《東方市農村集體經營性建設用地入市管理實施細則》是東方市人民政府於2021年10月8日印發的細則。
基本介紹
- 中文名：東方市農村集體經營性建設用地入市管理實施細則
- 頒布時間：2021年10月8日
- 實施時間：2021年11月1日
- 發布單位：東方市人民政府
印發通知,細則全文,
印發通知
東方市人民政府關於印發東方市農村集體經營性建設用地入市管理實施細則等檔案的通知
各鄉、鎮人民政府，市華僑經濟區管委會，市政府直屬各單位：
《東方市農村集體經營性建設用地入市管理實施細則》《東方市農村土地徵收管理實施辦法》《東方市農村宅基地管理試點實施辦法》《東方市農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款風險補償管理暫行辦法》《東方市農村集體建設用地異地調整入市實施意見》《東方市農村集體經營性建設用地入市交易規則》《東方市農民住房財產權抵押貸款實施細則》《東方市農村集體經營性建設用地使用權入市交易收益分配指導意見》《東方市農村集體經濟組織成員身份確認指導意見》已經十五屆市政府第115次常務會議審議通過，現予印發，請認真貫徹執行。
附屬檔案：1.東方市農村集體經營性建設用地入市管理實施細則
2.東方市農村土地徵收管理實施辦法
3.東方市農村宅基地管理試點實施辦法
4.東方市農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款風險補償管理暫行辦法
5.東方市農村集體建設用地異地調整入市實施意見
6.東方市農村集體經營性建設用地入市交易規則
7.東方市農民住房財產權抵押貸款實施細則
8.東方市農村集體經營性建設用地使用權入市交易收益分配指導意見
9.東方市農村集體經濟組織成員身份確認指導意見
東方市人民政府
2021年10月8日
（此件主動公開）
細則全文
東方市農村集體經營性建設用地入市管理實施細則
第一章 總則
第一條 為探索建立“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市制度,規範農村集體經營性建設用地入市管理工作，保障入市交易活動順利實施，根據《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》和國家、省其他有關規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱農村集體經營性建設用地，是指本市總體規劃劃定為建設用地、控制性詳細規劃以及村莊規劃確定為工礦倉儲、商服、租賃性住房及自建住房等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，包括保留集體所有權性質的征地安置留用地。
本細則所稱農村集體經營性建設用地入市，是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）等有償方式進入土地市場交易的行為。
第三條 本細則適用於本市行政區域內的農村集體經營性建設用地的入市交易及相關監督管理活動。
第四條 農村集體經營性建設用地入市主體可以是代表其所有權的農村集體經濟組織。
農村集體經營性建設用地屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織代表集體行使所有權，或者委託授權給負責管理的鄉（鎮）人民政府作為入市實施主體代表集體行使所有權。
第五條 農村集體經濟組織以全資方式設立的土地股份合作社、土地專營公司等具有法人資格、從事土地專營業務的企業，經農民集體經濟組織書面委託授權，可在授權範圍內代理實施本細則規定的入市事項。
在保持集體土地所有權不變的前提下，鄉（鎮）域內或者一定區域內各農村集體經濟組織通過履行民主程式，以入股方式組建具有獨立法人資格的土地股份合作社或者聯營公司，由其代表入股各集體經濟組織行使與入市有關的權利和義務。
第六條 用於下列項目的農村集體經營性建設用地可以按照規劃用途入市：
（一）符合國家、省和本市產業政策的項目；
（二）集鎮開發邊界範圍內面向我市或者周邊市縣鄉（鎮）的農村集體經濟組織成員的自有房屋建設。但所建房屋不得分割轉讓。
前款第（二）項所稱“集鎮”，是指市政府駐地以外的鄉鎮。
