《文昌市農村宅基地試點管理辦法》是文昌市人民政府辦公室於2021年5月14日印發的辦法。
基本介紹
- 中文名：文昌市農村宅基地試點管理辦法
- 頒布時間：2021年5月14日
- 實施時間：2021年6月14日
- 發布單位：文昌市人民政府辦公室
印發通知,辦法全文,內容解讀,
印發通知
文昌市人民政府辦公室關於印發《文昌市農村宅基地試點管理辦法（2021年修訂）》的通知
文府辦規〔2021〕24號
各鎮人民政府，各農場，市政府直屬各單位，企事業各單位，各人民團體，中央和省駐文昌各單位：
《文昌市農村宅基地試點管理辦法（2021年修訂）》已經十五屆市政府第93次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
文昌市人民政府辦公室
2021年5月14日
（此件主動公開）
辦法全文
文昌市農村宅基地試點管理辦法（2021年修訂）
第一章 總 則
第一條 為推進文昌市農村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，加強農村土地節約集約利用，改善農村人居環境，根據《土地管理法》、《物權法》、《中共中央、國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）、《農業農村部 自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《海南省農業農村廳、海南省自然資源和規劃廳關於進一步加強宅基地審批管理的通知》（瓊農字〔2020〕93號）、《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土改〔2019〕1號）和《海南省農村宅基地管理試點辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號）等法律法規及相關政策，結合文昌市實際，制定本辦法。
第二條 在文昌市行政轄區範圍內實施農村宅基地利用改革試點的適用本辦法。
第三條 本辦法所稱農村宅基地，是指農村集體經濟組織成員或者經批准獲得宅基地資格權的個人用於建造住宅所占有、使用的集體所有的土地，包括在現實中已經建造房屋的土地、之前建過房屋但閒置已無地上物的土地和準備用於建造房屋的土地三種類型。
農村宅基地界線範圍為村民實際建造房屋及附屬生活設施的現狀範圍。庭院經濟用地和村莊公共設施用地不列入宅基地範圍。
第四條 市人民政府負責文昌市行政區域內的宅基地管理，市農業農村部門、自然資源和規劃部門按職責實施。市住建、公安、民政、林業等部門、鎮人民政府、村集體經濟組織或者村（居）民委員會按照各自職責，共同做好宅基地管理工作。
第五條 農村宅基地權能分為所有權、資格權和使用權三種形式。宅基地所有權歸屬農民集體所有。
本辦法所稱宅基地資格權，是指依法向農村集體經濟組織申請使用宅基地的成員資格。宅基地資格權原則上由所屬農村集體經濟組織的成員享有。
本辦法所稱宅基地使用權，是指根據本辦法，通過分配、繼承、租賃、購買、置換等方式依法獲取的，對宅基地的占有、使用的權利。
第六條 宅基地管理應遵循以下原則：
（一）堅守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產能力不減弱、農民利益不受損四條底線；
（二）嚴格按規劃實行土地用途管制，不得將買賣宅基地作為管理出發點、不得將退出宅基地使用權作為村民進城入戶的條件，禁止城鎮居民購買農村宅基地，禁止利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館等房地產項目；
（三）農村村民一戶只能擁有一處無償使用的農村宅基地，用地面積不得超過175平方米；
（四）依照文昌市總體規劃的要求，統籌經濟社會發展、土地利用、村莊建設、環境整治，從實際出發，尊重歷史、引領未來；
（五）最佳化居民點布局，控制建設用地規模，確保節約集約用地；
（六）尊重集體經濟組織的主體地位，完善宅基地所有權、使用權、資格權三權分置制度，充分發揮村民委員會、村民小組、村民事務理事會、村民民主協商會等村民自治組織的管理作用。
第七條 農村宅基地的統籌協調和政策把控由市人民政府負責；市農業農村部門負責農村宅基地改革和管理工作，市自然資源和規劃管理部門負責國土空間規劃、土地利用計畫和規劃許可等工作。市發改、住建、財政、林業、交通、水務等行政主管部門應按照各自職責做好協同管理；各鎮人民政府負責農村宅基地（建房）審核批准工作，履行屬地責任，加強事中事後監管。
農村宅基地及住房登記發證工作由市不動產登記機構負責。
第二章 宅基地管理
