《海南省建設用地使用權統一交易管理辦法》是海南省人民政府於2015年5月11日印發的辦法。
基本介紹
- 中文名：海南省建設用地使用權統一交易管理辦法
- 頒布時間：2015年5月11日
- 發布單位：海南省人民政府
印發通知,辦法全文,內容解讀,
印發通知
海南省人民政府關於印發海南省建設用地使用權統一交易管理辦法的通知
瓊府〔2015〕27號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
現將《海南省建設用地使用權統一交易管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。
海南省人民政府
2015年5月11日
（此件主動公開）
辦法全文
海南省建設用地使用權統一交易管理辦法
第一章 總 則
第一條 為建立全省統一的城鄉建設用地市場，規範建設用地使用權交易和管理，實行建設用地使用權統一交易和統一監管，根據國家和本省的有關規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於在本省行政區域內的建設用地使用權統一交易及相關監督管理活動。
第三條 本辦法所稱的建設用地使用權統一交易是指建設用地使用權進入統一的土地交易市場，實施統一信息發布、統一公開交易、統一成交公示和統一交易管理等的活動。
第四條 建設用地使用權統一交易應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 省土地行政主管部門應當制訂建設用地使用權統一交易的規則和流程，建設全省統一的土地交易市場，並納入省級政府公共資源交易平台。各市、縣、自治縣不再設立市縣級土地交易市場。
省政務服務中心負責省級土地交易市場的運行監督，省公共資源交易服務中心為建設用地使用權交易活動提供場所和服務保障。
省土地行政主管部門負責建設用地使用權統一交易的指導、協調和監督，省土地儲備整理交易中心負責省級土地交易市場的運行管理和服務。
第六條 市、縣、自治縣土地行政主管部門負責轄區內建設用地使用權交易活動的實施工作，按照規定的規則和流程，進入省級土地交易市場實施交易。
市、縣、自治縣土地行政主管部門可以委託省、市縣具有相應職能的單位或者具有相應資質的社會中介機構在省級土地交易市場內實施建設用地使用權交易活動。
委託社會中介機構實施建設用地使用權交易活動的，應當採取公開方式選取，並簽訂委託代理契約，明確委託代理事項、委託交易服務費用和法律責任等內容。
第七條 建設用地使用權統一交易實行目錄管理。省土地行政主管部門應當編制建設用地使用權統一交易目錄，提交省公共資源交易管理委員會辦公室審核後，報省政府批准頒布執行。
列入建設用地使用權統一交易目錄的建設用地使用權應當在省級土地交易市場進行交易。鼓勵未列入建設用地使用權統一交易目錄、以公開方式進行建設用地使用權交易的交易行為進入省級土地交易市場進行交易。
建設用地使用權統一交易目錄的修訂按照本條第一款規定的程式辦理。
第八條 下列建設用地使用權交易活動應當列入建設用地使用權統一交易目錄：
（一）市、縣、自治縣人民政府依法以招標、拍賣、掛牌出讓方式供應國有建設用地使用權的；
（二）農村集體經濟組織依法以轉讓方式進行農村集體經營性建設用地使用權流轉的；
（三）土地使用權人依法以招標、拍賣、掛牌等公開方式進行劃撥土地使用權轉讓、聯營合作的；
（四）人民法院依法以招標、拍賣、掛牌等公開方式處置建設用地使用權的；
（五）填海形成的土地依法應當採取招標、拍賣、掛牌出讓方式供應的；
（六）其他依法應當通過公開方式在土地交易市場進行交易的情形。
第九條 具有下列情形之一的，可以不列入建設用地使用權統一交易目錄：
（一）臨時使用國有或者集體建設用地使用權的；
（二）因依法轉讓房屋所有權，導致建設用地使用權隨之轉讓的；
