為全面貫徹落實黨的十九大精神和省委、省政府工作部署，大力實施鄉村振興戰略，推進農村宅基地管理制度改革，現結合我市實際，制定本方案。
基本介紹
- 中文名：贛州市農村宅基地管理制度改革試點方案
- 頒布時間：2019年7月6日
- 實施時間：2019年7月6日
- 發布單位：贛州市人民政府辦公室
全文,印發的通知,解讀,
全文
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神為指導，緊緊圍繞“四個全面”戰略布局，按照中央鄉村振興戰略和深化農村土地制度改革的總體要求，以保障和維護農民宅基地權益，促進農民增收為出發點和落腳點，以節約集約利用土地為導向，以規範宅基地使用為突破口，積極探索農村宅基地管理新機制，全面提升農村宅基地管理水平，改善鄉村面貌，促進城鄉融合和鄉村振興發展。
二、總體目標
加快推進農村宅基地管理制度改革，規範宅基地使用管理，逐步實現從“一戶一宅”向“戶有所居”、從長期無償向分類有期有償、從單一居住功能向擁有諸多功能等轉變。探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，推進房地一體的農房抵押貸款試點，鼓勵社會資本通過租賃、入股、合作等方式開發利用農村閒置宅基地和集體建設用地，壯大村集體經濟，增加農民土地財產性收入，實現農民土地財產權，促進鄉村振興。
三、基本原則
（一）堅守底線，改革創新。既要堅守“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”三條底線，又要大膽作為，敢於嘗試，深入探索推進農村宅基地管理新模式、新方法、新路子。
（二）政府引導，村民自治。各級政府要發揮組織引導作用，統籌謀劃，精心組織，提供有效政策支持和制度保障。推進農民自主管理，充分發揮村民自治組織和村民事務理事會的作用，尊重農民意願，保障農民權益，使改革成果惠及廣大農民。
（三）積極探索，統籌推進。積極實踐，大膽探索，先試先行，在實踐中不斷完善。堅持把農村宅基地管理制度改革與加強農民建房管理、美麗鄉村建設、農村產業發展、增加農民收入、壯大集體經濟有機結合起來，提升改革的系統性和完整性，形成改革合力。
四、主要工作任務
（一）夯實農村宅基地管理基礎
1.強化鄉村規劃。加強鄉村規劃管理工作，實現規劃管理全覆蓋。根據確定的建設用地總規模和農村居民轉移規律，按照先規劃後建設原則，通盤考慮土地利用、產業發展、居民點建設、人居環境整治、生態保護和歷史文化傳承，注重保持鄉土風貌，科學編制多規合一的實用性國土空間規劃。在城市規劃區內的農民住房，依據國土空間規劃，可實行公寓或住宅小區方式保障；對集鎮範圍內的農民建房，實行集中統建或多戶聯建；對不宜原址拆舊建新的傳統偏遠農區，引導農民到中心村莊按規劃位置和風貌管控要求集中建房。〔市自然資源局、市農業農村局、市住房和城鄉建設局、市交通運輸局、市水利局、市生態環境局、市林業局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
2.加強農村宅基地審批管理。規範農民建房行為，壓實鄉鎮屬地管理責任，嚴格“一戶一宅”制度。嚴格村民建房審批，進一步完善村民建房審批綜合服務視窗建設，嚴格落實批後監管“五到場一公示”制度。〔市自然資源局、市住房和城鄉建設局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
3.完善村民理事會制度。按照代表性、公認性、穩定性原則，以村民小組為單位健全村民理事會，完善工作章程，強化管理職能，在宅基地資格權認定以及申請、流轉、退出、收益分配等事務中充分發揮村民理事會的民主管理作用，同時加強對村民理事會的引導和監督，防止家族宗族勢力干擾。〔市農業農村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
（二）完善宅基地資格權認定方式，保障農民“戶有所居”
4.完善宅基地資格認定方式。結合農村實際，統籌考慮戶籍關係和土地承包、居住情況、履行義務等因素，賦予農村集體經濟組織成員長期而有保障的宅基地權利，研究農村宅基地資格權認定操作細則，保障農村宅基地資源公開公平合理分配。〔市農業農村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
5.加快房地一體的確權登記發證。以房地一體的農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證、第三次全國國土調查工作為契機，推進宅基地和集體建設用地確權登記，完善宅基地檔案，對符合登記發證條件的，發放房地一體的不動產權證，增強農民對土地權益保障、財產性收入預期的信心。〔市自然資源局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