第八條 農村宅基地選址必須符合文昌市總體規劃和村莊規劃，集體經濟組織成員新建、改建、擴建住宅，應充分利用原有的宅基地和村內空閒地，在原有宅基地和村內空閒地未利用完以前，除依法批准使用新增建設用地外，不得隨意擴大村莊規模。
宅基地選址嚴禁占用永久基本農田、重點生態公益林地和自然保護地中規劃林地。不得在地質災害隱患點選址建房。涉及占用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續，新增建設用地指標應安排使用當年省下達給文昌市的土地利用計畫中的農民建房專項指標。當年農民建房專項指標安排使用由市農業農村、自然資源和規劃部門依據各鎮申報宅基地占用農用地面積統籌分配，並制訂年度分配計畫報市人民政府審批後執行。市自然資源和規劃部門可視各鎮人民政府審批宅基地占用農用地情況，統一組織農民建房批次用地報批。
第九條 宅基地建房應不斷最佳化農村居民點布局和規模。引導農民通過集中統建、多戶聯建等方式逐步向規劃的居民點集中，鼓勵建設公寓式住宅。對入駐農民公寓和集中到規劃的居民點建房的，在基礎設施建設方面給予一定的資金和項目支持。
第十條 宅基地建房應依法辦理規劃和用地審批手續，規劃撤併的村莊，除危房改造外，停止審批新建、重建和改建住宅。
對集鎮範圍內的農民建房需求，實行集中統建或者多戶聯建方式落實“一戶一宅”。
在城鎮建設擴展邊界外的村莊，應保障農村村民實現戶有所居，原則上實行一戶一宅，農村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，宅基地使用面積不得超過175平方米，並應注重建築特色風貌管控，促進一定範圍內建築風格基本一致，應當與自然環境相協調，新建住宅高度應當符合有關規定。
列入中國傳統村落名錄的村莊，農村宅基地安排按傳統村落保護規劃要求執行。
第十一條 農村宅基地發生權屬爭議的按照《海南省土地權屬確定與爭議處理條例》等相關法律進行處理，在爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。
第三章 宅基地審批
第十二條 農民建房申請使用存量建設用地或者占用永久基本農田以外的農用地、未利用地的新增建設用地的，由農村集體經濟組織提出分配方案，經所在村委會審核後，報所在鎮人民政府，由鎮人民政府結合各部門聯審結果，對農民宅基地申請進行審批，並出具《農村宅基地批准書》和《鄉村規劃許可證》。新增建設用地指標在省下達給文昌市的農民建房專項指標規模內安排。省下達給文昌市的農民建房專項指標不能滿足當年需求的，依申請時間實行輪候制度。
文昌市實行農村宅基地審批統一報備制度，強化對村鎮宅基地管理和實施情況的監督。鎮人民政府要建立宅基地用地建房審批管理台賬，有關資料歸檔留存，並及時將審批情況報市農業農村、自然資源和規劃部門進行統一備案，實施一張圖和專項資料庫管理。
宅基地審核應充分發揮村民代表大會、村民民主協商會、村民事務理事會的協調作用。村委會可書面委託部分審核事項給其他村民自治組織承辦，聽取其意見。
第十三條 農村集體經濟組織成員符合下列條件之一的，具備在本村申請無償使用宅基地的資格權：
（一）需建住宅，沒有宅基地或者原宅基地面積未達到175平方米的；
（二）已具備分戶條件且原有宅基地面積尚未達到分戶標準的；
（三）因自然災害和事故災難避險、新農村建設、移民安置、規劃調整、原宅基地被徵收等，需要搬遷另建新住宅的；
（四）遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的；
（五）因不可抗力導致原有宅基地滅失，或者因實施村鎮規劃以及進行鄉村公共設施和公益事業建設，原有宅基地被依法徵收或者退還村集體，需易地建房的；
（六）現有房屋鑑定為危房或者戶人均占有建築面積不足20平方米、住房困難，需要拆除舊房、異地新建房屋，且同意無償退還現有宅基地的;
（七）因人口增加，現有宅基地面積不能滿足居住需求的；
（八）法律法規規定的其他情形。
農村集體經濟組織成員的範圍認定由《文昌市農村集體經濟組織成員資格認定指導意見》進行規定。
第十四條 非本村的集體經濟組織成員或者原籍在本村的非農村集體經濟組織成員具備以下情形之一，經本村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，可獲得申請無償使用宅基地的資格權：
（一）外嫁女（入贅男）等已將戶籍遷出本村，但在本村仍存在土地承包關係且在本村和遷入村均未申請分配宅基地的，在本村和遷入村均可獲得宅基地資格權，但在其中一村申請分配宅基地之後，其在另一村的宅基地資格權視為自動放棄；
