《東方市農村宅基地管理試點實施辦法》是東方市人民政府於2021年10月8日印發的辦法。
基本介紹
- 中文名：東方市農村宅基地管理試點實施辦法
- 頒布時間：2021年10月8日
- 實施時間：2021年11月1日
- 發布單位：東方市人民政府
印發通知,辦法全文,
印發通知
東方市人民政府關於印發東方市農村集體經營性建設用地入市管理實施細則等檔案的通知
各鄉、鎮人民政府，市華僑經濟區管委會，市政府直屬各單位：
《東方市農村集體經營性建設用地入市管理實施細則》《東方市農村土地徵收管理實施辦法》《東方市農村宅基地管理試點實施辦法》《東方市農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款風險補償管理暫行辦法》《東方市農村集體建設用地異地調整入市實施意見》《東方市農村集體經營性建設用地入市交易規則》《東方市農民住房財產權抵押貸款實施細則》《東方市農村集體經營性建設用地使用權入市交易收益分配指導意見》《東方市農村集體經濟組織成員身份確認指導意見》已經十五屆市政府第115次常務會議審議通過，現予印發，請認真貫徹執行。
附屬檔案：1.東方市農村集體經營性建設用地入市管理實施細則
2.東方市農村土地徵收管理實施辦法
3.東方市農村宅基地管理試點實施辦法
4.東方市農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款風險補償管理暫行辦法
5.東方市農村集體建設用地異地調整入市實施意見
6.東方市農村集體經營性建設用地入市交易規則
7.東方市農民住房財產權抵押貸款實施細則
8.東方市農村集體經營性建設用地使用權入市交易收益分配指導意見
9.東方市農村集體經濟組織成員身份確認指導意見
東方市人民政府
2021年10月8日
（此件主動公開）
辦法全文
東方市農村宅基地管理試點實施辦法
第一章 總 則
第二條 本實施辦法所稱農村宅基地，是指農村村民用於建造住宅及其生活附屬設施的集體所有土地。包括建有住宅及其生活附屬設施的宅基地、曾建有住宅及其生活附屬設施但因閒置等原因滅失未改作他用的宅基地、擬用於建造住宅及其生活附屬設施的宅基地。
第三條 在本市行政區域內的農村宅基地管理工作，應當遵守本實施辦法。
第四條 本市宅基地管理應當遵循以下原則：
（一）實行農村宅基地所有權、資格權、使用權三權分置制度，保障宅基地的農村村民資格權和住宅財產權，適度放活宅基地使用權；
（二）加強規劃編制和管理，最佳化村民住宅布局，控制用地規模，節約集約利用土地；
（三）充分發揮基層黨組織、村民委員會和村民小組等各類組織的作用，健全基層民主制度，及時公開宅基地管理重大事項，接受村民監督。
第五條 市政府統一領導、統籌推進全市農村宅基地的管理改革組織協調工作。
市農業農村主管部門負責全市的農村宅基地管理改革具體實施工作。
市自然資源和規劃、住房和城鄉建設、公安、民政等部門按照各自職責，配合做好農村宅基地管理工作。
鄉（鎮）人民政府按照國家、省和本市有關規定做好本行政區域農村宅基地監督管理改革工作。
第二章 規劃與選址
第六條 鄉（鎮）人民政府在市自然資源和規劃主管部門的指導下，依據市國土空間總體規劃組織編制村莊規劃，報市政府審批。
第七條 村莊規劃編制應當根據具體情況，結合村莊實際需求分類編制。需要重點發展或者修復整治的村莊，可以分步編制實用的綜合性規劃；需要編制規劃的其他村莊，可以只規定國土空間用途管制規則、建設管控和人居環境整治要求作為村莊規劃。
第八條 編制村莊規劃，應當根據農村人口數量和增長趨勢、宅基地現狀和使用標準等情況，合理確定農村居民點的數量、布局、範圍和用地規模，鼓勵農村居民點相對集中選址，統籌農村公益事業、基礎設施、生態和生產生活用地需求，改善農村村民居住環境和條件。
第九條 宅基地的選址應當符合本市總體規劃和村莊規劃，堅持節約集約利用土地的原則。新建農村住宅應當充分利用原有的宅基地和村內空閒地，引導農民通過集中統建、多戶聯建、第三方共建等方式逐步向規劃的居民點集中，鼓勵建設公寓式住宅，市政府安排適當資金支持其基礎設施和公益事業的建設。
