《五指山市農村宅基地管理暫行辦法》是五指山市人民政府於2020年6月18日印發的辦法。
《五指山市農村宅基地管理暫行辦法》共八章三十七條，包括總則、宅基地管理、宅基地審批、宅基地有償使用、宅基地退出、宅基地使用權流轉、宅基地的日常督管理和法律責任附則八個部分。
基本介紹
- 中文名：五指山市農村宅基地管理暫行辦法
- 頒布時間：2020年6月18日
- 發布單位：五指山市人民政府
印發通知,辦法全文,內容解讀,
印發通知
五指山市人民政府關於印發《五指山市農村宅基地管理暫行辦法》《五指山市農村土地徵收暫行辦法》《五指山市集體經營性建設用地入市暫行辦法》的通知
各鄉、鎮人民政府，市政府直屬各單位：
《五指山市農村宅基地管理暫行辦法》《五指山市農村土地徵收暫行辦法》《五指山市集體經營性建設用地入市暫行辦法》已經四屆市政府第103次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
五指山市人民政府
2020年6月18日
（此件主動公開）
辦法全文
五指山市農村宅基地管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為推進五指山市農村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，加強農村土地節約集約利用，改善農村人居環境，根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》等法律法規及相關政策，制定本辦法。
第二條 我市行政轄區範圍內的農村宅基地利用和管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱農村宅基地，是指農村集體經濟組織成員或經批准獲得宅基地資格權的個人用於建造住宅所占有、使用的集體所有的土地，包括已經建造房屋的土地、已建過房屋但房屋閒置或房屋破損無法利用或已無地上附著物的土地和準備用於建造房屋的土地三種類型。
農村宅基地界線範圍為村民實際建造房屋及附屬生活設施的現狀範圍。庭院經濟用地和村莊公共設施用地不列入宅基地範圍。
第四條 農村宅基地權利分為所有權、資格權和使用權三種形式。
本辦法所稱的宅基地所有權歸屬農民集體所有。
本辦法所稱的宅基地資格權，是指依法向農村集體經濟組織申請使用宅基地的資格。宅基地資格權原則上由所屬農村集體經濟組織的成員享有。
本辦法所稱的宅基地使用權，是指根據本辦法，通過分配、繼承、租賃、購買、置換等方式依法獲取的，對宅基地的占有、使用的權利。
第五條 宅基地管理應遵循以下原則：
（一）堅守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產能力不減弱、農民利益不受損四條底線；
（二）嚴格按規劃實行土地用途管制，不得將買賣宅基地作為管理出發點、不得將退出宅基地使用權作為村民進城入戶的條件，禁止城鎮居民購買農村宅基地，禁止利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館等房地產項目；
（三）農村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，每戶宅基地用地面積不得超過175平方米。
（四）根據五指山市總體規劃要求，統籌經濟社會發展、土地利用、村莊建設、環境整治，從實際出發，尊重歷史、引領未來；
（五）最佳化居民點布局，控制建設用地規模，確保節約集約用地;
（六）尊重集體經濟組織的主體地位，完善宅基地所有權、使用權、資格權三權分置制度，充分發揮村民委員會、村民小組、村民事務理事會、村民民主協商會等村民自治組織的管理作用。
