《海南自由貿易港閒置土地處置若干規定》是海南省人民代表大會常務委員會於2021年12月1日印發的規定。
基本介紹
- 中文名：海南自由貿易港閒置土地處置若干規定
- 頒布時間：2021年12月1日
- 實施時間：2022年1月1日
- 發布單位：海南省人民代表大會常務委員會
印發通知,規定全文,內容解讀,
印發通知
海南省人民代表大會常務委員會
第99號公告
《海南自由貿易港閒置土地處置若干規定》已由海南省第六屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議於2021年12月1日通過，現予公布，自2022年1月1日起施行。
海南省人民代表大會常務委員會
2021年12月1日
規定全文
海南自由貿易港閒置土地處置若干規定
（2021年12月1日海南省第六屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過）
第一條 為有效處置閒置土地和充分利用土地，促進節約集約用地，根據《中華人民共和國海南自由貿易港法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規，結合海南自由貿易港實際，制定本規定。
第二條 本規定所稱閒置土地，是指具有下列情形之一的國有建設用地：
（一）超過動工開發日期滿一年未動工開發的；
（二）超過動工開發日期滿兩年未完成項目總投資額百分之二十五的；
（三）已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的；
（四）以出讓方式取得國有建設用地使用權，超過出讓契約約定的竣工日期一年未竣工的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
依法通過轉讓取得的國有建設用地使用權，具有前款規定情形之一的，可以根據本規定處置。
前款第四項所稱竣工是指建設項目依法取得《工程竣工報告》等法定竣工驗收檔案。
第三條 縣級以上人民政府組織和統籌本行政區域內閒置土地認定和處置工作。
省人民政府自然資源和規劃主管部門對市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門調查認定和處置閒置土地工作進行監督管理。市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃部門負責本行政區域內閒置土地認定、處置以及土地閒置費核定等工作的組織實施。稅務部門負責土地閒置費具體徵收工作。市、縣、自治縣人民政府發展改革、住房和城鄉建設等部門按照各自職責協同做好閒置土地認定和處置工作。
閒置土地所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處協助做好閒置土地認定和處置工作。
第四條有下列情形之一的，可以認定為政府或者政府有關部門原因（以下統稱政府原因）造成土地閒置:
（一）因未按照國有建設用地使用權有償使用契約或者劃撥決定書約定、規定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人，致使項目不具備動工開發條件的。但出讓人和受讓人已經簽訂交地確認檔案、確認土地具備開發條件的不視為政府原因;
（二）因國土空間規劃依法修改，造成國有建設用地使用權人不能按照國有建設用地使用權有償使用契約約定或者劃撥決定書規定的用途、規劃和建設條件動工開發的;
（三）因國家和本省出台相關政策，需要對國有建設用地使用權有償使用契約約定或者劃撥決定書規定的規劃和建設條件進行修改或者政策內容影響土地開發，導致無法動工開發的;
（四）因行政機關未依法實施涉及土地開發建設相關行政許可，導致無法動工開發的；
（五）因行政行為引起處置土地上相關民眾信訪事項等，導致無法動工開發的；
（六）因軍事管制、文物保護等無法動工開發的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
國有建設用地使用權人認為屬於政府原因造成土地閒置的，應當向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門提供土地閒置原因說明材料，由市、縣、自治縣人民政府或者造成土地閒置的政府有關部門書面確認。
第五條 閒置土地按照下列方式處置，但因政府原因或者不可抗力等其他法定原因造成土地閒置的除外：
（一）超過出讓契約約定的動工開發日期滿一年未滿兩年不動工開發的，以及已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的，國有建設用地使用權人應當按土地出讓金的百分之二十繳納土地閒置費。
（二）超過動工開發日期滿兩年未完成項目總投資額百分之二十五的，無償收回國有建設用地使用權。
