《海南自由貿易港土地管理條例》是為加強土地管理，保護土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，改善生態環境，促進社會經濟的可持續發展，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規，結合海南自由貿易港實際，制定的條例。
2023年4月16日，海南省七屆人大常委會第三次會議表決通過《海南自由貿易港土地管理條例》。
基本介紹
- 中文名：《海南自由貿易港土地管理條例》
- 發布單位：海南省人大法制委員會
- 發布時間：2022年
條例全文,修訂信息,內容解讀,
條例全文
海南自由貿易港土地管理條例
（草案徵求意見稿）
目 錄
第一章 總 則
第二章 土地所有權、使用權和土地登記
第三章 國土空間規劃
第四章 耕地保護
第五章 農用地轉用與徵收
第六章 國有土地使用權市場管理
第七章 集體所有土地使用權市場管理
第八章 監督檢查
第九章 法律責任
第十章 附 則
第一章 總 則
第一條 為加強土地管理，保護土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，改善生態環境，促進社會經濟的可持續發展，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規，結合海南自由貿易港實際，制定本條例。
第二條 土地管理應當貫徹執行十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策，科學規劃，嚴格控制建設用地總量，落實土地用途管制制度，堅持綠色發展理念，加強生態保護和修復，推動節約集約用地，制止非法占用土地和破壞土地資源的行為。
第三條 國有土地使用權可以依法出讓、劃撥、租賃、轉讓、承包、抵押和繼承。
集體所有土地使用權可以依法出讓、轉讓或者承包用於種植業、林業、畜牧業、漁業生產，也可以依法由農村集體經濟組織興辦企業，或者與他人聯合舉辦企業，用於非農業建設。集體所有土地使用權可以依法抵押。
第四條 省和市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門統一負責本行政區域內土地管理和監督工作。
市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門可以在市轄區或者鄉鎮設立自然資源和規劃派出機構，實行垂直管理，負責市轄區或者鄉鎮的土地管理工作。
省和市、縣、自治縣人民政府農業農村主管部門負責本行政區域內農村宅基地改革和管理有關工作,做好耕地質量管理相關工作。
第五條 縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門應當加強土地管理數位化建設，建立統一的國土空間基礎信息平台，整合相關空間數據，實施機器賦碼、一地一碼、一碼管地等制度，實現土地管理全流程數位化管理和國土空間智慧治理。
國土空間基礎信息平台應當包括國土空間規劃、土地調查監測、耕地保護、國土空間用途管制、土地儲備、土地徵收、土地開發利用、國土空間生態修復、自然資源（不動產）登記、執法監督等內容。
縣級以上人民政府應當依託國土空間基礎信息平台開展國土空間規划動態監測評估預警和監管，實施規劃和用地全過程管理。
縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門應當依託國土空間基礎信息平台建立土地信息歸集、發布查詢、智慧型選址、政策指引和招商地圖等功能為一體的土地超市，構建規範高效的土地市場服務監管體系。
縣級以上人民政府自然資源和規劃、發展改革、生態環境、住房和城鄉建設、林業、農業農村等部門應當按照國土空間規劃建立土地管理信息共享機制，實現數據共享和業務協同。
第二章 土地所有權、使用權和土地登記
第六條 實行土地登記發證制度。
流轉期限為五年以上的土地經營權，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
第七條 省和市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門負責本行政區域內城鄉地政、地籍的統一管理工作。
土地權屬登記由土地所在地的市、縣、自治縣人民政府不動產登記機構依照不動產登記相關法律、法規辦理。
第八條 土地權屬爭議，由當事人協商解決，協商不成的，由人民政府依照國家法律規定的許可權組織調解，調解未達成協定的，按照分級負責的原則處理。
土地所有權和土地使用權爭議，爭議各方沒有證據證明土地歸屬，又調解不成的，由縣級以上人民政府根據具體情況處理決定其歸屬。
第三章 國土空間規劃
第九條 海南自由貿易港按照國家和本省規定建立國土空間規劃體系。國土空間規劃包括總體規劃、詳細規劃、相關專項規劃。下級國土空間規劃應當服從上級國土空間規劃；詳細規劃、相關專項規劃應當服從總體規劃；相關專項規劃應當相互協同，並與詳細規劃相銜接。
經依法批准的國土空間規劃是各類開發、保護、建設活動的基本依據。
第十條 省國土空間總體規劃由省人民政府組織編制，經省人民代表大會常務委員會審議後，報國務院批准。國家規定需報國務院批准的城市國土空間總體規劃，由本級人民政府組織編制，經本級人民代表大會常務委員會審議後，由省人民政府審核並報批。其他市、縣、自治縣國土空間總體規劃由本級人民政府組織編制，經本級人民代表大會常務委員會審議後，報省人民政府批准。鄉鎮國土空間總體規劃的編制、報批，按國家和本省的有關規定辦理。