允許農村村民以合法宅基地使用權與第三方共建農民公寓和經營性用房，實現村民戶有所居、第三方落地經營。
嚴禁占用永久基本農田和公益林地，不得在地質災害隱患點選址建房。
第十條 農村村民一戶只能擁有一處內部撥用的宅基地，每處宅基地的面積不得超過一百七十五平方米。庭院經濟用地和村莊公共設施用地不列入宅基地範圍。
庭院經濟用地只能用於小面積經濟作物種植和小規模畜禽養殖，不得建造永久性建築物、構築物。
宅基地上建設住宅不得超過三層，高度不得超過十二米，鼓勵採用坡屋頂等特色風貌。
少數農村村民住宅建設分散，主房與其他附屬生活設施用地不在一處，且合計用地面積不超過規定標準的，可按一處劃撥宅基地認定。
第三章 宅基地申請條件
第十一條 本集體經濟組織農戶具有下列條件之一的，可以在本村通過內部撥用方式申請一處宅基地：
（一）部分或者全部家庭成員在本村有常住戶口、取得本集體經濟組織成員資格、享有本集體經濟組織資產分配權利並履行相關義務的戶，在本村沒有宅基地的。戶一般由戶主及其配偶、父母、子女等家庭成員組成；
（二）外來人員成為本集體經濟組織成員，遷到本村落戶，且在原居住地沒有宅基地的；
（三）外嫁女（入贅男）等已將戶籍遷出本村，但在本村仍存在土地承包關係且在本村和遷入村均未申請分配宅基地的，可以選擇在本村或者遷入村申請一處宅基地，其中一村分配宅基地後，其在另一村的宅基地資格權視為自動放棄；
（四）經市僑務工作主管部門審核認定為華僑、歸僑以及僑眷身份，其要求在土改時期本市人民政府確定給其使用的宅基地上建房的，或者因其原有宅基地已被占用、無法退回，申請另行安排宅基地的；
（五）因自然災害或者事故災難避險、實施村莊規劃或者規劃調整、原有宅基地被徵收等原因導致原有宅基地不能使用，需要在本村內搬遷騰挪另建住宅的；
（六）原有宅基地因不可抗力滅失或者經鑑定不能使用的；
（七）現有房屋鑑定為危房或者本戶人均占有建築面積不足二十平方米，需要拆除舊房在本村內異地新建房屋，且退還原有宅基地的;
（八）具備分戶條件且原有宅基地面積未達到分戶標準的；
（九）國家、省和本市規定的其他條件。
第十二條 本實施辦法第十一條所稱農村集體經濟組織成員，按照《東方市關於農村集體經濟組織成員身份確認的指導意見》進行確定。
第十三條 分戶條件，按照下列規定確定：
（一）屬於本集體經濟組織成員，達到法定婚齡或者已經依法登記結婚的立戶條件，在本村沒有宅基地的，可以確定為一戶；
（二）本集體經濟組織成員的配偶為機關、事業等單位的正式職工且未享受國家保障性住房政策的，該家庭可以確定為一戶；
（三）夫妻離婚三年以上且未共同生活，或者離婚後一方另行結婚，仍在本村有常住戶口，享有本集體經濟組織成員資格的，可以各自確定為一戶；
（四）國家、省和本市其他有關規定。
第十四條 農村村民可以跨區域向有結餘宅基地的集體經濟組織申請宅基地，但應當經建設地的集體經濟組織三分之二以上村民或者村民代表表決同意，並報經村民委員會批准，實行有償使用。
跨區域申請宅基地的農戶應當滿足以下條件：
（一）提供永久放棄享受原宅基地使用權，在原集體經濟組織沒有住所或者已經拆除復墾的承諾書或者證明材料，並經原集體經濟組織、村民委員會和鄉（鎮）人民政府確認、同意。
（二）經本人聲明不享有建設地的集體經濟組織任何集體收益分配權和土地承包經營權。
（三）經本人聲明遵守建設地的村規民約，並與當地村民同等承擔公共服務、基礎設施建設等義務。
第四章 宅基地審批與建設
第十五條 農村宅基地，由鄉（鎮）人民政府審核批准；其中，涉及占用永久基本農田以外的農用地或者未利用地的，由鄉（鎮）人民政府報市政府審批。
第十六條 宅基地按照以下程式進行審批：
