《三亞市集體建設用地開發利用管理暫行辦法》是三亞市住房保障行政主管部門為貫徹落實國家房地產巨觀調控政策、合理調整住房供應結構、構築多層次住房供應體系、進一步促進三亞市房地產市場健康發展制定的辦法。
基本介紹
- 中文名：三亞市集體建設用地開發利用管理暫行辦法
- 實施地區：三亞市
- 發布單位：三亞市住房保障行政主管部門
法規介紹
第二條 本辦法所稱限價商品住房是指政府採取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格，住房套型面積和銷售對象等要求，由開發建設單位開發建設和定向銷售的普通商品住房。
第三條 本辦法適用於本市城區範圍內限價商品住房的項目規劃、土地出讓、開發建設、房源籌集和銷售管理等工作。
第四條 市住房保障主管部門負責限價商品住房的組織實施工作，協調解決限價商品住房建設實施中的規劃、征地、審批、建設等具體事宜。市國土、發改、住建、財政、規劃、物價、人防、民政、統計、監察、金融等部門按各自職責做好相關工作。河東區、河西區、各社區居委會按職能分工協助做好限價商品住房宣傳、申請受理、審核及相關工作。
第五條 限價商品住房用地指標納入全市保障性住房建設年度計畫，統一安排。
第六條 限價商品住房建設應遵循集約節約用地的原則，合理確定規劃建設條件，通過集中、分散、配建等方式開發建設。
第七條 集中建設限價商品住房是指市人民政府根據住房發展規劃和年度建設計畫，確定限價商品住房建設項目，由住房保障實施機構統一組織實施、統一規劃建設、統一配售管理的建設方式。
第八條 分散建設是指經市人民政府批准，遠離城區的住房困難職工較多的企事業單位可以利用本單位土地資源，結合危舊房改造定向建設供應本單位中住房困難職工的限價商品住房。
定向建設的限價商品住房項目，應嚴格限制建設規模，在向符合條件的本企業、單位申請人銷售完畢後仍有剩餘住房，由市人民政府統一安排給其他符合條件的申請人購買。
第九條 配建限價商品住房是指市人民政府採取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，或者進行城市棚戶區改造時，由開發企業在商品住房小區中配套建設限價商品住房的建設方式。
配建項目中應當明確項目配建限價商品住房的總面積、單套建築面積、套數、套型比例、建設標準以及建成後移交或者回購等事項，並以契約方式約定。供地公告中應當註明配建的開發條件。
第十條 限價商品住房建設用地實行招拍掛方式出讓，可採取限房價、競地價或限地價、競房價的方式，面向社會公開招拍掛，確定開發建設單位。應優先選擇實力強、信譽好的開發企業參與競標。
第十一條 限價商品住房套型建築面積以90平方米以下為主，最大不超過120平方米。
第十二條 限價商品住房必須嚴格執行《住宅建築規範》等國家有關住房建設的強制性標準，應採用成熟適用的新技術、新工藝、新材料和新設備，提高建設水平。
第十三條 限價商品住房項目的中標企業對其開發建設的限價商品住房的工程質量負最終責任。
第十四條 限價商品住房項目中配套的公共服務設施和市政基礎設施，應符合相關建設標準，與住宅同步建設並交付使用。
第十五條 限價商品住房小區應按規定配套物業用房等設施。小區由開發建設企業統籌進行管理。
第十六條 限價商品住房銷售價實行政府指導價，由市人民政府根據地段等因素核定。指導價由價格主管部門會同住房保障管理機構依據具體情況和有關規定審核確定（可事先徵詢市發改、規劃、國土、住建、統計、財政、審計、監察等部門的意見），報市人民政府批准後，按規定向省價格主管部門和建設行政主管部門備案並向社會公布執行。
第十七條 限價商品住房銷售價位（含最高限價）應當在土地出讓前提出，並作為相關土地出讓的前置條件。具體銷售價格按土地出讓價格和開發成本、建築安裝成本、稅費和利潤（不超過6%）等完全成本因素確定。
第十八條 限價商品住房銷售實行一套一標價的明碼標價制度，在其實際銷售最高價格與平均價格不超過土地出讓時確定的最高銷售價格與平均價格的前提下，開發建設單位可根據房屋樓層、朝向等情況確定各套住房具體銷售價格，並向價格主管部門和市住房保障主管部門備案。經審核同意後，向社會公示並接受社會監督。
開發建設單位應在銷售場所顯著位置明示銷售價格的批准檔案並對價格進行公示，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。價格主管部門和住房保障部門應依法進行監督管理。
