門會同農業農村等部門進行驗收。復墾的農用地經驗收確認符合本辦法第十二條有關規定後，方可實施入市交易。
第十四條 採取集中整治途逕入市的，應當符合以下條件：
（一）整治地塊土地權屬清晰；
（二）整治地塊的地上建築物、構築物及其他附著物已補償完畢，或者經所有權人書面同意進行集中整治；
（三）整治地塊的土地權屬各方應當以書面形式簽訂相應的土地整治協定。土地整治協定應當包括整治地塊的位置、範圍、土地權屬調整等事項，作為集中整治後，重新劃分宗地和確定產權歸屬的依據。
（四）整治應依照文昌市總體規劃（空間類2015—2030）、相關產業規劃及環保要求開展；
（五）整治之後的擬入市地塊應為未被徵收或者未納入儲備範圍，已依法取得集體所有土地權屬證書的農村集體建設用地。
（六）整治之後的擬入市地塊應屬於文昌市總體規劃（空間類2015—2030）劃定的建設用地，城鄉規劃或者村莊規劃劃定為工礦倉儲、商服、租賃性住房及自建住房等經營性用途的農村集體建設用地。
第十五條 有下列情形之一的農村集體經營性建設用地不得入市：
（一）農村宅基地使用權，但法律、法規另有規定的除外；
（二）土地權屬有爭議的；
（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地權利的；
（四）已辦理抵押登記，但未取得抵押權人書面同意的；
（五）地上建築物、構築物及其他附著物存在權屬糾紛影響農村集體建設用地入市的；
（六）沒有明確土地使用條件的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第三章 出讓、出租、作價出資（入股）
第十六條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權出讓，是指具有土地所有權的農村集體經濟組織，將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權交付給土地使用者，由土地使用者向農村集體經濟組織支付土地價款的行為。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權出租，是指具有土地所有權的農村集體經濟組織，將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓出租給土地使用者，由土地使用者向農村集體經濟組織支付出租金的行為。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權作價出資（入股），是指具有土地所有權的農村集體經濟組織，根據法律規定以及出資協定的約定，將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權進行評估作價入股，與他人以合作、聯營等形式共同興辦的企業的行為。
第十七條 僅限具備以下情形之一的項目可選取作價出資（入股）方式入市：
（一）國家、省相關檔案明確可以協定出讓的；
（二）符合農村集體經營性建設用地入市條件的集體所有權性質的征地安置留用地；
（三）法律、法規規定的其他情形。
第十八條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租和作價出資（入股），應採取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。特殊情況，經市人民政府批准可以採取協定方式交易。
未按本辦法規定進行公開入市交易或者未經市人民政府批准，集體經濟組織不得通過與用地者簽訂契約的方式，擅自將農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租或者作價出資（入股）。
第十九條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資（入股）最高年限，不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限，具體年限按下列用途確定：
（一）住宅用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
農村集體經營性建設用地使用權出租可根據具體項目需要確定使用年限，但最長不得超過二十年。
第二十條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資（入股）按以下程式進行：
（一）申請。符合本辦法規定的入市條件的，經2/3以上成員或者村民代表表決同意後，集體經濟組織或者授權實施主體可以向所在地鎮人民政府遞交入市申請書，並提交村民成員或者村民代表的正式表決書等相關材料。入市申請書應當寫明擬入市宗地位置、權屬、地上附著物等基本情況。
（二）審查。鎮人民政府對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行初審後，出具是否同意入市的初審意見。市自然資源和規劃部門根據初審意見，會同相關行政主管部門，對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經審查符合條件的，由市自然資源和規劃部門依據控制性詳細規劃或者村莊規劃，明確擬入市宗地的土地使用條件。
