《澄邁縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》是澄邁縣人民政府於2020年12月11日印發的辦法。
基本介紹
- 中文名：澄邁縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法
- 頒布時間：2020年12月11日
- 發布單位：澄邁縣人民政府
印發通知,辦法全文,
印發通知
關於印發《澄邁縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》等6個規範性檔案的通知（澄府規〔2020〕5號）
各鎮人民政府，金安籌備組，各園區管委會，縣政府直屬各單位，各派出單位：
現將《澄邁縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》《澄邁縣農村集體經營性建設用地城鄉規劃修改和調整暫行辦法》《澄邁縣農村集體經營性建設用地入市交易規則》《澄邁縣農村集體經濟組織成員資格認定暫行辦法》《澄邁縣農村集體經營性建設用地入市土地收益集體和個人分配暫行辦法》《澄邁縣農村宅基地試點管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。
澄邁縣人民政府
2020年12月11日
（此件主動公開）
辦法全文
澄邁縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法
第一章 總則
第一條為探索建立“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市制度，根據《中華人民共和國土地管理法》《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）和《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土改〔2019〕1號）、《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》的規定，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條在我縣行政轄區範圍內開展農村集體經營性建設用地入市試點的，適用本辦法。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指澄邁縣總體規劃（空間類2015—2030年）劃定為建設用地、詳細規劃和村莊規劃確定為工礦倉儲、商服、租賃性住房等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，包括保留集體所有權性質的征地安置留用地。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市，是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）等有償方式進入土地市場交易的行為。
本辦法所稱入市收益，是指農村集體經營性建設用地入市成交價款，在繳付土地增值收益調節金後，餘下的收益部分。
第三條農村集體經營性建設用地入市主體可以是代表其所有權的農村集體經濟組織。農村集體經營性建設用地屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬村內兩個以上農村集體經濟組織的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮農村集體經濟組織代表集體行使所有權，或者委託授權給負責管理的鄉鎮人民政府作為入市實施主體代表集體行使所有權。
第四條入市主體以全資方式設立的土地專營公司、土地股份合作社等具有法人資格、從事土地專營業務的企業，經農村集體經濟組織書面委託授權，可在授權範圍內代理實施本辦法規定的入市事項。在保持集體土地所有權不變的前提下，鎮域內或者一定區域內各農村集體經濟組織通過履行民主程式，以入股方式組建的具有獨立法人資格的土地股份合作社或聯營公司，可由其代表入股各集體經濟組織行使與入市有關的權利和義務。
第五條農村集體經營性建設用地使用權依法入市，不改變土地的所有權。
第六條農村集體經營性建設用地可按照規劃入市用於以下項目：
（一）符合國家和海南省產業政策的項目，包括租賃性住房；
（二）集鎮開發邊界範圍內面向本縣或周邊市縣毗鄰鄉鎮的農村集體經濟組織成員的自有房屋建設。但所建房屋不得分割轉讓。
前款（二）項所稱“集鎮”，指本縣人民政府駐地以外的鄉鎮。
第七條 集鎮開發邊界範圍內用於自有房屋建設的集體經營性建設用地流轉對象，應嚴格限定為本縣或周邊市縣毗鄰鄉鎮擁有農村集體經濟組織成員資格的人員，且每戶只能購買一處，面積不得超過120平方米。再次流轉的，流轉對象也應限定在上述範圍內。
第八條各入市主體根據《澄邁縣農村集體經濟組織成員資格認定暫行辦法》對本村集體經濟組織成員資格進行認定。