第七條 集鎮開發邊界範圍內用於自有房屋建設的集體經營性建設用地的流轉對象，嚴格限定為本市或者周邊市縣鄉（鎮）擁有農村集體經濟組織成員資格的人員。再次流轉的，流轉對象也應限定在上述規定範圍內。
第八條 各農村集體經濟組織根據《東方市關於農村集體經濟組織成員身份確認的指導意見》對本集體經濟組織成員身份進行認定。
第二章 入市途徑與條件
第九條 依法取得、符合規劃要求的集體經營性建設用地，具備開發建設所需的補償到位、基礎設施配套、“三通一平”等基本條件，可以就地直接使用的，直接就地入市交易。
第十條 零星、分散的集體建設用地，可在確保建設用地總量不增加、耕地和林地面積不減少、質量有提高的前提下，經市政府批准，由農村集體經濟組織先行組織復墾為農用地，將騰挪出的建設用地指標調整到本市其他適宜地區入市交易。
農村集體建設用地在本鄉（鎮）行政區域內無法安排入市或者不適宜入市的，經市政府同意後，可以調整到其他鄉（鎮）的產業集中區入市。跨鄉（鎮）調整入市的，應當經調入和調出雙方農村集體經濟組織協商一致，依法簽訂契約，並報市政府批准。
異地調整入市不涉及土地所有權調整。
第十一條 對因歷史原因形成的“城中村”集體建設用地，可以按照有關規划進行統一整治和基礎設施配套建設，重新劃分宗地，確定產權歸屬。以上用地不予徵收的，在優先保障本村居民住房安置等用地後，可以按照規定入市交易。
本條所稱“整治”，是指對因歷史原因形成的“城中村”集體建設用地開展建設用地整理、“城中村”生態保護修復及基礎設施配套建設，最佳化“城中村”生產、生活、生態空間格局，促進集體建設用地的節約、集約利用的過程。
第十二條 具備下列各項條件的集體經營性建設用地可以入市交易：
（一）符合本市總體規劃、控制性詳細規劃或者村莊規劃、相關產業規劃和環境保護要求；
（二）土地權屬清晰，沒有爭議；
（三）地上房屋及其他附著物和青苗已經依法補償，或者經所有權人書面同意隨土地一併入市交易；
（四）未被司法機關、行政機關限制土地權利；
（五）國家、省和本市規定的其他條件。
第十三條 農村集體經營性建設用地採取調整途逕入市交易，應當具備下列條件：
（一）擬調整地塊土地利用現狀為集體建設用地，土地利用規劃為農用地；
（二）擬調整地塊位於集鎮、村莊範圍內且布局零星、分散；
（三）擬調整地塊已經復墾為農用地，經市自然資源和規劃主管部門會同市農業農村、水務等有關部門驗收合格；擬調整地塊復墾後的面積不少於擬入市地塊的面積；擬入市地塊占用耕地的，調整地塊必須復墾為耕地，復墾為耕地地塊的面積不少於占用耕地的面積，且質量不降低；確實無法復墾為耕地的，應當購買同等面積、同等質量的補充耕地交易指標；
（四）調整後擬入市地塊符合本細則第十二條規定的條件；
（五）國家、省和本市規定的其他條件。
第十四條 按照本細則第十一條規定，採取整治途逕入市的，應當符合下列條件：
（一）整治地塊土地權屬清晰，沒有爭議；
（二）整治地塊的地上房屋、建築物、構築物以及其他附著物已經補償完畢，或者經土地所有權人書面同意進行集中整治；
（三）整治地塊的土地權屬各方應當以書面形式簽訂相應的土地整治協定。土地整治協定應當包括整治地塊的位置、範圍、土地權屬調整等事項，作為集中整治後重新劃分宗地和確定產權歸屬的依據；
（四）整治應當按照本市總體規劃、控制性詳細規劃或者村莊規劃、相關產業規劃及環境保護要求；
（五）整治之後的擬入市地塊應為擬徵收範圍之外，已經依法取得集體所有土地權屬證書的農村集體建設用地；
（六）整治之後的擬入市地塊應當符合本細則第十二條規定的條件。
第三章 入市方式與程式
第十五條 本市的農村集體經營性建設用地使用權在省統一設定的土地交易市場，採用出讓、出租、作價出資（入股）方式交易，並按照規定實施統一信息發布、統一成交公示和統一交易管理。
集體經營性建設用地使用權出讓，是指代表其所有權的農村集體經濟組織，將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者根據契約約定支付土地價款的行為。
集體經營性建設用地使用權出租，是指代表其所有權的農村集體經濟組織，將一定年限的集體經營性建設用地使用權出租給土地使用者，由土地使用者根據契約約定支付土地租金的行為。