第六條 農村宅基地的統籌協調和政策把控由市政府負責；市自然資源和規劃局負責落實宅基地規劃工作；市農業農村局負責農村宅基地改革和管理工作；各鄉鎮政府負責落實宅基地用地審批工作。發改、財政、林業、交通、水務等行政主管部門應按照各自職責做好協同管理；各鄉鎮政府應在本轄區範圍內充分發揮主導作用，全面加強轄區內農村宅基地的監督管理工作。
農村宅基地及住房登記發證工作由市不動產登記中心負責。
第二章 宅基地管理
第七條 農村宅基地選址必須符合五指山市總體規劃、村莊規劃。集體經濟組織成員新建、改建、擴建住宅，應充分利用原有的宅基地和村內空閒地，在原有宅基地和村內空閒地未利用完以前，除依法批准使用新增建設用地外，不得隨意擴大村莊規模。
宅基地選址嚴禁占用基本農田和公益林地，涉及占用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。新增建設用地指標應安排使用省下達給五指山市的土地利用計畫指標。農民建房指標安排使用由市自然資源和規劃局依據各鄉鎮申報宅基地占用農用地面積統籌分配，並制訂年度分配計畫報市政府審批後執行。市自然資源和規劃局可視各鄉鎮申報宅基地占用農用地有關情況，統一組織農民建房批次用地報批。
第八條 宅基地建房應不斷最佳化農村居民點布局和規模。引導農民通過集中統建、多戶聯建等方式逐步向規劃的居民點集中，鼓勵建設公寓式住宅。對入駐農民公寓和集中到規劃的居民點建房的，在基礎設施建設方面給予一定的資金和項目支持。
第九條 宅基地建房應依法辦理規劃和用地審批手續，規劃撤併的村莊，除危房改造外，停止審批新建、重建和改建住宅。
對集鎮範圍內的農民建房需求，實行集中統建或多戶聯建方式落實“一戶一宅”。
在城鎮建設擴展邊界外的村莊，實行一戶一宅，用地面積不得超過175平方米，並應注重建築特色風貌管控，促進一定範圍內建築風格基本一致。
列入中國傳統村落名錄的村莊，農村宅基地安排按傳統村落保護規劃要求執行。
第十條農村宅基地發生權屬爭議的按照《海南省土地權屬確定與爭議處理條例》等相關法律進行處理，在爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。
第三章 宅基地審批
第十一條 宅基地實行分級審批、統一報備制度。農民建房申請使用存量建設用地的，由農村集體經濟組織提出分配方案，經所在村委會審核、鄉鎮土地規劃、農業農村部門審查後，報所在鄉鎮政府審批。農民建房申請使用新增建設用地的，由農村集體經濟組織會同所在村委會提出分配方案，經所在鄉鎮政府審核、市自然資源和規劃局、市農業農村局審查後，報市政府審批。新增建設用地指標在省下達給五指山市用地計畫指標內安排。新增建設用地占用農用地的，由市自然資源和規劃局按有關規定組織用地報批後，市政府再進行審批。
實行農村宅基地審批統一報備制度，強化對村集體宅基地管理和實施情況的監督。經審批的宅基地須報送給市自然資源和規劃局、市農業農村局進行統一備案，實施一張圖和專項資料庫管理。
第十二條 農村集體經濟組織成員符合下列條件之一的，具備在本村申請無償使用宅基地的資格權：
（一）需建住宅，且沒有宅基地的；
（二）已婚且已分家單獨居住的；未婚，但年齡已到法定結婚年齡以上且已分家單獨居住的；
（三）因自然災害和事故災難避險、新農村建設、移民安置規劃調整、原宅基地被徵收等，需要搬遷另建新住宅的；
（四）遷入村集體組織落戶，成為正式成員且在原籍沒有宅基地的；
（五）因不可抗力導致原有宅基地滅失，或因實施村鎮規劃以及進行鄉村公共設施和公益事業建設，原有宅基地被依法徵收或退還村集體，需易地建房的；
（六）法律法規規定的其他情形。
農村集體經濟組織成員身份認定參照《五指山市農村集體經濟組織成員身份界定指導意見》執行。
第十三條 非本村的集體經濟組織成員或原籍在本村的非農村集體經濟組織成員具備以下情形之一且符合一戶一宅的，經村集體同意，可獲得申請無償使用宅基地的資格權。
（一）外嫁女（入贅男）等已將戶籍遷出本村，但在本村仍存在土地承包關係且在本村和遷入村均未申請分配宅基地的，在本村和遷入村均可獲得宅基地資格權，但在其中一村申請分配宅基地之後，其在另一村的宅基地資格權視為自動放棄；