第九條 農村集體經營性建設用地出讓、出租、作價出資（入股）等有償方式依法進行交易的，向受讓人或承租人頒發不動產權證書。
第二章 入市途徑及條件
第十條 依法取得、符合規劃的集體經營性建設用地，具備開發建設所需基礎設施等基本條件、明確就地直接使用的，可以直接就地入市。
第十一條 村莊內零星、分散的集體建設用地，可在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數量不減少、質量有提高的前提下，經縣人民政府批准，由入市主體先行組織復墾為農用地後，將騰挪出的建設用地指標調整到本縣轄區內的適宜地區入市。
在本縣轄區內無法安排入市或不適宜入市的，入市主體可以報經所在縣人民政府同意後，申請調整到其他市縣的產業集中區入市。跨市縣調整入市需經調入和調出雙方農村集體經濟組織協商一致，並經過各自所在市縣人民政府批准後實施。
異地調整入市不涉及土地所有權調整。
第十二條 歷史形成的城中村集體建設用地，可以根據規划進行統一整治、基礎設施配套，重新劃分宗地和確定產權歸屬。對不予徵收的，在優先保障本村居民住房安置等用地後，集體經營性建設用地可依法入市。
第十三條 集體經營性建設用地入市，應當符合以下條件：
（一）符合所在地縣總體規劃、詳細規劃、相關產業規劃以及環保要求；
（二）土地權屬清晰，不存在權屬爭議；
（三）地上建築物、構築物及其他附著物已補償完畢，或經土地所有權人書面同意隨土地一同入市流轉；
（四）未被司法機關、行政機關限制土地權利；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十四條 採取調整途逕入市的，應符合以下條件：
（一）需調整地塊在現行土地利用現狀圖中為建設用地；
（二）需調整地塊位於村莊範圍內，且布局零星、分散；
（三）依法取得集體所有土地權屬或不動產權證書，土地權屬清晰，不存在權屬爭議；
（四）地上建築物、構築物及其他附著物已補償完畢；
（五）未被司法機關、行政機關限制土地權利；
（六）需調整地塊應當復墾為農用地，且復墾後的農用地面積，不得小於擬入市地塊面積；
（七）擬入市地塊不屬於基本農田，且《澄邁縣總體規劃（空間類2015-2030）》劃定為建設用地，詳細規劃以及村莊規劃確定為工業用地、物流倉儲用地、商業服務業設施用地等經營性用途的農村集體建設用地；
（八）擬入市地塊在調整完畢後，必須符合本辦法第十三條第（一）項及第（三）項規定的條件；
（九）調整完畢後的建設用地面積總量不得大於調整之前；
（十）法律法規規定的其他條件。
第三章 出讓、出租、作價出資（入股）
第十五條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權出讓，是指代表其所有權的農民集體，將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權讓予土地使用者，由土地使用者根據契約約定向農民集體支付土地價款的行為。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權出租，是指代表其所有權的農民集體，將一定年限的集體經營性建設用地使用權出租給土地使用者，由土地使用者根據契約約定向農民集體支付出租金的行為。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權作價出資（入股），是指代表其所有權的農民集體，根據有關規定及約定，將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權進行評估作價入股，與他人以合作、聯營等形式共同興辦的企業的行為。
第十六條 符合農村集體經營性建設用地入市條件，屬於集體所有權性質的征地安置留用地不鼓勵以出讓方式入市。
第十七條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租和作價出資（入股），應採取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。對入市面積在5畝以下或者零星分散等特殊情況，經村民會議討論同意並報經澄邁縣人民政府批准，可以採取協定方式交易。
未經公開入市交易或者未經批准採取協定方式入市交易的，農民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租契約或作價出資（入股）協定。
第十八條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資（入股）最高年限，不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限，具體年限按下列用途確定：
（一）住宅用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
