農村集體建設用地入市

農地入市，全稱農村集體建設用地入市，核心是將來自宅基地置換後騰空出來的土地，用作工業用地和商業用地；原有農村土地流轉後，吸引社會資本投資現代農業，大大提高土地經營效益。農地入市是房地產界一直熱議的話題，2009年11月，有媒體報導稱國土資源部擬農地入市抑制內地地價和房價泡沫，官方回應稱訊息不實。

基本介紹

• 中文名：農地入市
• 全稱：農村集體建設用地入市
• 用作：工業用地和商業用地
• 報導時間：2009年11月

背景介紹

按土地用途分類，中國的土地可分為農業用地、建設用地和未利用地三大類。其中，建設用地則包括城市建設用地和農村集體建設用地。在現行《土地管理法》框架下，國有建設用地使用權可自由出讓，但集體建設用地不能出讓、抵押。

集體建設用地主要包括農民宅基地、鄉鎮企業用地、鄉村公共設施和公益事業用地。在宅基地方面，此次“徵求意見稿”沒有根本性突破，依然不能抵押和自由出讓。而村莊公共設施和公益事業用地，一般難以交易；真正有望“入市”的主要是“鄉鎮企業用地”。

按照中共十七屆三中全會的精神，農村集體依法獲得的集體建設用地，在不突破用途管制的基本前提之下，可以自由入市流轉，並且要求建立城鄉統一的建設用地市場。

農地入市模式的核心，就是將來自宅基地置換後騰空出來的土地，用作工業用地和商業用地；原有農村土地流轉後，吸引社會資本投資現代農業，大大提高土地經營效益。業內專家認為，農地入市的好處在於加大了土地供應量，房價會因此下降。而供地的農民會因此獲得利益，勢必增加農村地區的消費水平，對拉動內需有非常好的推動作用。

浙江試點

政策

在農村集體建設用地使用制度改革方面，浙江的現行政策是：在土地利用規劃確定的城鎮建設用地範圍外，經批准占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發經營並保障農民合法權益。

農地入市

浙江省的主要做法是對農村宅基地的整理。以浙江嘉興為例，嘉興農業用地保有率高達86%，但農業產出僅占嘉興GDP不到6%的比重，非農用地儲備不足的同時農村建設用地較為浪費。

2008年，嘉興開始實行以土地使用制度改革為核心，包括戶籍制度、規劃管理制度、公共服務均等化、新市鎮建設等在內的“十改聯動”改革；率先取消農業戶口、非農業戶口分類管理模式，全市城鄉居民戶口統一登記為“居民戶口”。還有一項重要內容就是鼓勵農村居民實施“兩分兩換”，並在南湖區、平湖市等地試點。“兩分兩換”，就是宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉分開，在依法、自願的基礎上，以宅基地置換城鎮房產、以土地承包經營權置換社會保障。

具體做法

具體做法是取消農業戶口，把農村宅基地置換為城鎮建設用地，在城鎮集中建設新社區安置農民，原村莊復墾為耕地，然後把多餘出來的土地指標挪到城市近郊用作工商業開發。以嘉興三個試點鄉鎮為例，姚莊鎮戶均占有1.163畝，置換出3800畝左右的用地空間；龍翔街道通過宅基地置換，土地節約率將達到50%以上，可置換出約3000畝用地空間；七星鎮通過農村宅基地置換城鎮房產，戶均可節約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節約率為71%。照此推算，整個浙江省可以整理、置換出來的用地將是非常大的一個數字。

嘉興市委書記陳德榮表示，宅基地置換後騰空出來的土地，有一部分將可用作工業用地和商業用地。換句話說，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘農村宅基地被差強人意的利用率所掩蓋的價值。嘉興模式最具有價值的地方，就是農村集體所有的非農業用地(僅限於宅基地)進入土地市場，並逐步實現與國有土地“同地、同價、同權”的目標。

土地調控

除了2010年的土地調控新政，值得注意的是浙江省即將展開的農村集體建設用地入市的試點。2009年11月17日，浙江省對外稱，國土部已確定在浙江開展農村土地整理改革試點。如果農村集體建設用地入市，顯然必將大大緩解土地供應緊張的局面，而地價抬高房價的問題也將迎刃而解。

“農村集體建設土地入市，首先受到打壓的將是價格高高在上的城郊別墅，這類房產作為稀缺資源，價格被一炒再炒，如果農村集體用地可以入市，那城郊別墅必然淪為農家大院，價格自然會下跌。”一家知名地產企業內部人士對記者坦承。

戴曉光同時認為，設定土地供應的上限和農村集體建設用地入市都有促進土地市場競爭的作用，一方面增大了城市建設用地，一方面降低了準入標準，必然會催生出更多的中小房地產開發企業，從而體現更充分的競爭，改變房地產市場的供求關係，打擊開發商囤積待漲的局面，讓房價降到合理的水平。

農地入市

作用

農地入市自然而然增加了土地的供給，供給增加之後就產生了競爭。一方面是價格下降，另一方面會提高資源配置的效率，能夠把土地真正的用到那些需要土地的人手中。如果農地入市的話，對提高土地資源的利用效率、抑制高房價是有一定作用的

中國人民大學不動產經濟研究中心況偉大教授在接受中國之聲採訪時說，引入農村集體建設用地就等於在土地市場引入了有效競爭，勢必會使土地價格進入合理空間。

北京大學房地產研究所所長陳國強表示，北京城市建設用地僅占全市土地的兩成，農村集體所有土地卻占到了八成，其中農村集體建設用地也有相當的比例。如果農村集體建設用地入市流轉，將在一定程度上緩解北京的高房價。

中央黨校研究室副主任周天勇在接受中國之聲《新聞縱橫》採訪時表示，推廣農村集體建設用地入市，實現與城市國有土地“同地、同價、同權”將是大勢所趨。

問題

農村集體建設用地入市，雖然將緩解土地供應緊張的局面，地價抬高房價的問題得到一定程度的緩解。但是這種土地政策的改革涉及諸多方面的利益，改革的過程中也可能遇到意想不到的複雜問題，中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文在接受採訪時表示，在農村集體建設用地入市的過程中要嚴格依照相關規定，確保中國18億畝農業耕地不被占用。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰認為，農地入市也隱藏著很大隱患。農民有可能因為利益的驅動，毫無保留地出讓自己的土地，農民一旦花完這些收入，就會一無所有，成為真正的無產者。這會對社會的穩定帶來很大的隱患。因此他認為，這個政策的執行需要一個比較長的時間。

更為重要的是，中國現行征地制度本來就存在諸如征地範圍太寬，難以約束政府濫用征地權、集體土地使用權產權模糊，以及對於政府違法征地及侵害農民合法權益的行為缺乏有效制裁救濟措施等缺陷，畢竟不能對土地稀缺狀況起到根本的緩解作用，所以部分農村集體土地入市依然可能會拍賣出畸高價格，依然會有部分開發商繼續囤積土地，從而難對畸高地價與房價起到有效的遏制效用。當前中國各地地價雖然普遍拍出高價，部分地方甚至不斷有“刷新紀錄”的新“地王”產生，但是如果改革土地出讓模式，並非不能對畸高地價與房價起到有效的遏制作用。

農地入市

國土部回應

2009年11月23日，國土資源部回應，將推廣農村集體建設土地入市調控房價這一訊息不屬實。國土部新聞處相關負責人員稱相關報導不是國土資源部發布的，國土資源部也從來沒有做過農地入市的表述。他同時表示國土部正在匯總相關情況，最近將向媒體介紹中國農村土地使用管理的情況。