（三）地價評估及入市方案擬定。對審查同意入市的宗地，由入市主體委託有資質的單位進行地價評估，並擬定入市方案。入市方案應當包括但不限於以下內容：入市宗地位置、面積、權屬、土地用途、土地使用條件、使用年限、土地評估價格、配置方式（出讓、出租或者作價出資（入股））、入市交易方式（招標、拍賣、掛牌或者協定）等內容。
市自然資源和規劃部門應會同入市主體根據地塊評估價格、產業政策等因素，集體決策確定底價，並予以保密。底價不得低於入市成本，不得低於出讓宗地所在區域基準地價的70%，也不得低於國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。最終報價低於底價的，不得成交。
（四）入市方案表決。入市方案應當經集體經濟組織2/3以上成員或者村民代表表決，並形成正式表決材料。土地屬鎮級集體經濟組織所有的，由鎮黨政聯席會議集體研究決定。
（五）入市方案審批。入市方案經表決通過後，由入市主體提交市自然資源和規劃部門。經市自然資源和規劃部門組織有關部門審查後，報請市人民政府批准。
（六）公告及交易。入市方案經批准後，由市自然資源和規劃主管部門在中國土地市場網、海南省政務中心網站，以及本省主要媒體上發布入市交易公告。以招標、拍賣、掛牌方式交易的，交易行為應當進入省級土地交易市場進行。
（七）簽訂成交確認書及公示。土地成交後，受讓人、承租人須在交易現場簽訂土地成交確認書或者作價出資（入股）確認書。土地交易結束之日起10個工作日內，市自然資源和規劃部門應當在中國土地市場網、海南省政務中心網站，以及相關媒體上發布交易結果公告；入市主體應當在本集體經濟組織所在地及村委會事務公開欄上對交易結果進行公示。
（八）簽訂流轉契約。土地交易結束之日起20個工作日內，交易雙方須按照成交確認書或者作價出資（入股）確認書的約定簽訂土地出讓、出租契約或者作價出資（入股）協定。
以協定方式進行交易的，應當履行本條第（一）項至第（五）項的程式，並在入市方案經批准後簽訂土地入市協定。
土地入市協定應當包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權出讓金（租金）及繳交期限、土地使用權收回、違約責任等內容。
第二十一條 農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）交易的，入市主體應當繳納土地增值收益調節金，全額納入市級國庫。
土地增值收益調節金市財政應當將一定比例分配至入市地塊屬地鎮人民政府，專款用於支持入市地塊所屬村集體或者全鎮鄉村基礎設施建設。市財政留存部分應當專款用於支持全市範圍內鄉村基礎設施建設或者用於支持建立建設用地指標調配平台。
第二十二條 以招標、拍賣、掛牌方式出讓（出租）土地的，土地增值收益調節金按比例從土地出讓（出租）成交總價款中計提繳納。以協定方式出讓（出租）土地的，土地增值收益調節金按比例從市人民政府批准入市方案所確定的協定出讓總價款中計提繳納。
以作價出資（入股）方式交易的，土地增值收益調節金按比例從作價出資（入股）金額或者評估價值款中計提繳納。作價出資（入股）金額與市自然資源和規劃部門審核確認的評估價不一致的，以價格高者為準。
土地增值收益調節金計提比例主要綜合入市方式、入市地塊區域位置、入市土地用途及使用年限等因素分級計提。其中：
（一）土地用途為商服用地，土地增值調節金計提比例如下：
1.出讓方式：
城鎮規劃開發邊界內（包括文城鎮中心城區、集鎮開發邊界內、旅遊區開發邊界內）：提取比例30%
城鎮規劃開發邊界外：提取比例25%
2.出租方式：
城鎮規劃開發邊界內（包括文城鎮中心城區、集鎮開發邊界內、旅遊區開發邊界內）：提取比例25%
城鎮規劃開發邊界外：提取比例20%
3.作價出資（入股）方式：
城鎮規劃開發邊界內（包括文城鎮中心城區、集鎮開發邊界內、旅遊區開發邊界內）：提取比例30%
城鎮規劃開發邊界外：提取比例25%
（二）入市用途為工礦倉儲或者其他用地的，土地增值調節金計提比例如下：
1.工礦倉儲用地的提取比例8%；
2.其他用地的提取比例15%。
（三）入市出讓住宅或者商住用地，用於集鎮開發邊界內自有建房或者租賃性住房建設的，按土地出讓成交總價款的30%提取土地增值收益調節金。自有建房項目或者租賃性住房項目的基礎設施和公共設施等配套工程建設費用，由入市主體承擔並列入項目前期開發成本。
文城鎮中心城區為文城鎮中心城區開發邊界範圍，“集鎮開發邊界”是指在文昌市人民政府駐地（文城鎮中心城區）以外的鄉鎮開發邊界範圍；旅遊區開發邊界為在《文昌市總體規劃（空間類2015-2030）》中規劃為旅遊區域開發邊界範圍。
第二十三條 受讓人、承租人應當按照本辦法的規定，代入市主體向市自然資源和規劃主管部門指定的賬戶繳納土地增值收益調節金，並按照土地出讓、出租契約的約定，將土地出讓金餘額支付給入市主體。
在契稅無法覆蓋農村集體經營性建設用地入市環節的過渡時期，受讓人、承租人須按成交總價的3%繳納與契稅相當的調節金。
第二十四條 入市主體應提取入市成交總價款的2%用於支持所屬村委會行政事業及農村經濟的發展。