（二）遷出村集體戶口到城鎮讀書的大中專、在校讀書學生，畢業後未列入機關事業編制管理且未繳交機關事業養老保險的；
（三）原籍在本村的外出務工人員（享受財政供養的離退休或者離退職人員及國有企業在職在編，具有穩定生活保障的除外）；
（四）經市人民政府僑務工作部門審核認定為華僑、歸僑及僑眷身份，其要求在土改時期縣人民政府確定給其使用的宅基地上建房的，或者因其原有宅基地已被占用、無法退回申請另外安排宅基地的；
（五）因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批准使用宅基地，退出原宅基地並註銷登記的；
（六）法律法規規定的其他情形。
第十五條 宅基地為存量建設用地的，按以下程式進行審批：
（一）申請與初審。申請人向農村集體經濟組織提交《宅基地和建房（規劃許可）申請表》書面申請，包括申請人的基本情況，有無宅基地情況說明，擬選宅基地位置、面積等內容。農村集體經濟組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合規劃、是否徵求了用地建房相鄰權利人意見等，並解決初選宅基地的爭議和糾紛。
（二）表決與公示。農村集體經濟組織受理申請後，應提交成員會議或者成員代表會議表決，經三分之二以上成員或者成員代表同意的，應進行批前公示，公示期不得少於5天。
（三）審核與測量。農村集體經濟組織經公示無異議的，由農村集體經濟組織簽署意見報村民委員會審核。經村民委員會審核同意後，由農村集體經濟組織報鎮人民政府。鎮人民政府應組織相關工作人員實地測量核查擬用地是否符合規劃條件及核對確定其現狀地類等，並對申請人資格條件進行審核。
（四）公告與審批。對公示期滿無異議且審核符合規定的，屬地鎮人民政府應會同集體經濟組織在本村集體公共場所進行公告，公告期不得少於7天。根據公告結果及各有關部門意見，由鎮人民政府對宅基地申請進行審批，同時核發《農村宅基地批准書》和《鄉村建設規劃許可證》。
（五）備案與頒證。公告期滿無異議的，鎮人民政府應將全部審批材料報市農業農村、自然資源和規劃部門備案；農戶依據鎮人民政府核發的《農村宅基地批准書》和《鄉村建設規劃許可證》建設住房，經鎮人民政府組織相關部門進行驗收通過後，由鎮人民政府出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。根據鎮人民政府出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》，農戶可依法向不動產登記部門申請辦理不動產登記頒證手續。
第十六條 宅基地為新增建設用地的，按以下程式進行審批：
（一）申請與初審、表決與公示、審核與測量三個步驟分別按本辦法第十五條第（一）、（二）、（三）項規定進行。
（二）公告與審批。對公示期滿無異議且審核符合規定的，屬地鎮人民政府應會同集體經濟組織在本村集體公共場所進行公告，公告期不得少於7天。根據公告結果及各有關部門意見，由鎮人民政府對宅基地申請進行審批，同時核發《農村宅基地批准書》和《鄉村建設規劃許可證》。涉及占用農用地（不占耕地）部分，鎮人民政府應按季度將材料上報市自然資源和規劃部門匯總，市自然資源和規劃部門應根據年度分配計畫安排使用年度農民建房專項指標（省下達年度專項指標已安排分配使用完畢的，順延調配安排下年度專項指標），分批次辦理農用地轉用手續。
（三）登記與頒證。農戶依據鎮人民政府核發的《農村宅基地批准書》和《鄉村建設規劃許可證》建設住房，經鎮人民政府組織相關部門進行驗收通過後，由鎮人民政府出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。根據鎮人民政府出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》，農戶可依法向不動產登記部門申請辦理不動產登記頒證手續。
第十七條 農村村民建房，應當嚴格按照批准的宅基地範圍、面積、規劃層數、高度及質量標準進行施工，不得擅自變更或者擴大建設。
第十八條 宅基地使用權人建設住宅應當自取得規劃許可證之日起二年內實施住宅建設，逾期不建設且未申請延期的，規劃許可證失效。
第四章 宅基地有償使用
第十九條 農村宅基地有償使用，是指在一戶多宅及其他原因造成的超標準占用宅基地等情形下，由農戶向集體經濟組織繳納一定數額的有償使用費，獲取其超占宅基地使用權的制度。
村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175平方米的，認定為一戶多宅，總面積不超過175平方米，不認定為一戶多宅。
有償使用農村宅基地的年限由農村集體經濟組織自行決定，但最長不得超過70年。