農村集體經營性建設用地使用權出租可根據具體項目需要確定使用年限，但最長不得超過二十年。
第十九條 農村集體經營性建設用地使用權公開交易按以下程式進行：
（一）申請。符合本辦法規定的入市條件的，經村集體內三分之二以上成員同意後，土地所有權人或得到土地所有權人授權的實施主體可以向所在地鄉鎮人民政府遞交入市申請書，並提交村民成員的表決書等相關材料，入市申請書應當寫明擬入市宗地位置、權屬、地上附著物等基本情況。
（二）審查。鄉鎮人民政府對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行初審後，出具是否同意入市的初審意見。縣自然資源和規劃部門根據初審意見，會同有關部門對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經審查符合條件的，由縣自然資源和規劃部門出具審查意見，並依據詳細規劃或村莊規劃明確擬入市宗地的土地使用條件。
（三）地價評估及入市方案擬定。對審查同意入市的宗地，由入市主體委託有資質的單位進行地價評估，並擬定入市方案。入市方案應當包括但不限於以下內容：入市宗地位置、面積、權屬、土地用途、土地使用條件、使用年限、土地評估價格、配置方式（出讓、出租或作價出資）、入市交易方式（招標、拍賣、掛牌或協定）、土壤污染狀況調查情況等內容。
縣自然資源和規劃主管部門應當會同入市主體根據地塊評估價格、產業政策等因素，集體決策確定底價，並予以保密。底價不得低於入市成本，不得低於相應的集體建設用地基準地價，也不得低於國家規定的相應建設用地出讓最低價標準。
（四）入市方案表決。入市方案應當經村集體內三分之二以上成員表決，並形成表決材料。集體經營性建設用地屬鄉鎮集體經濟組織的，入市方案應當經鄉鎮黨政聯席會議或鄉鎮長辦公會議集體研究決定。
（五）入市方案審批。入市方案經表決通過後，由入市主體提交給縣自然資源和規劃主管部門。經縣自然資源和規劃主管部門組織有關部門審查後，報請縣人民政府批准。
（六）公告及交易。入市方案經批准後，由縣自然資源和規劃主管部門在中國土地市場網、海南省政務中心網站，以及本省主要媒體上發布入市交易公告。以招標、拍賣、掛牌方式交易的，交易行為應當進入省級土地交易市場進行。以協定出讓方式交易的，應當履行第（一）項至第（五）項的程式，並在入市方案經批准後簽訂土地入市協定，相關的談判、協定簽訂等交易活動，也應進入省級土地交易市場進行。
（七）簽訂成交確認書及公示。土地成交後，受讓人、承租人應當在交易現場簽訂土地成交確認書。交易結果應當在集體經濟組織事務公開欄和中國土地市場網、海南省公共資源交易服務中心網站等進行公布，接受社會和民眾監督。
（八）簽訂流轉契約。土地交易結束之日起20個工作日內，交易雙方應當按照成交確認書或作價出資（入股）確認書的約定簽訂土地入市協定。
以協定方式進行交易的，應當履行第（一）項至第（五）項的程式，並在入市方案經批准後簽訂土地入市協定。土地入市協定應當包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權出讓金（租金）及繳交期限、土地使用權收回、違約責任等內容。
第二十條 村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）交易的，入市主體應當繳納土地增值收益調節金。
土地增值收益調節金由縣、鎮、村三級共享。縣財政留存30%土地增值收益調節金專項用於支持全縣範圍內鄉村基礎設施建設，剩餘70%可以由縣財政撥付至入市地塊屬地鎮政府，再由屬地鎮政府按照縣財政撥付土地增值收益調節金總額的60%撥付至入市地塊所屬村委會，專項用於支持入市地塊所屬村委會公共基礎設施建設、行政事業及農村集體經濟的發展，屬地鎮政府剩餘收益部分，專款用於支持全鎮鄉村基礎設施建設。
另縣財政將留存的剩餘70%土地增值收益調節金餘款，也可以全部撥付至入市地塊屬地鎮政府，專項用於支持入市地塊所屬村委會公共基礎設施建設、行政事業及農村集體經濟的發展。
第二十一條 土地增值收益調節金按照入市成交總價一定比例進行計提。計提比例主要綜合入市地塊區域位置、入市土地用途及使用年限等因素分級計提。
土地用途為商服、住宅、旅遊區商服用地、旅遊區住宅用地、工業用地，土地增值調節金計提比例如下：
老城鎮、金江鎮、海南老城經濟開發區片區、海南（澄邁）金馬現代物流中心片區、富力紅樹灣片區、歐洲風情鎮片區：
商服用地：提取比例30%；
旅遊區商服用地：提取比例35%；
住宅用地：提取比例25%；
旅遊區住宅用地：提取比例35%；
工業用地：提取比例20%；
福山鎮、大豐鎮、橋頭鎮、瑞溪鎮、永發鎮、文儒鎮、加樂鎮、中興鎮、仁興鎮：
商服用地：提取比例30%；
旅遊區商服用地：提取比例32%；
住宅用地：提取比例23%；
旅遊區住宅用地：提取比例32%；
工業用地：提取比例20%。
第二十二條 受讓人、承租人可以按照本辦法的規定，代入市主體向縣自然資源和規劃主管部門指定的賬戶繳納土地增值收益調節金，並按照土地出讓、出租契約的約定，將土地出讓金餘額支付給入市主體。