城鎮開發邊界內的詳細規劃由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門組織編制，報本級人民政府批准。城鎮開發邊界外的鄉村地區，由鄉（鎮）人民政府以一個或者幾個行政村為單元，組織編制村莊規劃作為詳細規劃，報上一級人民政府批准。法律、法規另有規定的，從其規定。
自然資源和規劃主管部門負責編制的相關專項規劃，報本級人民政府批准。涉及空間利用的其他專項規劃，由相關主管部門組織編制，書面徵得同級自然資源和規劃主管部門同意後，報本級政府批准。專項規劃與總體規劃不一致的，相關部門應當進行修改。
重要規劃控制區總體規劃、詳細規劃的編制、審批按照本省有關規定辦理。
第十一條 經依法批准的國土空間規劃，任何組織和個人不得擅自修改;確需修改的，由規劃編制機關組織修改，報有許可權的批准機關批准。其中，國土空間總體規劃確需修改的，應當符合下列情形之一：
（一）國家戰略、重大政策調整；
（二）行政區劃調整；
（三）國家和省重大能源、交通、水利等基礎設施以及其他重大工程建設項目需要；
（四）不可預見的重大國防、軍事、搶險救災、疫情防控等建設項目需要；
（五）法律、法規規定或者省人民政府認定的其他情形。
國土空間詳細規劃、相關專項規劃的修改，按照國家和本省有關規定執行。
第十二條 國土空間總體規劃、詳細規劃編制、修改報送審批前，組織編制機關應當依法將國土空間規劃草案予以公示，並採取論證會、聽證會或者其他方式徵求專家和公眾意見。
經批准的前款國土空間規劃應當及時公布，法律、法規規定不得公開的內容除外。
第十三條 各級人民政府應當加強土地利用計畫管理。沒有新增建設用地計畫指標的，不得批准農用地轉用和未利用地轉用。
省人民政府對土地利用年度計畫的執行情況進行年度評估和考核。
縣級以上人民政府應當將土地利用年度計畫的執行情況列為國民經濟和社會發展計畫執行情況的內容，向同級人民代表大會報告。
第四章 耕地保護
第十四條 各級人民政府主要負責人是本行政區域耕地保護的第一責任人。
省人民政府應當組織自然資源和規劃、農業農村、統計等部門對市、縣、自治縣人民政府耕地保護責任目標落實情況進行考核。考核結果作為領導幹部考核、自然資源資產離任審計等的重要依據。
縣級以上人民政府應當建立耕地保護格線化監管機制，實現耕地保護責任全覆蓋；確保本行政區域內耕地總量不減少，質量不降低；採取措施防止耕地閒置、荒蕪。
第十五條 嚴格控制各項建設占用耕地。建設項目能利用荒地、劣地的，不得占用耕地；能利用現有建設用地的，不得新增建設用地。
經依法批准的非農業建設占用耕地的，按照“占多少、墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當依法繳納耕地開墾費用於開墾新的耕地。
省人民政府自然資源和規劃主管部門建立補充耕地指標統籌調劑機制。市、縣、自治縣人民政府未落實耕地保護年度責任目標任務、年度耕地墾造任務的，省人民政府可以核減其下一年度農用地轉用計畫指標。
耕地開墾費、補充耕地指標調劑的相關費用，應當作為建設用地成本列入建設項目總投資，並及時足額繳納或者兌付。
第十六條 經依法劃定的永久基本農田，任何單位和個人不得擅自變更。經依法批准占用永久基本農田的，應當按照永久基本農田數量不減少、質量不降低的要求進行補劃，並按照法定程式修改相應的國土空間規劃；繳納耕地開墾費的，占用單位應當按照當地耕地占用費最高標準的兩倍執行。
市、縣、自治縣人民政府應當根據國家和本省有關要求，將永久基本農田範圍以外一定數量的優質耕地劃為永久基本農田儲備區，作為補劃永久基本農田的後備資源庫。對永久基本農田儲備區應當加強管理，保證耕地質量不降低。
第十七條 禁止占用永久基本農田發展林果業和挖塘養魚。耕地應當優先用於糧食和棉、油、糖、蔬菜等農產品生產，嚴格控制耕地轉為林地、草地、園地等其他農用地。
對耕地轉為林地、草地、園地等其它農用地及農業設施建設用地的，市、縣、自治縣人民政府負責編制方案，通過統籌林地、草地、園地等其他農用地及農業設施建設用地整治為耕地等方式，補足同等數量、質量的可以長期穩定利用的耕地，落實耕地保有量任務。
第十八條 開墾耕地應當制定耕地開墾方案，報請市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門批准。
新開墾的耕地由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門會同同級農業農村主管部門驗收，並在驗收結束後七個工作日內報省人民政府自然資源和規劃主管部門備案。經驗收合格的新開墾耕地，由市、縣、自治縣人民政府登記造冊，負責保護管理。
市、縣、自治縣人民政府應當加強新開墾耕地的後期管護，制定實施方案，明確管護職責、措施、標準等要求，壓實項目實施主體、鄉(鎮)、村及土地承包經營者的管護責任。
第十九條 土地復墾實行"誰破壞、誰復墾"的原則。因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個人不能自行復墾的，應當按有關規定交納土地復墾費，由土地所在市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門統一組織復墾。
第二十條 省和市、縣、自治縣人民政府收取的新增建設用地有償使用費留成部分、土地閒置費、耕地開墾費統一按規定繳入財政國庫，相關支出按規定統籌安排。
第二十一條 實行耕地保護激勵性補償。
市、縣、自治縣人民政府人民政府可以建立耕地保護激勵機制，對承擔耕地和永久基本農田保護任務的集體經濟組織、農戶等主體予以獎補。
第二十二條 禁止任何單位和個人閒置、荒蕪耕地。
土地承包經營權人可以採取轉包、出租、入股等方式進行土地經營權流轉，以及代耕代種、聯耕聯種及託管等方式，恢復閒置、荒蕪耕地耕種。