第二十條 宅基地有償使用按以下程式進行：
（一）簽訂《宅基地有償使用協定書》。由集體經濟組織與宅基地使用人簽訂《宅基地有償使用協定書》，協定應包括有償使用者的姓名、面積、收費標準、收費額度、收取方式等內容，並張榜公布。
（二）收取有償使用費。有償使用費由集體經濟組織負責收取，繳入銀行專戶。
（三）費用賬務審核管理。有償使用費實行村賬鎮管，集體經濟組織應將賬務情況報鎮人民政府備案，並向村民公開收支明細。屬地鎮人民政府應對農村宅基地使用費進行審計監督。
第二十一條 宅基地有償使用費繳納標準按照經省人民政府批准同意，並發布執行的文昌市農村集體住宅用地基準地價的40%進行核算。農村宅基地落在城鎮基準地價覆蓋範圍內的，參照所處位置住宅用地的城鎮基準地價的40%進行核算，如同一個農村集體涉及到兩個或者多個城鎮基準地價片區的，則按照較低基準地價的40%對全村進行核算，作為應補繳有償使用費標準。本辦法實施過程中基準地價調整的，按調整後的價格執行。
拒繳有償使用費的，在土地徵收補償中只按175平方米進行補償，該宅基地超標準占用部分不納入補償範圍。
第二十二條 對因歷史原因形成超標占用宅基地的有償使用費收取應結合村莊規劃區別對待：
（一）1982年2月13日前已建的房子，在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認，補辦確權登記頒證手續的，不收取有償使用費，否則按照本條第（二）項規定收取有償使用費；
（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認後，在175平方米範圍內辦理宅基地使用權證。對於超過175平方米的部分用地，在符合文昌市總體規劃的前提下，經使用人申請並向本集體經濟組織補繳清該部分宅基地的有償使用費後可頒發宅基地使用權證，並在該宅基地證書附記中備註超出部分用地的有償使用費繳納信息，補繳費用按本辦法第二十一條規定應補繳有償使用費標準的50%核算；
（三）1999年9月24日至本辦法頒布實施前已建的房子（認定違法的除外），在提供相關證據材料予以證明並經集體經濟組織確認後，在175平方米範圍內辦理撥用性質使用權證。對於超過175平方米的部分用地，在符合文昌市總體規劃的前提下，經使用人申請並向本集體經濟組織補繳清該部分宅基地的有償使用費後可頒發宅基地使用權證，並在該宅基地證書附記中備註超出部分用地的有償使用費繳納信息，補繳費用按本辦法第二十一條規定應補繳有償使用費標準的100%核算。
本辦法頒布實施後，仍超標準或者違規占地建房的，按違法占地和違法建設認定，並依據相關規定進行處置。
第二十三條 宅基地有償使用費按使用年限進行繳納。在未繳清全部費用之前，不得按已繳費用及其所占應繳總費用的比例分期頒發使用權證。
超過規定時間不交宅基地有償使用費的，每延期一日，按有償使用費1‰的比例累計加收滯納金。
拒繳滯納金，宅基地被徵收的，集體經濟組織應在征地補償款中扣除累計拒繳的滯納金數額之後予以分配。
第二十四條 本集體經濟組織的精準扶貧建檔立卡對象、低保戶、五保戶等，經過村民會議或者村民代表會議集體討論同意後，可以實行緩繳、減繳或者免繳。
第二十五條 宅基地有償使用費要本著“取之於戶，收費適度，用之於村，使用得當”的原則，全額留給村集體經濟組織，主要用於村內基礎設施和公益事業建設、村內貧困戶幫扶、土地復墾及宅基地有償退出回購等。
第五章 宅基地退出
第二十六條 宅基地退出包括宅基地自願有償退出和無償退出兩種方式。
宅基地自願有償退出，是指對於一戶多宅、超占面積、華僑離鄉及農民進城務工等原因造成宅基地及住宅閒置，宅基地使用權人通過自願協商等方式，將其空閒或者超占的宅基地及住宅交由農村集體經濟組織有償收回的制度。
宅基地無償退出，是指對於村內無主、絕亡戶的宅基地或者房屋及已破損的廢棄房屋，經村集體經濟組織公示三個月無異議的，由農村集體經濟組織無償收回。
第二十七條 原宅基地使用權人退出宅基地進城落戶後，按照城鎮居民相關政策進行管理，享受相關政策待遇。
第二十八條 自願有償退出的農村宅基地，由農村集體經濟組織與宅基地使用權人商定補償費用，可參照現行文昌市農村集體住宅用地基準地價進行協商補償。退出宅基地上有房屋及附著物的，應委託有相關資質的估價機構評估確定其補償標準，取得產權人同意的也可以按照議價方式確定其補償標準。
自願有償退出的宅基地補償費和其地上房屋及附著物補償費，經與宅基地使用權人和產權人協商同意，可掛鈎農村集體經濟組織異地調整退出宅基地建設用地指標入市或者就地入市獲得的純收益按一定比例進行協商分成，即扣除退出宅基地的復墾費用和其地上房屋及附著物補償等相關費用的收益，可參照原宅基地使用權人占六至七成、農村集體經濟組織占四至三成的比例進行分配。