第二十三條 入市主體獲得的入市收益可在扣除相關稅費、土地取得成本及前期合理投入後，按照3:7的比例在村集體和村民間分配。
第二十四條 受讓人、承租人向縣自然資源和規劃主管部門繳完土地增值收益調節金，向稅務機關繳納相關稅費，並由稅務機關出具完稅證明後，按照出讓約定向入市主體支付完剩餘土地款項，或所繳交租金達到租賃契約約定辦理土地權屬變登記的條件，方可向縣自然資源和規劃主管部門申請辦理不動產權證書。
以作價出資（入股）方式交易的，以現金或土地以外的其他財產出資（入股）方，向縣自然資源和規劃主管部門繳完土地增值收益調節金，並向稅務部門依法納稅，完成出資（入股）手續後，並向縣自然資源和規劃主管部門申請辦理土地權屬變更登記手續。
第二十五條農村集體經營性建設用地與國有建設用地同權同價同責，入市的農村集體經營性建設用地分割轉讓標準、流程、登記辦證及稅收參照國有建設用地相關檔案執行。
入市的項目須按照出讓時土地利用現狀分類中二級類所包含的含義項目進行建設，禁止用於（變相）開發房地產項目。法律法規另有規定的，按照法律法規執行。
第二十六條 農村集體經營性建設用地入市取得的集體土地收益應納入農村集體資產統一管理，並接受審計監督與政府監管。
入市主體應當根據澄邁縣政府出台的農村集體經營性建設用地入市土地增值收益分配指導意見，制訂收益分配方案，並做好集體、個人收益分配工作。
收益分配方案應當經村集體內三分之二以上成員表決同意。
第四章 轉讓、轉租和抵押
第二十七條本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉讓，是指以出讓、出租、作價出資（入股）方式取得集體經營性建設用地使用權後，土地使用權人再將其轉讓他人的行為。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉租，是指以出讓、出租、作價出資（入股）方式取得集體經營性建設用地使用權後，土地使用權人再將其出租給他人的行為。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權抵押，是指土地使用權人不轉移對土地的占有，將該集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。
已辦理土地登記，取得集體土地使用權證的農村集體經營性建設用地可以設定抵押。
第二十八條農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租，應當簽訂書面契約，契約生效後，原土地使用者的權利、義務隨之轉移。土地出讓（出租）契約約定土地轉讓、轉租需經土地所有權人同意的，土地使用權人應先經村集體內三分之二以上成員表決通過，方可轉讓、轉租。
第二十九條通過轉讓、轉租取得的土地使用權，其使用年限為原出讓、出租契約或作價出資（入股）協定確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限後的剩餘年限。
第三十條農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，統一按國家有關規定繳納相關稅費，不繳納土地增值收益調節金。
集體所有土地使用權因轉讓而增值的，轉讓人應向農村集體經濟組織交納增值額的百分之五十。出讓契約另有約定的，從其約定。
第三十一條農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租，應當符合下列條件：
（一）不存在法律法規規定禁止入市的情形；
（二）按照出讓、出租契約或作價出資（入股）協定的約定，履行完畢支付地價款、租金或分配股權的義務，並取得不動產權證書；
（三）按照出讓、出租契約或作價出資（入股）協定及動工開發協定約定的期限和條件投資開發、利用土地；
（四）出讓、出租契約或作價出資（入股）協定約定、相關法律法規及本辦法規定的其他條件。
第三十二條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，雙方當事人應憑書面契約等材料辦理不動產權證書變更登記。
第三十三條 農村集體經營性建設用地入市後，需辦理抵押登記的，應在簽訂抵押契約後，向縣自然資源和規劃主管部門申請辦理。
第三十四條 農村集體經營性建設用地使用權已設定抵押權的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的土地使用權，並對處分所得享有優先受償權。
因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、構築物及其他附著物所有權的，應當辦理土地變更登記。
第三十五條 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理註銷抵押登記。
第五章 開發管理