（三）以出讓方式取得國有建設用地使用權，超過出讓契約約定的竣工日期一年未竣工的，應當在竣工前按照下列標準徵收土地閒置費：
1.超過出讓契約約定的竣工日期一年未竣工，但未超過三年的，每年按土地現值百分之五徵收。
2.超過出讓契約約定的竣工日期三年未竣工，但未超過五年的，每年按土地現值百分之十徵收。
3.超過出讓契約約定的竣工日期五年未竣工，但未超過七年的，每年按土地現值百分之十五徵收。
4.超過出讓契約約定的竣工日期七年未竣工的，每年按土地現值百分之二十徵收。
同時符合第二條規定的兩種及以上閒置土地情形的，從重適用前款規定的處置方式。
閒置土地現值應當以綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關係、人口以及經濟社會發展水平等因素測算出的基準地價為依據。
第六條 因政府原因造成土地閒置的，市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門應當與國有建設用地使用權人協商，選擇下列方式處置：
（一）延長動工開發期限、竣工期限。對在一年內有條件消除政府原因，具備動工開發條件的閒置土地，可簽訂補充協定，重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。從補充協定約定的動工開發日期起，延長動工開發期限最長不得超過一年。市、縣、自治縣人民政府應當自簽訂補充協定後一年內消除造成土地閒置的政府原因；
（二）調整土地用途、規劃條件。因政府或者政府有關部門調整土地用途、規劃條件造成土地閒置的，在符合國土空間規劃的前提下，可以按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續，並按照新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價款；
（三）安排臨時使用。因政府原因造成項目尚不具備動工開發條件導致土地閒置的，在不具備動工開發條件期間，可以安排國有建設用地使用權人臨時使用其閒置土地。從安排使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年。市、縣、自治縣人民政府應當在安排臨時使用期限內消除造成土地閒置的政府原因，使項目具備動工開發條件；
（四）置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，但因國土空間規劃依法修改造成土地閒置的，可以為國有建設用地使用權人置換其他價值相當的國有建設用地進行開發建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓契約，並在契約中註明為置換土地；
（五）協定有償收回國有建設用地使用權。
（六）法律、法規等規定的其他處置方式。
按照前款第二項和第四項規定的方式處置，涉及商品住宅用地的，必須符合國家和我省房地產管理有關政策規定。
因不可抗力導致土地閒置的，依照本條規定的方式處置。
第七條 因生態環境保護、基礎設施和公共服務項目建設、軍事管制等公共利益需要導致土地無法開發利用，造成土地閒置的，經市、縣、自治縣人民政府批准，可以收回國有建設用地使用權，並按照有償收回閒置土地補償標準對國有建設用地使用權人給予適當補償。有償收回閒置土地補償標準由省人民政府另行制定。
第八條 市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門發現有涉嫌構成閒置土地的，應當向國有建設用地使用權人下發閒置土地調查通知書，經調查認定為閒置土地的，應當擬定閒置土地處置方案，報本級人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達征繳土地閒置費決定書或者收回國有建設用地使用權決定書等處置決定文書。作出處置決定文書前，應當書面告知國有建設用地使用權人依法享有申請聽證的權利，國有建設用地使用權人要求舉行聽證的，應當依法組織聽證。
征繳土地閒置費決定書應當同時抄送稅務部門。
第九條 本規定第五條第一款第三項規定的土地閒置費按年計征和繳交。起征日為國有土地出讓契約約定的竣工期限屆滿一年之次日，計征截止日為市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門向國有建設用地使用權人送達《閒置土地調查通知書》之日。征期不足一年的部分，按照征繳標準和計征天數折算。
本規定施行前已出讓的土地，已逾期未竣工或者未逾期但距約定竣工日期不滿兩年，且自本規定施行之日起兩年內未竣工的，自本規定施行滿三年之次日按照本規定第五條第一款第三項規定開始征繳土地閒置費。