第二十五條 受讓人、承租人向市自然資源和規劃主管部門繳完土地增值收益調節金，並按照出讓約定向入市主體支付完土地出讓金及其他法定稅費，或者所繳交租金達到租賃契約約定辦理土地權屬變登記的條件後，方可向市自然資源和規劃主管部門申請辦理《不動產權證書》。
以作價出資（入股）方式交易的，以現金或者土地以外的其他財產出資（入股）方，向市自然資源和規劃部門繳完土地增值收益調節金及其他法定稅費，並完成出資（入股）手續後，向市自然資源和規劃主管部門申請辦理土地不動產轉移登記手續。
第二十六條 農村集體經營性建設用地與國有建設用地同權同價同責，入市的農村集體經營性建設用地分割轉讓標準、流程、登記辦證及稅收參照國有建設用地相關檔案執行。入市的項目須按照出讓時土地利用現狀分類中二級類所包含的含義項目進行建設，禁止用於（變相）開發房地產項目。法律法規另有規定的，按照法律法規執行。
第二十七條 農村集體經營性建設用地入市取得的土地收益應納入農村集體資產統一管理，並接受審計監督與政府監管。
農村集體經濟組織應當根據市人民政府出台的農村集體經營性建設用地入市土地增值收益分配指導意見，制訂收益分配方案，並做好集體、個人收益分配工作。
收益分配方案應當經集體經濟組織2/3以上成員或者成員代表同意。
第四章 轉讓、轉租和抵押
第二十八條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉讓，是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、作價出資（入股）方式交易後，土地使用權人再將土地使用權有償轉讓他人的行為。
第二十九條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉租，是指土地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）方式交易後，土地使用權人再將其出租給他人的行為。
第三十條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權抵押，是指土地使用權人不轉移對土地的占有，將該集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。
已辦理土地登記，取得集體土地使用權證的農村集體經營性建設用地可參照國有建設用地使用權抵押的相關規定辦理抵押。
第三十一條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租，應當簽訂書面契約，原土地使用者的權利、義務隨之轉移。
第三十二條 通過轉讓、轉租取得的土地使用權，其使用年限為原出讓、出租契約或者作價出資（入股）協定確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限後的剩餘年限。
第三十三條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，統一按國家有關規定依法繳納相關稅費，不繳納土地增值收益調節金。
第三十四條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租，應當符合下列條件：
（一）不存在法律法規規定禁止入市的情形；
（二）按照出讓、出租契約或者作價出資（入股）協定的約定，履行完畢支付地價款、租金或者分配股權的義務，並取得《不動產權證書》；
（三）按照出讓、出租契約或者作價出資（入股）協定及動工開發協定約定的期限和條件投資開發、利用土地；
（四）出讓、出租契約或者作價出資（入股）協定約定、相關法律法規及本辦法規定的其他條件。
第三十五條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，雙方當事人應憑書面契約等材料辦理不動產權證書變更登記。
第三十六條 農村集體經營性建設用地入市後，需辦理抵押登記的，在簽訂抵押契約後，向市自然資源和規劃主管部門申請辦理。
第三十七條 農村集體經營性建設用地使用權已設定抵押權的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的土地使用權，並對處分所得享有優先受償權。
因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、構築物及其他附著物所有權的，應當辦理土地變更登記。
第三十八條 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理註銷抵押登記。
第五章 開發管理
第三十九條 依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應按照法律法規有關規定和出讓、出租契約或者作價出資（入股）協定確定的開發期限、土地用途及其他規劃條件使用土地。
第四十條 因城鄉規劃或者村莊規劃調整等原因，確需改變土地用途的，土地使用權人應當向市自然資源和規劃部門提出申請。市自然資源和規劃部門審核同意後，報市人民政府批准。
