《文昌市農村集體經營性建設用地異地調整入市實施辦法》是文昌市人民政府辦公室於2021年5月14日印發的辦法。
基本介紹
- 中文名：文昌市農村集體經營性建設用地異地調整入市實施辦法
- 頒布時間：2021年5月14日
- 實施時間：2021年6月14日
- 發布單位：文昌市人民政府辦公室
印發通知,辦法全文,內容解讀,
印發通知
文昌市人民政府辦公室關於印發《文昌市農村集體經營性建設用地異地調整入市實施辦法（2021年修訂）》的通知
文府辦規〔2021〕25號
各鎮人民政府，各農場，市政府直屬各單位，企事業各單位，各人民團體，中央和省駐文昌各單位：
《文昌市農村集體經營性建設用地異地調整入市實施辦法（2021年修訂）》已經十五屆市政府第93次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
文昌市人民政府辦公室
2021年5月14日
（此件主動公開）
辦法全文
文昌市農村集體經營性建設用地異地調整入市實施辦法（2021年修訂）
第一章 總 則
第一條 為規範農村集體經營性建設用地異地調整入市管理，進一步貫徹實施國家關於集體經營性建設用地入市試點工作中有關零星、分散地塊調整入市的規定，明確異地調整地塊條件、操作程式、收益分配等事項，根據《中共中央、國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）、《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土改〔2019〕1號）、《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號）及《文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》，制定本辦法。
第二條 農村集體經營性建設用地異地調整入市，是指村莊內零星、分散的集體經營性建設用地，經其所屬農村集體經濟組織先復墾後，按計畫調整到本市行政轄區內產業集中區或者其他符合條件區域入市的入市途徑。
第三條 異地調整入市涉及復墾地塊與入市地塊。
本辦法所稱復墾地塊，是指村莊內零星、分散的集體建設用地，先行復墾為農用地，並將騰挪出的建設用地指標調整到產業集中區或者其他符合條件區域入市的地塊。
本辦法所稱入市地塊，是指在產業集中區或者其他符合條件的區域內，文昌市總體規劃（空間類2015—2030）與城鄉規劃已規劃為經營性建設用地，使用復墾地塊騰挪出的建設用地指標入市交易的地塊。
第四條 異地調整入市的入市主體為入市地塊所屬農村集體經濟組織。入市主體應按約定的標準和方式向復墾地塊所屬農村集體經濟組織支付復墾補償金。
第五條 異地調整入市不涉及土地所有權調整。在實施異地調整入市前，相關集體經濟組織需對土地產權關係進行調整的，可根據國家法律法規，按自願協商原則進行調整。市自然資源和規劃部門負責做好相關政策指導。
第二章 異地調整地塊條件
第六條 農村集體經營性建設用地異地調整入市，應當以文昌市總體規劃（空間類2015—2030）為依據，按照先復墾、後入市的原則實施，確保建設用地不增加，耕地數量不減少、質量有提高。
第七條 在異地調整入市前，復墾地塊應當符合以下條件：
（一）在村莊範圍內且零星、分散，土地利用現狀地類為建設用地；
（二）土地權屬清楚，無爭議；
（三）法律法規規定的其他條件。
第八條 在異地調整入市前，入市地塊應當符合以下條件：
（一）文昌市總體規劃（空間類2015—2030）劃定的建設用地，城鄉規劃或者村莊規劃劃定為工礦倉儲、商服、租賃性住房及自建住房等經營性用途的建設用地；
（二）土地權屬清楚，無爭議；
（三）法律法規規定的其他條件。
入市地塊不鼓勵占用耕地，確需占用耕地的，按照國家及省“先補後占”等相關規定實施占補平衡，並按照先復墾、後入市的原則實施異地調整入市。
第三章 異地調整入市程式
第九條 農村集體經營性建設用地異地調整入市，由市自然資源和規劃部門擬訂《異地調整方案》，由復墾地塊和入市地塊所屬集體經濟組織分別審核無異議後，上報市人民政府批准實施。具體按以下程式進行：
（一）申請。入市地塊、復墾地塊所屬集體經濟組織共同選定符合本辦法規定條件的復墾地塊和入市地塊，並經所屬集體經濟組織集體研究表決同意後，向所在地鎮人民政府遞交異地調整入市申請書。