鄉鎮人民政府、街道辦事處可以根據耕地性質、現狀等情況與通過招標、拍賣、公開協商等方式承包土地經營權的承包方簽訂投資種植協定，對政府相關投入、承包方畝均產出以及撂荒耕地違約金責任等作出約定。
第二十三條 縣級以上人民政府應當加強國土空間生態保護和修復，建立健全生態保護補償制度，推進山水林田湖草整體保護、系統修復和綜合治理。
縣級以上人民政府應當按照國土空間規劃組織實施土地整治和生態修復，最佳化城鄉生產、生活、生態空間，保護和改善生態環境。對社會投資主體從事生態和保護修復工作的，可以按照“誰修復、誰受益”的原則，通過依法賦予一定期限的自然資源資產使用權等方式予以激勵。
因自然災害造成耕地損毀的，市、縣、自治縣人民政府應當及時組織耕地復墾或者修復。
第五章 農用地轉用與土地徵收
第二十四條 非農業建設涉及農用地轉用、土地徵收的，由市、縣、自治縣人民政府擬定方案，向省人民政府自然資源和規劃主管部門提出申請，經省人民政府自然資源和規劃主管部門審核後，按國家有關規定報請批准。
未利用地轉為建設用地的，報省人民政府批准。
農業綜合開發用地中的非農業建設項目占用的土地按建設用地報請批准。
第二十五條 徵收集體所有土地，由被徵收土地所在市、縣、自治縣人民政府組織實施。但國務院或者省人民政府批准的能源、交通、水利等基礎設施建設項目，跨市、縣、自治縣的建設項目，以及國家、本省確定的其他重點建設項目，其土地徵收由省人民政府自然資源和規劃主管部門組織實施。
第二十六條 徵收農村集體土地的程式、補償安置標準和方式等，按照《中華人民共和國土地管理法》及《海南自由貿易港徵收徵用條例》執行。
第六章 國有土地使用權市場管理
第一節 國有土地供應
第二十七條 國有土地使用權出讓、劃撥、租賃，應當以宗地為單位，堅持以項目帶土地的原則，且符合下列條件：
（一）符合省和市、縣、自治縣國土空間規劃以及土地利用年度計畫；
（二）土地權屬清晰；
（三）沒有法律糾紛；
（四）土地徵收補償安置落實到位；
（五）出讓、劃撥的國有土地地塊位置、使用性質、容積率、綠地率、建築密度等規劃條件明確；
（六）具備動工開發所必須的其他基本條件。
國有土地使用權出讓年限按照國家有關規定執行；租賃年限由契約約定，但最長不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。
第二十八條 國有建設用地使用權出讓的應當納入土地超市，並進入政府公共資源交易平台進行供應。國家和本省另有規定的，從其規定。具體辦法由省人民政府制定。
集體經營性建設用地依法出讓、出租等的按照前款規定執行。
第二十九條 國有土地使用權劃撥、出讓、租賃用於非農業建設的，由市、縣、自治縣人民政府批准。
國有土地使用權出讓、承包用於種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，由市、縣、自治縣人民政府批准。但依法應當由國務院批准的除外。
第三十條 建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有土地的，由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門批准。
第三十一條 省人民政府自然資源和規劃主管部門應當會同有關主管部門按照節約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，區別產業和項目功能，確定和調整各類項目建設用地標準，報省人民政府批准後公布執行。
市、縣、自治縣人民政府應當根據各類項目建設用地標準進行用地審批。
第三十二條 鼓勵合理利用地下空間，統籌地上地下開發利用，促進城鎮土地複合利用、立體利用、綜合利用。
開發利用地下空間，應當符合國土空間規劃要求，依法取得地下空間建設用地使用權。使用權的取得方式和使用年限，參照建設用地使用權相關規定執行。
地下空間建設用地使用權和地下建（構）築物應當依據不動產登記的法律、法規的規定依法登記。
第三十三條 建設使用土地應當優先開發利用空閒、廢棄、閒置和低效利用的土地。
鼓勵社會資金參與城鎮低效用地、廢棄地再開發和利用。鼓勵土地使用者自行開發或者合作開發。
第三十四條 市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門根據本地區國民經濟和社會發展計畫、產業政策、省和市、縣、自治縣國土空間規劃、土地利用年度計畫和土地市場狀況，編制國有土地使用權供應計畫，報經本級人民政府批准後，在省人民政府自然資源和規劃主管部門指定的媒介上公布。
需要使用土地的單位和個人可以在公布的時限內向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門提出意向用地申請。
第三十五條 市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門應當按照國有土地使用權供應計畫，會同有關部門擬定土地供應方案，報本級人民政府批准後組織實施。
土地供應方案應當包括擬出讓、租賃地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地方式、供地時間等。
第三十六條 工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地，以及同一地塊有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣、掛牌方式出讓。
以招標、拍賣、掛牌方式出讓、租賃國有土地使用權的，應當在省人民政府自然資源和規劃主管部門指定的媒介上發布公告，公布擬出讓、租賃地塊的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。