第四十一條 因城鄉規劃調整等原因，確需變更容積率等規劃條件的，參照國有建設用地變更容積率的程式辦理相關手續。
第四十二條 改變土地用途和提高容積率的，土地使用權人應當委託具有地價評估資質的機構，參照國有建設用地地價評估規程，對原土地用途和新土地用途條件下的地價，或者對新容積率和原容率條件下的地價分別進行地價評估。
改變土地用途和提高容積率所產生的土地增值收益，按照新用途和原用途條件下的地價差額，或者新容積率和原容率條件下的地價差額計算。
第四十三條 土地使用權人應當按照本辦法規定的比例，向市自然資源和規劃主管部門繳交土地增值收益調節金，並將土地增值收益的餘額繳交給土地所有權人。
土地使用權人向市自然資源和規劃主管部門繳完土地增值收益調節金，並將土地增值收益的餘額全部繳給土地所有權人後，方可辦理土地用途變更登記手續。
第四十四條 土地使用權人擅自改變契約確定的用途及容積率等其他規劃條件，違法使用土地的，應按契約約定承擔違約責任，並由市自然資源和規劃等主管部門依法查處。
第四十五條 農村集體經營性建設用地土地使用權人，未按照出讓、出租契約或者作價出資（入股）協定約定的開發期限開發土地的，由所有權人會同市自然資源和規劃主管部門參照國有閒置土地的認定標準，認定是否屬於閒置土地。
對認定為閒置土地的，由市自然資源和規劃主管部門指導所有權人參照國有閒置土地處置的有關規定進行處置。符合收回土地使用權條件的，所有權人可以解除土地出讓（出租）契約，依法收回土地使用權。土地使用權人對農村集體土地所有權人解除契約的決定不服的，可以依法通過民事訴訟等法定途徑維護自身權益。土地使用權人未按契約約定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地閒置的，農村集體經濟組織報經市人民政府批准，可以無償收回土地使用權。
第四十六條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的，土地使用權原則上由代表其所有權的農民集體無償收回，其地上建築物、附著物按照農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租契約的約定處理，法律法規另有規定的，按法律法規執行。
第四十七條 有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經市人民政府批准，可以收回集體經營性建設用地使用權：
（一）為實施村鎮規劃、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；
（二）用地單位和個人未按契約約定或者批准檔案規定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；
（三）土地閒置滿兩年的；
（四）集體經營性建設用地使用權流轉期限屆滿的；
（五）因撤銷、遷移等原因停止使用土地的；
（六）法律、法規規定的其他情形。
依照前款第（一）項規定收回集體經營性建設用地使用權的，應當對使用權人給予適當補償。
前款第（三）項規定的土地閒置情形，由農村集體經濟組織向市人民政府申請認定，認定標準按照《海南省閒置土地認定和處置規定》關於國有建設用地的有關標準執行。
第四十八條 違反本辦法規定，買賣或者以其他形式非法轉讓集體建設用地使用權的，依據2020年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》第七十四條非法買賣轉讓土地等有關規定處理。擅自將農民集體所有土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用於非農業建設的，依據2020年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》第八十二條非法轉讓集體土地等有關規定處理。
第四十九條 有關單位相關工作人員在集體經營性建設用地入市交易及後續開發管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第五十條 農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的，或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
第六章 附 則
第五十一條 本辦法所稱“以上”、“以下”均包含本數。
第五十二條 需採取只轉不征、不轉不征方式落實項目用地的，其適用條件、範圍和辦理程式等，待海南省自然資源和規劃廳另行制訂操作細則後，按照該操作細則和本辦法的規定辦理用地手續併入市交易。
第五十三條 本辦法自2021年6月14日起施行，在海南省實施改革試點期限內有效，施行期間，文昌市其它政策檔案與本辦法不一致的，以本辦法為準，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布上位法及政策為準。
第五十四條 本辦法公布施行之前已完成掛牌方案審批的入市地塊，土地增值收益調節金收取比例及分配方式按原《文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》（文府〔2015〕252號）執行，其分割、稅收等相關事項按本辦法實施。