第十九條 限價商品住房保障對象為包括財政供養人員（含駐三亞的中央、省、省市兩級管理單位）在內，需要改善住房條件但支付能力欠缺，難以進入商品房市場的中等和中等偏下收入住房困難家庭。符合下列條件的家庭可以申請購買一套限價商品住房：
（一）申請人戶籍符合市人民政府公布的申請條件。
（二）申請人及家庭成員在本市無自有住房或現有住房（不含2008年後購買的保障性住房）人均住房建築面積低於市人民政府公布的標準。
（三）家庭（2人及以上）年收入低於三亞市上年度城鎮居民人均可支配收入中等偏上線×家庭人口平均數的總和；單身人士年收入低於三亞市上年度城鎮居民人均可支配收入中等偏上線的2倍。
（四）申請三亞市限價商品住房還必須符合下列規定：
1．申請人配偶戶口不在三亞市，申請人應連續在三亞市繳納3年以上社會保險費。
2．單身人士（包括未婚、離異或喪偶未帶小孩）申請，需年滿25周歲。
3．申請之日前5年沒有房產轉讓行為。
4．申請人離異，離婚年限需滿3年。
5．因就學而遷入本市，落戶在三亞市工作的大中專院校畢業生在校期間不計入取得戶籍時間。
6．落戶在本市的自主擇業軍轉幹部申請不受落戶時間限制。
7．申請家庭成員之間應具有法定的贍養、扶養或撫養關係。
第二十條 機關、事業單位及國有企業單位在編在崗人員可以向單位提出申請，其他居民可以向戶籍所在地的社區居委會提出申請。申請家庭向所在單位或戶籍所在地的社區居委會領取《三亞市購買限價商品住房申請審批表》進行填寫並提供下列材料：
（一）家庭成員身份證及戶口簿的複印件及原件。
（二）家庭成員婚姻狀況證明、收入證明。
（三）家庭成員所在單位或者居住地居委會出具的住房情況證明。
（四）依法需要提交的其它材料。
第二十一條 限價商品住房資格審核工作實行三級審核、兩級公示的工作機制。具體審核程式如下：
(一)初審：材料齊全，由所在單位或戶籍所在地的社區居委會對申請家庭的人口、戶籍和住房等情況進行初審。
初審結束後經公示無異議或者異議不成立，單位或社區居委會簽署初審意見，將申請家庭的書面申請材料上報行政主管單位或區管委會資格審核小組。
經公示提出異議，單位或社區居委會應進行複查，並對不符合條件的家庭書面告知原因；經複查符合條件，按前款規定辦理。
(二)複審：主管單位或區管委會資格審核小組自收到申請材料之日起，在7個工作日完成對申請材料的複審，並協調相關部門聯合審批，各負其責。
複審無異議，由行政主管單位或區管委會資格審核小組對申請家庭的資格進行認定，並簽署意見、蓋章後，上報市住房保障主管部門。
複審有異議，由主管單位或區管委會資格審核小組會同有關單位在10日內進行複查，並對不符合申請條件的家庭書面告知原因；符合條件的按前款規定辦理。
(三)終審：市住房保障主管部門根據複審後上報的材料，再次對申請人申請限價商品住房資格進行審核，對符合條件的在《三亞晨報》以及其它新聞媒體上予以公示，公示期限為15天。
公示無異議或異議不成立，由市住房保障主管部門在申請審批表上籤署意見並加蓋公章，列入限價商品住房購買對象，並根據房源情況輪候配售。
經公示提出異議，由市住房保障主管部門會同紀檢等部門進行調查，並對不符合條件的家庭書面告知原因；經複查符合條件，按前款規定辦理。
第二十二條 限價商品住房屬於政策性住房，在取得房屋所有權證5年內不得上市交易，因特殊原因確需轉讓，由市人民政府按原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購；滿5年上市轉讓，市人民政府可優先回購。上市交易後購房人應當向市人民政府交納一定比例的土地收益等價款。
土地收益等價款按照交易時，同地段、同品質商品住房與原購限價商品住房差價（扣除相關稅費後）的30%計算，土地收益等價款全額上交市財政部門。
第二十三條 房產權屬登記部門在辦理限價商品住房轉移登記時，應在登記簿及權屬證書上的記事欄中記載“限價商品住房”字樣、購買價格和準許轉讓日期。
第二十四條 開發建設單位建設的限價商品住房在竣工交付使用1年後房源仍有剩餘，由市人民政府按審核確定的價格予以購買，所購的限價商品房仍用於向符合條件的家庭（含單身人士）出售。
第二十五條 2008年後（含）購買過保障性住房的（包括購買單位自建職工住房的家庭），不得再次購買限價商品住房。經審核符合條件的申請家庭只能購買一套限價商品住房，已購買限價商品住房的家庭不得再次享受其它形式的保障性住房。
享受廉租住房保障或公共租賃住房的承租人在購買限價商品住房後，市住房保障主管部門應當在申購家庭辦理入住限價商品住房手續後1個月內，按照規定收回其承租的廉租住房或公共租賃住房。