第三十七條 市、縣、自治縣人民政府可以採取彈性年期、先租後讓、租讓結合、招掛結合等方式供應土地。
市、縣、自治縣人民政府供應混合用地可以按照主導用途對應的用地性質實行差別化的方式供應土地。
市、縣、自治縣人民政府對產業鏈關鍵環節、核心項目涉及的多宗土地可以實行整體供應。
土地供應的具體辦法由省人民政府另行制定。
第三十八條 實行基準地價、標定地價和國有土地供應最低價標準公示制度。市、縣、自治縣各類用地的基準地價、標定地價和國有土地供應最低價標準由市、縣、自治縣人民政府組織測算，經省人民政府自然資源和規劃主管部門審核並報省人民政府批准後，由省人民政府公布執行，並定期調整。
出讓、租賃土地使用權的價格不得低於公布的國有土地供應最低價標準。
出讓、租賃土地使用權，應當委託有資質的土地評估機構對土地使用權價格進行評估，土地估價報告應當報省人民政府自然資源和規劃主管部門備案。未經價格評估、備案的土地使用權，不得出讓、租賃。
以招標、拍賣、掛牌方式出讓、租賃土地使用權的底價或者以協定方式出讓、租賃土地使用權的價格，由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門根據土地估價結果和產業政策等因素確定。
出讓、租賃土地使用權的結果應當在省人民政府自然資源和規劃主管部門指定的媒介上公布。
第三十九條 土地使用權受讓人、承租人應當從出讓、租賃契約生效之日起十日內支付土地使用權出讓金、當年的租金總額的百分之十作為定金，出讓金和當年的租金餘額應當在九十日內付清。逾期未付清出讓金、租金的，從逾期之日起每日加收未付部分千分之一的違約金，逾期達九十日仍未付清的，自然資源和規劃主管部門有權解除契約，追繳違約金或者不予退回定金，限期拆除地上建築物和附著物，並可以請求賠償。
自然資源和規劃主管部門未按契約約定期限提供土地使用權的，從逾期之日起每日按照已收取土地使用權出讓金、租金總額千分之一支付違約金；逾期達九十日仍未提供土地使用權的，受讓人、承租人有權解除契約，要求支付違約金或者要求雙倍返還定金，並可以請求賠償。
第四十條 國有土地使用權受讓人、承租人從出讓、租賃契約約定的動工開發之日起，滿兩年未完成項目投資總額百分之二十五的，由市、縣、自治縣人民政府無償收回土地使用權。法律、法規另有規定的，從其規定。
第四十一條 非農業建設閒置土地由縣級以上人民政府按下列標準徵收土地閒置費：
（一）以出讓方式取得土地使用權，超過出讓契約約定的動工開發日期滿一年未滿兩年不動工開發的，以及已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的，按土地使用權出讓金百分之二十徵收。
（二）以租賃方式取得土地使用權，超過租賃契約約定的動工開發日期滿一年未滿兩年不動工開發的，按當年的租金百分之二十至百分之五十徵收；
（三）已經辦理征地劃撥審批手續的非農業建設項目，占用耕地一年以上未動工開發建設的，按該地塊標定地價的百分之五至百分之二十徵收。
以出讓方式取得國有建設用地使用權，超過出讓契約約定的竣工日期一年未竣工的，按照《海南自由貿易港閒置土地處置若干規定》的規定徵收土地閒置費。
第四十二條 國有土地使用權出讓、租賃期限屆滿，除住宅建設用地使用權自動續期外，其他國有土地使用權需要續期的，土地使用者應當在期滿前一年提出申請，經批准後重新簽訂出讓、租賃契約，按當時地價標準支付土地使用權出讓金、租金。土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批准的，土地使用權由市、縣、自治縣人民政府無償收回。
國有土地使用權受讓人、承租人對原受讓、租賃的土地使用權享有優先受讓、租賃權。
第四十三條 國有土地不得承包用於非農業建設。承包期限屆滿，承包人對原承包的土地享有優先承包權，承包契約到期後未續期的，由發包方收回承包土地，地上附著物按照承包契約約定處理，沒有約定的，歸發包方所有。
第四十四條 土地使用權受讓人、承租人應當按照契約約定的用途使用土地；需要改變用途的，必須經市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門同意後，報市、縣、自治縣人民政府批准。市、縣、自治縣人民政府批准改變土地用途的，應當符合國家和本省的有關規定。
第四十五條 土地使用權人應當按照土地出讓契約或者用地批准檔案規定的條件進行土地開發利用，不得擅自改變容積率，確需改變的，應當依法報經市、縣、自治縣人民政府批准。市、縣、自治縣人民政府批准改變土地容積率的，應當符合國家和本省的有關規定。
經批准調整容積率的，土地使用權人應當與自然資源和規劃主管部門簽訂變更協定或者重新簽訂土地使用權出讓契約，並依法補繳土地使用權出讓金。
第四十六條 經省人民政府批准，可以將不符合省和市、縣、自治縣國土空間規劃或者零星分散的國有存量建設用地，與規劃為建設用地的農用地進行置換。
按照省和市、縣、自治縣以及鄉鎮國土空間規劃的要求，農村住宅向中心村和集鎮集中，或者鄉鎮企業向工業小區集中，確需占用永久基本農田以外的土地的，經市、縣、自治縣人民政府批准，可以與騰出來的舊址土地進行置換。
自然保護地體系建設需要使用移民遷出所騰挪的建設用地的，可以在自願有償並落實拆遷補償安置的基礎上，以國有安置用地與所騰挪的集體建設用地進行等價置換。
土地置換的具體辦法由省人民政府制定。
第二節 國有土地使用權交易
第四十七條 以出讓方式取得的土地使用權可以依法轉讓、入股、出租、抵押、繼承。
以租賃方式取得的承租土地使用權，在土地使用者按規定支付租金，並按契約約定完成開發建設後，經市、縣、自治縣人民政府批准，可轉租或者依法抵押。