第五十五條 2020年1月1日起入市宗地，統一按國家有關規定依法繳納相關稅費。
第五十六條 本辦法由市自然資源和規劃部門負責解釋。
內容解讀
《文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法（2021年修訂）》解讀
《文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法（2021年修訂）》已經十五屆市政府第93次常務會議討論通過。根據有關規定，現對本暫行辦法進行解讀：
一、修訂背景
2015年11月16日，文昌市頒布實施了《文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》。根據《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）、《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土改〔2019〕1號）和《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號），海南省將統籌推進農村“三塊地”改革試點工作，試點期限至2021年12月31日。為了更好地落實省實施方案，做好試點工作，同時結合文昌市近7年農村土地制度改革成果經驗，對於目前文昌市在農村集體經營性建設用地入市試點中存在的收取土地增值收益調節金較低，未能有效實現入市與徵收收益大體平衡、未形成與國有建設用地統一的稅收制度、閒置土地認定及處置、未明確集體土地能否分割，充分調動企業積極性、機構改革單位名稱變化、制度實施有效期等問題，對《暫行辦法》進行修訂，以順應改革趨勢。
二、目標任務
統籌推進三項改革試點，健全程式規範、補償合理、保障多元的農村土地徵收制度，同權同價同責、流轉順暢、收益共享的農村集體建設用地入市制度，經批准有條件有償使用和流轉、探索退出和權屬登記等農村宅基地制度，探索建立不同權屬、不同用途建設用地合理比價調節機制和增值收益分配機制，統籌不同地區、擁有不同類型土地的農民收益，為“全省一盤棋，全島同城化”戰略的土地制度和政策提供可複製、可推廣的試點經驗。建立健全城鄉統一的建設用地市場，促進土地資源要素在城鄉間合理流動和最佳化配置，加快城鄉融合發展和鄉村振興，助推海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設，逐步形成海南自貿港特色的城鄉土地管理政策和制度體系，為海南不斷深化土地制度改革貢獻“文昌經驗”“文昌樣本”。
三、主要內容
根據《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）、《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土改〔2019〕1號）和《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號），經充分學習借鑑先進地區改革試點經驗及結合文昌市7年改革試點探索實際，重點對入市用途、復墾地塊條件、入市地塊條件、出租方式使用年期、土地增值收益調節金比例等內容進行修訂完善。
四、涉及範圍
試點期間，在文昌市行政轄區範圍內開展農村集體經營性建設用地入市的，適用本辦法。
五、執行標準
本辦法在海南省實施改革試點期限內有效，施行期間，文昌市其它政策檔案與本辦法不一致的，以本辦法為準，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布上位法及政策為準。
六、注意事項
堅持利益平衡，合理調整國家、集體和農民土地增值收益分配關係，處理好發展改革穩定關係。守住“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”底線。
七、關鍵字詮釋
入市：是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）等方式進入土地市場交易的行為。
就地入市：規劃用途須是建設用地且為經營性的、土地利用現狀是建設用地、土地權屬為集體性質且沒有爭議用地的入市方式。
異地調整入市：規劃用途須是建設用地且為經營性的、土地利用現狀是農用地（不占耕地）、土地權屬為集體性質且沒有爭議用地的入市方式。
八、惠民利民舉措
明確入市主體應提取入市成交總價款的2%用於支持所屬村委會行政事業及農村經濟的發展，切實拓寬行政村的財產性收入，增加黨支部、村委會的“話語權”，充分發揮其對集體經濟發展的引領作用。同時明確將市本級增值收益按一定比例返還給鎮政府和行政村，專項用於鄉村“五網”“五化”建設及鄉村集體經濟發展等工作，為鄉村振興戰略實施注入動力。
九、新舊政策差異
一是結合新出台檔案，明確制定政策依據。