異地調整入市申請書應當寫明復墾地塊和入市地塊權屬、面積、位置、地上附著物、異地調整入市方式和條件要求等基本情況。
（二）審查。所在地鎮人民政府對復墾地塊和入市地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行初審，市自然資源和規劃部門根據初審意見，對復墾地塊和入市地塊的規劃條件進行審查。經審查符合條件的，由市自然資源和規劃部門出具審核意見。
（三）制訂異地調整方案。市自然資源和規劃部門根據集體經濟組織之間協商形成的異地調整入市方式和條件要求，擬訂《異地調整方案》，並經復墾地塊和入市地塊所屬集體經濟組織分別研究表決。
制定異地調整方案期間，復墾地塊和入市地塊所屬集體經濟組織應按自願協商方式確定復墾補償金標準，並簽訂書面協定。雙方確定的復墾補償金標準作為異地調整入市的條件之一，寫入《異地調整方案》。
（四）異地調整方案報批。由市自然資源和規劃部門將復墾地塊和入市地塊所屬集體經濟組織分別表決同意的《異地調整方案》報市人民政府審批。方案批准後由市自然資源和規劃部門指導實施。
經批准占用耕地的，須按照“占多少，墾多少”的原則，由復墾地塊所屬集體經濟組織負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地，沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，可異地購買指標落實耕地占補平衡，完成耕地占補後，需將占補內容納入《異地調整方案》，經市人民政府批准後，入市地塊即可按該方案規定的程式入市交易，不再辦理農用地轉用手續，不繳納新增建設用地土地有償使用費等；
（五）實施復墾和驗收。審批《異地調整方案》後，由復墾地塊所屬農村集體經濟組織制訂《復墾方案》報市自然資源和規劃部門審核同意，並組織實施復墾，且應在入市地塊入市交易行為發生之前完成復墾以及申請驗收。在復墾地塊驗收通過後，入市地塊方可實施入市交易。
（六）制定入市方案和報批實施。復墾地塊復墾驗收批覆後，由入市主體委託有資質單位進行地價評估，並擬定《入市方案》。《入市方案》編制完成後，後續表決、審批、公告及交易、成交結果確認及公示、簽訂契約、土地增值收益調節金和稅費繳納等程式，均按照《文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》規定執行。
第十條 試點期間，如果復墾地塊已具備條件，入市地塊暫不具備條件（無用地需求者等情況），可以先將復墾地塊復墾，操作程式可相應調整。待入市地塊條件具備時，復墾地塊和入市地塊所屬集體經濟組織再協商確定復墾補償金標準。
第十一條 《異地調整方案》有效期一般不超過1年，如在《異地調整方案》批准之日起1年內，入市地塊未能成功入市交易的，則《異地調整方案》原則上自動廢止。如需續期，須重新按程式報批。
第十二條 《異地調整方案》應包含以下內容：
（一）異地調整入市申請書；
（二）復墾地塊和入市地塊的基本信息，包括權屬、地類、面積、土地利用現狀圖和規劃圖、地塊勘測定界圖、影像資料等；
（三）復墾地塊和入市地塊所屬集體經濟組織表決通過的異地調整入市書面決議；
（四）復墾地塊和入市地塊所屬集體經濟組織在異地調整行為中的權利和責任；
（五）復墾地塊和入市地塊的原土地使用者或者承包經營者確認意見及所屬集體經濟組織意見；
（六）復墾地塊和入市地塊所在地鎮人民政府的初審意見，以及市自然資源和規劃部門的審查意見；
（七）入市地塊的入市方式和土地用途；
（八）復墾補償金標準和支付方式；
（九）方案的有效期；
（十）方案應當包含的其他內容。
第十三條 《復墾方案》應包含以下內容：
（一）復墾地塊權屬、地類、面積、土地利用現狀圖和規劃圖、地塊勘測定界圖、影像資料等；
（二）復墾目的，責任單位，實施單位和施工周期；
（三）復墾地塊原土地使用者或者承包經營者確認意見；
（四）復墾地塊原土地使用者或者承包經營者補償辦法；
（五）復墾後應達農用地的地類和面積，所涉及耕地面積和等別。
（六）復墾補償金標準、資金來源、支付方式等；
（七）方案應當包含的其他內容。