國有土地使用權轉讓、出租、轉包、入股、抵押的，當事人應當簽訂契約。轉讓、轉租、轉包、入股、抵押契約不得違反出讓、租賃、承包契約的約定。土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣、自治縣人民政府有優先收購權。
地上建築物、其他附著物與土地使用權應當同時出讓、轉讓、抵押。地上建築物、其他附著物轉讓需辦理產權轉移登記手續的，必須持有該建築物、附著物所涉及的土地使用權和其他產權證書。
第四十八條 土地使用權依法繼承的，申請人應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關於不動產分配的協定以及被繼承人的親屬關係材料等，也可以持有公證機構出具的土地使用權繼承公證書或者司法機關生效的法律文書，到市、縣、自治縣人民政府不動產登記機構辦理不動產轉移登記。
分割作為遺產的土地使用權，應當有利於生產和生活，不得損害該幅土地使用權的效用；不宜分割的土地使用權，可以採用折價、適當補償或者共有等方式處理。
第四十九條 土地使用權依法抵押的，抵押人和抵押權人應當簽訂土地使用權抵押契約。
土地使用權人將已出租的土地使用權抵押時，原租賃契約繼續有效。
第五十條 有下列情形之一的，土地使用權不得轉讓、出租：
（一）未持有合法不動產權屬證書及其他產權證書的；
（二）未依照土地使用權出讓契約約定的期限和條件投資開發的；
（三）縣級以上人民政府依法決定收回的；
（四）土地使用權有爭議的；
（五）未徵得土地使用權共有人同意的；
（六）司法機關和行政機關依法裁定、決定或者以其他形式限制土地使用權轉讓、出租的；
（七）法律、法規規定禁止轉讓、出租的其他情形的。
第五十一條 國有土地使用權轉讓、抵押、入股或者企業改制、改組，涉及國有土地使用權變更流轉的，當事人應當委託土地評估機構對土地使用權價格進行評估。土地估價報告應當報縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門備案。
以國有劃撥土地使用權作為出資條件與他人聯合舉辦企業、入股或者企業改制、改組，涉及國有劃撥土地使用權流轉的，應當擬定國有劃撥土地使用權處置方案，經市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門審核後，報同級人民政府批准，並依照國有資產管理的相關規定辦理審批手續。
第三節 劃撥土地使用權交易
第五十二條 劃撥土地使用權報市、縣、自治縣人民政府批准後，可以轉讓、承包、出租、抵押、作價出資、授權經營或者與他人聯合舉辦企業，並辦理土地登記手續。但依法應當收回的除外。法律、法規另有規定的從其規定。
劃撥土地使用權不得承包用於非農業建設。
第五十三條 劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押或者與他人聯合舉辦企業的，應當同時具備下列條件：
（一）已依法辦理土地使用權登記手續，取得不動產權屬證書；
（二）須徵得土地及地上建築物等產權共有人的同意。
第五十四條 劃撥土地使用權轉讓的，由受讓方與市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門補簽土地使用權出讓契約，補辦土地使用權出讓手續，並按該宗地經確認的評估價格百分之四十補交土地使用權出讓金；劃撥土地使用權租賃，租賃方應當按經確認的租金的百分之四十向縣級以上人民政府交納土地收益。
以劃撥土地使用權與他人聯合舉辦企業的，以經評估確認的土地入股額依照前款規定的比例補交土地使用權出讓金。
劃撥土地使用權轉讓符合《劃撥用地目錄》的，可以不補交土地使用權出讓金，辦理轉移登記手續。
劃撥土地使用權人經市、縣、自治縣人民政府批准，並按經確認的評估價格百分之四十補交土地使用權出讓金後，可以辦理土地使用權出讓手續。
第五十五條 以劃撥土地使用權設定抵押權的，因債務清償或者其他原因終止抵押關係時，辦理註銷登記後可以保留劃撥土地使用權性質；抵押人債務到期未能償還或者在抵押契約期間宣告解散、破產，依法處分已抵押的劃撥土地使用權的，應當從所得價款中按經確認的評估價格百分之四十補交土地使用權出讓金後，抵押權人方可優先受償，並由取得土地使用權的單位或者個人與市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門簽訂出讓契約，依照法定程式報請批准。
第五十六條 企業公司制改造、組建企業集團、股份制改組、租賃經營以及企業出售、兼併、合併、破產等涉及劃撥土地使用權變更、流轉的，應當在辦理土地使用權處置審批手續後，方能辦理變更登記手續。
第五十七條 國有劃撥農用地不得擅自改變用途用於非農業建設，確需轉為建設用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續，由市、縣、自治縣人民政府收回國有土地使用權，並按規定供應土地。省人民政府對農墾國有劃撥農用地轉為建設用地另有規定的，適用其規定。
第七章 集體所有土地使用權市場管理
第五十八條 集體所有土地使用權出讓、對外承包或者與他人聯合舉辦企業等，應當有利於穩定家庭承包經營體制，並留足農村集體經濟組織成員生產、生活用地。
第五十九條 集體所有土地使用權出讓或者與他人聯合舉辦企業用於農業開發的，由農村集體經濟組織向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門提出書面申請，經市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門審查後，報市、縣、自治縣人民政府依法辦理。
集體所有土地對外承包經營的，應當報鄉鎮人民政府批准。
