《文昌市農村宅基地有償使用指導辦法（試行）》是文昌市人民政府辦公室於2021年5月10日印發的辦法。
《文昌市農村宅基地有償使用指導辦法（試行）》共5章20條。第一章為總則，第一條至第二條主要規定了制定辦法的依據、農村宅基地有償使用定義；第二章為有償使用範圍，第三條至第五條主要規定了宅基地“一戶一宅”和“一戶多宅”的界定，宅基地有償使用範圍以及適用情況；第三章為宅基地有償使用費的收取，第六條至第十三條主要規定了宅基地有償使用的流程、收費標準、使用年限、繳納方式，明確因歷史原因形成超標準占用宅基地的區別對待方式；第四章為監督管理，第十四條至第十八條主要規定了宅基地有償使用費的管理、監督和使用；第五章為附則，第十九條至第二十條主要規定了試行期間的具體時間節點、解釋主體。
基本介紹
- 中文名：文昌市農村宅基地有償使用指導辦法（試行）
- 頒布時間：2021年5月10日
- 實施時間：2021年6月12日
- 發布單位：文昌市人民政府辦公室
印發通知,辦法全文,內容解讀,
印發通知
文昌市人民政府辦公室關於印發《文昌市農村宅基地有償使用指導辦法（試行）》的通知（文府辦規〔2021〕20號）
各鎮人民政府，各農場，市政府直屬各單位，企事業各單位，各人民團體，中央和省駐文昌各單位：
《文昌市農村宅基地有償使用指導辦法（試行）》已經十五屆市政府第93次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
文昌市人民政府辦公室
2021年5月10日
（此件主動公開）
辦法全文
文昌市農村宅基地有償使用指導辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為推進我市農村宅基地制度改革，規範宅基地管理，根據《海南省農村宅基地管理試點辦法》《海南省自然資源和規劃廳關於農村不動產確權登記歷史遺留問題處理意見的通知》（瓊自然資規〔2020〕7號）《文昌市農村宅基地試點管理辦法》規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所指的農村宅基地有償使用，是指《海南省農村宅基地管理試點辦法》實施前，因歷史原因造成的超標準占用宅基地或一戶多宅等情況，經農戶申請，村集體同意，向集體經濟組織繳納一定數額的有償使用費，獲取其超占宅基地使用權的制度。
第三條 本辦法所稱農村宅基地，是指農村集體經濟組織成員或經批准獲得宅基地資格權的個人用於建造住宅所占有、使用的集體所有的土地，包括在現實中已經建造房屋的土地、之前建過房屋但閒置已無地上物的土地和準備用於建造房屋的土地三種類型。
農村宅基地界線範圍為村民實際建造房屋及附屬生活設施的現狀範圍。庭院經濟用地和村莊公共設施用地不列入宅基地範圍。
第二章 有償使用範圍
第四條 農村宅基地實行“一戶一宅”。村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175㎡的，認定為一戶多宅，總面積不超過175㎡，不認定為一戶多宅。
第五條 農村集體經濟組織成員，符合下列條件之一的，可以獨立作為“戶”在本村申請宅基地確權登記：
（一）已婚或達到法定結婚年齡的；
（二）依法繼承房屋及宅基地使用權的未成年人；
（三）法律法規規定的其他情形。
對以上情形之外，確需以“戶”申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，並經鎮人民政府審核後公示認定。
第六條 符合分戶建房規定而尚未分戶的農村集體經濟組織成員，其實際使用的宅基地合計沒有超過分戶後用地合計面積標準的，不納入有償使用範圍。
第七條 有下列情形之一的，可結合實際實行宅基地有償使用：
（一）宅基地使用面積超過175平方米的超出部分面積；
（二）本集體經濟組織成員因繼承、受贈房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過175平方米的超出部分面積；
（三）非本集體經濟組織成員通過繼承、受贈房屋或其他方式合法占有的宅基地超過175平方米的超出部分面積。
第八條 適用宅基地有償使用的房屋須符合現行的文昌市總體規劃和村莊規劃，且土地利用現狀為非耕地。
第三章 宅基地有償使用費的收取
第九條 宅基地有償使用費繳納標準按照經省政府批准同意，並發布執行的文昌市農村集體住宅用地基準地價的40%進行核算。農村宅基地坐落在城鎮基準地價覆蓋範圍內的，參照所處位置住宅用地的城鎮基準地價的40%進行核算，如同一個農村集體涉及到兩個或多個城鎮基準地價片區的，則按照較低基準地價的40%對全村進行核算，作為應補繳有償使用費標準。實施過程中基準地價調整的，按調整後的價格執行。有償使用收費金額＝宅基地所在區域基準地價×有償使用面積×住宅用地（農村集體）使用年期修正係數。宅基地有償使用費由村集體經濟組織收取。
拒繳有償使用費的，在土地徵收補償中只按175平方米進行補償，該宅基地超標準占用部分不納入補償範圍。