（二）遷出村集體戶口到城鎮讀書的大學生，畢業後未列入機關事業編制管理且未繳交城鎮居民社會養老保險的；
（三）遷出村集體戶口的外出務工非財政供養的人員;
（四）經市政府僑務工作部門審核認定為華僑、歸僑及僑眷身份，其要求在土改時期政府確定給其使用的宅基地上建房的，或因其原有宅基地已被占用、無法退回申請另外安排宅基地的;
（五）法律法規規定的其他情形。
第十四條 宅基地為存量建設用地的，按以下程式進行審批：
（一）申請與初審。申請人向農村集體經濟組織提交書面申請，包括申請人的基本情況，有無宅基地情況說明，擬選宅基地位置、面積等內容。農村集體經濟組織應根據村莊規劃和有關規定，對申請人條件進行初審，對宅基地位置進行初選，解決初選宅基地的爭議和糾紛。
（二）表決與公示。農村集體經濟組織受理申請後，應提交成員會議或成員代表會議表決，經三分之二以上成員或者成員代表同意的，應進行審批前公示，公示期不得少於5天。
（三）審核與測量。公示無異議的，報村委會審核。鄉鎮土地規劃、農業等相關管理機構人員應審查申請人是否符合申請使用農村宅基地條件，併到實地測量核查擬用地是否符合規劃條件及核對確定其現狀地類等。
（四）審批與公告。對公示期滿無異議且審核符合規定的，由鄉鎮自然資源和規劃建設環境所、農業農村部門審查後報鄉鎮政府審批，批後由屬地鄉鎮政府會同集體經濟組織在本村集體公共場所進行公告，公告期不得少於7天。
（五）備案與頒證。公告期滿無異議的，鄉鎮政府應將全部審批材料報市自然資源和規劃局、市農業農村局備案；申請人可持批准材料向鄉鎮自然資源環境和規劃管理所進行報建。房子建成驗收後再將所有材料報市不動產登記中心申請房地一體登記。
第十五條 宅基地為新增建設用地的，按以下程式進行審批：
（一）申請與初審、表決與公示、審核與測量三個步驟分別按本辦法第十四條第一款第（一）、（二）、（三）項規定進行。
（二）審批與公告。對公示期滿無異議且審核符合規定的由鄉鎮自然資源環境和規劃管理所呈報市自然資源和規劃局進行審查，符合規定條件的，市自然資源和規劃局應根據年度分配計畫，安排使用指標，並作出審核意見報市政府審批。審批後由屬地鄉鎮政府會同集體經濟組織在本村集體公共場所進行公告，公告期不得少於7天。
（三）登記與頒證。公告期滿無異議的，鄉鎮政府應將全部審批材料報市自然資源和規劃局、市農業農村局備案；申請人可持批准材料向鄉鎮自然資源環境和規劃管理所進行報建。房子建成驗收後再將所有材料報市不動產登記中心申請房地一體登記。
第四章 宅基地有償使用
第十六條 農村宅基地有償使用，是指在一戶多宅及其他原因造成的超標準占用宅基地等情形下，由農戶向集體經濟組織繳納一定數額的有償使用費，獲取其超占宅基地使用權的制度。有償使用農村宅基地的年限由農村集體經濟組織自行決定。
第十七條 宅基地有償使用按以下程式進行：
（一）簽訂《宅基地有償使用協定書》。由集體經濟組織與宅基地使用人簽訂《宅基地有償使用協定書》，協定應包括有償使用者的姓名、面積、使用年限、收費標準、收費額度、收取方式等內容並張榜公布。
（二）收取有償使用費。有償使用費由集體經濟組織負責收取，繳入銀行專戶。
（三）費用賬務審核管理。有償使用費實行村賬鎮管，集體經濟組織應將賬務情況報鄉鎮政府備案，並向村民公開收支明細。屬地鄉鎮政府應對農村宅基地使用費進行審計監督。
第十八條 宅基地有償使用費按五指山市相應地區基準地價的40%進行核算（如宅基地落於兩個或多個基準地價範圍內，按照低的來計算），作為應繳納有償使用費標準。本辦法實施過程中基準地價調整的，按調整後的價格執行。
拒繳有償使用費的，在土地徵收補償中只按175平方米進行補償，超標準部分宅基地及相應地上附著物不納入補償範圍。
第十九條 對因歷史原因形成超標占用宅基地的有償使用費收取應結合村莊規劃區別對待：