在符合省和市、縣、自治縣國土空間規劃和國家及本省有關產業政策的前提下，依法取得的集體所有建設用地使用權，可以聯營、作價入股以及其他方式進行流轉，具體辦法由省人民政府制定。
第六十條 投入開發資金未達到契約約定標準的，集體所有土地使用權不得轉讓、入股、出租、轉包。
依法登記的土地經營權可以依法抵押，辦理抵押登記手續。
集體所有土地使用權轉讓、入股、出租的，必須簽訂契約，辦理變更登記手續。
第六十一條 集體所有土地使用權出讓、對外承包或者與他人聯合舉辦企業的，應當依照契約約定的用途使用土地。轉讓、出租、轉包後不得改變土地用途。需要改變用途的，應當報請市、縣、自治縣人民政府批准。
第六十二條 有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經市、縣、自治縣人民政府批准，可以收回土地使用權：
（一）集體所有土地使用權出讓契約期限屆滿；
（二）用地單位未按批准的用途使用土地。
第六十三條 國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租、作價出資（入股）等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面契約，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。
通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面契約另有約定的除外。
農村集體經濟組織可以委託土地儲備機構承擔集體經營性建設用地的前期開發、管護和交易等工作。
第六十四條 鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共基礎設施、公益事業等鄉（鎮）村建設需要使用集體所有土地的，報請市、縣、自治縣人民政府批准，其中涉及農用地轉為建設用地的，應當按照規定許可權辦理農用地轉用審批手續。
第六十五條 農村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，每戶用地面積不得超過一百七十五平方米，具體標準由市、縣、自治縣人民政府規定，報省人民政府批准後執行。
通過合法方式占有宅基地並建成房屋，但不符合前款規定的，市、縣、自治縣人民政府可以實行宅基地有償使用。有償使用費由村集體經濟組織收取，有償使用費的收取範圍、標準由市、縣、自治縣人民政府確定。
第八章 監督檢查
第六十六條 縣級以上人民政府應當加強用地審查報批信息化建設，逐步推行網上申報和審批，並對審批事項的受理、辦理、辦結情況實行網路全程監控。
縣級以上人民政府應當將土地審批事項範圍、條件、申請材料目錄、示範文本、程式、期限、審批結果、投訴方式等在政府入口網站公示，接受公眾查詢和監督。但涉及國家秘密的信息除外。
第六十七條 自然資源和規劃主管部門應當建立內部會審和重大事項集體決策制度，明確內部審批職責許可權，規範土地審批工作程式，健全內部監督制度，加強對土地審批實施情況的監督。
第六十八條 縣級以上人民政府應當加強對土地監督管理工作的領導，建立和完善土地違法行為查處協調機制。
縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門負責土地執法工作，依法查處土地違法行為。
縣級以上人民政府農業農村主管部門對違反農村宅基地管理法律、法規、規章的行為進行監督檢查，適用本條例關於自然資源和規劃主管部門監督檢查的規定。
縣級以上人民政府發展改革、自然資源和規劃、住房和城鄉建設等部門應當按照各自職責協同做好查處土地違法行為的相關工作。
第六十九條 縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門應當依法對下列事項進行監督檢查，並依法公開監督檢查情況和處理結果：
（一）省和市、縣、自治縣國土空間規劃的編制、審批、實施、修改和土地利用年度計畫執行情況；
（二）耕地開墾、占補平衡和保護情況；
（三）農用地轉用、土地徵收情況；
（四）國有土地使用權劃撥、出讓、租賃、承包及土地使用權流轉等情況；
（五）農民集體所有土地用於非農業建設情況；
（六）土地有償使用費和耕地開墾費、土地閒置費、土地復墾費等有關費用的收繳、使用情況；
（七）土地權屬變更和登記發證情況；
（八）盤活存量土地情況；
（九）依法應當監督檢查的其他事項。
第七十條 土地管理監督檢查人員應當經過培訓，經考核合格，取得行政執法證件後，方可從事土地管理監督檢查工作。
土地監督檢查人員執行監督檢查公務時，應當向被監督檢查單位和個人出示土地監督檢查證件。
第七十一條 自然資源和規劃主管部門在依法履行監督檢查職責、查處土地違法行為時，除採取《中華人民共和國土地管理法》規定的措施外，還可以採取下列措施：
（一）詢問違法案件當事人、嫌疑人和證人；
（二）進入被檢查單位或者個人涉嫌土地違法的現場進行拍照、攝像；
（三）責令當事人停止正在進行的土地違法行為；
（四）停止辦理涉嫌違法用地的審批；
（五）責令違法嫌疑人在調查期間不得變賣、轉移與案件有關的財物；
（六）對可能滅失或者以後難以取得的與違法案件相關的書證、物證及其它證據進行先行登記保存。
第七十二條 省人民政府自然資源和規劃主管部門發現市、縣、自治縣人民政府或自然資源和規劃主管部門非法批准用地的，應當責令市、縣、自治縣人民政府或自然資源和規劃主管部門限期改正，市、縣、自治縣人民政府或自然資源和規劃主管部門逾期不改正的，由上級機關依法追究相關責任人的責任。
第七十三條 自然資源和規劃主管部門在履行監督檢查職責時，可以提請監察機關、銀行、審計、稅務等單位予以協作，有關部門應當予以配合。
