2021年12月1日，海南省第六屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過了《海南自由貿易港安居房建設和管理若干規定》。其中指出，安居房實行現房銷售制度，其每平方米銷售均價按照項目所在市、縣、自治縣上一年度城鎮居民家庭房價收入比不超過10倍確定，或者不得高於所在市、縣、自治縣上一年度市場化商品住房銷售均價的60%，具體價格由市、縣、自治縣人民政府結合當地市場化商品住房均價、居民家庭收入等因素確定。安居房購房人的產權份額按照70%確定，並在購房契約中約定。
基本介紹
- 中文名：海南自由貿易港安居房建設和管理若干規定
- 實施時間：2022年1月1日
- 通過時間：2021年12月1日
發布通知,原文內容,內容解讀,
發布通知
《海南自由貿易港安居房建設和管理若干規定》已由海南省第六屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議於2021年12月1日通過，現予公布，自2022年1月1日起施行。
海南省人民代表大會常務委員會
2021年12月1日
原文內容
海南自由貿易港安居房建設和管理若干規定
（2021年12月1日海南省第六屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過）
第一條 為了構建與海南自由貿易港相適應的住房保障體系，改善本地居民家庭和引進人才住房條件，根據有關法律法規，結合海南自由貿易港實際，制定本規定。
第二條 本規定所稱安居房，是指由政府提供政策優惠，按照有關標準建設，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓年限，實行政府與購房人按份共有產權，面向符合條件的本地居民家庭和引進人才供應的共有產權住房，納入保障性住房統一管理。
第三條 本省戶籍居民家庭或者引進人才同時符合以下條件的，可以申請購買一套安居房：
（一）在本省城鎮無住房和無購房記錄，或者家庭人均住房建築面積低於所在市、縣、自治縣上一年度城鎮居民家庭人均住房建築面積；
（二）本省戶籍居民家庭成員至少一人或者引進人才已在海南連續兩年繳納城鎮職工基本養老保險或者個人所得稅，且每年在海南實際居住時間不少於一百八十三天；
（三）省和市、縣、自治縣人民政府規定的其他條件。
省人民政府和市、縣、自治縣人民政府可以對安居房保障對象的範圍作適當調整，並向社會公布。
本條第一款所稱家庭成員包括居民本人、配偶及未成年子女。
第四條 省人民政府負責全省安居房建設和管理的指導、督促和監督檢查工作，對市、縣、自治縣人民政府安居房建設情況實施評價考核。
市、縣、自治縣人民政府負責組織實施本行政區域內安居房的建設和管理工作。
市、縣、自治縣人民政府應當明確安居房保障實施機構，負責安居房輪候、分配、代持政府產權、上市交易、換購等具體工作。
第五條 省人民政府住房和城鄉建設部門應當會同相關部門根據城鎮居民住房現狀和總體需求、人口增長、住房保障預期目標等，編制全省住房發展規劃，明確全省及各市、縣、自治縣安居房建設目標任務。
市、縣、自治縣人民政府根據建設目標任務編制本市、縣、自治縣住房發展規劃，制定年度建設計畫，明確安居房建設規模、項目選址、土地供應等內容，並向社會公布。
縣級以上人民政府應當積極採取措施，創新機制，加大安居房的建設和供給力度，提高安居房保障率。
第六條 安居房建設項目的選址應當根據國土空間規劃、城市功能定位和產業布局，優先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套設施完善的區域，促進職住平衡、產城融合。項目配套建設的基礎設施和公共服務設施，應當與主體工程同步規劃、同步建設、同步交付使用。
第七條 市、縣、自治縣人民政府應當將安居房項目用地納入土地利用年度計畫，單列指標，優先安排，做到應保盡保。
鼓勵在符合規劃的條件下將城鎮規劃區、產業園區等人口聚集區域已供應的工業、倉儲、商業、辦公等存量非住宅建設用地依法改變用途用於建設安居房。