（一）1982年2月13日前已建的房子，已按照實際占地面積進行確權登記發證的，不收取有償使用費。未進行確權發證的，在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認，補辦確權登記頒證手續的，不收取有償使用費，否則按照本條第（二）項規定收取有償使用費；
（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，已按照實際占地面積進行確權登記發證的，不收取有償使用費。未進行確權發證的，在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認後，辦理175平方米宅基地使用權證。對於超過175平方米的部分用地，在符合五指山市總體規劃的前提下，經使用人申請並向本集體經濟組織繳納該部分宅基地的有償使用費後可頒發宅基地使用權證，並在該宅基地證書附記中備註超出部分用地的有償使用費繳納信息，有償使用費用按本辦法第十八條第一款規定的50%核算；
（三）1999年9月24日至本辦法頒布實施前已建的房子(認定違法的除外)，已按照實際占地面積進行確權登記發證的，不收取有償使用費。未進行確權發證的，在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認後，辦理175平方米宅基地使用權證。對於超過175平方米的部分用地，在符合五指山市總體規劃的前提下，經使用人申請並向本集體經濟組織繳納清該部分宅基地的有償使用費後可頒發宅基地使用權證，並在該宅基地證書附記中備註超出部分用地的有償使用費繳納信息，有償使用費用按本辦法第十八條第一款規定核算。
本辦法頒布實施後，仍超標準或違規占地建房的，按違法占地和違法建設認定，並依據相關規定進行處置。
第二十條 宅基地有償使用費按使用年限進行繳納，使用年限由村集體經濟組織確定，但最長不得超過70年。在未繳清全部費用之前，不得按已繳費用及其所占應繳總費用的比例分期頒發使用權證。超過規定時間不繳納宅基地有償使用費的，每延期一日，按有償使用費1‰的比例累計加收滯納金。
拒繳滯納金，宅基地被徵收的，集體經濟組織應在征地補償款中扣除累計拒繳的滯納金數額之後予以分配。
第二十一條 宅基地有償使用費要本著“取之於戶，收費適度，用之於村，使用得當”的原則，全額留給村集體經濟組織，主要用於村內基礎設施和公益事業建設、村內貧困戶幫扶、土地復墾及宅基地有償退出回購等。
第五章 宅基地退出
第二十二條 宅基地退出包括宅基地自願有償退出和無償退出兩種方式。
宅基地自願有償退出，是指對於一戶多宅、超占面積、華僑離鄉及農民進城務工等原因造成宅基地及住宅閒置，宅基地使用權人通過自願協商等方式，將其空閒或超占的宅基地及住宅交由農村集體經濟組織有償收回的制度。
宅基地無償退出，是指對於村內無主、絕亡戶的宅基地或房屋及已破損的廢棄房屋，經村集體經濟組織公示三個月無異議的，由農村集體經濟組織無償收回。
第二十三條 原宅基地使用權人退出宅基地進城落戶後，按照城鎮居民相關政策進行管理，享受相關政策待遇。
第二十四條 退出收回的農村宅基地，農村集體經濟組織可根據現行基準地價與村民協商確定，並在進行補償後，統一由農村集體經濟組織調配安排使用，首先預留一定面積用於宅基地再分配，其餘按五指山市總體規劃入市流轉等方式在市域範圍內統籌使用。
宅基地有償退出的補償費用，由農村集體經濟組織依照《中華人民共和國村民委員會組織法》的相關規定進行集體表決後統籌安排使用，可從宅基地有償使用費中列支。
第二十五條 宅基地補償價款應在地上房屋及附著物評估價的基礎上，經農村集體經濟組織與宅基地使用權人協商，由成員大會或成員代表大會研究確定，或者委託有資質的評估機構評估確定。
第六章 宅基地使用權流轉
第二十六條 農村宅基地使用權流轉，是指依法取得的農村宅基地使用權可通過轉讓、互換等方式在本集體經濟組織內部流轉。
