《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》是海南省自然資源和規劃廳2019年發布的檔案。
2024年2月18日，海南省自然資源和規劃廳發布《海南省集體經營性建設用地入市試點 辦法（修訂）》政策解讀。
基本介紹
- 中文名：海南省集體經營性建設用地入市試點辦法
- 發布單位：海南省自然資源和規劃廳
- 發布時間：2019年
- 修訂時間：2024年
印發信息,辦法全文,內容解讀,
印發信息
海南省自然資源和規劃廳關於印發海南省集體經營性建設用地入市試點辦法（修訂）的通知
各市、縣、自治縣人民政府，省直有關單位：
為規範我省農村集體經營性建設用地入市工作，根據相關法律法規政策規定，我廳組織對《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》進行了修訂，經省政府同意，現予以印發，請認真遵照執行。
海南省自然資源和規劃廳
2024年1月24日
辦法全文
海南省集體經營性建設用地入市試點辦法
（修訂）
第一章 總 則
第一條 為規範我省農村集體經營性建設用地入市工作，健全城鄉統一的建設用地市場，促進鄉村振興，服務海南自由貿易港建設，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《海南自由貿易港土地管理條例》《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關於深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的意見》（廳字〔2022〕34號）《自然資源部辦公廳關於印發<深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案>的通知》（自然資辦函〔2023〕364號）等法律法規政策規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區域內實施農村集體經營性建設用地入市試點的，適用本辦法。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指國土空間規劃確定為工礦、倉儲、商業服務業、居住用地（保障性租賃住房）等經營性用途，且經依法登記的存量集體建設用地。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市，是指農民集體以土地所有權人身份通過公開的土地市場，依法將農村集體經營性建設用地以出讓、出租等方式交由單位或個人在一定期限內有償使用的行為。
第三條 農村集體經營性建設用地入市主體是代表其所有權的農村集體經濟組織。入市前，土地所屬村（組）集體應完成農村集體經濟組織登記賦碼。
農村集體經營性建設用地屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織代表集體行使所有權；分別屬村內兩個以上農村集體經濟組織的，由村內各該農村集體經濟組織代表集體行使所有權；屬鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮農村集體經濟組織代表集體行使所有權，或者委託授權給負責管理的鄉鎮人民政府作為入市實施主體代表集體行使所有權。
第四條 農村集體經濟組織以全資方式設立的土地股份合作社、土地專營公司等具有法人資格、從事土地專營業務的企業，經農村集體經濟組織書面委託授權，可在授權範圍內代理實施本辦法規定的入市事項。
在保持集體土地所有權不變的前提下，鎮（鄉）域內或者一定區域內各農村集體經濟組織通過履行民主程式，以入股方式組建的具有獨立法人資格的土地股份合作社或聯營公司，可由其代表入股各集體經濟組織行使與入市有關的權利和義務。
第五條 農村集體經營性建設用地可以按照規劃入市用於符合國家、海南省產業政策以及城鎮開發邊界內外國土空間用途管制、生態環境保護要求的項目,包括工業、倉儲、商業服務業、保障性租賃住房以及養老、教育、科研、醫療衛生、文化體育、採礦等，但不得用於建設市場化商品住房、安居房。
市縣可以在符合國家和我省國土空間用途管制要求的前提下，探索制定通過農村集體經營性建設用地入市渠道保障用地需求的建設項目目錄或清單。
第六條 文昌市可以試點探索利用鎮（墟）區範圍內農村集體經營性建設用地用於面向本市農村集體經濟組織成員的村民 住宅建設，但所建房屋不得分割轉讓。
用於村民住宅建設的集體經營性建設用地流轉對象，應嚴格限定為本市擁有農村集體經濟組織成員資格且未享受宅基地分配或者自願退出已有宅基地的人員，每戶只能受讓一處，土地面積不得超過120平方米。再次流轉的，流轉對象也應限定在上述規定範圍內。通過出讓方式取得的集體經營性建設用地建設村民住宅的，以及再次流轉的，不得再向集體經濟組織申請宅基地。