第七十四條 自然資源和規劃主管部門應當建立舉報投訴制度，在辦公場所及相關網站公布舉報投訴的電話號碼、通信地址或者電子郵件信箱，及時受理公民、法人和其他組織對土地違法行為的舉報和投訴，並依法查處違法行為。
第七十五條 縣級以上自然資源和規劃、住房城鄉建設、稅務、市場監管等主管部門應當加強對涉地股權轉讓的聯合監管。
未滿足土地出讓契約約定轉讓條件的，受讓人不得通過擅自變更出資比例、股權結構、實際控制人等方式變相轉讓建設用地使用權；確需改變的，應當事先經市、縣、自治縣人民政府同意後方可實施，並簽訂出讓補充契約。受讓人擅自改變的，市、縣、自治縣人民政府可以按照契約約定採取限期整改、納入信用監管、繳納違約金、解除契約收回土地等方式處置。
第九章 法律責任
第七十六條 違反本條例規定，有下列行為之一的，批准檔案無效；已辦理土地登記手續的，由市、縣、自治縣人民政府依法收回非法批准使用的土地，由市、縣、自治縣人民政府不動產登記機構註銷土地登記，並依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）無權批准徵收、使用土地的單位或者個人非法批准用地的；
（二）不按照省和市、縣、自治縣國土空間規劃確定的用途批准用地，或者未依法批准擅自改變省和市、縣、自治縣國土空間規劃後批准用地的；
（三）沒有土地利用計畫指標擅自批准用地，或者沒有新增建設用地指標擅自批准農用地和未利用地轉為建設用地的；
（四）超越許可權或者違反法定程式批准征地、農用地轉用、未利用地轉用和土地使用權出讓、租賃、承包的；
（五）未按規定落實社會保障費用而批准征地，未按照法律、法規規定的標準支付征地補償費或者未全額支付征地補償費而辦理供地手續的；
（六）違反本條例第三十一條規定的項目建設用地標準進行用地審批的；
（七）超越許可權或者違反法定條件、程式非法進行土地登記的；
（八）化整為零審批土地的；
（九）在辦理農用地轉用或者土地徵收申報、報批等過程中，有謊報、瞞報用地位置、地類、面積等弄虛作假行為的。
前款所列非法批准登記土地行為對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十七條 國有土地使用權出讓、租賃、承包，有下列行為之一的，契約無效；已辦理土地登記手續的，由市、縣、自治縣人民政府依法收回非法使用的土地，由市、縣、自治縣人民政府不動產登記機構註銷土地登記，並依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）應當採取出讓方式而採用劃撥方式的；
（二）應當採取招標拍賣掛牌方式而採取協定方式的；
（三）在招標拍賣掛牌過程中，採取與投標人、競買人惡意串通，故意設定不合理的條件限制或者排斥潛在的投標人、競買人等方式，操縱中標人、競得人的確定或者出讓結果的；
（四）低於國有土地供應最低價標準的；
（五）國有土地使用權出讓契約簽訂後，擅自批准調整土地用途、容積率等土地使用條件的。
第七十八條 有下列情形之一的，按非法占地處理，由縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門責令退還非法占用的土地，對違反省和市、縣、自治縣國土空間規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合省和市、縣、自治縣國土空間規劃的，沒收新建的建築物和其他設施，可以並處非法占用土地每平方米一百元以上一千元以下的罰款：
（一）未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地的；
（二）超過批准用地數量或者用地界限占用土地的；
（三）土地使用權被依法收回，有關當事人拒不交還土地的；
（四）臨時使用土地期滿，逾期不歸還又不辦理續用手續的。
非法占用建設用地、未利用地的，由縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門責令退還非法占用的土地，可以限期拆除在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，可以按照非法占用土地每平方米一百元的標準處以罰款。
第七十九條 有下列行為之一的，其有關協定、契約、檔案、圖紙無效，由縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門沒收違法所得，對違反省和市、縣、自治縣國土空間規劃擅自將農用地轉為建設用地的，限期拆除新建建築物和其他設施，恢復土地原狀，符合省和市、縣、自治縣國土空間規劃的，沒收新建的建築物和其他設施，可以並處違法所得百分之十以上百分之五十以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未經依法批准擅自出讓、轉讓、租賃、承包、抵押土地使用權的；
（二）以聯營、合作、合資等名義倒賣土地批准檔案和用地圖紙的；
（三）農村集體經濟組織將不屬於本集體經濟組織所有的土地出讓、對外承包或者與他人聯合舉辦企業的；
（四）法律、法規規定禁止的其他形式非法轉讓土地的。
第八十條 國有土地使用者未經批准，擅自改變土地用途的，由縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門責令限期改正，沒收非法所得，並處以非法占用土地每平方米一百元以上五百元以下罰款，逾期拒不改正的，由市、縣、自治縣人民政府收回土地使用權。
第八十一條 集體所有土地使用權出讓或者對外承包，未經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的，由縣級以上人民政府自然資源和規劃、林業和農業農村主管部門根據各自的職責，依法處理。已辦理土地登記手續的，由市、縣、自治縣人民政府不動產登記機構註銷土地登記。