鼓勵開發企業利用存量住宅用地建設安居房，並在項目融資、商品住宅建設計畫安排等方面給予政策支持。
劃撥住宅用地可以依法補辦出讓手續用於建設安居房。
第八條 新供應的安居房建設用地，採取招標、拍賣、掛牌方式出讓。市、縣、自治縣人民政府應當建立房價地價聯動和土地出讓價格熔斷機制，按照“限房價、控地價、競品質”的原則確定新供應安居房項目建設用地競得人。
利用新供套用地和存量用地建設的安居房項目，應當納入市、縣、自治縣安居房年度建設計畫統籌管理，並由市、縣、自治縣人民政府對房源進行統一分配。鼓勵探索創新安居房建設籌集方式和供地方式，可通過集中新建、配建、收購、存量市場化商品住房轉化等方式多渠道籌集安居房房源。
第九條 省人民政府住房和城鄉建設部門應當會同相關部門制定安居房建設技術導則。安居房建設應當堅持綠色、低碳、節能、環保理念，推行綠色建築、裝配式建築和全裝修建設方式。
安居房套型面積以一百平方米以下中小套型為主。各種套型房源供應應當與基本住房需求相匹配，並根據家庭人口數量增長和人口結構變化情況，逐步滿足改善型住房需求。
第十條 安居房項目建設應當嚴格執行規劃和施工許可、質量監督、工程監理、竣工驗收等程式和國家、本省關於保障性住房建設的技術標準及強制性規定，落實建設、勘察、設計、施工、監理等參建各方主體責任。
縣級以上人民政府住房和城鄉建設等主管部門應當加強對安居房項目建設全過程的監督管理，確保工程質量安全。
第十一條 安居房項目享受以下政策：
（一）按照國家和海南自由貿易港有關規定，減免行政事業性收費和政府性基金，享受稅收優惠政策；
（二）按照國家規定取得住房公積金貸款、金融機構開發性、政策性融資支持及貸款利率優惠；
（三）簡化項目審批流程，優先辦理土地、規劃、建設和銷售等審批手續；
（四）國家和海南自由貿易港的其他優惠政策。
第十二條 安居房實行現房銷售制度，其每平方米銷售均價按照項目所在市、縣、自治縣上一年度城鎮居民家庭房價收入比不超過十倍確定，或者不得高於所在市、縣、自治縣上一年度市場化商品住房銷售均價的百分之六十，具體價格由市、縣、自治縣人民政府結合當地市場化商品住房均價、居民家庭收入等因素確定。安居房購房人的產權份額按照百分之七十確定，並在購房契約中約定。
第十三條 安居房實行輪候分配製度，綜合考慮工作和居住就近、便利等因素，合理分配房源。市、縣、自治縣人民政府應當根據安居房房源數量、申購人數等情況制定輪候規則，做到公平公正公開。
對法律、法規或者國家規定應優先保障且符合購房條件的家庭，以及無住房、人均住房建築面積相對小、收入相對低、落戶時間早、居住時間長、未成年子女多的家庭予以優先安排。
第十四條 安居房自簽訂購房契約之日起滿十年的，可以上市交易，購房人和政府按照產權份額獲得出售住房總價款的相應部分。省人民政府可以根據法律法規和國家政策對政府持有的安居房產權份額的處置適時作出規定。
符合本省規定換購條件的，購房人可以申請換購一次較大戶型的安居房。換購人按照評估價格補交差價，原購安居房由政府收回。具體辦法由省人民政府制定。
安居房在未達到上市交易年限內實行封閉流轉制度。購房人確需轉讓安居房的，應當向符合安居房購房條件和輪候規則的對象轉讓。回購或者轉讓價格最高不超過原購房價格與按照中國人民銀行同期對應期限存款基準利率計算的利息之和。
第十五條 省人民政府應當根據本規定製定安居房管理辦法。
市、縣、自治縣人民政府應當結合本地區實際，制定實施辦法或者細則，明確安居房申請、審核、公示、輪候、分配、定價、封閉流轉、上市交易和換購等制度。
省人民政府住房和城鄉建設部門應當建立全省住房保障和房地產信息化管理平台，將安居房建設和管理工作納入信息化管理平台進行規範管理。
第十六條 購房人在提供戶籍、住房、城鎮職工基本養老保險、個人所得稅、在海南實際居住時間等材料時弄虛作假，或者採取賄賂等不正當手段申請購買安居房的，由市、縣、自治縣人民政府住房和城鄉建設部門駁回其申請，自駁回申請之日起五年內不予受理其安居房申請；已購買安居房的，由市、縣、自治縣人民政府決定收回安居房，並由住房和城鄉建設部門或者綜合行政執法機構處一萬元以上五萬元以下罰款，已辦理不動產權證的，依法註銷不動產權證，且五年內不得再次申請購買安居房，並在個人徵信記錄中作不良行為記錄。