第二章 入市途徑及條件
第七條 依法取得、符合規劃的集體經營性建設用地，具備
開發建設所需基礎設施等基本條件、明確就地直接使用的，可以直接就地入市。
第八條 結合全域土地綜合整治，將零星、插花小塊存量集體建設用地整治歸併為大塊宗地，依據規劃屬於經營性用途的允許入市。
結合全域土地綜合整治推進農村集體經營性建設用地入市的，要嚴格執行全域土地綜合整治試點政策規定要求。通過實施全域土地綜合整治實現建設用地“小塊並大塊”，不得以入市為名突破全域土地綜合整治試點規定，不得脫離全域土地綜合整治、單純實施“小塊並大塊”來實現農村集體經營性建設用地入市。
第九條 歷史形成的城中村集體建設用地，可以根據規划進行統一整治、配套基礎設施，重新劃分宗地和確定產權歸屬。對不予徵收的，在優先保障本村居民住房安置等用地後，集體經營性建設用地可依法入市。
第十條 集體經營性建設用地入市，應當符合以下條件：
（一）符合國土空間規劃、相關產業規劃以及生態環境保護要求；
（二）土地權屬清晰，不存在權屬爭議，已辦理集體土地所有權登記；
（三）地上建築物、構築物及其他附著物已補償完畢，或經土地所有權人及相關權利人書面同意隨土地一同入市流轉；
（四）未被司法機關、行政機關限制土地權利；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十一條 市縣應根據國民經濟和社會發展規劃、產業政策、國土空間規劃、土地市場狀況和所有權人意向申請，將擬入市交易的農村集體經營性建設用地納入年度建設用地供應計畫管理，統籌安排入市規模、結構和時序，實行城鄉統一建設用地市場統籌調控。市縣可以探索農村集體經營性建設用地入市申報與依法管地用地水平、信用水平相掛鈎。
第十二條 土地所有權人可以委託市縣土地儲備機構或市縣政府指定的部門或單位對擬入市的集體經營性建設用地實施前期開發，按照該地塊的規劃，完成地塊內的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎設施建設，並進行土地平整，滿足必要的“通平”要求。
第三章 入市方式
第十三條 農村集體經營性建設用地可按出讓、出租等有償使用方式入市。
集體經營性建設用地使用權出讓是指代表其所有權的農民集體，將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓渡與土地使用者，由土地使用者根據契約約定支付土地價款的行為。
集體經營性建設用地使用權出租是指代表其所有權的農民集體，將一定年限的集體經營性建設用地使用權出租給土地使用者，由土地使用者根據契約約定支付土地租金的行為。
第十四條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租，應
採取招標、拍賣、掛牌或者協定等方式。原則上應當採用招標、拍賣和掛牌形式公開交易。鼓勵採取長期租賃、先租後讓、租讓結合、彈性年期等供應方式。農村集體經營性建設用地協定出讓、出租範圍參照國有建設用地執行。
未經公開交易或者未經批准採取協定方式入市交易的，農民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租契約。
第十五條 農村集體經營性建設用地使用權出讓的最高年限，不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限。
農村集體經營性建設用地使用權的出租年限可根據具體項目需要確定，但最長不得超過20年。
第四章 入市程式
第十六條 農村集體經營性建設用地入市按以下程式進行：
（一）申請。土地所有權人擬入市集體經營性建設用地的，經集體成員大會三分之二以上成員表決同意後，可以向所在地鄉鎮人民政府遞交入市申請書，並提交表決書等相關材料，入市申請書應當寫明擬入市地塊位置、權屬、地上附著物等基本情況。土地所有權人可委託具有資質的測繪單位對擬入市地塊進行勘測定界。
（二）提出規劃條件及要求。鄉鎮人民政府對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行初審後，出具入市初審意見。市縣自然資源和規劃部門根據初審意見，依據國土空間規劃提出擬入市的集體經營性建設用地的規劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等，並會同同級發展改革、生態環境等有關主管部門一併提出產業準入和生態環境保護等要求。市縣可以參照《海南省產業用地控制指標》提出產業項目投資強度等控制性指標，原則上不得低於同類用途的50%。相關意見要綜合考量擬入市地塊所在村的依法管地用地水平。