（一）申請與初審。申請人向農村集體經濟組織提交宅基地和自建、統建、聯建、共建書面申請以及相關材料，書面申請包括申請人的基本情況、原宅基地情況說明、建築設計方案。農村集體經濟組織根據村莊規劃和有關規定，對申請人條件進行初審，初選宅基地位置，提出宅基地分配方案或者自建、統建、聯建和共建方案，解決初選宅基地的爭議和糾紛。涉及宅基地使用權收回、調整的，協調簽訂收回或者調整宅基地使用權協定。
（二）表決與公示。農村集體經濟組織受理申請後，提交村民會議表決，村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的，在村務公開欄進行公示，公示期不得少於五日。經公示無異議的，由村民委員會審查後，報鄉（鎮）人民政府審核。
（三）審核與測繪。鄉（鎮）人民政府應當組織相關工作人員實地測繪核查擬用地是否符合規劃，核對土地類別，審查申請人是否符合申請使用農村宅基地條件，自建住宅、統建、聯建或者共建方案是否合理並符合規劃要求，土地權屬是否清晰，收回、調整宅基地使用權協定是否合法。
（四）審批與公告。鄉（鎮）人民政府經審核認為符合審批條件且屬於其審批許可權範圍的，予以審批，並依法核發鄉村建設規劃許可證。涉及林業、公路、水利、電力、燃氣等部門的，應及時徵求相關部門意見。涉及占用永久基本農田以外的農用地或者未利用地的，由鄉（鎮）人民政府呈報市自然資源和規劃主管部門進行審查。市自然資源和規劃主管部門在審查過程中，應書面徵求市農業農村部門意見。符合規定條件的，市自然資源和規劃主管部門作出審查意見報市政府審批，經市政府同意後，由鄉（鎮）人民政府核發鄉村建設規劃許可證。
統建、聯建或者共建住宅樓、經營性用房的，鄉（鎮）人民政府經審核認為符合各項條件的，提交市自然資源和規劃主管部門審查同意後核發鄉村建設規劃許可證。
申請與初審、表決與公示、審核與測繪、市自然資源和規劃主管部門進行審查、徵求意見、報市政府審批階段的時間不計算在核發鄉村建設規劃許可證的期限內。
宅基地申請經市人民政府或鄉（鎮）人民政府審批後，由屬地鄉（鎮）人民政府在村集體公共場所進行公告，公告期不得少於7日。
（五）備案與頒證。鄉（鎮）人民政府要建立宅基地用地建房審批管理台賬，將有關資料歸檔留存，並及時將審批情況報市農業農村、自然資源和規劃主管部門備案，實施一張圖和專項資料庫管理。
申請人可持審批和備案材料向市不動產登記機構申請不動產權登記頒證，頒證後由宅基地使用權人按有關規定進行報建。
第十七條 宅基地使用權人建設住宅前，應當持鄉村建設規劃許可證，向鄉（鎮）人民政府申請定位放線。
統建、聯建或者共建住宅樓、經營性用房的，應當持鄉村建設規劃許可證，向市自然資源和規劃主管部門申請定位放線。
鄉（鎮）人民政府或者市自然資源和規劃主管部門應當自收到申請之日起十日內，按照鄉村建設規劃許可證確定的土地位置和建設範圍免費進行定位放線。
第十八條 自建住宅、統建、聯建或者共建住宅樓、經營性用房的，應當嚴格按照批准的土地位置、建設範圍、規劃層數、建設高度和質量標準等內容進行施工，不得擅自變更或者擴大建設。確需變更規劃許可內容的，應當持原鄉村建設規劃許可證等資料，經村民委員會同意後，向鄉（鎮）人民政府或者市自然資源和規劃主管部門申請變更鄉村建設規劃許可證。
第十九條 住宅或者建設項目竣工六個月內向鄉（鎮）人民政府或者市自然資源和規劃主管部門申請規劃核實。核實機關應當自收到申請之日起十個工作日內進行現場核實，檢查是否按照批准面積、四至等要求使用宅基地，是否按照建設方案進行建設。符合鄉村建設規劃許可的，核實機關應當自現場核實之日起五個工作日內出具規劃核實檔案。
通過規劃核實的，可以向市不動產登記機構申請不動產登記。
第二十條 市政府有關部門可以根據當地民族風格、地方特徵、時代特色等組織編制本市的住宅通用設計圖集或者標準設計圖集，向農村村民無償提供，鼓勵推廣套用。
列入中國傳統村落名錄的村莊，農村宅基地安排按照傳統村落保護規劃要求執行。
第二十一條 取得鄉村建設規劃許可證後，應當在兩年內實施建設，無正當理由逾期未建設且未申請延期的，鄉村建設規劃許可證失效。
第五章 宅基地有償使用