承租直管公房或租借單位公房的申請家庭符合購買限價商品住房條件，在購買限價商品住房並辦理交付使用手續後1個月內必須騰退公房，否則按原價收回限價商品住房。
第二十六條 購買限價商品住房後因工作調動、家庭經濟困難等原因需要退出，由市住房保障主管部門按原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購，房屋裝修所產生的費用將不予退還，回購的限價商品住房仍然用於向符合條件的家庭出售。
第二十七條 限價商品住房的購買人有下列情形之一，由市住房保障主管部門給予警告，並按下列規定進行處理：
(一)弄虛作假，隱瞞家庭收入和住房等真實情況，騙購限價商品住房，責令限期交回住房；不能交回的，責令其按照市場價格補繳差價款；申請人及其家庭成員5年內不得再次申請限價商品住房及其他保障性住房。
(二)違反本規定上市交易，責令其按照市場價格補繳差價款，並不予批准其再次購買限價商品住房。
對具有前款所列行為的購買人，市住房保障主管部門還可請其所在單位依法給予行政處分，情節嚴重的，移送司法機關處理。三亞市集體建設用地開發利用管理暫行辦法（2014年修訂）
第一條 為規範農村集體建設用地使用權流轉行為，維護集體建設用地所有權人和使用權人的合法權益，促進土地資源最佳化配置和節約、集約利用，根據《海南省經濟特區土地管理條例》、《海南省集體建設用地管理辦法（試行）》等法律和政策規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱集體建設用地，是指經依法批准用於鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業、農村村民住宅等村鎮建設，以及其他經依法批准用於非農建設或者可依法確認為建設用地的農村集體所有土地。
第三條 本辦法適用於本市行政區域內集體建設用地的取得、開發使用、流轉等管理。
第四條 各鎮人民政府、各區管委會依法負責本行政區域內集體建設用地開發利用的監督管理工作。市國土局、市規劃局、市林業局、市住房和城鄉建設局等行政主管部門在各自職責範圍內負責全市集體建設用地開發利用的監督管理工作。
第五條 村鎮建設需要使用集體土地的應當符合鎮土地利用總體規劃及村鎮建設規劃，在鎮土地利用總體規劃確定的建設用地及村鎮建設規劃確定相套用途範圍內予以安排。
在風景名勝區範圍內集體建設用地的使用應當符合風景名勝區規劃。
主城區內以及主城區外特定地區集體建設用地的使用，應符合城市總體規劃及相應控制性規劃。
主城區外的特定地區，即指依法確定的重點景區、沿海重點區域、經國家或者省、市人民政府批准設定的旅遊度假區、開發區、產業園區、成片開發區等。
第六條 村鎮建設規劃應當與鎮土地利用總體規劃相銜接，並根據需要最佳化建設用地在空間上的布局。村鎮建設規劃中建設用地規模不得超過鎮土地利用總體規劃確定的村鎮建設用地規模。
第七條 尚未編制村鎮建設規劃的村莊，村鎮建設需要使用集體土地，可在鎮土地利用總體規劃確定的村莊建設用地範圍內。原則只對現有宅基地進行確權，不予安排其它村鎮建設用地。
第八條 農村宅基地的審批與使用管理應嚴格按照《三亞市人民政府關於印發三亞市農村宅基地管理辦法的通知》（三府〔2006〕114號）的規定執行。
對已經劃入中心城區、重點開發區域及旅遊區用地的拆遷對象，應統一集中安置，原則上不採取劃撥宅基地的方式安置。安置房的選址及建設方案應取得村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
第九條 鼓勵農村集體經濟組織按照土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃自主依法使用集體建設用地。
各旅遊開發區及產業園區周邊的集體經濟組織，可根據當地情況依法利用集體建設用地建設服務各類園區的員工宿舍、倉儲物流、購物餐飲住宿等經營性物業，經營性物業不得以任何形式分割出售或整體出售。
嚴禁利用集體建設用地進行商品住宅或產權式酒店項目開發。
城鄉規劃確定為居住用途的集體建設用地，除農村宅基地外，需要發展商品住宅項目，應當依法徵收為國有土地後，按照國有建設用地的有關規定進行開發利用。
第十條 利用集體建設用地進行經營性項目建設，參照國有土地建設項目審批程式進行項目審批。未經市人民政府批准，不得在集體建設用地上安排建設項目。