有償退出宅基地的相關補償費用，農村集體經濟組織應召開村民大會或者成員代表大會集體表決確定，並由農村集體經濟組織與宅基地使用權人和產權人簽訂《有償收回農村宅基地協定書》約定。補償費用可從農村宅基地有償使用費或者農村經營性建設用地入市收益中列支。
第二十九條 收回的宅基地統一由農村集體經濟組織調配安排使用，首先預留一定面積用於宅基地再分配，其餘按文昌市總體規劃通過復墾或者入市流轉等方式在市域範圍內統籌使用。對於自願退出宅基地的，農村集體經濟組織可另行調配安排宅基地置換使用，但退出宅基地不做補償。
第三十條 農村集體經濟組織成員自願有償退出依法取得的農村宅基地，農村集體經濟組織在有償收回其宅基地使用權時，可保留其有償使用宅基地的資格權。該成員可依據保留的資格權重新申請有償使用宅基地，但申請面積不得超過175平方米，有償使用的地價根據申請時執行的基準地價與農村集體經濟組織協商確定。
第三十一條 為了實施鄉村振興，改善農村居住環境，市人民政府可探索搭建農村集體宅基地退出的建設用地指標調配平台，建立調配資金池，對缺乏有償收回宅基地補償資金的農村集體經濟組織，可先行向市人民政府申請墊付補償金，待農村集體經濟組織將建設用地指標調配調流轉入市獲得收益後，再將墊付的補償金返還市人民政府。市人民政府建立調配資金池可從農村集體經營性建設用地入市土地增值調節金中調配安排。
第六章 宅基地使用權流轉
第三十二條 農村宅基地使用權流轉，是指依法取得的農村宅基地使用權可通過轉讓、互換等方式在本集體經濟組織內部流轉。
通過無償或者有償使用獲得的宅基地使用權只能在本集體經濟組織內部流轉。宅基地使用權人轉讓、出租、贈與其宅基地使用權後，不得再向集體經濟組織申請宅基地。
第三十三條 農村宅基地使用權流轉應同時具備以下條件：
（一）宅基地使用權權屬明晰；
（二）受讓人、承租人、受贈人應為在本集體經濟組織擁有宅基地資格權的人員；
（三）流轉雙方協商一致；
（四）經集體經濟組織或者村民委員會審核同意並報屬地鎮人民政府備案。
第三十四條 宅基地使用權流轉的，按以下程式辦理：
（一）申請。宅基地流轉雙方必須同時向村集體經濟組織申請，經村民會議或者村民代表會議同意後，由村集體經濟組織將申請流轉雙方的相關信息在本集體經濟組織內部公示7日，無異議的，報村民委員會審查。
（二）審查。村民委員會對流轉雙方的資格進行審查，通過審查的報鎮人民政府審核。
（三）審核。鎮人民政府在接到申請後，組織人員對宅基地流轉進行調查，符合條件的，鎮人民政府採取辦公會議等集體決策方式集中審核，審核結果予以公示，公示期限不少於7日。
（四）簽訂流轉協定。經鎮人民政府批准後流轉雙方簽訂協定。
（五）變更登記。以轉讓、贈與、互換方式流轉的，受讓方按照變更登記的相關要求，到不動產登記機關申請變更登記。
第三十五條 農村宅基地使用權轉讓、出租需按照成交價的10%繳交管理費給集體經濟組織，轉讓期限最高不得超過70年，出租期限最高不得超過20年。分期繳納租金的，期限不得少於5年。
第三十六條 集體經濟組織審核宅基地使用權流轉，應在尊重交易雙方意思自治的前提下，嚴守本辦法第五條規定的原則底線，同時制定相應措施，鼓勵知識分子返鄉創業，為振興鄉村旅遊、發展鄉鎮企業創造條件。
第七章 宅基地的日常監管
第三十七條 屬地鎮人民政府負責審查申請人的條件、基本情況、土地來源及權屬、有無糾紛，指導和監管村集體經濟組織實施宅基地有償使用、有償退出和流轉。並落實宅基地巡查制度，加強農村宅基地日常管理，發現亂搭、亂蓋、亂建現象要及時制止。
第三十八條 農村集體經濟組織負責宅基地有償使用費的收繳、管理，接受集體經濟組織成員和相關部門的監督；負責有償退出宅基地的回購等。
第三十九條 農村宅基地管理應遵循公開透明原則，按村民自治管理條例實施。
第八章 法律責任與附則
第四十條 違反本辦法，越權或者違反程式批准以及其他違法違規批准宅基地的，依法撤銷違法批准宅基地的行為，並按有關規定對直接負責人和相關責任人給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。違法批准占用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還土地的，以非法占地查處。
第四十一條 經依法申請取得宅基地使用權後，二年未建設房屋的或者房屋坍塌、拆除二年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經濟組織無償收回，如已辦理過確權登記，註銷其土地登記時，應當由集體經濟組織按程式逐級上報市人民政府批准。