（三）地價評估。入市主體委託有資質的單位對擬入市地塊進行地價評估。在市縣自然資源和規劃主管部門的指導下，入市主體根據地塊評估價格、產業政策等因素，集體決策確定底價，並予以保密。底價不得低於入市成本，不得低於國家和我省規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。入市主體也可交由市縣自然資源和規劃主管部門委託有資質的土地評估機構進行地價評估。評估報告須按規定進行備案。
（四）入市方案編制。入市主體根據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制入市方案。入市方案應當包括但不限於以下內容：入市地塊界址、面積、權屬、入市方式、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、使用年限、交易方式(招標、拍賣、掛牌或協定)、入市價格、收益分配、土壤污染狀況調查情況等內容。
（五）入市方案表決。入市方案應當在鄉（鎮）黨委、政府監督指導下，在村黨組織領導下，按照“四議兩公開”的程式，實行一事一議，到會成員占應到會成員的三分之二以上，且通過人數達到到會成員的三分之二以上方有效，並依法形成表決資料。集體經營性建設用地屬鄉鎮集體經濟組織的，入市方案應當經鄉鎮黨政聯席會議或鄉鎮長辦公會議集體研究決定。入市決議應經集體經濟組織事務公開欄公示，期限不少於十天。入市方案經表決後，由入市主體，在出讓、出租前不少於十個工作日將擬入市地塊的入市方案、入市決議等材料報市、縣、自治縣人民政府。
（六）入市方案核對。市、縣、自治縣人民政府應當及時組織自然資源和規劃、發展改革、生態環境、市場監管等有關主管部門對方案進行研究，並在收到方案後五個工作日內提出意見。認為入市方案不符合規劃條件、產業準入、生態環境保護要求和公平性競爭審查條件等的，市、縣、自治縣人民政府應當提出修改意見，入市主體應當按照修改意見進行修改。
（七）公告及交易。擬入市的集體經營性建設用地由市縣自然資源和規劃部門錄入“土地超市”統一管理、統一發布。以招標、拍賣、掛牌方式交易的，入市主體可委託市縣自然資源和規劃主管部門組織實施具體交易活動、編制交易檔案，進入省級土地交易市場進行網上交易。入市交易公告應當在中國土地市場網、海南省公共資源交易服務中心網站、省自然資源和規劃廳入口網站，以及本省主要媒體上發布。農村集體經營性建設用地入市實行交易保證金制度，交易保證金可按照我省相關規定使用銀行保函。
（八）簽訂成交確認書及公示。土地成交後，受讓人（承租人）應當簽訂土地成交確認書。交易結果應當在集體經濟組織事務公開欄和中國土地市場網、海南省公共資源交易服務中心網站、省自然資源和規劃廳入口網站等進行公布，接受社會和民眾監督。
（九）簽訂書面契約和三方監管協定。土地交易結束之日起20個工作日內，交易雙方應當按照成交確認書的約定，按照國家契約示範文本簽訂書面契約，契約應載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建築、構築物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的辦法等，並報市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門備案。未依法將規劃條件、產業準入和生態環境保護要求納入契約的，契約無效；造成損失的，依法承擔民事責任。
在簽訂書面契約的同時，本著平等、自願、誠信、守約的原則，由交易雙方、市縣（區）人民政府簽訂三方監管協定，明確政府、農村集體經濟組織與土地使用權人的權利和義務。
（十）不動產登記。交易雙方應當按照契約約定交付土地和支付價款，並依法繳納相關稅費，持有效契約、價款支付憑證以及納稅證明等向集體經營性建設用地所在地的不動產登記機構依法申請辦理不動產登記。
農村集體經營性建設用地入市後原則上應當以宗地為單位整體登記，不得擅自改變用途或分割轉讓轉租，出讓契約另有約定的除外。
第十七條 農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租等方式入市交易的，入市主體應當繳納土地增值收益調節金。
第十八條 土地增值收益調節金按照入市收入扣除取得成本和土地開發支出後的淨收益的一定比例計提。市縣人民政府應結合土地增值收益情況，統籌考慮土地用途、土地區位、土地等級、交易方式以及區域經濟社會發展水平等因素，合理確定調節金徵收比例。原則上調節金按入市土地增值收益的20%-50%徵收。