集體經營性建設用地使用權作價出資（入股），是指代表其所有權的農村集體經濟組織，根據有關規定以及契約約定將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權評估作價，與他人以合作、聯營等形式共同興辦企業的行為。
第十六條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租和作價出資（入股），應當採取招標、拍賣或者掛牌的方式公開交易。對符合國家、省和本市相關政策規定或者面積在5畝以下的入市交易地塊，經村民會議討論或者鄉（鎮）人民政府研究同意並報市政府批准，可以採取協定方式交易。
未經入市公開交易或者未經批准採取協定方式入市交易的，交易雙方當事人不得私下簽訂出讓、出租契約或者作價出資（入股）協定（以下統稱交易契約）。
第十七條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資（入股）的年限，不得超過國家規定的國有建設用地同類土地用途的最高年限。
農村集體經營性建設用地使用權出租的年限，根據項目的具體情況確定，最長不得超過20年。
第十八條 農村集體經營性建設用地使用權具備本細則規定的入市交易條件需要入市交易的，經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表表決同意後，由農村集體經濟組織向鄉（鎮）人民政府遞交入市申請書和村民會議的表決書等相關材料。
入市申請書應當載明擬入市交易地塊的位置、權屬、地上房屋及其他附著物等基本情況。
第十九條 鄉（鎮）人民政府收到農村集體經濟組織提交的入市申請書和村民會議的表決書等相關材料後，對擬入市交易地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行調查了解、現場勘查，並出具初審意見。
鄉（鎮）人民政府同意該地塊入市交易的，將初審意見和入市申請書等材料遞交市自然資源和規劃主管部門。
擬入市交易地塊屬鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）人民政府研究同意後，對擬入市交易地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行調查了解、現場勘查，出具初審意見，並將初審意見遞交市自然資源和規劃主管部門。
第二十條 市自然資源和規劃主管部門收到鄉（鎮）人民政府的初審意見和相關材料後，應當會同市農業農村主管部門、所屬地塊的鄉（鎮）人民政府對擬入市交易地塊是否符合入市交易條件進行審查。對符合條件的，由市自然資源和規劃主管部門出具審查意見，並根據控制性詳細規劃或者村莊規劃確定擬入市地塊的土地使用條件。
土地使用條件包括規劃條件和招商引資協定、土地全生命周期管理、土地投資強度、就業率等供地條件。
第二十一條 擬入市交易地塊經市自然資源和規劃主管部門審查同意後，入市主體可以委託依法取得相應資質的機構，對擬交易地塊進行地價評估，並擬定入市方案。
第二十二條 市自然資源和規劃主管部門會同入市主體，根據擬交易地塊的地價評估價格結果和各級人民政府的相關產業政策等因素，集體研究決策確定擬交易地塊的交易底價，底價不得低於入市成本，不得低於國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。
參加集體研究確定擬交易地塊交易底價的單位和人員對交易底價必須嚴格保密。
第二十三條 入市方案應當包括入市地塊位置、面積、權屬、土地用途、土地使用條件、使用年限、土地評估價格、配置方式(出讓、出租、作價出資或者入股)、入市交易方式(招標、拍賣、掛牌或者協定)等內容。
入市方案擬定後，應當經集體經濟組織的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表表決同意，並形成書面材料；擬入市交易地塊屬於鄉（鎮）農民集體所有的，其入市方案須經鄉（鎮）人民政府研究同意。
第二十四條 入市方案按照前條第二款規定表決（研究）同意後，由入市主體將入市方案和有關表決（研究）同意的書面材料，報市自然資源和規劃主管部門。經市自然資源和規劃主管部門審查後，報市政府批准。
第二十五條 入市方案經市政府批准後，由市自然資源和規劃主管部門在中國土地市場網、海南省公共資源交易服務中心網站和省主要媒體上發布入市交易公告。