第四十二條 農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地或者超面積占用土地建設住宅的，由負有職責的相關部門依據2020年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》第七十八條規定處理。
第四十三條 違反本辦法規定，買賣或者以其他形式非法轉讓集體土地的，由負有職責的相關部門依據2020年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》第七十四條非法買賣轉讓土地等有關規定處理。非法轉讓集體土地用於非農業建設的，由負有職責的相關部門依據2020年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》第八十二條非法轉讓集體土地等有關規定處理。
第四十四條 本辦法自2021年6月14日起施行，在海南省實施改革試點期限內有效，施行期間，文昌市其它政策檔案與本辦法不一致的，以本辦法為準，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布的上位法及政策為準。
第四十五條 本辦法由市農業農村部門負責解釋。
內容解讀
《文昌市農村宅基地試點管理辦法（2021年修訂）》解讀
《文昌市農村宅基地試點管理辦法（2021年修訂）》已經十五屆市政府第93次常務會議討論通過。根據有關規定，現對本辦法進行解讀：
一、修訂背景
2018年12月17日，文昌市頒布實施《文昌市宅基地試點管理辦法（2021年修訂）》。根據《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）、《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土改〔2019〕1號）和《海南省農村宅基地管理試點辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號），海南省將統籌推進農村“三塊地”改革試點工作，文昌市試點期限至2021年12月31日。為了更好地落實省實施方案，做好試點工作，結合2020年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》、《農業農村部 自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《海南省農業農村廳 海南省自然資源和規劃廳關於進一步加強宅基地審批管理的通知》（瓊農字〔2020〕93號）、《海南省農村宅基地管理試點辦法》，現對本辦法進行修訂，以順應改革趨勢。
二、目標任務
統籌推進三項改革試點，健全程式規範、補償合理、保障多元的農村土地徵收制度，同權同價同責、流轉順暢、收益共享的農村集體建設用地入市制度，經批准有條件有償使用和流轉、探索退出和權屬登記等農村宅基地制度，探索建立不同權屬、不同用途建設用地合理比價調節機制和增值收益分配機制，統籌不同地區、擁有不同類型土地的農民收益，為“全省一盤棋，全島同城化”戰略的土地制度和政策提供可複製、可推廣的試點經驗。建立健全城鄉統一的建設用地市場，促進土地資源要素在城鄉間合理流動和最佳化配置，加快城鄉融合發展和鄉村振興，助推海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設，逐步形成海南自貿港特色的城鄉土地管理政策和制度體系，為海南不斷深化土地制度改革貢獻“文昌經驗”“文昌樣本”。
三、主要內容
根據《土地管理法》、《中共中央、國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）、《農業農村部 自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《海南省農業農村廳、海南省自然資源和規劃廳關於進一步加強宅基地審批管理的通知》（瓊農字〔2020〕93號）、《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土改〔2019〕1號）和《海南省農村宅基地管理試點辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號）等法律法規及相關政策，經充分學習借鑑先進地區改革試點經驗及結合文昌市7年改革試點探索實際，重點對宅基地申請程式、有償使用費繳納標準、有償使用年限、宅基地使用權流轉的程式等內容進行修訂完善。
四、涉及範圍
在文昌市行政轄區範圍內實施農村宅基地利用改革試點的適用本辦法。