（三）國有企業改制、改組涉及劃撥土地使用權變更但不改變劃撥土地使用權性質和用途的；
（四）依法採取協定等非公開方式進行建設用地使用權交易的；
（五）法律法規規定的其他情形。
第十條 建設用地使用權統一交易形式包括場地交易和網上交易。
場地交易是指在土地交易市場的現場進行交易信息發布、接受競買人報名、公開交易、確定競得人等土地交易活動的交易形式。
網上交易是指通過建設用地使用權網上交易系統（以下簡稱網上交易系統）發布交易信息、接受競買人報名、公開交易、確定競得人等土地交易活動的交易形式。
第二章 一級市場交易
第十一條 工業、商業、旅遊、娛樂、住宅等經營性用地以及同一地塊有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣、掛牌方式出讓。其中，商品住宅用地（含商業和住宅混合類用地）應當採取拍賣或者掛牌方式出讓，其他經營性用地可以採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
第十二條 市、縣、自治縣人民政府及土地行政主管部門供應土地應當符合以下條件：
（一）符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、林地保護利用規劃；
（二）供地項目符合國家和本省的產業政策。符合《禁止用地項目目錄》和《限制用地項目目錄》對項目用地的規定；
（三）土地權屬清晰；
（四）沒有法律糾紛；
（五）土地徵收補償安置落實到位；
（六）法律法規規定的其他條件。
第十三條 建設項目用地應當符合國家和本省規定的建設用地規模控制標準。
國家和本省沒有明確經營性用地出讓規模控制標準的，單宗用地出讓面積不得超過20公頃。因項目確有特殊需要，用地出讓面積需超過20公頃的，市、縣、自治縣人民政府應當組織發展和改革、國土、工業和信息化、工商、稅務等部門，按照節約集約用地的原則，對項目的特殊性、稅收、就業等情況進行集中審議，並經市、縣、自治縣人民政府批准同意後，方可供應土地。
第十四條 建設用地使用權出讓應當以單一用途的宗地為單位，不得將兩宗及以上的宗地進行捆綁出讓，不得出讓公共綠地、市政道路用地。對單宗用地包含多種用途又無法分割，根據規劃部門出具的規劃條件可以確定不同用途的用地面積比例的，在報經市、縣、自治縣人民政府批准後，可以作為混合用地宗地出讓。法律法規和上級行政主管部門另有規定的，從其規定。
第十五條 國有建設用地使用權出讓應當按照有關規定進行土地價格評估。
土地出讓底價或者標底，由市、縣、自治縣人民政府或者市、縣、自治縣土地行政主管部門綜合土地價格評估結果、政府產業政策、土地市場情況等因素，進行集體決策確定。
土地出讓底價或者標底不得低於土地出讓最低價標準，不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和。土地出讓最低價不得低於出讓地塊所在土地級別基準地價（以地面地價計算）乘以地價指數之值的70％。基準地價未覆蓋的地類或者未覆蓋的區域內的土地出讓最低價，不得低於可參照的地類或者區域的基準地價（以地面地價計算）乘以地價指數之值的70％。法律法規和上級行政主管部門對工業用地出讓最低價另有規定的，從其規定。
第十六條 市、縣、自治縣土地行政主管部門根據有關法律法規的規定以及年度土地供應計畫，擬訂國有建設用地使用權出讓方案，並報市、縣、自治縣人民政府審批。屬於省級儲備土地的，由省土地行政主管部門擬訂國有建設用地使用權出讓方案，並徵求市、縣、自治縣人民政府意見後，報省政府批准。
出讓方案應當包括供應地塊的位置、面積、年限、土地使用條件、規劃條件、供地方式、供地時間、交易形式等內容。
第十七條 市、縣、自治縣土地行政主管部門應當根據擬供應地塊的情況，編制招標、拍賣、掛牌出讓檔案。
