《海南省農墾經營性建設用地入市試點辦法》是海南省人民政府辦公廳於2021年11月30日印發的辦法。
基本介紹
- 中文名：海南省農墾經營性建設用地入市試點辦法
- 頒布時間：2021年11月30日
- 實施時間：2022年1月1日
- 發布單位：海南省人民政府辦公廳
印發通知,辦法全文,
印發通知
海南省人民政府辦公廳關於印發《海南省農墾經營性建設用地入市試點辦法》的通知
瓊府辦〔2021〕66號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
《海南省農墾經營性建設用地入市試點辦法》已經2021年11月22日七屆海南省人民政府第89次常務會議審議通過，現印發給你們，請結合實際認真貫徹實施。
海南省人民政府辦公廳
2021年11月30日
（此件主動公開）
辦法全文
海南省農墾經營性建設用地入市試點辦法
第一條 為貫徹落實《中華人民共和國海南自由貿易港法》《海南自由貿易港建設總體方案》精神，進一步將農村土地入市改革試點拓展到農墾，積極推進城鄉及墾區一體化協調發展，根據《中華人民共和國土地管理法》等有關規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱農墾經營性建設用地，是指土地使用權登記在省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業名下，依據市縣國土空間規劃（含控制性詳細規劃及村莊規劃）中確定為工礦、倉儲、商業服務業以及租賃性住房等經營性用途的土地。
第三條 農墾經營性建設用地入市試點範圍是指經自然資源部或者省自然資源和規劃部門批准的全域土地綜合整治試點所在區域，具體範圍以經批准的全域土地綜合整治試點實施方案確定，並確保試點範圍內建設用地總量不增加、生態保護紅線不突破。
第四條 分類編制農墾國土空間詳細規劃。
城鎮開發邊界內的農場場部、生產隊居民點納入城鎮或產業園區規劃範圍，由市縣自然資源和規劃部門組織編制詳細規劃，充分徵求省農墾投資控股集團有限公司意見後，報有許可權的人民政府批准。
城鎮開發邊界外的生產隊居民點與周邊鄉村用地毗鄰、集中連片且具備集中配套公共服務設施和基礎設施條件的，可由鄉鎮人民政府將生產隊居民點與周邊鄉村用地一併編制村莊規劃。
第五條 農墾經營性建設用地使用權可以經依法辦理手續後自主開發，也可以轉讓、租賃、與他人聯合辦企業等方式進入土地市場公開交易用於第二條規定的產業項目建設，自主開發和入市開發的項目必須符合國家和我省產業政策以及生態環保要求，不得用於商品住宅建設。
本辦法所稱農墾經營性建設用地使用權轉讓，是指入市地塊土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業），將一定年限的農墾經營性建設用地使用權轉讓給其他土地使用權人的行為。
本辦法所稱農墾經營性建設用地使用權租賃，是指入市地塊土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業），將一定年限的農墾經營性建設用地使用權租賃給其他土地使用人的行為。
本辦法所稱農墾經營性建設用地使用權與他人聯合辦企業，是指入市地塊土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業），根據有關規定及約定將一定年限的農墾經營性建設用地使用權評估與他人聯合舉辦企業的行為。
第六條 農墾經營性建設用地可採取存量入市、整治入市、新增入市3種路徑：
（一）存量入市。依法取得、符合規劃的農墾存量經營性建設用地，具備開發建設所需基礎設施等基本條件的，可以直接就地入市。
（二）整治入市。農墾零星、分散的生產隊居民點建設用地，可在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數量不減少、質量有提高的前提下，由省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業先行組織復墾為農用地後，將騰挪出的建設用地指標調整到同一試點項目範圍內入市。
（三）新增入市。試點項目區域生活和生產及其配套功能需要，確需少量新增建設用地，可由土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業）報所在地市縣人民政府同意後，依法辦理農用地轉用手續（不收回國有劃撥土地使用權），按農墾經營性建設用地入市。
農墾經營性建設用地入市以盤活存量建設用地為主，新增入市建設用地面積原則上不超過該試點項目區域內符合規劃的農墾經營性建設用地面積的10%。
第七條 農墾經營性建設用地入市，應當符合以下條件：
（一）符合所在地詳細規劃（含控制性詳細規劃及村莊規劃）、相關產業政策以及環保要求；
（二）土地及地上建築物、構築物及其他附著物權屬清晰，不存在權屬爭議；
（三）土地利用現狀為建設用地或已依法辦理增減掛鈎、農用地轉用手續；
（四）地上建築物、構築物及其他附著物已補償完畢並簽訂補償協定；
（五）未被司法機關、行政機關限制土地權利；
（六）法律法規規定的其他條件。