第十一條 集體建設用地土地使用權人應按照市人民政府批准和登記檔案規定的用途或集體建設用地使用權流轉契約約定的用途使用土地，確需改變土地用途及土地使用條件，應當經土地所有者和市國土、規划行政主管部門同意，報原批准機關批准，並辦理集體建設用地使用權變更登記手續。
第十二條 因建設徵收土地達到規定比例需要安排集體留用地，留用地應優先在本集體經濟組織範圍內選址，原則上保留集體土地性質不變，確有需要轉為國有建設用地，可徵收為國有建設用地後劃撥給集體經濟組織。
在本集體經濟組織範圍外選址，應依法徵收為國有，劃撥給該集體經濟組織。除村莊整體搬遷外，在城市中心城區範圍內安排留用地，留用地占征地面積的比例不超過5%；在城市規劃中心城區範圍外安排，比例不超過8%。
對轄區內本村集體經濟組織範圍內的土地違法行為制止、協查不力的集體經濟組織，在整改完成之前，市人民政府暫停對其留用地的審批。
第十三條 以城邊村、城中村改造模式對集體建設用地進行改造整理，改造總體規劃方案應徵得村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，並優先保障村民安置地和村集體經濟發展用地，村民安置地及村集體經濟發展用地占改造範圍建設用地總面積的比例不得小於60%。
第十四條 在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、產業發展規劃，並有利於穩定家庭承包經營體制、留足本集體經濟組織成員生產生活用地的前提下，除村民宅基地和鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設用地外，權屬合法、界址清楚，並辦理了集體建設用地所有權登記手續的集體建設用地使用權按規定程式報經有批准權的人民政府批准後，以出讓、出租、作價入股、與他人聯合舉辦企業或抵押等方式進行流轉用於收益穩定、有利於促進農民就業的經營性項目。
第十五條 集體建設用地使用權流轉應當符合以下要求：
(一)產權明晰，完成集體建設用地權屬登記發證。
(二)符合土地利用總體規劃、城鄉規劃。
(三)符合產業政策和土地供應政策，嚴格土地用途管制。
(四)遵循依法、自願、有償、平等、公開的原則。
第十六條 集體建設用地使用權出讓用於商業、旅遊、娛樂等經營性項目的，應參照國有土地使用權公開交易的規定，以招標、拍賣、掛牌等方式在土地有形市場進行公開交易。集體建設用地使用權出讓的使用年限不得超過國家規定的同類國有土地使用權出讓的最高年限。
在風景名勝區範圍內集體建設用地的使用權不得出讓。
第十七條 集體建設用地使用權轉讓、聯營合作、作價入股的，最長年限為5 0年，確因特殊情況需延長的，報省政府批准。
以集體建設用地使用權出租，出租年限不超過30年。
第十八條 集體建設用地使用權人可轉讓、轉租集體建設用地使用權，轉讓人、轉租人應當將轉讓、轉租情況告知土地所有權人，並獲得土地所有權人的書面同意，同時報原批准機關批准。
集體建設用地使用權轉讓，原受讓方的權利、義務隨之轉移；集體建設用地使用權轉租，轉租人應當繼續履行原出租契約。
集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限為原土地使用年限減去已使用年限後的剩餘年限。
集體建設用地使用權轉讓、轉租，當事人雙方應當持集體土地使用權屬證明和相關契約，到市國土行政主管部門申請辦理土地登記手續。
第十九條 農村集體經濟組織以出讓、出租、作價入股、聯營等方式使用集體建設用地，應取得村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
以集體建設用地使用權出讓、入股，農村集體經濟組織應當委託土地評估機構對土地使用權價格進行評估，土地估價報告報市國土行政主管部門確認備案後，作價入股的以土地評估價與投資方約定投資額比例確定股權比例。
集體經濟組織所占股權確需轉讓，應取得村民會議五分之四以上成員或者五分之四以上村民代表同意，並報市政府審批。
以集體建設用地使用權作價入股合作開發的（不含上市公司），在集體建設用地使用權入股合作協定簽訂之前，農村集體經濟組織可和合作投資人先行約定選擇固定回報的獲利方式（即投資獲利之前，每年收回固定回報值不得低於土地評估價值的同期存款利息；如投資獲利，則以股權應享份額和約定固定回報值之間“就高不就低”原則獲利）。
第二十條 集體建設用地使用權不得單獨抵押。按規划行政主管部門批准的土地使用條件完成項目建設，並辦理了房屋登記的建築物符合法律規定的抵押條件，經村民會議五分之四以上成員或者五分之四以上村民代表同意，其占用範圍內建設用地使用權一併抵押。抵押辦理程式參照國有土地房屋抵押辦理程式執行。