第三十六條 依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應按照法律法規有關規定和出讓、出租契約或作價出資（入股）協定確定的開發期限、土地用途及其他規劃條件使用土地。
第三十七條因詳細規劃或村莊規劃調整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規劃條件的，參照國有建設用地改變土地用途或變更容積率的程式辦理相關手續。
第三十八條改變土地用途和提高容積率的，土地使用權人應當委託具有地價評估資質的機構，參照國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範，對原土地用途和新土地用途條件下的地價，或者對新容積率和原容率條件下的地價分別進行地價評估。
改變土地用途和提高容積率所產生的土地增值收益，按照新用途和原用途條件下的地價差額，或者新容積率和原容率條件下的地價差額計算。
第三十九條 根據上條產生土地差價的，土地使用權人應當按照本辦法規定的比例，向縣自然資源和規劃主管部門繳交土地增值收益調節金，並將土地增值收益的餘額繳交給土地所有權人。
土地使用權人向縣自然資源和規劃主管部門繳完土地增值收益調節金，並參照國有建設用地出讓稅費標準向稅務機關繳納相關稅費，將土地增值收益的餘額全部繳給土地所有權人後，方可辦理土地用途變更及容積率調整等手續。
第四十條 土地使用權人擅自改變契約確定的用途及容積率等其他規劃條件，違法使用土地的，應按契約約定承擔違約責任，並由澄邁縣自然資源和規劃等主管部門依法查處。
第四十一條農村集體經營性建設用地土地使用權人，未按照出讓、出租契約或作價出資（入股）協定約定的開發期限開發土地的，由所有權人會同縣自然資源和規劃主管部門參照國有閒置土地的認定標準，認定是否屬於閒置土地。
對認定為閒置土地的，由縣自然資源和規劃主管部門指導所有權人參照國有閒置土地處置的有關規定進行處置。符合收回土地使用權條件的，所有權人可以解除土地出讓（出租）契約，依法收回土地使用權。土地使用權人對農村集體土地所有權人解除契約的決定不服的，可以依法通過民事訴訟等法定途徑維護自身權益。
第四十二條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的，土地使用權原則上由代表其所有權的農民集體無償收回，其地上建築物、附著物按照農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租契約的約定處理，法律法規另有規定的，按法律法規執行。
第四十三條有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經澄邁縣政府批准，可以收回集體經營性建設用地使用權：
（一）為實施村鎮規劃、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用並徵收集體經營性建設用地的；
（二）用地單位和個人未按契約約定或者批准檔案規定的用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地閒置的；
（三）集體經營性建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的；
（四）因撤銷、遷移等原因停止使用土地的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
依照前款第（一）項規定收回集體經營性建設用地使用權的，應當對使用權人給予合理補償。
前款第（二）項規定的土地閒置情形，由土地所有權人會同縣自然資源和規劃主管部門參照國有閒置土地的認定標準，認定是否屬於閒置土地，並按有關標準執行。
第四十四條違反本辦法規定，買賣或者以其他形式非法轉讓集體建設用地使用權的，依據《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第七十四條非法買賣轉讓土地等有關規定處理。擅自將農民集體所有土地通過出讓，轉讓使用權或者出租等方式用於非農業建設的，依據《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第八十二條非法轉讓集體土地等有關規定處理。
第四十五條國家工作人員在集體經營性建設用地入市交易及後續開發管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛做假的，或者擅自侵占，挪用集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
第六章 附則
第四十六條 本辦法所稱“以上”、“以下”均包含本數。
第四十七條 本辦法自公布之日起滿30日以後施行，有效期為3年。施行期間，澄邁縣其它政策檔案與本辦法不一致的，以本辦法為準，本辦法與國家新頒布法律及政策等不一致的，以國家頒布法律及政策為準。本辦法由澄邁縣人民政府負責解釋。