招標、拍賣、掛牌檔案應當包括公告、投標或者競買須知、土地使用條件、規劃條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或者成交確認書、國有建設用地使用權出讓契約文本等。
第十八條 市、縣、自治縣土地行政主管部門或者其委託的機構應當至少在招標、拍賣或者掛牌開始前20日，在土地市場動態監測與監管系統、省公共資源交易網以及本省主要媒體發布招標、拍賣或者掛牌公告。採取網上交易方式供應土地的，還應當在網上交易系統發布公告。
公告信息應當包括擬供應宗地的位置、面積、年限、用途、土地使用條件、規劃條件、投標（競買）保證金、報名條件、供應時間、供應方式、提交申請的地點及期限等內容。
第十九條 申請人應當在公告規定的期限內向市、縣、自治縣土地行政主管部門或者其委託的機構提出競買、競投申請。市、縣、自治縣土地行政主管部門應當對公告規定時間內收到的申請材料進行審查。經審查，符合規定條件的，確認申請人的投標或者競買資格，並通知其參加招標、拍賣、掛牌活動。
土地出讓時，不得設定違反公開、公平、公正原則的報名條件。競買申請人提交競買申請時，存在欠繳土地出讓金、因自身原因導致土地閒置等違法違規和其他嚴重違反國有建設用地使用權出讓契約約定的情形的，可以禁止其參與土地競買。
第二十條 競買申請人應當在公告規定的繳款時間之前，將競買保證金繳入土地行政主管部門指定的專戶，競買保證金不得低於土地評估價格的60％，在國有建設用地使用權出讓契約生效後可以抵作土地價款。
第二十一條 採取場地交易方式交易的，由市、縣、自治縣土地行政主管部門或者其委託的機構在省級土地交易市場按照規定程式組織競價或者評標。採取網上交易方式交易的，由市、縣、自治縣土地行政主管部門通過網上交易系統組織競價或者評標。
第二十二條 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，市、縣、自治縣土地行政主管部門應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。中標人、競得人應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與市、縣、自治縣土地行政主管部門人簽訂國有建設用地使用權出讓契約。
國有建設用地使用權出讓契約應當約定土地面積、土地使用條件、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理等。國有建設用地使用權出讓契約中涉及招標、拍賣或者掛牌公告內容的，應當與公告內容一致。
第二十三條 招標、拍賣、掛牌活動結束後，市、縣、自治縣土地行政主管部門應當在10個工作日內將中標人或者競得人、成交土地的位置、面積、用途、價款等信息在土地市場動態監測與監管系統、省公共資源交易網上公布。
第二十四條 國有建設用地使用權受讓人應當按照法律法規的規定，從契約生效之日起90日內付清土地出讓金。契約約定分期繳納土地出讓金的，分期繳納全部土地出讓金的期限不得超過1年。經市、縣、自治縣人民政府批准，特殊項目可以約定在2年內全部繳清，首次繳納比例不得低於全部土地出讓金的50％。逾期未付清土地出讓金的，土地行政主管部門有權依法解除契約，並由受讓人承擔相應的違約責任。
第二十五條 國有建設用地使用權受讓人應當在依法繳納土地出讓金後，持國有建設用地使用權出讓契約和土地出讓金繳納憑證等相關證明材料，申請辦理國有建設用地使用權登記。
建設用地使用權受讓人在簽訂《成交確認書》或者發出《中標通知書》前，申請由其持有50％（不含50％）以上股份、且工商註冊登記地在出讓宗地所在市縣的控股企業簽訂國有建設用地使用權出讓契約的，經市、縣、自治縣人民政府同意，可以由受讓人控股的該企業與市、縣、自治縣土地行政主管部門簽訂契約、繳納土地出讓金、辦理土地登記。
第三章 二級市場交易
第二十六條 屬於本辦法第八條第（二）、（三）、（四）項等規定的建設用地使用權二級市場交易行為應當採取招標、掛牌、拍賣或者其他公開交易方式，在省級土地交易市場內進行交易。