無法核定本市縣入市土地取得成本的，可根據土地徵收或土地收儲的區域平均成本情況，制定農村集體經營性建設用地的平均成本，或制定按入市收入一定比例徵收調節金的簡易辦法，經市縣人民政府批准後執行。
第十九條 受讓人（承租人）可以按照本辦法以及省級財政部門非稅收入收繳管理有關規定，代入市主體繳納土地增值收益調節金，並按照土地出讓（出租）契約的約定，將土地出讓金（租金）餘額支付給入市主體。
第二十條 農村集體經濟組織通過集體經營性建設用地入市取得的收益，歸農村集體經濟組織成員集體所有，應當按照規定納入農村集體資產及收益進行統一管理，主要用於發展集體經濟、集體福利和公益事業等方面，改善農民的生產生活條件，不能用於發放幹部報酬、支付招待費用等非生產性開支，應當進行專戶存儲、專賬管理、專項審計監督，及時公開相關信息，接受成員監督。
農村集體經濟組織應當根據有關規定，制訂收益分配方案，並依法履行民主決策程式，及時將入市土地成交價格、交易費用、稅費繳納和收益支出等情況，在集體經濟組織內部進行公示公告。市縣和鄉鎮人民政府應當對收益收支情況進行監督檢查，嚴格規範土地收益的分配、使用和管理。
集體和成員之間土地增值收益分配，應注意補齊公共管理和公共基礎設施短板，充分考慮成員和集體今後年度收入的持續穩定，按照優先發展壯大集體經濟的原則留足集體後，在成員個人之間公平分配，不得全額在當年分配。
第五章 轉讓、轉租和抵押
第二十一條 通過出讓等方式取得的農村集體經營性建設用地使用權可以依法轉讓、互換、出租、贈與或者抵押，雙方應當簽訂書面契約，並書面通知土地所有權人。具體參照同類用途的國有建設用地使用權有關規定執行，法律法規另有規定或者契約另有約定的除外。
農村集體經營性建設用地使用權轉讓、抵押的，地上建築物、其他附著物所有權一併轉讓、抵押。轉讓、抵押地上建築物、其他附著物所有權的，農村集體經營性建設用地使用權一併轉讓、抵押。
第二十二條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租 的，應當簽訂書面契約。土地出讓（出租）契約約定土地轉讓、轉租需經土地所有權人同意的，土地使用權人應先經土地所有權人同意方可轉讓、轉租。
第二十三條 通過轉讓、轉租取得的土地使用權，其使用年限為原出讓（出租）契約確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限後的剩餘年限。
第二十四條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，相關稅費的繳納統一按國家稅法有關規定執行。
第二十五條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租，
應當符合下列條件：
（一）不存在法律法規規定或者契約約定禁止流轉的情形；
（二）按照出讓、出租契約的約定，履行完畢支付地價款、租金等義務，並取得不動產權證書。
（三）按照出讓、出租契約及三方監管協定約定的期限和條件投資開發、利用土地；
（四）有關法律法規規定的其他條件。
第二十六條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓的，雙方當事人應憑書面契約等材料辦理不動產轉移登記。集體經營性建設用地使用權抵押的，應當辦理抵押登記；抵押權因債務清償或其他原因消滅的，應當辦理註銷抵押登記。
第六章 開發利用管理
第二十七條 依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應按照法律法規有關規定和出讓、出租契約及三方監管協定確定的開發期限、土地用途及其他土地使用條件開發利用土地。
第二十八條 因詳細規劃調整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規劃條件的，參照國有建設用地改變土地用途或變更容積率的程式辦理相關手續。
第二十九條 改變土地用途和提高容積率的，土地使用權人應當委託具有地價評估資質的機構，參照國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範進行地價評估。
改變土地用途和提高容積率所產生的土地增值收益，按照新用途和原用途條件下的地價差額，或者新容積率和原容積率條件下的地價差額計算。應繳納的土地增值收益調節金按照本辦法第十八條的規定確定。
第三十條 改變土地用途和提高容積率產生增值的，土地使用權人應當按照本辦法第十八條的規定繳納土地增值收益調節金，並將土地增值收益的餘額支付給土地所有權人後，方可辦理土地用途變更登記手續。