6.建立健全宅基地使用機制。推進宅基地節約集約利用，堅持“一戶一宅、面積法定”原則，集體經濟組織對採取有償等方式退出的宅基地、村內空閒地進行集中規劃使用的可以實行擇位競價，對歷史原因超過規定面積標準、“一戶多宅”以及非本集體經濟組織成員通過繼承房屋或其它方式占用和使用宅基地的，探索有償退出、有償使用制度。有償退出資金由集體經濟組織自行解決，主要來源於宅基地有償使用、土地“增減掛”收益等。〔市農業農村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
7.探索農村宅基地退出機制。按不同類別，採取無償、有償和享受政府相關優惠政策等方式鼓勵退出多餘宅基地。對符合建房條件又自願放棄建房資格的無房戶，以及符合“一戶一宅”政策且全部退出的農戶給予補償獎勵，退出宅基地的應簽訂退出協定。〔市農業農村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
8.完善農民進城落戶政策。健全農業轉移人口市民化機制，堅持保障農民土地權益，不以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件。對有退出意向的農戶，可採取“留權不留地”等方式，在一定時間內保留其農民身份的宅基地申請權利。對自願放棄宅基地進城落戶的農戶，可給予教育、就業、信貸等方面優惠政策，探索按成本價申購政府投資建設的保障性住房、返遷安置房。〔市自然資源局、市農業農村局、市教育局、市人力資源和社會保障局、市政府金融辦牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
（三）創新宅基地利用方式，實現土地財產權
9.推進農房抵押貸款顯化農村土地價值。賦予農村宅基地、農民住房抵押融資功能，盤活農民土地用益物權的財產屬性，在風險可控的前提下，繼續穩妥探索宅基地使用權抵押。適時建立貸款風險緩釋機制和貸款風險補償基金，做好抵押登記、抵押物處置、風險補償、抵押物處置後農民住房保障等配套支持工作，保障抵押權人合法權益。〔人民銀行贛州市中心支行牽頭，市自然資源局、市政府金融辦配合，各縣（市、區）政府負責〕
10.盤活利用閒置宅基地增加農民收入。積極探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地使用權。在符合“一戶一宅”等農村宅基地管理規定和相關規劃、尊重農民意願前提下，允許返鄉人員、下鄉人員和當地農民合作改建自住房，租用農村閒置房用於養老或開展民宿經濟等經營性活動，拓寬農民增收渠道。嚴禁違法違規買賣農村宅基地。〔市農業農村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
11.喚醒沉睡土地資產壯大集體經濟。鼓勵社會資本以租賃、入股、合作等方式與農村集體經濟組織綜合利用集體建設用地，用於鄉村旅遊、鄉村民宿、鄉村電商、文化創意、養生養老等產業，釋放土地價值潛能。嚴禁用於房地產開發建設小產權房、私人會所、別墅大院。〔市農業農村局、市自然資源局、市文化廣電新聞出版旅遊局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
（四）用活“增減掛”政策助推宅基地改革
12.最佳化鄉村振興用地布局。用活用足“增減掛”政策，放寬立項條件，對房前屋後便於耕種、不易被占用、單個地塊面積不小於1500平方米（貧困縣適當放寬標準，但驗收時不少於400平方米）、與周邊農用地相連的退出宅基地用於“增減掛”項目，符合條件的可以復墾為耕地。項目區復墾驗收後，等量置換出建新指標，除用於預留村民建房和易地搬遷外，優先用於村鎮基礎設施建設和農村新產業、新業態發展，提高農民生活質量，改善村容村貌和生態環境。〔市自然資源局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
13.合理分配“增減掛”收益資金。充分釋放“宅改”+“增減掛”的價值潛能，統籌推進“增減掛”節餘指標跨省或省內流轉，所得收益全部用於脫貧攻堅和鄉村振興。“增減掛”節餘指標淨收益重點用於易地扶貧搬遷的貧困人口安置、基礎設施建設、村莊規劃及村莊整治等。完善“增減掛”收益分配機制，進一步提高收益返還標準，確保“增減掛”周轉指標收益足額返還農村集體經濟組織，用於改善農村的生產生活條件，助力村集體經濟發展。〔市自然資源局、市財政局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
（五）用好村莊騰退土地釋放農業農村發展活力