第八條 省農墾投資控股集團有限公司組織試點項目區域所在農場編制全域土地綜合整治試點方案，經所在地市縣人民政府審查同意後，報省自然資源和規劃部門審定。全域土地綜合整治試點方案涉及農墾經營性建設用地入市的，應當明確入市地塊面積、位置、入市路徑、入市方式等內容，對具體項目應當進行實地踏勘和專家論證，並徵求所在地鄉鎮人民政府、市縣自然資源和規劃部門意見。
第九條 農墾經營性建設用地使用權轉讓、租賃和與他人聯合辦企業，應採取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。
未經公開入市交易的，土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業）不得私下與用地者簽訂轉讓、租賃契約或與他人聯合辦企業協定。
第十條 農墾經營性建設用地使用權轉讓、與他人聯合辦企業的最高年限，不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限。
農墾經營性建設用地使用權的租賃年限可根據具體項目需要確定，但最長不得超過20年。
第十一條 農墾經營性建設用地使用權存量入市按以下程式進行辦理：
（一）申請及審查。符合本辦法規定的入市條件的地塊土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業），持經批准的全域土地綜合整治試點方案向當地市縣自然資源和規劃部門遞交入市申請，入市申請書應當寫明擬入市宗地位置、權屬、地上附著物等基本情況。
市縣自然資源和規劃部門會同有關部門對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經審查符合條件的，出具審查意見，並依據詳細規劃（含依法實施的控制性詳細規劃及村莊規劃）明確擬入市宗地的土地使用條件。
（二）地價評估。對經審查同意入市的宗地，由土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業）委託有資質的單位進行地價評估，並擬定入市方案。
（三）入市方案擬定。入市方案應當包括但不限於以下內容：入市宗地界址、面積、權屬、土地用途、規劃條件、使用期限、土地評估價格、配置方式（轉讓、租賃或與他人聯合辦企業）、入市交易方式（招標、拍賣、掛牌）、產業準入和生態環境保護要求、土壤污染狀況調查情況等內容。
入市地塊土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業）應當會同市縣自然資源和規劃部門根據地塊評估價格、產業政策等因素，集體決策確定底價，並予以保密。底價不得低於入市成本，不得低於國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。
（四）入市方案審批。入市方案經所在市縣自然資源和規劃部門組織有關部門審查後，報請所在市縣人民政府批准。
（五）公告及交易。入市方案經批准後，由所在市縣自然資源和規劃部門在中國土地市場網、海南省公共資源交易服務中心網站，以及本省主要媒體上發布入市交易公告，並進入省級土地交易市場進行公開交易。
（六）簽訂成交確認書及公示。土地成交後，受讓人、承租人應當在交易現場與入市地塊土地使用權人（海南省農墾投資控股集團或其下屬二級企業）簽訂土地成交確認書。交易結果應當在入市農場和中國土地市場網、海南省公共資源交易服務中心網站等進行公布，接受社會和民眾監督。
（七）簽訂流轉協定。土地交易結束之日起20個工作日內，交易雙方應當按照成交確認書籤訂土地流轉協定，並報所在市縣自然資源和規劃部門備案。
土地流轉協定應當載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建築物、構築物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等內容。
第十二條 農墾經營性建設用地使用權整治入市按以下程式進行辦理：
（一）前期工作。按照《海南省自然資源和規劃廳關於推進實施墾區土地綜合整治的通知》（瓊自然資修〔2021〕42號）和《海南省墾區土地綜合整治項目管理辦法（暫行）》（瓊自然資辦函〔2021〕30號）等規定，由省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業組織編制具體項目實施方案並報省自然資源和規劃部門審查，明確復墾地塊和入市地塊位置、面積等情況，審查通過後作為整治入市的依據。
（二）復墾驗收。農墾零星、分散的生產居民點建設用地，由農墾組織復墾為農用地後，由省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業報省自然資源和規劃部門申請竣工驗收和項目備案，對通過竣工驗收與新增耕地覆核的項目，省自然資源和規劃部門按程式下達驗收批覆、進行新增耕地備案。
（三）增減掛鈎。將復墾形成的建設用地指標騰挪至入市地塊，入市地塊不再單獨辦理農用地轉用審批手續，不占用年度新增建設用地計畫指標，不需繳納新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費，符合《中華人民共和國耕地占用稅法》第七條規定免徵情形的，可免徵耕地占用稅。涉及占用耕地的，復墾備案的新增耕地面積、數量和產能指標應當大於或等於占用耕地面積、數量和產能。