第八十二條 擅自將集體所有土地使用權出讓、轉讓、出租或者承包用於非農業建設的，由縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處違法所得百分之十以上百分之三十以下的罰款。
第八十三條 違反本條例規定毀壞生態公益林地，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門、林業主管部門責令限期改正或者治理，可以按有關規定並處罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十四條 以剋扣、挪用、截留等手段非法占用征地補償費或者土地出讓、承包收入等有關費用的，由縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門責令退賠，對主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；集體侵占、私分和個人非法占用，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十五條 自然資源和規劃主管部門及其工作人員有下列行為之一，由所在單位或者監察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）對符合規定的用地申請，無正當理由不予受理或者超過規定期限未予辦理的；
（二）發現土地違法行為或者接到對土地違法行為的舉報後不制止、不依法查處的；
（三）未依法實施行政處罰或者採取行政強制措施的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。
第八十六條 違反土地管理法律、法規，阻撓國家徵收土地的，由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門責令交出土地，拒不交出土地的，申請人民法院強制執行；違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的，由公安機關依法處理。
第八十七條 違反本條例的行為，本條例未作處罰規定的，依照有關法律、法規處理。
第八十八條 被處罰單位或者個人對處罰決定不服的，可以依法申請複議或者向人民法院起訴；逾期不申請複議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第十章 附 則
第八十九條 海南省行政區域內非本自由貿易港的土地管理參照本條例執行。
第九十條 本條例具體套用的問題由省人民政府解釋。
第九十一條 本條例自 年 月 日起施行，《海南經濟特區土地管理條例》同時廢止。
修訂信息
《海南自由貿易港土地管理條例（草案）》已經省六屆人大常委會第三十八次會議初次審議。為充分發揚民主，調動公民有序參與地方立法的積極性，經研究決定，將該法規草案徵求意見稿通過海南人大網全文向社會公布，廣泛徵求社會各方面意見，以便進一步修改。歡迎社會各界對該法規草案徵求意見稿提出意見和建議。單位和個人的意見和建議可以直接通過網路提出，也可以書面形式寄送省人大常委會法制工作委員會。
內容解讀
關於《海南自由貿易港土地管理條例（草案徵求意見稿）》的說明
一、修訂的必要性
《海南經濟特區土地管理條例》實施以來，對實施土地管理，保護和開發利用土地，保護耕地等起到了重要作用，促進了我省經濟社會可持續發展。但是，隨著海南自由貿易港建設深入推進，國家相關制度、政策相繼出台，該條例已經不適應當前的新形勢、新任務、新要求，迫切需要修改。
（一）貫徹習近平總書記關於土地管理重要指示批示精神的需要。習近平總書記多次作出重要指示批示，要求強化國土空間規劃和用途管控；堅決遏制耕地“非農化”“非糧化”和土地違法行為。這些重要論述的貫徹落實需要通過地方立法予以推動和實現。
（二）落實國家關於土地管理新要求、新舉措的需要。民法典、土地管理法、海南自由貿易港法等法律法規相繼出台，尤其是近年以來，黨中央、國務院針對土地管理提出了系列要求，上位法規定和新要求、新舉措等亟須通過地方立法進行細化和明確。
（三）總結提升土地管理有效、成熟實踐作法的需要。近年以來，我省積極探索建立土地超市，解決規制以股權變相轉讓土地使用權難題，特別是推動國土空間智慧治理等，需要通過地方立法進行固化和提升。
二、主要修改內容
（一）落實海南自由貿易港法等要求。一是自然保護地建設中，可以國有安置用地與所騰挪的集體建設用地進行等價置換；二是國有建設用地使用權超期一年未竣工的，依法徵收土地閒置費等，落實、落地海南自由貿易港建設土地管理的重要制度安排和政策要求。
（二）創新土地管理方式。一是建立國土空間規劃、不動產登記、執法監督等全鏈條數字監管體系，推進土地全流程管理和國土空間規劃智慧治理。二是確立“土地超市”制度，創新土地市場服務監督體系。三是實施機器賦碼、一地一碼、一碼管地制度，明確專項規劃合規性要求，強化國土空間規劃唯一性。四是明確土地受讓人不得通過股權結構變更等變相轉讓土地使用權，創新彌補涉地股權轉讓監管的制度缺失。五是設定耕地行政協定管護模式，豐富耕地“非糧化”管控手段。另外，還對宅基地有償使用等進行創新性規定。
（三）積極銜接上位法。一是增加國土空間規劃專章，構建國土空間規劃編、審、調、督、用的國土空間規劃體系。二是注重耕地規定、政策集成，重塑耕地保護制度體系。三是確定集體經營性建設用地入市和流轉規則，為進一步激活農村土地資源提供制度保障。
此外，還規定了產業鏈供地、土地經營權抵押等內容。條例名稱由《海南經濟特區土地管理條例》修改為《海南自由貿易港土地管理條例》。