二是明確辦法適用時間及範圍，並結合省改革試點政策進一步明確農村集體經營性建設用地所指範圍。本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指文昌市總體規劃劃定為建設用地且城鄉規劃或村莊規劃確定為工礦倉儲、商服、租賃性住房及自建住房等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，包括保留集體所有權性質的征地安置留用地。”
三是根據《海南省集體經營性建設用地入市試點》，明確入市地塊可按規劃發展項目。
四是明確村莊內零星、分散的集體經營性建設用地，在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數量不減少，質量有提高的前提下，可以由文昌市自然資源和規劃局擬定異地調整方案，並報市人民政府批准由農村集體經濟組織先行組織復墾為農用地後，調整到本市轄區內的產業集中區或其他符合條件的區域入市。
五是明確復墾工程竣工驗收通過，入市地塊在規定時間內成功入市後，市自然資源和規劃局應根據市政府的異地調整批准檔案，當年內組織辦理土地利用現狀年度變更登記手續。”
六是明確復墾地塊條件。
七是明確入市地塊條件。
八是明確選取作價出資（入股）方式入市情形。
九是明確農村集體經營性建設用地使用權出租可根據具體項目需要確定使用年限，但最長不得超過二十年。
十是對農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資（入股）按以下程式進行完善。
十一是明確入市主體應當繳納土地增值收益調節金，全額繳入市級國庫。明確土地增值收益調節金市財政應當將一定比例分配至入市地塊屬地鎮政府，專款用於支持入市地塊所屬村集體或全鎮鄉村基礎設施建設。市財政留存部分應當專款用於支持全市範圍內鄉村基礎設施建設或用於支持建立建設用地指標調配平台。
十二是按城鎮規劃開發邊界內、外，將商服用地分出讓方式、出租方式和作價出資（入股）方式調整土地增值收益調節金提取比例，比例調整至20%—30%。並明確工礦倉儲用地的提取比例8%，其他用地的提取比例15%。集鎮開發邊界內自有建房或租賃性住房建設提取比例為30%。
十三是明確在契稅無法覆蓋農村集體經營性建設用地入市環節的過渡時期，受讓人、承租人須按成交總價的3%繳納與契稅相當的調節金。”
十四是為落實鄉村振興，加強基層黨建工作，壯大集體經濟組織，明確入市主體應提取入市成交總價款的2%用於支持所屬村委會行政事業及農村經濟的發展。
十五是根據“同權同價同責”入市試點目標，針對農村集體經營性建設用地分割、稅收等問題明確“農村集體經營性建設用地與國有建設用地同權同價同責，入市的農村集體經營性建設用地分割轉讓標準、流程、登記辦證及稅收參照國有建設用地相關檔案執行。入市的項目須按照出讓時土地利用現狀分類中二級類所包含的含義項目進行建設，禁止用於（變相）開發房地產項目。法律法規另有規定的，按照法律法規執行。
十六是明確農村集體經營性建設用地入市取得的土地收益應納入農村集體資產統一管理，並接受審計監督與政府監管。
十七是明確農村集體經營性建設用地可參照國有建設用地使用權抵押的相關規定辦理抵押。
十八是明確農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，統一按國家有關規定依法繳納相關稅費，不繳納土地增值收益調節金。
十九是明確農村集體經營性建設用地土地使用權人，未按照出讓、出租契約或作價出資（入股）協定約定的開發期限開發土地的，由所有權人會同市自然資源和規劃主管部門參照國有閒置土地的認定標準，認定是否屬於閒置土地。
對認定為閒置土地的，由市自然資源和規劃主管部門指導所有權人參照國有閒置土地處置的有關規定進行處置。符合收回土地使用權條件的，所有權人可以解除土地出讓（出租）契約，依法收回土地使用權。土地使用權人對農村集體土地所有權人解除契約的決定不服的，可以依法通過民事訴訟等法定途徑維護自身權益。土地使用權人未按契約約定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地閒置的，農村集體經濟組織報經市人民政府批准，可以無償收回土地使用權。
二十是明確違反本辦法規定，買賣或者以其他形式非法轉讓集體建設用地使用權的，依據2020年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》第七十四條非法買賣轉讓土地等有關規定處理。擅自將農民集體所有土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用於非農業建設的，依據2020年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》第八十二條非法轉讓集體土地等有關規定處理。
二十一是明確農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的，或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。”
二十二是明確需採取只轉不征、不轉不征方式落實項目用地的，其適用條件、範圍和辦理程式等，待海南省自然資源和規劃廳另行制訂操作細則後，按照該操作細則和本辦法的規定辦理用地手續併入市交易。