通過無償或有償使用獲得的宅基地使用權只能在本集體經濟組織內部流轉。宅基地使用權人轉讓其宅基地使用權之後，不得再向集體經濟組織申請宅基地。
第二十七條 農村宅基地使用權流轉應同時具備以下條件
（一）宅基地使用權權屬明晰；
（二）受讓人、承租人必須是在本集體經濟組織擁有宅基地資格權的人員；
（三）流轉雙方協商一致；
（四）經集體經濟組織或村民委員會審核同意並報屬地鄉鎮政府備案。
第二十八條 農村宅基地使用權轉讓、出租需按照成交價的10%繳交管理費給集體經濟組織，轉讓期限最高不得超過70年，出租期限最高不得超過20年。
第二十九條 集體經濟組織審核宅基地使用權流轉，應在尊重交易雙方意思自治的前提下，嚴守本辦法第五條規定的原則底線，同時制定相應措施，鼓勵知識分子返鄉創業，為振興鄉村旅遊、發展鄉鎮企業創造條件。
第七章 宅基地的日常監管
第三十條 屬地鄉鎮政府負責審查申請人的條件、基本情況、土地來源及權屬、有無糾紛，指導和監管村集體經濟組織實施宅基地有償使用、有償退出和流轉，並落實宅基地巡查制度，加強農村宅基地日常管理，發現亂搭、亂蓋、亂建現象要及時制止，同時上報相關的職能部門。
第三十一條 農村集體經濟組織負責宅基地有償使用費的收繳、管理，接受集體經濟組織成員和相關部門的監督；負責有償退出宅基地的回購等。
第三十二條 農村宅基地管理應遵循公開透明原則，按村民自治管理條例實施。
第八章 法律責任與附則
第三十三條 違反本辦法，越權或者違反程式批准以及其他違法違規批准宅基地的，依法撤銷違法批准宅基地的行為，並按有關規定對直接負責人和相關責任人給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。違法批准占用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還土地的，以非法占地查處。
第三十四條 經依法申請取得宅基地使用權後，兩年內未建設房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經濟組織無償收回，如已辦理過確權登記，註銷其土地登記時，應當由集體經濟組織按程式逐級上報市人民政府批准。
第三十五條 農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地建住宅的，由職能部門依法進行查處。
第三十六條 本辦法由市自然資源和規劃局負責解釋。
第三十七條 本辦法自公布之日起30日後施行，有效期3年。
內容解讀
《五指山市農村宅基地管理暫行辦法》政策解讀
一、出台政策的背景
2019年8月，經市委審定通過，印發了《五指山市統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（下稱《方案》），全面部署推進農村土地制度改革試點工作。按照《方案》“制訂我市改革實施方案和配套政策規定”的要求，為更好地指導全市農村土地制度改革試點工作，推進我市農村宅基地制度改革，規範化農村宅基地管理，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規及相關政策，結合我市實際制定本辦法。
二、政策主要內容
《五指山市農村宅基地管理暫行辦法》（下稱《辦法》）共八章三十七條，包括總則、宅基地管理、宅基地審批、宅基地有償使用、宅基地退出、宅基地使用權流轉、宅基地的日常督管理和法律責任附則八個部分。主要內容如下：
（一）總則明確了《辦法》制定依據和適用範圍，明確了農村宅基地界線範圍為村民實際建造房屋及附屬生活設施的現狀範圍。庭院經濟用地和村莊公共設施用地不列入宅基地範圍。規定了宅基地所有權、資格權和使用權：宅基地所有權歸農民集體所有；宅基地資格權原則上由所屬農村集體經濟組織的成員享有；使用權是指根據本辦法，通過分配、繼承、租賃、購買、置換等方式依法獲取的，對宅基地的占有、使用的權利。明確了農村村民一戶一宅，宅基地面積不超過175平方米的原則。