第十四條 復墾地塊所屬農村集體經濟組織在復墾完成後，應當向市自然資源和規劃部門申請驗收，市自然資源和規劃部門應會同所在地鎮人民政府及市農業農村、水務、財政、林業等部門進行驗收。驗收通過後，由市自然資源和規劃部門出具建設用地復墾驗收批覆。
第四章 收益分配及後續監管
第十五條 復墾地塊的復墾補償金由入市主體支付給復墾主體，補償金額由雙方自願協商確定，也可參照復墾地塊所在區域的征地區片綜合地價的一定倍數確定，一般為1至2倍。
《復墾方案》經審核同意後，入市地塊所屬集體經濟組織向復墾地塊所屬經濟組織支付40%的復墾補償金。待覆墾地塊通過驗收後，再支付剩餘的60%復墾補償金。
第十六條 因自身經濟條件困難、難以按本辦法要求的時間節點支付復墾補償金的，入市主體可申請市自然資源和規劃部門代其墊付，並簽訂代付協定。入市成交後，代付的復墾補償金由市自然資源和規劃部門從入市土地成交價款中直接扣還。
試點期間，市財政部門應當將復墾補償金列入市地方財政年度預算，市自然資源和規劃部門可申請市財政撥付使用。
第十七條 復墾補償金應優先用於復墾地塊的原土地使用者或者承包經營者安置補助、青苗及地上附著物補償，實施土地復墾，剩餘部分由集體經濟組織統籌分配使用。
原土地使用者或者承包經營者安置補助標準可參照《海南省征地統一年產值補償標準》規定的復墾地塊所在區域的安置補助費用標準執行；青苗及地上附著物補償標準可參照《海南省征地青苗及地上附著物補償標準》的規定進行清點作價補償。
第十八條 實際支付復墾補償金時，如《海南省征地統一年產值補償標準》或者《海南省征地青苗及地上附著物補償標準》與省人民政府審批《異地調整方案》時相比已進行調整，則實際支付的復墾補償金原則上應當按調整後的標準執行。
第十九條 土地入市成交價款，除支付復墾補償金、繳納土地增值收益調節金和相關稅費外，應當優先用於入市地塊原土地使用者或者承包經營者的安置補助、青苗及地上附著物補償等事項，剩餘資金再由集體經濟組織統籌分配使用。
第二十條 復墾地塊復墾驗收批覆後，市自然資源和規劃部門應在年度土地現狀變更調查時，及時變更復墾地塊和入市地塊的現狀地類。
復墾地塊所在鎮人民政府負責復墾地塊的後續監管，並指導和督促集體經濟組織及時在復墾地塊上耕種。
第五章 附 則
第二十一條 本辦法自2021年6月14日起施行，在海南省實施改革試點期限內有效，施行期間，文昌市其它政策檔案與本辦法不一致的，以本辦法為準，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布上位法及政策為準。
第二十二條 本辦法中涉及集體經濟組織表決的事項，一律按照《村民委員會組織法》的相關規定執行，按一事一議的要求進行表決，經地塊所屬集體經濟組織2/3以上成員或者成員代表確認同意通過，並形成書面決議。
土地屬鎮級集體經濟組織的，相關事項的決策可由鎮黨政聯席會議或者鎮長辦公會議集體研究決定。
第二十三條 入市地塊擬建設項目屬於政府實施、具有公共服務性質的項目，經市人民政府批准，可申請辦理農轉用手續，農轉用審批手續依照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條規定辦理。
第二十四條 本辦法由市自然資源和規劃部門負責解釋。
內容解讀
《文昌市農村集體經營性建設用地異地調整入市實施辦法（2021年）》解讀
《文昌市農村集體經營性建設用地異地調整入市實施辦法（2021年修訂）》已經十五屆市政府第93次常務會議討論通過。根據有關規定，現對本辦法進行解讀：
一、修訂背景
2016年10月24日，我市頒布實施《文昌市農村集體經營性建設用地異地調整入市實施辦法》。根據《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）、《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土改〔2019〕1號）、《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號），海南省將統籌推進農村“三塊地”改革試點工作，試點期限至2021年12月31日。為了更好地落實省實施方案，做好試點工作，同時結合我市近7年農村土地制度改革成果經驗，對於在異地調整中存在城鄉規劃未全覆蓋，確定為經營性用途較難等問題，對本《實施辦法》進行修訂，以順應改革趨勢。