第二十七條 以轉讓方式進行建設用地使用權交易的，應當符合法律法規規定的條件。有下列情形之一的，建設用地使用權不得轉讓：
（一）未依照出讓契約約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，投資額未達到投資總額的25％以上的；
（二）縣級以上人民政府依法決定收回的；
（三）土地使用權有爭議的；
（四）未徵得土地使用權共有人或者未經抵押權人同意的；
（五）司法機關和行政機關依法裁定、決定或者以其他形式限制土地使用權轉讓的；
（六）法律、法規規定禁止轉讓的其他情形的。
第二十八條 按照本辦法第八條第（二）、（三）、（四）項規定進入省級土地交易市場進行統一交易的，建設用地使用權人應當委託市、縣、自治縣土地行政主管部門或者社會中介機構組織實施建設用地使用權交易活動；農村集體經濟組織應當委託市、縣、自治縣土地行政主管部門組織實施建設用地使用權交易活動。
委託市、縣、自治縣土地行政主管部門實施建設用地使用權交易活動的，按照本辦法第六條的規定組織實施。
第二十九條 劃撥土地使用權和農村集體經營性建設用地經依法批准以轉讓或者聯營合作等方式進行交易的，建設用地使用權人或者農村集體經濟組織應當委託土地評估機構對土地使用權價格進行評估。劃撥土地使用權土地估價報告按照有關規定報省土地行政主管部門備案；農村集體經營性建設用地土地估價報告按照有關規定報市、縣、自治縣土地行政主管部門備案。
第三十條 市、縣、自治縣土地行政主管部門或者機構應當在省公共資源交易網發布建設用地使用權交易信息；採取網上交易的，還應當在網上交易系統發布信息。
建設用地使用權交易信息應當包括擬交易宗地的位置、面積、年限、用途、土地使用條件、規劃條件、報名條件、交易時間、交易方式、提交申請的地點及期限等內容。
第三十一條 市、縣、自治縣土地行政主管部門或者機構應當按照下列程式組織建設用地使用權交易：
（一）接受競買申請人的報名申請，對其交易資格進行審查，並提交集體建設用地權人或者農村集體經濟組織確認；
（二）組織競價或者評標活動；
（三）組織建設用地使用權交易各方簽訂《成交確認書》或者發出《中標通知書》；
（四）組織建設用地使用權交易各方簽訂交易協定。
第三十二條 建設用地使用權交易完成後，市、縣、自治縣土地行政主管部門應當在10個工作日內將中標人或者競得人、成交土地的位置、面積、用途等信息在省公共資源交易網上公布。
第三十三條 建設用地使用權受讓人應當按照法律法規和契約約定支付土地交易價款。屬於劃撥土地使用權轉讓的，受讓人應當依法補交土地出讓金。
集體建設用地使用權因轉讓而增值的，轉讓人應當向農村集體經濟組織交納增值額的50％。原出讓契約有約定的，從其約定。
第三十四條 建設用地使用權人應當按照國有建設用地使用權出讓契約或者劃撥決定書的規定使用土地，不得擅自改變土地用途。
除法律法規和省政府另有規定外，以劃撥、出讓、租賃等方式取得的農用地不得改變土地用途用於非農業建設，確需轉為建設用地的，由市、縣、自治縣人民政府依法收回或者徵收土地，並按照有關規定統一供地。
因城鄉規劃調整等原因，公共管理與公共服務用地、工業用地、特殊用地、交通運輸用地需要改為商服及普通商品住宅用地的，由市、縣、自治縣人民政府依法收回土地，並按照有關規定重新組織土地供應。
農墾劃撥土地改變土地用途的，按照《關於加強農墾土地利用管理的意見》（瓊辦發〔2014〕29號）執行。
第四章 交易監管
第三十五條 省級公共資源交易、國土、監察、審計、國有資產管理等有關部門，應當依照各自職責對建設用地使用權統一交易實施監督管理。
省政府政務服務中心負責協調有關部門做好交易活動監督檢查和調查處理違法違規行為工作。
省土地行政主管部門及省土地儲備整理交易中心對交易過程中違反交易程式和交易規則的行為予以制止、責令糾正，並交由有處理權的部門依法進行調查處理。