（四）地塊入市。入市程式按照本辦法第十一條規定執行。
（五）地類變更。市縣自然資源和規劃部門在年度土地現狀變更調查時，應及時變更整治地塊和入市地塊的現狀地類。
第十三條 農墾經營性建設用地使用權新增入市按以下程式進行辦理：
（一）申請及審查。按照本辦法第十一條第一項規定執行。
（二）辦理農轉用手續。擬入市地塊由土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業）報所在市縣人民政府同意後，依法辦理農用地轉用手續，所在市縣人民政府不收回國有劃撥土地使用權。其中，審批許可權屬於市縣人民政府的，所在市縣人民政府一併批准農轉用方案和入市方案；審批許可權屬於省人民政府的，應先按有關規定報請省人民政府批准。涉及的新增建設用地指標從省級安排給省農墾系統的新增建設用地計畫指標中扣減，耕地占補指標由省農墾投資控股集團有限公司統籌保障。
（三）地價評估和補繳地價款。地價評估需評估國有出讓農用地使用權地價和國有出讓建設用地使用權地價。入市地塊需補繳的地價款為國有出讓農用地使用權評估地價×40%+（國有出讓建設用地使用權評估地價-國有出讓農用地使用權評估地價）×100%。土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業）可在辦理不動產登記前，補繳地價款。
（四）地塊入市。入市方案擬定和審批、公告及交易、簽訂成交確認書及公示、簽訂流轉協定等內容和程式，按照本辦法第十一條規定執行。
第十四條 交易雙方簽訂土地入市協定並完成土地入市價款支付後，應當依法辦理劃撥轉出讓（租賃）手續。
按存量入市、整治入市方式轉讓的，由受讓方與所在市縣自然資源和規劃部門簽訂土地使用權出讓契約，補辦劃撥土地使用權出讓手續，並由土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業）將該宗地經確認的評估價格40%作為補繳的土地出讓金繳納給所在市縣人民政府。
按新增入市方式轉讓的，由土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業）按第十三條第三項補繳地價款後，由受讓方與所在市縣自然資源和規劃部門補簽土地使用權出讓契約，補辦土地使用權出讓手續。
按租賃方式入市的，由土地使用權人（省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業）按照經確認租金的40%交納土地收益。
按與他人聯合辦企業方式入市的，以經評估確認的土地入股額的40%補繳土地使用權出讓金。
第十五條 以轉讓方式取得農墾經營性建設用地使用權的，受讓人按照契約約定向土地使用權人（海南省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業）付清土地入市價款，完成補繳地價款、土地收益或出讓金等劃撥轉出讓手續，轉讓人向主管稅務機關繳納土地增值稅、受讓人向主管稅務機關繳納契稅後，方可申請辦理《不動產權證書》。其中，按存量入市方式進行交易的，辦理國有劃撥建設用地轉出讓不動產權登記；按整治入市、新增入市方式進行交易的，辦理國有出讓建設用地不動產權登記。
與他人聯合辦企業涉及土地使用權轉移的，轉讓人向主管稅務機關繳納土地增值稅、受讓人向主管稅務機關繳納契稅後，可申請辦理不動產產權轉移登記。
以租賃方式取得農墾經營性建設用地使用權的，不辦理不動產產權登記。
第十六條 依法取得農墾經營性建設用地的受讓人（承租人/新設企業），應按照法律法規有關規定和轉讓、租賃契約或聯合辦企業有關協定確定的開發期限、土地用途及其他土地使用條件開發利用土地。未經依法批准，不得擅自改變土地用途、容積率等規劃條件，不得擅自轉讓（轉租）或者分割轉讓。
涉及因控制性詳細規劃或村莊規劃調整等原因，需要改變土地用途或者調整容積率等規劃條件的，按照有關法律法規規定辦理。
農墾經營性建設用地入市後再轉讓、轉租和抵押以及建設用地使用權續期等，按照國有建設用地相關規定辦理。
第十七條 因公共利益需要收回農墾經營性建設用地的，市縣人民政府可提前收回土地使用權，並對相關權益人依法給予合理補償。
第十八條 取得農墾經營性建設用地的使用權人，未按照轉讓、租賃契約或聯合辦企業有關協定約定的開發期限開發土地、造成土地閒置的，由市縣自然資源和規劃主管部門依據閒置土地處置的有關規定進行處置。
第十九條 任何單位和個人不得違反本辦法，擅自擴大試點範圍或在試點範圍以外項目用地實施入市，違反本辦法規定，以買賣或者以其他形式非法轉讓（租賃、與他人聯合辦企業）農墾經營性建設用地使用權的，依據《中華人民共和國土地管理法》非法買賣轉讓土地等有關規定處理。未經依法批准擅自將農墾農用地用於非農業建設的，依據《中華人民共和國土地管理法》非法占地等有關規定處理。
第二十條 未納入試點範圍的國有存量劃撥建設用地，其轉讓、租賃和與他人聯合辦企業等行為，按國家和我省有關規定辦理。
第二十一條 本辦法自2022年1月1日起施行，具體套用問題由省自然資源和規劃廳負責解釋。