購房人擅自改變安居房居住用途用於生產、經營等活動的，由市、縣、自治縣人民政府住房和城鄉建設部門或者綜合行政執法機構沒收違法所得，責令限期改正；逾期未改正的，由市、縣、自治縣人民政府決定收回安居房，已辦理不動產權證的，依法註銷不動產權證。
住房和城鄉建設部門和其他相關管理部門的工作人員在安居房建設管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十七條 本規定自2022年1月1日起施行。
內容解讀
海南省人大常委會法制工作委員會 海南省住房和城鄉建設廳
2021年12月1日，海南省六屆人大常委會第三十一次會議審議通過了《海南自由貿易港安居房建設和管理若干規定》（以下簡稱《若干規定》），自2022年1月1日起施行。
一、出台《若干規定》的背景
住房問題關係千家萬戶切身利益。習近平總書記多次作出重要指示批示，要求完善住房保障體系，解決好大城市住房突出問題。中央政治局會議、中央經濟工作會議也多次對住房保障工作作出重要部署，提出要推進保障性住房建設，有效增加保障性住房供給。省委、省政府高度重視住房保障工作，把解決好本地居民和引進人才住房問題作為海南自由貿易港最重要的民生工程之一，積極探索推進住房保障領域實踐創新，2020年開始在海口、三亞、儋州、五指山、定安、陵水等6個市縣組織開展安居型商品住房建設試點工作，實施基層教師和醫務人員住房專項保障行動，收到良好社會效果。
為進一步貫徹習近平總書記“支持海南大膽試、大膽闖，自主改”的重要指示精神，以法規的剛性約束方式對安居房發展工作作出基礎性制度安排，持續增進我省住房保障領域的民生福祉，切實增強本地居民和引進人才的獲得感、幸福感、安全感，省人大常委會採用“小切口”、“短篇幅”立法方式制定了《若干規定》，以地方性法規形式固化安居房的共有產權性質和保障性住房屬性，確立安居房建設和管理的基礎性制度，為加快推動我省住房保障事業健康發展提供了有力的法治保障。
二、出台《若干規定》的意義
發展安居房是我省在住房保障領域的重要實踐創新，其出發點是為了解決海南自由貿易港快速發展形勢下本地居民和引進人才的住房困難問題，《若干規定》的出台具有重要而深遠的意義。一是在全國各地共有產權住房立法領域首開先河，充分彰顯了海南自由貿易港深化改革開放、推進制度集成創新的勇氣和魄力，充分展現了省委、省政府在解決住房保障這一民生突出問題上的決心和擔當；二是填補了我省住房保障立法方面的空白，解決了住房保障工作長期以來缺乏法制支撐的難題，為加快推動我省住房保障事業走上法制化軌道打下了堅實基礎；三是完善了以安居房、保障性租賃住房、公租房為主體的海南自由貿易港特色住房保障體系，推動我省住房保障體系與國家住房保障工作頂層設計實現有效銜接；四是突出了住房的居住基本屬性，強化了住房保障民生、服務發展的基本功能，有利於進一步緩解本地居民住房壓力，有利於進一步健全人才引進配套政策，解決“人才和企業不敢來、不願來、來了留不住”的困境，真正把安居房打造成為經濟發展的“壓艙石”、住房價格的“穩定器”、招才引智的“吸鐵石”，助推自貿港建設，確保海南自由貿易港改革和發展紅利更多更公平惠及人民民眾。
三、《若干規定》主要內容解讀
《若干規定》根據國家法律和有關規定，借鑑部分先進國家和地區的經驗做法，結合海南自由貿易港建設的實際，明確了安居房的保障範圍、支持政策和上市交易、封閉流轉、換購等基本制度，加強了對本地居民和引進人才的住房保障。《若干規定》主要有以下亮點：
（一）明確安居房的性質。我省在開展安居房建設試點工作階段，將安居房定義為具有政策保障性質的商品住房。在工作實踐中，由於安居房的性質不夠清晰，導致其配套政策和基本制度設計不夠明朗，成為制約其長遠發展的根本問題之一。《若干規定》對安居房的性質進行了界定：一是明確將安居房納入保障性住房統一管理，確立安居房作為我省住房領域普惠性公共服務產品的地位，強化安居房在本地居民和引進人才住房方面的基本保障作用。二是明確安居房是實行政府與購房人按份共有產權的共有產權住房，與國家提出的以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系保持一致，可以適用國家關於共有產權住房的相關支持政策。