第十條 國有建設用地使用權人逾期不申請行政複議、不提起行政訴訟，也不履行相關義務的，市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門、稅務部門可以採取下列措施:
（一）逾期不辦理國有建設用地使用權註銷登記，不交回土地權利證書的，直接公告註銷國有建設用地使用權登記和土地權利證書;
（二）逾期不繳納土地閒置費或者不交回國有建設用地使用權的，申請人民法院強制執行。
第十一條 造成閒置土地政府原因的相關人民政府及相關部門應當依法履職，消除政府原因。省人民政府和有關部門可採取扣減新增建設用地計畫指標、暫停農轉用審批等措施，對市、縣、自治縣人民政府閒置土地處置工作實施考核和獎懲。
第十二條 縣級以上人民政府應當通過依法調整規劃、改變土地用途等措施，鼓勵和引導閒置土地盤活利用。
第十三條 縣級以上人民政府及其有關部門工作人員違反本規定，有下列情形之一的，依法給予處分；對當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違反本規定不如實核定和征繳土地閒置費的；
（二）擅自決定減繳、免繳、緩繳土地閒置費的；
（三）坐支、截留或者挪用土地閒置費的；
（四）不依法履行閒置土地監督檢查職責的；
（五）未依法履職造成土地閒置或者故意長期拖延未消除導致土地閒置的政府原因的；
（六）其他在閒置土地調查、認定和處置工作中徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守的。
第十四條 閒置土地的認定和處置，本規定未作規定的，適用國家和本省的有關規定。
第十五條 本規定自2022年1月1日起施行。
內容解讀
一、出台的背景和意義
為貫徹落實《海南自由貿易港法》（以下簡稱自貿港法）第四十九條“充分利用閒置土地，以出讓方式取得土地使用權進行開發的土地，超過出讓契約約定的竣工日期一年未竣工的，應當在竣工前每年徵收出讓土地現值一定比例的土地閒置費”的規定，2021年12月1日，海南省六屆人大常委會第三十一次會議審議通過《海南自由貿易港閒置土地處置若干規定》（以下簡稱《規定》），自2022年1月1日起施行。
《規定》完善了我省閒置土地處置政策制度，不僅有利於破解我省閒置和低效土地處置難題，促進土地集約節約利用，也是推進海南高質量發展、最佳化營商環境的現實需要。
二、《規定》的主要內容
《規定》共十五條，主要內容和創新點有：
完善了閒置土地的內涵。根據自貿港法授權，《規定》第二條在保留繼承原國土資源部《閒置土地處置辦法》和《海南省閒置土地認定和處置規定》對閒置土地定義的基礎上，完善了我省閒置土地的定義內涵。將“以出讓方式取得國有建設用地使用權，超過出讓契約約定的竣工日期一年未竣工的”國有建設用地認定為閒置土地，加強對低效用地的處置。
完善了土地閒置費制度。根據《規定》第五條，一是對已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿1年的，明確按土地出讓金的20％繳納土地閒置費。二是貫徹落實自貿港法有關規定，對以出讓方式取得土地使用權進行開發的土地，超過出讓契約約定的竣工日期一年未竣工的，在竣工前每年徵收出讓土地現值一定比例的土地閒置費。在收費標準設定方面，採用階梯比例，細化土地閒置費徵收標準，以5%為起征點，以20%為徵收上限。該規定屬於全國首創，為“半拉子工程”低效用地處置提供有力的法律依據和“海南方案”。
明確了因政府原因或者不可抗力造成土地閒置的處置方式。根據《規定》第六條，因政府原因或者不可抗力造成土地閒置的，市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門應當與國有建設用地使用權人協商，並且可選擇採用延長動工開發期限、竣工期限；調整土地用途、規劃條件；安排臨時使用；置換土地；協定有償收回國有建設用地使用權等方式進行處置。
明確了補償制度。根據《規定》第七條，因生態環境保護、基礎設施和公共服務項目建設、軍事管制等公共利益需要導致土地無法開發利用，造成土地閒置的，經市、縣、自治縣人民政府批准，可以收回國有建設用地使用權，並按照有償收回閒置土地補償標準對國有建設用地使用權人給予適當補償。有償收回閒置土地補償標準由省人民政府另行制定。
（五）對歷史遺留未竣工閒置土地設定了兩年的政策過渡期。在《規定》施行前已出讓的土地，已逾期未竣工或者未逾期但距約定竣工日期不滿兩年，且自2022年1月1日施行之日起兩年內還未竣工的，自《規定》施行滿三年之次日開始征繳土地閒置費。
（六）壓實政府處置主體責任。一是明確省人民政府和有關部門可採取扣減新增建設用地計畫指標、暫停農轉用審批等措施，對市、縣、自治縣人民政府閒置土地處置工作實施考核和獎懲。二是規定縣級以上人民政府應當通過依法調整規劃、改變土地用途等措施，鼓勵和引導閒置土地盤活利用。