第三十一條 市縣自然資源和規劃、發展改革、農業農村、生態環境、工信、住房城鄉建設、行政審批等相關主管部門和鄉鎮人民政府按各自職責加強對集體經營性建設用地的開發利用監管，督促集體經營性建設用地使用權人依法依規使用集體經營性建設用地。
簽訂三方監管協定的，由市縣（區）政府有關部門及鄉鎮人民政府按照“誰提出、誰監管”的原則對約定事項實施監管。
第三十二條 市縣自然資源和規劃主管部門應加強農村集體經營性建設用地開發利用的動態巡查，督促土地使用權人按照入市契約和三方監管協定約定及時開發利用。
農村集體經營性建設用地涉嫌土地閒置的，參照《閒置土地處置辦法》《海南自由貿易港閒置土地處置若干規定》等有關規定和契約的約定依法處置。
第三十三條 農村集體經營性建設用地使用權期限屆滿的，按出讓、出租契約的約定辦理。法律法規另有規定的，從其規定。
第三十四條 土地使用權人依法取得的農村集體經營性建設用地使用權，不得提前收回，法律法規另有規定、契約另有約定除外。符合規定需提前收回的，應依照法律法規和契約約定辦理，給予土地使用權人合理補償。
農村集體經營性建設用地被依法徵收為國有土地的，農村集體經營性建設用地使用權一併收回，並依法予以相應補償。
第七章 法律責任
第三十五條 違反本辦法規定，買賣或者以其他形式非法轉讓集體建設用地使用權的，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十四條非法買賣轉讓土地等有關規定處理。擅自將農民集體所有土地通過出讓、轉讓或者出租等方式用於非農業建設的，依據《中華人民共和國土地管理法》第八十二條以及《海南自由貿易港土地管理條例》第七十三條等有關規定處理。市縣自然資源和規劃部門不得為違法違規轉讓集體建設用地使用權的單位和人員辦理規劃、用地和不動產登記手續。
第三十六條 國家工作人員在集體經營性建設用地入市交易及後續開發管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級機關依法給予政務處分；構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
第三十七條 農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的，或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
第三十八條 縣級以上自然資源和規劃、住房和城鄉建設、稅務、市場監管等主管部門應當加強對集體經營性建設用地涉地股權轉讓的聯合監管。
未滿足法律、法規規定、土地出讓契約和三方監管協定約定轉讓條件的，受讓人不得通過擅自變更出資比例、股權結構、實際控制人等方式變相轉讓集體建設用地使用權。受讓人變相轉讓集體建設用地使用權的，依照法律、法規的規定和契約約定採取限期整改、支付違約金、解除契約收回土地等方式處置並納入社會信用體系重點監管範圍。
第八章 附 則
第三十九條 各市縣可參照本辦法制定本市縣的實施辦法。
本辦法涉及鄉鎮人民政府行政管理職能的，在三亞市轄區內可相應由區人民政府行使。
第四十條 本辦法自印發之日起施行，具體套用問題由省自然資源和規劃廳負責解釋。《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號）廢止。
內容解讀
省自然資源和規劃廳日前出台《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》，旨在為市縣規範推進農村土地制度改革試點工作提供遵循和指引。
2024年2月18日，海南省自然資源和規劃廳發布《海南省集體經營性建設用地入市試點 辦法（修訂）》政策解讀。
《海南省農村土地徵收試點辦法》明確符合六種情形的公共利益建設項目可以實施征地，對公共利益進行了界定；將原來的征地批後公告改為征地批前公告，將簽訂征地補償協定、落實征地補償和社會保障費用放到報批前；完善被征地農民合理、規範、多元保障機制，適當提高留用地面積，將現行不超過被征地面積的8%提高到10%。
《海南省集體經營性建設用地入市試點 辦法（修訂）》調整集體經營性建設用地範圍，明確可以入市的土地僅限於存量集體經營性建設用地。同時，根據自然資源部最新檔案規定，明確可以結合全域土地綜合整治，將零星、插花小塊存量集體建設用地整治歸併為大塊宗地入市。
根據本輪試點“入市土地不能用於商品住宅開發”的要求，《試點辦法》明確農村集體經營性建設用地可以按照規劃入市用於符合國家、海南省產業政策以及城鎮開發邊界內外國土空間用途管制、生態環境保護要求的項目,包括工業、倉儲、商業服務業、保障性租賃住房以及養老、教育、科研、醫療衛生、文化體育、採礦等，但不得用於建設市場化商品住房、安居房。