（二）明確安居房保障對象。為確保全居房保障資源的準確、合理、有序配置，《若干規定》明確本省戶籍居民家庭和引進人才為基本保障對象：一是在本省城鎮無住房和無購房記錄，或者家庭人均住房建築面積低於所在市、縣、自治縣上一年度城鎮居民家庭人均住房建築面積，確保全居房保障的是真有住房困難、確有住房需求的群體；二是符合在海南連續兩年繳納城鎮職工基本養老保險或者個人所得稅，且每年在海南實際居住時間不少於183天等條件，防止“空掛戶”投機炒房和鑽政策空子；三是符合省和市、縣、自治縣人民政府規定的其他條件，賦予市縣在設定安居房保障準入條件上一定程度的自主權。同時，《若干規定》授權省人民政府和市縣人民政府可以對安居房保障對象的範圍作適當調整。
（三）強化安居房發展責任和規劃計畫管理。安居房建設是我省未來一段時期的標誌性民生工程之一，需要從頂層高度、全局角度對推進這項民生工程作出整體性、系統性、制度性安排。《若干規定》對此作了幾方面規定：一是明確省人民政府負責全省安居房建設和管理的指導、督促和監督檢查工作，市縣人民政府負責組織實施本行政區域內安居房的建設和管理工作，釐清各級政府職責。二是要求省住建部門編制全省住房發展規劃，明確全省及各市縣安居房建設目標任務，市縣人民政府編制本市縣住房發展規劃，制定年度建設計畫，明確安居房建設規模、項目選址、土地供應等內容，統籌謀劃和有序推進安居房建設發展。三是要求縣級以上人民政府積極採取措施，創新機制，加大安居房的建設和供給力度，提高保障率。
（四）規範安居房建設基本要求。安居房的項目建設選址、建設標準、戶型結構、工程質量等問題是社會各界關注的重點問題之一，《若干規定》從以下幾個方面作出規定：一是提出安居房建設項目的選址應當根據國土空間規劃、城市功能定位和產業布局，優先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套設施完善的區域，促進職住平衡、產城融合。二是要求安居房建設應當堅持綠色、低碳、節能、環保理念，推行綠色建築、裝配式建築和全裝修建設方式，著力提升建設品質。三是明確安居房套型面積以一百平方米以下中小套型為主，今後各地可根據家庭人口數量增長和人口結構變化情況，逐步調整最佳化各種套型房源供應比例，與居民家庭基本住房需求相匹配，逐步滿足改善型住房需求。四是要求安居房項目嚴格執行規劃、建設基本程式和國家、本省關於保障性住房建設的技術標準及強制性規定，落實建設、勘察、設計、施工、監理等參建各方主體責任，全力確保工程質量安全。省住建部門下一步將會同相關部門制定出台安居房建設技術導則，對安居房建設標準作出更具體的規定。
（五）破解安居房建設土地制約難題。建設用地供需結構性矛盾是當前制約安居房發展的突出問題，需要多種舉措保障安居房建設用地。《若干規定》在這方面作出了積極探索：一是要求市縣人民政府將安居房項目用地納入土地利用年度計畫，單列指標，優先安排，應保盡保。二是鼓勵在符合規劃的條件下城鎮規劃區、產業園區等人口聚集區域已供應的工業、倉儲、商業、辦公等存量非住宅建設用地依法改變用途用於建設安居房。三是鼓勵開發企業利用存量住宅用地建設安居房，並在項目融資、商品住宅建設計畫安排等方面給予政策支持。四是明確劃撥住宅用地可以依法補辦出讓手續用於建設安居房。五是明確新供應的安居房建設用地，採取招標、拍賣、掛牌方式出讓。同時，為了解決一些房地產企業在參與安居房項目開發時，可能會出現惡性競爭地價、擠壓項目成本、影響工程質量的問題，《若干規定》還要求市縣人民政府應當建立房價地價聯動和土地出讓價格熔斷機制，按照“限房價、控地價、競品質”的原則確定新供應安居房項目建設用地競得人。