14.合理有效利用騰退後的宅基地。統籌考慮騰退宅基地周邊環境，騰退出的宅基地在符合村莊規劃的前提下，按照“宜林則林、宜耕則耕、宜建則建”的原則進行利用，未布局村莊規劃的，可納入“過渡宅基地”進行臨時管理，引導村民復耕復綠，發展庭院經濟。鼓勵各地充分利用農業產業扶持政策提高資源利用效率，將騰退出的土地建設成高標準農田及高產油茶、精品果園等高效農業產業基地，推動農業適度規模經營和農村集體經濟發展，有效帶動農民就業，促進農民增收，增加集體收入。〔市農業農村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區）政府負責〕
五、工作步驟
（一）調查摸底階段（2019年6月-7月）。各縣（市、區）結合我市房地一體的農村宅基地和集體建設用地確權登記發證和第三次全國國土調查工作，摸清農村房屋權屬、農村建設用地等底數；摸清拆除、騰出宅基地的數量，建立工作檯賬，並在7月底前分別上報市農業農村局和市自然資源局。
（二）啟動試點階段（2019年8月-12月）。各縣（市、區）根據實際情況，在除城鎮規劃區外移民搬遷村和城市規劃建成區的棚改村外自主選擇3-4個具有代表性、村民事務理事會積極性高的村莊進行試點，試點結束後形成總結報告，為全面推行奠定基礎。
（三）全面推行階段（2020年1月-12月）。各縣（市、區）在總結試點工作經驗的基礎上，進一步健全各項制度機制，在全市範圍內開展改革試點工作，總結試點做法與成效，形成長效機制，促進宅基地有效利用。
六、組織保障
（一）加強領導，組織保障。建立市政府分管領導為組長，市自然資源局、市農業農村局、市民政局、市財政局、市住房和城鄉建設局、市政府金融辦、市文化廣電新聞出版旅遊局為成員的農村宅基地管理制度改革聯席會議制度，不定期研究、協調、解決改革推進過程中的相關問題。各地要把推進宅基地管理制度改革試點作為夯實基層基礎的重要任務，擺上更加重要的議程，切實加強組織領導，形成齊抓共管、上下聯動的工作合力，穩步推進改革。
（二）部門協作，抓好落實。各地各部門要高度重視，深刻認識工作的重要性和艱巨性，各縣（市、區）人民政府，贛州經開區、蓉江新區管委會為責任主體，負責組織開展此項工作，各鄉（鎮）人民政府為實施主體，負責具體實施，自然資源、農業農村、住房建設等部門要加強業務指導，加強協作，建立公開、透明、高效的工作機制，並加強指導村級組織建設，充分發揮基層組織的作用，形成政府主導、部門協作、社會參與的長效工作機制。責任單位要細化責任分工，逐級落實具體責任領導，負責改革試點任務具體實施和落實。
（三）宣傳引導，統一思想。通過召開動員會、現場會、推進會，強化宣傳發動，統一幹部民眾思想認識，調動社會各界參與改革試點的積極性，充分利用各種輿論宣傳工具，宣傳改革試點的目的意義、政策措施，大力營造改革氛圍。
（四）講究方法，穩步實施。堅持統一設計、統籌推進和分步實施、分塊操作的“統分結合”工作方法，加強統籌協調，按程式、分步驟穩步推進，堅守改革試點的原則和底線，嚴格執行改革政策，強化及時糾偏，堅持風險可控，審慎穩步推進，確保改革試點成功。
印發的通知
贛市府辦字〔2019〕42號
贛州市人民政府辦公室關於印發贛州市農村宅基地管理制度改革試點方案的通知
各縣（市、區）人民政府，市政府各部門，市屬、駐市各單位：
經市政府同意，現將《贛州市農村宅基地管理制度改革試點方案》印發給你們，請認真貫徹執行。
2019年7月6日
解讀
一、起草背景和依據
習近平總書記指出，土地制度是國家的基礎性制度，農村土地制度改革是個大事，涉及的主體、包含的利益關係十分複雜，必須審慎穩妥推進。2015年，全國人大常委會同意授權國務院在全國33個試點縣（市、區）暫時停止實施土地管理法、城市房地產管理法有關規定，開展農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度等三項改革試點。我省鷹潭市餘江縣（現已改區）列入全國改革試點，餘江以宅基地改革為主，在探索宅基地的有償使用和自願有償退出機制等方面取得了良好成效。
市委五屆六次全體（擴大）會議提出，我市要學習餘江經驗，深化農村宅基地改革。為落實市委、市政府有關要求，市自然資源局、市農業農村局在對鷹潭市餘江區宅基地改革進行調研的基礎上，形成了《試點方案（初稿）》。5月13日，經市政府第48次常務會議討論並原則通過。6月28日，經市委深改委第二次會議審定。7月6日，市政府辦公廳印發《贛州市農村宅基地管理制度改革試點方案》（贛市府辦字[2019]42號）。
二、目標任務和涉及範圍
《試點方案》明確下半年，各縣（市、區）根據實際情況，在除城鎮規劃區外移民搬遷村和城市規劃建成區的棚改村外自主選擇3-4個具有代表性、村民事務理事會積極性高的村莊進行試點，在全市全面推開試點。