第二十二條 農村集體經濟組織成員一戶宅基地總面積超過175平方米的超出部分面積，，非本集體經濟組織成員通過繼承、受贈房屋或其他方式合法獲得和使用農村宅基地的，應當有償使用。
自有宅基地上的建築物、構築物，建築面積超過五百二十五平方米的也應當有償使用。
第二十三條 農村集體經濟組織收取有償使用費的標準，按照本市現行農村集體建設用地基準地價的40%計算，並根據基準地價的更新適時調整。
以本實施辦法第十四條規定的方式取得宅基地的，有償使用費的交納標準由農村集體經濟組織根據實際情況與申請人協商確定或者委託有資質的評估機構評估確定。
宅基地上建設的住宅等建築物、構築物有償使用的，有償使用費由所在村集體經濟組織按照建安費的10%收取。
按照上述規定足額交納有償使用費後，向市不動產登記機構申請不動產登記。
第二十四條 農村宅基地有償使用的年限由農村集體經濟組織確定，最長不超過七十年。
第二十五條 農村集體經濟組織收取農村宅基地有償使費用的，應當與使用權人簽訂宅基地有償使用協定，在村務公開欄中向全體村民公布相關宅基地的位置、面積、使用權人姓名、收費數額和收支明細等內容，建立健全財務管理制度，並將宅基地使用費的收支情況報鄉（鎮）人民政府備案，鄉（鎮）人民政府應對農村宅基地使用費收支情況進行審計監督。
第二十六條 農村宅基地有償使用費歸農村集體經濟組織所有，主要用於相關工本費、村內基礎設施和公益事業建設、村內貧困戶幫扶、土地復墾以及宅基地有償退出的回購等事項。
第二十七條 市有關部門和鄉（鎮）人民政府應當加強對農村宅基地有償使用收取情況的監督檢查，發現問題及時糾正，並依法查處。
第二十八條 未按國家、省和本市有關規定以及宅基地有償使用協定的約定交納相關費用的，每延期一日，按有償使用費千分之一的比例累計加收滯納金，未支付完畢相關費用的，不予辦理不動產登記，並依法追究違約責任。農村集體經濟組織也可以依法向人民法院提起訴訟。
第六章 宅基地退出
第二十九條 宅基地退出包括宅基地自願有償退出和無償退出。
第三十條 對一戶多宅、超占面積、華僑離鄉以及農民進城落戶等原因造成宅基地和住宅閒置，根據本人意願和村集體民主決策，實行有償退出。宅基地有償退出的補償標準可以由農村集體經濟組織根據實際情況與宅基地使用權人協商確定或者委託有資質的評估機構評估確定。
宅基地有償退出的補償費用，經農村集體經濟組織依照《中華人民共和國村民委員會組織法》的相關規定進行集體表決後，可以從宅基地有償使用費中列支。
第三十一條 農村宅基地存在以下情形，經村集體經濟組織公示三個月無異議後，由村集體經濟組織無償收回:
（一）空閒、房屋坍塌或者拆除兩年以上未恢復使用的；
（二）屬於村內無主、絕亡戶的；
（三）取得鄉村建設規劃許可證後，無正當理由未在規定時間內進行建設且未申請延期的。
第三十二條 宅基地退出按下列程式進行：
（一）宅基地使用權人申請
1.使用權人持戶口簿、身份證、需退出宅基地的不動產權證書、現有居住場所證明及享有退出宅基地使用權利成員書面意見等相關材料，向村集體經濟組織提出書面申請；
2.在城鎮已有固定住房，原有宅基地全部退出，且不再回農村建房的，需提供商品房購買契約或房屋所有權證，以及永久放棄宅基地使用權承諾書。
（二）村組審核
經審核符合退出條件的，在村集體經濟組織進行公示後，由申請人與村集體經濟組織簽訂《宅基地退出協定》，由村委會報鎮人民政府審批。
（三）鎮審批
鎮人民政府對村委會上報的相關資料進行審查後，組織專門人員同村組對退出的宅基地進行實地測繪確認，批准後報市自然和規劃、農業農村部門備案，並按規定辦理宅基地使用權轉移登記。
第三十三條 收回的宅基地統一由農村集體經濟組織調配安排使用，首先應當預留一定面積用於宅基地再分配，其餘可以按照村莊規劃集中開發，用於發展村級企業、鄉村旅遊、經營性建設等二三產業，也可以通過組織復墾，將宅基地退出的節餘指標在市域範圍內統籌入市使用，但不得用於房地產開發。