（六）加大安居房項目政策支持。安居房納入保障性住房管理後，其建設運營今後將享受國家和本省關於保障性住房的相關優惠政策，企業開發建設安居房將獲得更大力度的支持。《若干規定》對此作出規定：一是按照國家和海南自由貿易港有關規定，減免行政事業性收費和政府性基金，享受稅收優惠政策。二是按照國家規定取得住房公積金貸款、金融機構開發性、政策性融資支持及貸款利率優惠。三是簡化項目審批流程，優先辦理土地、規劃、建設和銷售等審批手續。四是享受國家和海南自由貿易港的其他優惠政策。
（七）明確安居房銷售價格及產權份額。安居房是我省結合海南實際、創新提出的住房類型，是實現房價收入比控制在10以內目標的重要手段。《若干規定》對此作了如下規定：一是明確安居房每平方米銷售均價按照項目所在市縣上一年度城鎮居民家庭房價收入比不超過10倍確定，或者不得高於所在市縣上一年度市場化商品住房銷售均價的60%，具體價格由市縣人民政府結合當地市場化商品住房均價、居民家庭收入等因素確定。各市縣人民政府可以根據本地實際情況，綜合運用不超過10倍房價收入比或不超過商品住房銷售均價60%兩種方式確定安居房銷售均價，使安居房定價處於一個較為合理的區間範圍。開展安居房建設工作，目的就是讓本地無房或住房困難的居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應的價格購買一套住房，增強其獲得感、幸福感。二是根據安居房的共有產權性質，明確規定購房人的產權份額按照70%確定，同時規定省人民政府可以根據法律法規和國家政策對政府持有的安居房產權份額的處置適時作出規定。省人民政府將加快研究制定相關政策，對政府持有的安居房產權份額作出處置規定。
（八）完善安居房基本管理制度。在安居房試點工作階段，社會各界對安居房基本管理制度提出了意見，例如安居房封閉流轉年限長、上市交易規定不夠清晰、無法解決改善性需求等。針對這些問題，《若干規定》從以下幾個方面作出了規定：一是明確安居房自簽訂購房契約之日起滿十年的，可以上市交易，比試點工作階段政策規定的十五年時間縮短了五年。二是明確安居房上市交易時，購房人和政府按照產權份額獲得出售住房總價款的相應部分，這也是全國各地對共有產權住房上市交易價款分成的通行做法。三是規定符合本省規定換購條件的，購房人可以申請換購一次較大戶型的安居房，具體辦法由省人民政府制定。這將有力緩解購房人因家庭人口增加等原因產生的住房困難問題。四是規定安居房在未達到上市交易年限內實行封閉流轉制度，購房人確需轉讓安居房的，應當向符合安居房購房條件和輪候規則的對象轉讓，體現安居房的住房保障屬性。
（九）加強安居房制度配套和基礎工作支撐。《若干規定》採用小篇幅短法規方式，著眼於解決安居房建設和管理工作中最主要、最突出的問題。對於安居房建設和管理中涉及具體操作層面、技術層面的工作，《若干規定》規定由省人民政府根據本規定製定安居房管理辦法、市縣人民政府制定實施辦法或者細則。同時，要求省住建部門建立全省住房保障和房地產信息化管理平台，把安居房建設和管理工作納入信息化管理平台進行規範管理。下一步，省人民政府將加快研究制定出台相關政策規定，健全安居房建設和管理各項制度，明確安居房申請、審核、公示、輪候、分配、定價、封閉流轉、上市交易和換購等工作程式和要求，並做好安居房試點工作階段和本規定施行後新舊政策的有效銜接，確保全居房工作平穩快速發展。
（十）落實安居房保障法律責任。目前國家沒有住房保障方面的專門法律法規。在缺少法律法規規範的情況下，一些違法騙取、使用保障性住房的行為屢禁不止，推高了政府的行政管理成本，也成為住房保障管理工作的痛點難點問題。因此，《若干規定》對違法行為設定了較為嚴厲的處罰條款：一是對以欺騙、賄賂等不正當手段申請、購買安居房的，根據不同情形分別採取駁回申請、限制購房資格、收回所購住房、處以罰款、依法註銷不動產權證、不良行為記入個人徵信記錄等方式懲處；二是對擅自改變安居房用途的，根據不同情形分別採取沒收其違法所得、責令其限期改正、收回所購住房、依法註銷不動產權證等方式懲處；三是對住房和城鄉建設部門和其他相關管理部門的工作人員在安居房建設管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。通過這些罰則的設立，為安居房保障資源公平公正配置提供了強有力的法制支撐。