第十條 宅基地有償使用年限由本村集體經濟組織與宅基地權利人根據房屋新舊程度等情況自行協商確定，最低不少於20年，最長不超過70年，自有償使用之日起計算。有償使用面積和有償使用年限在不動產登記簿和不動產權證書記事欄內註明。
第十一條 非本集體經濟組織成員有償使用宅基地的，應在不動產登記簿和不動產權證書的記事欄內予以註明。
第十二條 宅基地有償使用費按使用年限一次性繳納。契約到期後宅基地權利人可向村集體經濟組織申請續簽宅基地有償使用。在未繳清全部費用之前，不得按已繳費用及其所占應繳總費用的比例分期頒發使用權證。
超過規定時間不交宅基地有償使用費的，每延期一日，按有償使用費1‰的比例累計加收滯納金。
拒繳滯納金，宅基地被徵收的，集體經濟組織應在征地補償款中扣除累計拒繳的滯納金數額之後予以分配。
第十三條 對因歷史原因形成超標準占用宅基地的有償使用費收取應結合村莊規劃區別對待：
（一）1982年2月13日前已建的房子，已按照實際占地面積進行確權登記發證的，不收取有償使用費。未進行確權發證的，在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認，補辦確權登記頒證手續的，不收取有償使用費，否則按照本條第（二）項規定收取有償使用費。
（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認後，在175平方米範圍內辦理宅基地使用權證。對於超過175平方米的部分用地，在符合文昌市總體規劃和村莊規劃的前提下，經使用人申請並向本集體經濟組織補繳清該部分宅基地的有償使用費後可頒發不動產權證，並在該證書附記中備註超出部分用地的有償使用費繳納信息，補繳費用按本辦法第九條規定應補繳有償使用費標準的50%核算。
（三）1999年9月24日至2019年11月28日《海南省農村宅基地管理試點辦法》頒布實施前已建的房子（認定違法的除外），在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認後，在175平方米範圍內辦理宅基地使用權證。對於超過175平方米的部分用地，在符合文昌市總體規劃和村莊規劃的前提下，經使用人申請並向本集體經濟組織補繳清該部分宅基地的有償使用費後可頒發不動產權證，並在該證書附記中備註超出部分用地的有償使用費繳納信息，補繳費用按本辦法第九條規定應補繳有償使用費標準的100%核算。
第十四條 宅基地有償使用按以下流程操作：
（一）申請。符合條件的人員向村集體經濟組織提交書面申請及相關佐證材料。
（二）公示。村集體經濟組織受理申請後，應提交成員會議或成員代表會議表決，經三分之二以上成員或成員代表同意，並將擬有償使用的地塊四至、對象、面積、繳交有償使用金額等進行公示，公示期不得少於5天。
（三）審批。公示期滿無異議且審核符合規定的，由村集體經濟組織呈村委會做初審，初審通過由村委會報鎮政府審批。
（四）簽訂協定。村集體經濟組織與宅基地有償使用對象簽訂《文昌市農村宅基地有償使用契約》。
（五）繳費。宅基地有償使用對象按契約約定，按時、足額向村集體經濟組織繳交宅基地有償使用費用。
第十五條 有償使用對象完成宅基地有償使用流程後，依據《海南省自然資源和規劃廳關於農村不動產確權登記歷史遺留問題處理意見的通知》（瓊自然資規〔2020〕7號）規定辦理房地一體不動產確權登記。
第十六條 本集體經濟組織的精準扶貧建檔立卡對象、低保戶、特困人員等，經過村民會議或村民代表會議集體討論同意後，可以實行緩繳、減繳或免繳。
第十七條 國家工作人員、黨員幹部、企業法人、產業協會負責人、在外知名人士應動員其親屬積極參與交納。
第四章 監督管理
第十八條 村集體經濟組織收取的宅基地有償使用費納入集體資產統一管理使用。屬地鎮政府要指導集體經濟組織完善財務管理和民主監督制度，對農村宅基地有償使用費進行審計監督，財政、紀檢部門加強監督檢查。
第十九條 有償使用費實行村賬鎮管，集體經濟組織應將賬務情況報鎮政府備案，並向村民公開收支明細。宅基地有償使用費的收取、管理和使用要進行公示，接受村民監督，任何人不得私自收取、減免、截留、挪用、侵占宅基地有償使用費。
第二十條 收取有償使用費應使用村集體經濟組織統一收據。
第二十一條 宅基地有償使用費收繳情況必須每年在本集體經濟組織內部至少公示兩次。
第二十二條 宅基地有償使用費要本著“取之於戶，收費適度，用之於村，使用得當”的原則，90%留給本村集體經濟組織，10%留給村委會，主要用於本村基礎設施建設、村務管理、民生保障、公益事業、公共支出、宅基地有償退出回購等。
第五章 附 則
第二十三條 本辦法由文昌市農業農村局負責解釋。
第二十四條 本辦法自2021年6月12日起施行，試行期至2022年12月31日。
內容解讀
關於《文昌市農村宅基地有償使用指導辦法（試行）》的解讀
根據文昌市人民政府辦公室《關於做好2021年網際網路發布公文政策解讀工作的函》，現就《文昌市農村宅基地有償使用指導辦法（試行）》解讀如下。
一、背景依據