明確了各部門宅基地管理的職責，市政府總體統籌協調，市資規局負責落實宅基地規劃，市農業局負責宅基地改革和管理，各鄉鎮政府負責宅基地的審批，發改、財政、林業、交通、水務等行政主管部門按照職責協同管理，市不動產登記中心負責農村宅基地及住房登記發證。
（二）宅基地管理方面，集體經濟組織成員新建、改建、擴建住宅應符合村莊規劃，應充分利用原有的宅基地和村莊空閒地。宅基地選址嚴禁占用基本農田和公益林地，涉及占用基本農田和公益林地外的農用地，應辦理農轉用手續。農村宅基地存在爭議的，在爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。
（三）宅基地審批方面，由村民向村小組提出申請，村委會審核後報鄉鎮政府批准。規定了農村集體經濟組織成員符合下列條件之一的，具備在本村申請無償使用宅基地的資格權：1、需建住宅，且沒有宅基地的；2、已婚且已分家單獨居住的；未婚，但年齡已到法定結婚年齡以上且已分家單獨居住的；3、因自然災害和事故災難避險、新農村建設、移民安置規劃調整、原宅基地被徵收等，需要搬遷另建新住宅的；4、遷入村集體組織落戶，成為正式成員且在原籍沒有宅基地的；5、因不可抗力導致原有宅基地滅失，或因實施村鎮規劃以及進行鄉村公共設施和公益事業建設，原有宅基地被依法徵收或退還村集體，需易地建房的；6、法律法規規定的其他情形。農村集體經濟組織成員身份認定參照《五指山市農村集體經濟組織成員身份界定指導意見》執行。非本村的集體經濟組織成員或原籍在本村的非農村集體經濟組織成員具備以下情形之一且符合一戶一宅的，經村集體同意，可獲得申請無償使用宅基地的資格權。主要有：1、外嫁女(入贅男)等已將戶籍遷出本村，但在本村仍存在土地承包關係且在本村和遷入村均未申請分配宅基地的，在本村和遷入村均可獲得宅基地資格權，但在其中一村申請分配宅基地之後，其在另一村的宅基地資格權視為自動放棄；2、遷出村集體戶口到城鎮讀書的大學生，畢業後未列入機關事業編制管理且未繳交城鎮居民社會養老保險的；3、遷出村集體戶口的外出務工非財政供養的人員;4、經市政府僑務工作部門審核認定為華僑、歸僑及僑眷身份，其要求在土改時期政府確定給其使用的宅基地上建房的，或因其原有宅基地已被占用、無法退回申請另外安排宅基地的;5、法律法規規定的其他情形。
（四）宅基地有償使用方面，主要是指一戶多宅或其他原因造成超標準占用宅基地的，收取有償使用費。有償使用費按使用年限及相應片區基準地價40%收取，使用年限由村集體經濟組織確定，但最長不超過70年。因歷史原因造成的超標占用宅基地的，針對不同的情況區別對待。
（五）宅基地退出方面，分自願有償退出和無償退出兩種情形。宅基地自願有償退出，是指對於一戶多宅、超占面積、華僑離鄉及農民進城務工等原因造成宅基地及住宅閒置，宅基地使用權人通過自願協商等方式，將其空閒或超占的宅基地及住宅交由農村集體經濟組織有償收回的制度。宅基地無償退出，是指對於村內無主、絕亡戶的宅基地或房屋及已破損的廢棄房屋，經村集體經濟組織公示三個月無異議的，由農村集體經濟組織無償收回。
（六）宅基地使用權流轉方面，規定了依法取得的宅基地使用權可在本集體經濟組織內部流轉。轉讓年限不得超過70年，出租年限不得超過20年。原使用權人轉讓宅基地使用後，不能再向集體經濟組織申請宅基地。
（七）宅基地的日常監管方面，將監管許可權下放鄉鎮，充分發揮農村集體經濟組織的作用，遵循公開透明原則。
（八）法律責任與附則方面，主要規定了越權或違反程式批准宅基地、取得宅基地使用利後兩年內未建設房屋或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的、村民未經批准或採取欺騙手段騙取批准的幾種情況的懲罰措施。
三、《辦法》解釋部門
由五指山市自然資源和規劃局負責解釋本《辦法》。