五、執行標準
本辦法在海南省實施改革試點期限內有效，施行期間，文昌市其它政策檔案與本辦法不一致的，以本辦法為準，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布上位法及政策為準。
六、注意事項
守住“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”底線，要切實尊重農民意願、尊重農民主體地位、尊重農民首創精神，要以維護農民權益為出發點和落腳點，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館等，堅決防止打著農村宅基地制度改革旗號，行違法違規買賣宅基地之實；嚴格規範宅基地有償使用、流轉等，不得以各種名義違背農民意願強制其退出宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回農民合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件；嚴格控制整村撤併，規範實施程式，加強監督管理；注重保護農村婦女權益。
七、關鍵字詮釋
農村宅基地:農村集體經濟組織成員或經批准獲得宅基地資格權的個人用於建造住宅所占有、使用的集體所有土地，包括在現實中已經建造房屋的土地、之前建過房屋但閒置已無地上物的土地和準備用於建造房屋的土地三種類型。農村宅基地界線範圍為村民實際建造房屋及附屬生活設施的現狀範圍。庭院經濟用地和村莊公共設施用地不列入宅基地範圍。
宅基地三權分置：農村宅基地權能分為所有權、資格權和使用權三種形式。宅基地所有權歸屬農民集體所有；宅基地資格權指依法向農村集體經濟組織申請使用宅基地的成員資格。宅基地資格權原則上由所屬農村集體經濟組織的成員享有；宅基地使用權指通過分配、繼承、租賃、購買、置換等方式依法獲取的，對宅基地的占有、使用的權利。
存量建設用地：存量建設用地指的是在文昌總體規劃與土地利用現狀中均為建設用地的土地。
新增建設用地：新增建設用地指的是在文昌市總體規劃中為建設用地，在土地利用現狀中為農用地等非建設用地的土地。
—戶一宅：農村村民一戶只能擁有一處無償使用的農村宅基地，用地面積不得超過175平方米。
一戶多宅：村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175m2的，認定為一戶多宅，總面積不超過175m2,不認定為一戶多宅。
宅基地有償使用：農村宅基地有償使用，是指在一戶多宅及其他原因造成的超標準占用宅基地等情形下，由農戶向集體經濟組織繳納一定數額的有償使用費，獲取其超占宅基地使用權的制度。
宅基地退出：宅基地退出包括宅基地自願有償退出和無償退出兩種方式。宅基地自願有償退出，是指對於一戶多宅、超占面積、華僑離鄉及農民進城務工等原因造成宅基地及住宅閒置,宅基地使用權人通過自願協商等方式，將其空閒或超占的宅基地及住宅交由農村集體經濟組織有償收回的制度。宅基地無償退出，是指對於村內無主、絕亡戶的宅基地或房屋及已破損的廢棄房屋，經村集體經濟組織公示三個月無異議的，由農村集體經濟組織無償收回。
宅基地使用權流轉：農村宅基地使用權流轉，是指依法取得的農村宅基地使用權可通過轉讓、互換等方式在本集體經濟組織內部流轉。通過無償或有償使用獲得的宅基地使用權只能在本集體經濟組織內部流轉。宅基地使用權人轉讓、出租、贈與其宅基地使用權後，不得再向集體經濟組織申請宅基地。
八、惠民利民舉措
（一）完善宅基地資格權保障機制
對於自願有償及無償退出宅基地的集體經濟組織成員，探索其宅基地資格權保障機制。兼顧各類成員群體的利益，特別注重保護婦女兒童合法權益，探索華僑、歸僑及僑眷回鄉住房管理機制。對被列入傳統村落名錄的村莊，其村民新增建房所需宅基地應保盡保。
（二）探索宅基地使用權流轉制度
允許宅基地按照自願、有償的原則，以轉讓、互換等方式在集體經濟組織內部流轉，增強土地要素的流動性，實現宅基地使用權從無償、無流動向有償、有流動轉變。探索盤活利用閒置宅基地和閒置住宅多種途徑，允許農村集體經濟組織及其成員按照自願、有償的原則，通過自營、出租、入股、合作等多種方式，盤活利用農村閒置宅基地和閒置農房發展鄉村產業，增加農民財產性收入。
（三）探索宅基地自願有償退出機制
探索宅基地“臨時性”退出機制。對於農村集體經濟組織成員自願有償退出依法取得的宅基地，農村集體經濟組織可保留其有償使用宅基地的資格權。
（四）探索宅基地有償使用制度
通過探索宅基地有償使用，解決因歷史原因形成的“一戶多宅”和超標準占用宅基地等問題，發展壯大村集體經濟，助推文昌市鄉村振興。