作為全國第一批33個“三塊地”改革試點市縣之一，文昌在宅基地改革中取得了一定成績，制定了《文昌市農村宅基地試點管理辦法》等內容，提出了一些具有創新意義的方法和舉措，但是這些方法和舉措仍停留在紙面上，其中涉及宅基地有償使用這一項內容，需要進一步細化，加快推進政策落實。出台有償使用辦法，是解決因歷史原因形成的“一戶多宅”和超標準占用宅基地等問題的有效途徑，維護和保障農民權益，同時對於發展壯大村集體經濟具有重要意義。
二、目標任務
通過有償使用的方式妥善解決在《海南省農村宅基地管理試點辦法》實施前，因歷史原因造成的超標準占用宅基地或一戶多宅等問題。切實維護集體土地權利人的合法權益，促進和規範農村產權制度改革，助力鄉村振興。
三、主要內容
辦法共5章20條。
第一章為總則，第一條至第二條主要規定了制定辦法的依據、農村宅基地有償使用定義。
第二章為有償使用範圍，第三條至第五條主要規定了宅基地“一戶一宅”和“一戶多宅”的界定，宅基地有償使用範圍以及適用情況。
第三章為宅基地有償使用費的收取，第六條至第十三條主要規定了宅基地有償使用的流程、收費標準、使用年限、繳納方式，明確因歷史原因形成超標準占用宅基地的區別對待方式。
第四章為監督管理，第十四條至第十八條主要規定了宅基地有償使用費的管理、監督和使用。
第五章為附則，第十九條至第二十條主要規定了試行期間的具體時間節點、解釋主體。
四、涉及範圍
在文昌市行政轄區範圍內實施農村宅基地有償使用制度。
五、執行標準
根據《土地管理法》、《中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發<深化農村宅基地制度改革試點方案>的通知》（廳字〔2020〕18號）、《海南省農村宅基地管理試點辦法》、《海南省自然資源和規劃廳關於農村不動產確權登記歷史遺留問題處理意見的通知》（瓊自然資規〔2020〕7號）、《文昌市農村宅基地試點管理辦法》等相關法律法規及政策規定。
六、注意事項
（一）宅基地有償使用費繳納標準：
有償使用收費金額=宅基地所在區域基準地價×有償使用面積×住宅用地（農村集體）使用年期修正係數。宅基地有償使用費由村集體經濟組織收取。
（二）對不同歷史階段形成超標準占用宅基地的有償使用費收取應結合村莊規劃區別對待：
1.1982年2月13日前已建的房子，已按照實際占地面積進行確權登記發證的，不收取有償使用費。未進行確權發證的，在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認，補辦確權登記頒證手續的，不收取有償使用費。
2.1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認後，在175平方米範圍內辦理宅基地使用權證。對於超過175平方米的部分用地，收取的有償使用費規定按應繳有償使用費標準的50%核算。
3.1999年9月24日至2019年11月28日《海南省農村宅基地管理試點辦法》頒布實施前已建的房子（認定違法的除外），在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認後，在175平方米範圍內辦理宅基地使用權證。對於超過175平方米的部分用地，收取的有償使用費按規定應繳有償使用費標準的100%核算。
（三）拒繳有償使用費的，在土地徵收補償中只按175平方米進行補償，該宅基地超標準占用部分不納入補償範圍。
七、關鍵字詮釋
1.農村宅基地：農村集體經濟組織成員或經批准獲得宅基地資格權的個人用於建造住宅所占有、使用的集體所有土地，包括在現實中已經建造房屋的土地、之前建過房屋但閒置已無地上物的土地和準備用於建造房屋的土地三種類型。農村宅基地界線範圍為村民實際建造房屋及附屬生活設施的現狀範圍。庭院經濟用地和村莊公共設施用地不列入宅基地範圍。
2.宅基地有償使用：農村宅基地有償使用，是指《海南省農村宅基地管理試點辦法》實施前，因歷史原因造成的超標準占用宅基地或一戶多宅等情況，經農戶申請，村集體同意，向集體經濟組織繳納一定數額的有償使用費，獲取其超占宅基地使用權的制度。
3.“一戶一宅”。農村村民一戶只能擁有一處無償使用的農村宅基地，用地面積不得超過175平方米。
4.“一戶多宅”。村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175㎡的，認定為一戶多宅，總面積不超過175㎡，不認定為一戶多宅。
八、惠民利民舉措
（一）妥善解決歷史遺留問題
通過有償使用的方式妥善解決在《海南省農村宅基地管理試點辦法》實施前，因歷史原因造成的超標準占用宅基地或一戶多宅等問題。
（二）切實保障宅基地權利人的合法權益
符合條件的超標準占用宅基地、一戶多宅的農戶經申請，村集體同意，向集體經濟組織繳納一定數額的有償使用費後可獲取其超占宅基地使用權，給予確權登記，保障宅基地權利人的合法權益。
（三）發展壯大村集體經濟，助力鄉村振興
宅基地有償使用費由村集體經濟組織統一收據。要本著“取之於戶，收費適度，用之於村，使用得當”的原則，90%留給本村集體經濟組織，10%留給村委會，主要用於本村基礎設施建設、民生保障、公益事業、公共支出、發展村集體產業等。