第二十六條 農村集體經營性建設用地入市交易的方式等，按照《東方市農村集體經營性建設用地入市交易規則》執行。
第二十七條 農村集體經營性建設用地入市交易成交後，受讓人、承租人應當在省設定的土地交易現場簽訂土地中標通知書、成交確認書。交易結果應當在集體經濟組織所在村的村務公開欄和中國土地市場網、海南省政務中心網進行公布，接受社會和民眾監督。
第二十八條 農村集體經營性建設用地入市交易成交後，交易雙方當事人應當自交易結束之日起20個工作日內，按照中標通知書、成交確認書或者作價出資（入股）確認書的約定簽訂交易契約。
前款規定的交易契約應當由市自然資源和規劃主管部門指導擬定，內容包括土地位置、土地面積、土地用途、土地使用條件、土地使用年限、交地時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、土地使用權出讓金（租金）及交納期限、土地使用權收回的情形、土地轉讓條件和違約責任等內容。
第四章 土地增值收益調節金
第二十九條 農村集體經營性建設用地入市交易後，入市主體應當按照交易契約的約定，向市自然資源和規劃主管部門指定的賬戶繳納土地增值收益調節金。受讓人、承租人可以代入市主體繳納土地增值收益調節金。
第三十條 土地增值收益調節金按照土地入市成交總價扣除土地取得成本及前期合理投入後的淨收益25%計提。
土地取得成本與前期合理投入，由入市主體和復墾單位提供憑證，報市自然資源和規劃主管部門會同市有關部門審查確認後，出具確認意見書。
第三十一條 地上房屋及其他附著物和青苗的補償標準應當參照現行《海南省征地青苗及地上附著物補償標準》和《東方市農村土地徵收管理實施辦法》的規定執行。
第三十二條 土地增值收益調節金收繳後，市財政主管部門和入市交易地塊所屬的鄉（鎮）人民政府、行政村，分別按照30%、10%、60%的比例分成，專項用於農村基礎設施和公益事業的建設。任何單位或者個人不得貪污、截留或者挪用。
第三十三條 受讓人、承租人按照國家、省和本市有關規定以及交易契約的約定，付清土地成交價款和其他法定稅費，或者交納的租金達到出租契約約定的，方可辦理《不動產權證書》。
以作價出資（入股）方式交易的，以現金或者土地以外的其他財產出資（入股）方，按照規定繳納土地增值收益調節金以及其他法定稅費，並完成出資（入股）手續後，方可申請辦理《不動產權證書》。
第三十四條 農村集體經營性建設用地入市交易的收益，應當嚴格按照國家、省和本市有關規定，納入農村集體資產和收益進行統一管理，並接受市政府有關部門依法組織實施的審計監督和檢查。
農村集體經濟組織應當根據市政府制定的《東方市關於農村集體經營性建設用地使用權入市交易收益的分配指導意見》，制定土地入市交易收益分配方案，依法履行民主決策程式，並在村務公開欄及電視、廣播等媒介上公告，接受全體村民監督。
第三十五條 鄉（鎮）人民政府應當加強對土地入市交易收益收支管理工作的指導和監督檢查，發現問題及時處理。
第五章 轉讓、轉租和抵押
第三十六條 本細則所稱農村集體經營性建設用地使用權轉讓，是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、作價出資（入股）方式交易後，土地使用權人再將土地使用權轉讓他人的行為。
本細則所稱農村集體經營性建設用地使用權轉租，是指集體經營性建設用地使用權人作為出租人，將集體經營性建設用地使用權出租，由承租人向出租人支付租金的行為。
本細則所稱農村集體經營性建設用地使用權抵押，是指土地使用權人不轉移對土地的占有，將該集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。以出讓、作價出資（入股）和轉讓方式取得的集體經營性建設用地使用權，可以參照國有建設用地使用權抵押的相關規定辦理。
第三十七條 轉讓、轉租、抵押農村集體經營性建設用地使用權，應當依法簽訂書面契約。其中轉讓、轉租契約簽訂後，原交易契約約定的權利、義務隨之轉移。
農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租契約約定土地使用權轉讓、轉租時需經土地所有權人同意的，土地使用權人應當事先徵得土地所有權人同意。
第三十八條 通過轉讓、轉租取得的土地使用權，其使用年限為原交易契約確定的使用年限減去原土地使用權人已經使用年限後的剩餘年限。