禁止將集體建設用地使用權用於為村集體經濟組織、村屬集體企業、合作開發的建設主體以外的其它組織和個人進行融資抵押或擔保。
集體留用地因抵押喪失剩餘年限的土地使用權後，其集體經濟組織不得再次申請留用地。
第二十一條 進行集體建設用地使用權流轉應當依法簽訂契約。 契約應當載明下列事項：
（一）雙方當事人的名稱或者姓名。
（二）流轉方式。
（三）土地的位置、面積、用途、使用期限和使用條件。
（四）土地收益及支付方式。
（五）當事人的權利和義務。
（六）集體建設用地使用權使用期限屆滿后土地及地上建築物和其它附著物的處理辦法。
（七）契約履行期間，集體建設用地被收回或徵收時的處理辦法。
（八）爭議的解決辦法。
（九）違約責任。
第二十二條 集體建設用地流轉發生之日起30日內到市國土行政主管部門辦理登記手續。
第二十三條 有下列情形之一，農村集體經濟組織報經原批准機關批准，可以收回集體建設用地使用權：
（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地。
（二）用地單位和個人未按契約約定或者批准檔案規定的用途和期限使用土地，且拒不改正。
（三）土地閒置滿2年。
（四）集體建設用地使用權流轉期限屆滿。
（五）因撤銷、遷移等原因停止使用土地。
（六）法律、法規規定的其它情形。
依照前款第（一）項規定收回集體建設用地使用權，應當對集體建設用地使用權人給予適當補償。依照前款第（四）項規定收回集體建設用地使用權的，地上建築物和其他附著物按契約約定處理。
第二十四條 集體經濟組織通過集體建設用地流轉取得的收益，扣除相關稅費和中央、省及市規定的計提的各項資金後，應納入集體財產實行“三資代理”，統一由集體經濟組織管理和使用，主要用於村莊基礎設施、公益設施建設以及該集體經濟組織成員的社會保障與發展生產等，不得挪作它用。
第二十五條 集體所有土地使用權因轉讓、轉租而增值，轉讓、轉租人應當向集體經濟組織交納增值額的50%。流轉契約有約定，從其約定。
第二十六條 村集體經濟組織使用集體建設用地流轉收益，應按法定程式提交成員大會討論決定，使用情況應當納入財務向集體經濟組織的成員公開。按法定程式決定的收益使用方案，應報鎮人民政府或者區管委會備案。
各鎮人民政府、各區管委會、市監察局、市審計局、市財政局等行政主管部門依法監督檢查集體建設用地流轉增值收益的分配使用。
第二十七條 市國土局、市綜合行政執法局等行政主管部門及各鎮人民政府、各區管委會應當加強對農村村民建設等集體建設用地使用行為進行監督檢查，建立健全動態巡查制度，及時發現、制止並嚴厲打擊各類違法建設行為。
第二十八條 未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地和超面積占用土地，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十六、第七十七條非法占用等有關規定處理。通過出讓、出租、作價入股、聯營合作等方式變相利用集體土地建設小產權房、出售小產權房的按照非法占地等有關規定處理。
第二十九條 非法轉讓集體建設用地，市人民政府將依法沒收非法所得，沒收非法轉讓土地，交回集體經濟組織使用。對超越許可權批准集體土地流轉，其批准檔案無效，並將依法追究當事人的責任。
第三十條 有關單位相關工作人員在集體建設用地管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪，依法追究其刑事責任。
第三十一條 本辦法未盡事宜，按照國家、海南省的有關規定執行。
第三十二條 本辦法具體由市國土行政主管部門負責解釋。
第三十三條 本辦法自印發之日起實施。
第二十八條 市住房保障主管部門、其他行政機關和有關單位的工作人員在土地出讓、規劃審批、開發建設前期、資格審核、銷售管理等工作中存在瀆職、徇私舞弊、受賄等行為，由紀檢監察部門依法給予行政紀律處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第二十九條 申請人對審核結果、輪候結果有異議，可以向市住房保障主管部門申請覆核，也可以依法申請行政複議或者提起訴訟。
第三十條 本辦法與國家、海南省的現行規定不一致，以國家、海南省的規定為準。本辦法未盡事宜，按照國家的有關規定執行。
第三十一條 本辦法具體由市住房保障行政主管部門負責解釋。
第三十二條 本辦法自2012年10月21日起施行。