二、目標任務
統籌推進三項改革試點，健全程式規範、補償合理、保障多元的農村土地徵收制度，同權同價同責、流轉順暢、收益共享的農村集體建設用地入市制度，經批准有條件有償使用和流轉、探索退出和權屬登記等農村宅基地制度，探索建立不同權屬、不同用途建設用地合理比價調節機制和增值收益分配機制，統籌不同地區、擁有不同類型土地的農民收益，為“全省一盤棋，全島同城化”戰略的土地制度和政策提供可複製、可推廣的試點經驗。建立健全城鄉統一的建設用地市場，促進土地資源要素在城鄉間合理流動和最佳化配置，加快城鄉融合發展和鄉村振興，助推海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設，逐步形成海南自貿港特色的城鄉土地管理政策和制度體系，為海南不斷深化土地制度改革貢獻“文昌經驗”“文昌樣本”。
三、主要內容
根據《中共中央、國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）、《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土改〔2019〕1號）、《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號）及《文昌市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》，經充分學習借鑑先進地區改革試點經驗及結合我市7年改革試點探索實際，重點對於《異地調整方案》和《復墾方案》審批許可權、耕地占補平衡、復墾補償金等內容進行修訂完善。
四、涉及範圍
試點期間，在文昌市行政轄區範圍內開展農村集體經營性建設用地入市的，適用本辦法。
五、執行標準
本辦法在海南省實施改革試點期限內有效，施行期間，文昌市其它政策檔案與本辦法不一致的，以本辦法為準，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布上位法及政策為準。
六、注意事項
堅持利益平衡，合理調整國家、集體和農民土地增值收益分配關係，處理好發展改革穩定關係。守住“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”底線。
七、關鍵字詮釋
異地調整入市：是指村莊內零星、分散的集體經營性建設用地，經其所屬農村集體經濟組織先復墾後，按計畫調整到本市行政轄區內產業集中區或者其他符合條件區域入市的入市途徑。
征地區片綜合地價：是徵收農民集體農用地和未利用地的土地補償費和安置補助費標準，不包括法律規定用於社會保險繳費補貼的被征地農民社會保障費用、徵收農用地涉及的地上附著物和青苗等補償費用。
八、惠民利民舉措
明確復墾地塊的復墾補償金由入市主體支付給復墾主體，補償金額由雙方自願協商確定，也可參照復墾地塊所在區域的征地區片綜合地價的一定倍數確定，一般為1至2倍，該規定可讓偏遠村通過權益入市分享改革紅利，推進共同發展。
九、新舊政策差異
一是將明確在村莊範圍內且零星、分散，土地利用現狀地類為建設用地的地塊都可選為復墾地塊。
二是明確入市地塊不鼓勵占用耕地，確需占用耕地的，按照國家及省“先補後占”等相關規定實施占補平衡，並按照按照先復墾、後入市的原則實施異地調整入市。
三是將《異地調整方案》和《復墾方案》審批許可權由省政府調整至市政府。
四是明確“經批准占用耕地的，須按照“占多少，墾多少”的原則，由復墾地塊所屬集體經濟組織負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地，沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，可異地購買指標落實耕地占補平衡，完成耕地占補後，需將占補內容納入《異地調整方案》，經市政府批准後，入市地塊即可按該方案規定的程式入市交易，不再辦理農用地轉用手續，不繳納新增建設用地土地有償使用費等；”
五是指導明確復墾地塊的復墾補償金由入市主體支付給復墾主體，補償金額由雙方自願協商確定，也可參照復墾地塊所在區域的征地區片綜合地價的一定倍數確定，一般為1至2倍。
六是明確《實施辦法》在海南省實施改革試點期限內有效。