第三十九條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，只依法繳納相關稅費，不繳納土地增值收益調節金。
第四十條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租、抵押，應當符合《東方市農村集體經營性建設用地入市交易規則》的有關規定。
第四十一條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓和抵押的，當事人應當依法辦理不動產轉移登記、抵押登記。
第六章 開發建設管理
第四十二條 依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應當按照國家、省和本市有關規定以及交易契約確定的開發建設期限、土地用途、土地使用條件等，開展土地開發建設活動。
第四十三條 受讓人、承租人應當按照國家、省和本市有關規定，以及交易契約約定的土地用途、容積率開發利用土地。
因控制性詳細規劃或者村莊規劃調整等原因，確需改變土地用途或者變更容積率的，參照國有建設用地改變土地用途和變更容積率的有關規定辦理相關手續。
第四十四條 改變土地用途或者提高容積率的，土地使用權人應當委託依法取得相應資質的機構，參照《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》進行地價評估。
改變土地用途和提高容積率所產生的土地增值收益，按照新用途和原用途條件下的地價差額，或者新容積率和原容積率條件下的地價差額計算。
第四十五條 因改變土地用途和提高容積率產生土地增值收益的，土地使用權人應當按照本細則的相關規定，向市自然資源和規劃主管部門指定的賬戶繳納土地增值收益調節金，並將土地增值收益的餘額支付給土地所有權人後，方可辦理土地用途變更登記手續。
第四十六條 農村集體經營性建設用地土地使用權人，未按照交易契約約定的開發期限開發建設土地的，土地所有權人可以申請市自然資源和規劃主管部門參照國家和省關於國有建設用地閒置的規定，認定是否屬於閒置土地。
對認定為閒置土地的，由市自然資源和規劃主管部門指導土地所有權人參照國家和省有關規定處置。對符合收回土地使用權條件的，土地所有權人可以解除交易契約，收回土地使用權。土地使用權人對土地所有權人解除契約的行為有異議的，可以依法通過民事訴訟等法定途徑維護自身權益。
第四十七條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租期限屆滿後，土地使用權由土地所有權人無償收回，其地上房屋及其他附著物按照交易契約的約定處理。法律、法規另有規定的，從其規定。
第四十八條 因公共利益需要徵收集體經營性建設用地的，由土地所有權人報經原批准用地的人民政府批准後，土地所有權人可以提前收回土地使用權，並對相關權利人依法給予適當補償，或者按照徵收有關程式予以補償安置。
第七章 法律責任
第四十九條 違反本細則規定，以買賣或者其他形式非法轉讓集體建設用地使用權的，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十四條非法買賣轉讓土地等有關規定處理。非法轉讓集體土地用於非農業建設的，依據《中華人民共和國土地管理法》第八十二條非法轉讓集體土地等有關規定處理。市自然資源和規劃主管部門不得為違法違規轉讓集體建設用地使用權的單位和人員辦理規劃、用地和不動產登記手續。
第五十條 國家工作人員在集體經營性建設用地入市交易及後續開發管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級機關依法給予處分；構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
第五十一條 農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的，或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
第八章 附則
第五十二條 本細則施行中的具體問題，由市自然資源和規劃主管部門進行解釋。
第五十三條 本細則自2021年11月1日起施行，有效期3年。