（五）健全宅基地收益分配製度
建立健全宅基地徵收、流轉、退出、經營等收益主要由農民獲得的保障機制，探索讓集體成員長期分享宅基地增值收益的有效途徑。
（六）完善宅基地審批制度
在各鎮建立一個視窗對外受理，多部門內部聯動運行的農村宅基地和建房聯審聯辦制度，方便農民民眾辦事。明確農村住宅用地統一由鎮政府審批，並將新增建設用地的宅基地審批許可權下放到各鎮，進一步提高宅基地審批效率，為農戶提供便捷高效服務。
九、新舊政策差異
一是明確在文昌市行政轄區範圍內實施農村宅基地利用改革試點的適用本辦法。
二是根據《中華人民共和國土地管理法》明確文昌市人民政府負責文昌市行政區域內的宅基地管理，市農業農村部門、自然資源和規劃部門按職責實施。市住建、公安、民政、林業等部門、鎮人民政府、街道辦事處、村集體經濟組織或村（居）民委員會按照各自職責，共同做好宅基地管理工作。
三是根據《中華人民共和國土地管理法》、《農業農村部 自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《海南省農業農村廳 海南省自然資源和規劃廳關於進一步加強宅基地審批管理的通知》（瓊農字〔2020〕93號）明確農村宅基地的統籌協調和政策把控由市人民政府負責；市農業農村部門負責農村宅基地改革和管理工作，市自然資源和規劃管理部門負責國土空間規劃、土地利用計畫和規劃許可等工作。市發改、住建、財政、林業、交通、水務等行政主管部門應按照各自職責做好協同管理；各鎮政府負責農村宅基地（建房）審核批准工作，履行屬地責任，加強事中事後監管。
四是根據《中華人民共和國土地管理法》《農業農村部 自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《海南省農村宅基地管理試點辦法》明確宅基地選址嚴禁占用永久基本農田和公益林地。不得在地質災害隱患點選址建房。
五是根據《中華人民共和國土地管理法》明確在城鎮建設擴展邊界外的村莊，應保障農村村民實現戶有所居，原則上實行一戶一宅，農村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，宅基地使用面積不得超過175平方米，並應注重建築特色風貌管控，促進一定範圍內建築風格基本一致，應當與自然環境相協調，新建住宅高度應當符合有關規定。
六是根據《農業農村部自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《海南省農村宅基地管理試點辦法》明確農民建房申請使用存量建設用地或占用永久基本農田以外的農用地、未利用地的新增建設用地的，由農村集體經濟組織提出分配方案，經所在村委會審核後，報所在鎮政府，由鎮政府結合各部門聯審結果，對農民宅基地申請進行審批，並出具《農村宅基地批准書》和《鄉村規劃許可證》。新增建設用地指標在省下達給文昌市的農民建房專項指標規模內安排。省下達給文昌市的農民建房專項指標不能滿足當年需求的，依申請時間實行輪候制度。
七是明確鎮人民政府要建立宅基地用地建房審批管理台賬，有關資料歸檔留存，並及時將審批情況報市農業農村、自然資源和規劃部門進行統一備案，實施一張圖和專項資料庫管理。
八是明確非本村的集體經濟組織成員或原籍在本村的非農村集體經濟組織成員申請無償使用宅基地情形。
九是根據《農業農村部自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）明確宅基地為存量建設用地的審批程式。
十是根據《農業農村部自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）明確宅基地為新增建設用地的審批程式。
十一是明確宅基地使用權人建設住宅應當自取得規劃許可證之日起二年內實施住宅建設，逾期不建設且未申請延期的，規劃許可證失效。
十二是結合《海南省自然資源和規劃廳關於農村不動產確權登記歷史遺留問題處理意見的通知》明確村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175㎡的，認定為一戶多宅，總面積不超過175㎡，不認定為一戶多宅。”。有償使用農村宅基地的年限由農村集體經濟組織自行決定，但最長不得超過70年。
十三明確有償使用費繳納標準。
十四明確本集體經濟組織的精準扶貧建檔立卡對象、低保戶、五保戶等，經過村民會議或村民代表會議集體討論同意後，可以實行緩繳、減繳或免繳。
十五是明確自願有償退出時如何確定農村宅基地的補償標準及補償費用的支付等。
十六是明確宅基地使用權人轉讓、出租、贈與其宅基地使用權後，不得再向集體經濟組織申請宅基地。
十七是明確宅基地使用權流轉的程式。