三、主要內容
總體來說，《試點方案》未突破現有法律法規的界限，在充分吸收餘江農村宅基地有償退出、有償使用、村民理事會制度等改革經驗做法的基礎上，結合我市實際探索一些改革特色亮點，主要體現在以下幾個方面：一是推進農房抵押貸款，盤活宅基地財產權；二是放活宅基地使用權，鼓勵社會資本下鄉“務農”發展農村產業，增加農民和集體經濟收入；三是用好用活我市爭取到自然資源部特殊傾斜的城鄉建設用地增減掛鈎政策，既最佳化鄉村振興用地布局、改善村容村貌，又增加資金籌集渠道；四是騰退後宅基地的有效利用等。
文稿共6個部分。第一至第三部分，主要是指導思想、總體目標和基本原則。第四部分是主要任務。第五部分是工作步驟。第六部分是組織保障。
重點是第四部分：主要任務。包括夯實農村宅基地管理基礎、完善宅基地資格權保障農民“戶有所居”、創新宅基地利用方式實現土地財產權、用活“增減掛”政策助推宅基地改革、用好村莊騰退土地釋放農業農村發展活力等5個方面，共14條。
1.強化鄉村規劃。以縣為單位抓緊編制或修編村莊布局規劃，已編制完成村莊規劃的，最佳化整合各部門規劃為多規合一的國土空間規劃。在城市規劃區內可實施公寓或住宅小區方式保障，集鎮範圍和傳統農區引導農民集中建房。
2.加強農村宅基地審批管理。加強農村宅基地審批管理，規範農民建房行為，壓實鄉鎮屬地管理責任，嚴格“一戶一宅”制度。
3.完善村民理事會制度。充分學習餘江經驗，著力激發民眾內生動力，讓村民解決好自己的問題，賦予村民理事會對宅基地分配、有償使用費收取、宅基地退出、宅基地管理等權利職責。
4.完善宅基地資格認定方式。重點是研究農村宅基地資格權認定操作細則，保障農村宅基地資源公開公平合理分配。
5.加快房地一體的確權登記發證。以房地一體的農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證、第三次全國國土調查工作為契機，加快為農民發放房地一體的不動產權證，完善宅基地檔案。
6.建立健全宅基地使用機制。突破農村宅基地長期無償使用的現狀，宅基地探索實行擇位競價，對歷史原因超過規定面積標準、“一戶多宅”的以及非本集體經濟組織成員通過繼承房屋或其它方式占用和使用宅基地的，探索有償退出、有償使用制度。
7.探索農村宅基地退出機制。鼓勵退出宅基地，按不同類別，可採取無償、有償和享受政府相關優惠政策等方式退出宅基地。
8.完善農民進城落戶政策。不以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件。對有退出意向的農戶，可採取“留權不留地”等方式，在一定時間內保留其農民身份的宅基地申請權利。對自願放棄宅基地進城落戶的，可給予教育、就業、信貸等方面優惠政策，可以探索按成本價申購政府投資建設的保障性住房、返遷安置房。
9.推進農房抵押貸款顯化農村土地價值。在風險可控前提下，建立貸款風險緩釋機制和貸款風險補償基金，繼續穩妥探索農房抵押貸款，盤活農民土地用益物權的財產屬性。
10.盤活利用閒置宅基地增加農民收入。積極探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地使用權。在符合“一戶一宅”等農村宅基地管理規定和相關規劃、尊重農民意願前提下，允許返鄉人員、下鄉人員和當地農民合作改建自住房，租用農村閒置房用於養老或開展民宿經濟等經營性活動，拓寬農民增收渠道。
11.喚醒沉睡土地資產壯大集體經濟。鼓勵社會資本以租賃、入股、合作等方式與農村集體經濟組織綜合利用集體建設用地，用於鄉村旅遊、鄉村民宿、鄉村電商、文化創意、養生養老等產業，釋放土地價值潛能。但嚴禁用於房地產開發建設小產權房、私人會所、別墅大院。
12.最佳化鄉村振興用地布局。用好城鄉建設用地增減掛政策，最佳化立項條件，建新指標優先用於村鎮基礎設施建設和農村新產業、新業態發展。
13.合理分配增減掛收益資金。充分釋放“宅改”+“增減掛鈎”的價值潛能，完善增減掛鈎收益分配機制，進一步提高收益返還標準，助力村集體經濟發展。
14.合理有效利用騰退後的宅基地。鼓勵將騰退出的土地建設成高標準農田及高產油茶、精品果園等高效農業產業基地。鼓勵種植髮展農業產業，提高資源利用效率，促進農民增收。
四、關鍵字詮釋
1、農村宅基地:是指農村村民的住房，廚房、廁所、禽畜舍等輔助用房以及庭院、天井等用地。
2、“一戶一宅”:是指村民一戶只能擁有一處宅基地，且宅基地面積不得超過規定的標準。
3、需要特別說明的是，2018年7月，中央將宅基地改革和管理職責調整到農業農村部。2018年12月31日，省農業農村廳的“三定方案”明確，承擔農村宅基地改革工作；指導宅基地分配、使用、流轉、糾紛仲裁工作和宅基地合理布局、用地標準、違法用地查處，指導閒置宅基地和閒置農房利用。