省審計機關依法對建設用地使用權交易活動及土地出讓收支情況進行審計監督。
省監察機關依法對建設用地使用權交易有關行政管理部門履行職責的情況進行監督。
省國有資產管理部門對省或者市縣國有資產管理部門控股或者管理的國有企業國有建設用地使用權交易進行審核和監督管理。
第三十六條 省土地儲備整理交易中心應當完善建設用地使用權交易規則、運作程式、服務承諾、工作人員守則等制度，並在省級土地交易市場予以公示。
第三十七條 負責省級土地交易市場運行及管理的單位不得對進入省級土地交易市場進行交易的行為徵收服務費。
受委託實施土地交易活動的機構應當按照國家和本省規定的標準收費，但單宗土地服務收費最高不得超過30萬元。按照規定標準單宗土地服務收費超過30萬元的，按照30萬元的標準進行收費，不得擅自增設收費項目和提高收費標準。
第三十八條 省公共資源交易服務中心應當在土地交易市場公布舉報投訴的方式，及時受理公民、法人和其他組織對建設用地使用權交易違法違規行為的投訴和舉報，並依法移交有處理權的部門予以處理。
第三十九條 有下列情形之一的，建設用地使用權交易行為無效；已辦理土地登記手續的，由縣級以上人民政府註銷土地登記；未辦理土地登記手續的，不予辦理，並依法追究相關責任人責任；構成犯罪的，依法移送司法機關。
（一）在招標、拍賣、掛牌過程中，採取與投標人、競買人惡意串通，操縱中標人、競得人的確定或者交易結果的；
（二）低於國有土地供應最低價標準的；
（三）法律、法規、規章規定的其他情形。
第四十條 投標人、競買人中標或者競得建設用地使用權後，拒不簽訂成交確認書或者交易契約、放棄中標或者競得土地的，其投標、競買的競買保證金（定金）不予退還，並應當承擔相應的違約責任。
第四十一條 有關行政管理部門、交易機構及其工作人員在建設用地使用權交易活動中，存在收受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊等違紀違法行為的，依紀依法處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任；給競買人或者投標人造成經濟損失的，應當依法承擔賠償責任。
第五章 附 則
第四十二條 省土地行政主管部門應當按照《海南經濟特區土地管理條例》的規定，組織全省城鎮土地基準地價更新工作。全省城鎮基準地價原則上每3年更新一次。
省土地行政主管部門應當組織對各市、縣、自治縣的地價水平進行監測，每半年或者每季度發布一次地價指數情況。
第四十三條 建設用地使用權統一交易有關配套管理制度，由省土地行政主管部門另行制定。
第四十四條 本辦法自頒布之日起施行。
內容解讀
為貫徹落實省委全面深化改革精神，規範建設用地使用權交易和管理，省政府於2015年5月11日印發了海南省建設用地使用權統一交易管理辦法的通知，《辦法》明確要求，建設全省統一的土地交易市場，並納入省級政府公共資源交易平台，各市、縣不再設立市縣級土地交易市場。
《辦法》明確了建設用地使用權統一交易的市場及實施主體、界定了建設用地使用權統一交易的範圍，規範了土地市場交易程式和規則。
建立土地統一交易市場後，省政務服務中心負責省級土地交易市場的運行監督，省公共資源交易服務中心為建設用地使用權交易活動提供場所和服務保障。市縣政府及其土地行政主管部門仍是法定土地供應和交易實施主體。
《辦法》規定，建設用地使用權統一交易實行目錄管理，列入目錄的建設用地使用權交易活動應當納入統一交易的範圍。統一交易範圍具體包括以出讓方式供應國有建設用地使用權、以轉讓方式進行農村集體經營性建設用地使用權流轉、以公開交易方式進行劃撥土地使用權轉讓、聯營合作、人民法院依法以招標、拍賣、掛牌等公開方式處置建設用地使用權以及圍填海造地形成的土地依法應當採取招標、拍賣、掛牌方式出讓供應的土地使用權等五種以及目錄規定的其他情形。