第三十四條 鼓勵農村集體經濟組織和村民盤活利用閒置宅基地和閒置住宅，通過自主經營、合作經營、委託經營等方式，依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅遊等產業。
在尊重農民意願並符合規劃的前提下，鼓勵農村集體經濟組織積極穩妥開展閒置宅基地整治，整治出的土地優先用於滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和鄉村產業發展。
第七章 宅基地使用權流轉
第三十五條 在保持土地所有權不變的前提下，依法取得的宅基地使用權可以通過轉讓、出租、贈與、互換等方式在市域集體經濟組織農戶之間流轉。
宅基地使用權人轉讓、出租、贈與其宅基地使用權後，不得再向集體經濟組織申請宅基地。
嚴禁非法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，禁止城鎮居民下鄉利用宅基地建設別墅大院和私人會館。
第三十六條 農村宅基地使用權流轉應當同時具備以下條件：
（一）符合市總體規劃和村莊規劃；
（二）宅基地使用權權屬清晰並已辦理不動產登記；
（三）受讓人、承租人、受贈人應為在本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的人；
（四）流轉宅基地後在農村或者城鎮仍有合法住所，能保障基本居住需要。
第三十七條 宅基地使用權流轉的，流轉雙方共同向村集體經濟組織提出書面申請，依法經村民會議或者村民代表會議同意後，由村集體經濟組織將申請流轉的相關信息在村務公開欄公示七日，無異議的，村民委員會對流轉雙方的資格提出審查意見，報鄉（鎮）人民政府審核。鄉（鎮）人民政府在接到申請後，組織人員對宅基地流轉情況進行調查，符合流轉條件的，鄉（鎮）人民政府採取辦公會議等集體決策方式集中審核，審核結果予以公示，公示期限不少於七日。
第三十八條 宅基地使用權流轉經鄉（鎮）人民政府批准後，流轉雙方簽訂協定。
宅基地轉讓、贈與、互換期限最高不得超過七十年，出租期限最高不得超過二十年。轉讓、贈與、互換方式流轉的，由受讓方或者受贈方按照轉移登記的相關要求，到市不動產登記機構申請轉移登記。
第八章 監督管理
第三十九條 市農業農村主管部門、自然資源和規劃主管部門、綜合行政執法主管部門、鄉（鎮）人民政府對違反農村宅基地管理法律法規的行為進行監督檢查，建立健全動態巡查制度，及時發現和制止違法用地和違法建設行為。
第四十條 違反本實施辦法規定，在宅基地使用中發生非法占用土地或者超面積占用土地建設住宅的，由負有職責的相關主管部門依照《中華人民共和國土地管理法》的規定，責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
第四十一條 違反本實施辦法規定，在宅基地上的違法建設行為，由鄉（鎮）人民政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》《海南省城鄉規劃條例》等有關法律、法規的規定責令限期改正，逾期不改正的可以拆除；給他人造成經濟損失的，應當承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十二條 未經市政府批准，鄉（鎮）人民政府對占用農用地或者未利用地作出鄉村建設規劃許可的，市政府可以責令其撤銷該許可。因撤銷行為給當事人合法權益造成損失的，應當依法予以賠償，並對責任人員給予處分。
第四十三條 在農村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的有關單位工作人員，依法給予黨、政紀處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章 附 則
第四十四條 試點期間，本實施辦法與國家、省相關規定不一致的，以國家、省的相關規定為準。
第四十五條 本實施辦法由市自然資源和規劃主管部門負責解釋。
第四十六條 本實施辦法自2021年11月1日起施行，有效期三年。
