《九江市農村住房建設管理辦法》，經九江市政府第6次常務會審議通過，於2022年2月22日印發實施。
基本介紹
- 中文名：九江市農村住房建設管理辦法
- 頒布時間：2022年2月22日
- 實施時間：2022年4月1日
- 發布單位：九江市人民政府辦公室
管理辦法,解讀,
管理辦法
第一條為全面貫徹黨中央、國務院決策部署，堅決落實習近平總書記關於打造美麗鄉村、留住鄉愁指示精神，規範農村村民建房管理，切實保障農村村民住宅建設合理用地需求，改善農村人居環境，建設美麗鄉村，推進鄉村振興戰略實施。根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條本市行政區域內農村村民在集體土地上新建、改建和擴建住房（以下簡稱村民建房）及其監督管理，適用本辦法。
第三條村民建房按照市縣指導、鄉鎮主責、村級主體進行分級管理。縣鄉政府承擔屬地責任。
農業農村部門負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閒置宅基地和閒置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將農民建房新增建設用地需求通報同級自然資源部門；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。
自然資源部門負責國土空間規劃、土地利用計畫和規劃許可等工作，在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續。依法辦理宅基地及其地上房屋的不動產確權登記。
住房和城鄉建設部門負責村民建房的技術指導服務，加大新型農房建設圖集推廣；負責牽頭國家和省政府明確的重點對象農村危房改造工作；負責鄉村建設工匠培訓，探索建立符合農村實際的鄉村建設工匠培養管理制度。
公安、財政、交通、生態環境、林業、水利、鄉村振興、衛健、電力、通信等部門和單位，按照各自職責，配合做好村民住房建設管理工作。
第四條縣（市、區）人民政府應當加強對鄉村規劃編制的統籌與指導，負責本轄區內村民建房的農用地轉用審批工作，定期對村民建房情況開展督查。
第五條鄉（鎮）人民政府負責村民住宅用地的審核批准。應當加強農村住房建設管理的組織領導，科學配備人員力量，健全機構，履行屬地責任，最佳化審批流程，提高審批效率，加強事中事後監管，規範宅基地審批和建房全過程管理。依法組織開展村民建房動態巡查，探索設立村級宅基地協管員，及時發現和協助制止違法違規建房行為。指導村級組織完善宅基地民主管理程式。
第六條村民委員會應協助鄉（鎮）人民政府做好農村宅基地和村民住房建設的審查、批准和監管等相關工作，通過制定村規民約、開展村民評議等方式對農村宅基地和村民住房建設行為進行規範。及時發現、報告、制止、協助處理違法違規建房行為，並向鄉（鎮）人民政府或有關部門報告。
第七條村民建房應當符合鄉（鎮）國土空間規劃和村莊規劃。鄉（鎮）人民政府和縣（市、區）自然資源主管部門應按照“規劃引領、合理布局；保護耕地、保護環境；一戶一宅、節約集約；注重風貌、彰顯特色”的原則，組織編制鄉（鎮）國土空間規劃和村莊規劃。規劃編制和管理所需經費應納入縣、鄉（鎮）年度工作財政預算。
對已有村莊規劃且符合當地實際的，要引導村民依照規划進行建設。
對不符合村莊發展實際的村莊規劃應抓緊修編。
對分散型、小規模和目前沒有編制規劃的村莊，應當完善農房建設管理要求，合理布局，滿足農村住房建設需求。
在歷史文化名村、中國傳統村落、自然保護區、森林公園、風景名勝區及其外圍保護地帶範圍內建房的，應當符合相關規劃要求。
第八條村民建房堅持生態友好、環境友好與鄰里友好。鼓勵新建農房向基礎設施完善、自然條件優越、公共服務設施齊全、景觀環境優美的村莊聚集。要以“三調”數據為基礎規劃好村莊建設邊界，明確建築高度等規劃管控要求，保護歷史文化和鄉村風貌。
第九條村民建房應充分利用原有的宅基地、村內空閒地和未利用地，不占或者少占耕地。適當避開交通沿線選址建房，重要交通廊道沿線應加強景觀環境控制，加大建築退讓。村民不得在以下情形選址建房：
（一）村民建房禁止占用永久基本農田、Ⅰ級保護林地、一級國家級生態公益林地。
（二）村民建房應避讓有開採價值的地下資源、地面塌陷區和地下採空區。
（三）禁止在崩塌、滑坡、土石流等山洪地質災害危險區削坡建房，強化山地丘陵區削坡建房的安全管理。確實無法避讓的，應治理達到安全標準後方可批准建房。
（四）禁止在河湖圩堤管理範圍內建設房屋，原有宅基地位於河湖圩堤管理範圍內的應退出，另行選址。
（五）禁止在古樹名木樹冠垂直投影外五米範圍內進行建築施工、挖坑取土、採石取砂等，或因硬化固化地面影響古樹名木正常生長的行為。
（六）不得擅自拆除或損毀歷史文化遺存，各級文物保護單位、已登記尚未核定公布為文物保護單位的不可移動文物、零散分布在農村的具有傳統建築風貌、歷史文化價值的建築物、構築物、古樹名木等歷史文化遺存要進行重點保護和修繕。
第十條村民建房應當依法辦理《鄉村建設規劃許可證》《建設用地批准書》《農村宅基地批准書》，並嚴格按批准的內容進行建設。相關證件應當明確建房的地點、四至範圍、用地面積、建築占地面積、建築面積、層數等要求。
多（高）層公寓式小區和規劃農村集中點需實施統一建設的，按建設項目基本建設程式要求依法辦理規劃許可、用地審批、施工許可等有關手續。
第十一條市、縣、鄉三級應當逐步建立鄉村規劃師制度。各地可根據實際情況，先行先試，公開招聘全職或兼職鄉村規劃師，參與村莊規劃編制、戶型標準圖集制定、村民建房審批和監管全過程。
第十二條農村宅基地的安排與使用應當堅持最嚴格的耕地保護制度，需依法落實“一戶一宅”要求，嚴格執行宅基地用地標準，不得隨意改變。村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地（含廚房、廁所等用地）面積不得超過以下規定的標準：
（一）占用原有宅基地和村內空閒地，每戶不得超過180平方米；
（二）占用耕地的，每戶不得超過120平方米；
（三）因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每戶不得超過240平方米。
村民住房的建築層數不超過三層，建築面積不得超過350平方米。各縣（市、區）可以在以上限額內制定具體標準。
第十三條村民住宅用地由鄉（鎮）人民政府審核批准，其中涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續，以鄉鎮為單位，依法落實占補平衡。
（一）農村集體經濟組織成員資格認定辦法由縣（市、區）人民政府制定。鄉（鎮）人民政府要對宅基地申請人的農村集體經濟組織成員身份、現有住房狀況、立戶條件、舊宅處置方式等資格進行審核，嚴格把控申請資格條件關，依法落實“一戶一宅”規定，確保戶有所居。
（二）符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請。村民小組收到申請後，提交村民小組會議討論，並將申請理由、擬用地位置和占地面積、擬建房層高和建築面積等情況在本小組範圍內公示，公示期不得少於5日。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村民委員會或村集體經濟組織（以下簡稱村級組織）審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否徵求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的，由村級組織簽署意見，將《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》《農村宅基地使用承諾書》及會議記錄等材料報送鄉（鎮）人民政府。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，村民直接向村級組織提出申請，經村民代表會議討論通過並在本集體經濟組織範圍內公示後，由村級組織簽署意見，報送鄉（鎮）政府。
（三）鄉（鎮）人民政府應當建立一個視窗對外受理、多部門內部聯動運行的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，設立集中統一受理村民建房申請的便民服務視窗。在政府網站或辦公場所等公布辦理流程和要件，明確農業農村、自然資源等有關部門在材料審核、現場勘查等環節的工作職責和辦理期限。
村民建房涉及到農村道路交通、環境保護、住房風貌管控、家庭用水用電改廁、網路通信等方面的，要同時徵求交通、生態環境、住建、林業、水利、電力、衛健、通信等部門和單位意見。聯審通過後，由鄉（鎮）人民政府對村民宅基地申請予以審批，出具《農村宅基地批准書》，鼓勵地方將鄉村建設規劃許可證由鄉（鎮）一併發放，並在當地村集體公共場所予以公告，公告期不少於7日。鄉（鎮）人民政府要建立宅基地用地建房審批管理台賬，有關資料歸檔留存，並及時將審批情況報縣級農業農村、自然資源等部門備案。
（四）鄉（鎮）人民政府應當落實宅基地申請審核到場、批准後丈量批放到場、住宅建成後核查到場的“三到場”要求。通過驗收的村民，可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。
第十四條村民建房用地實行計畫管理。縣（市、區）自然資源、農業農村部門要建立用地保障制度，要嚴格執行村民住房建設年度新增建設用地計畫安排、使用和農用地轉用報批審核制度，保障合法合理的村民建房用地需求。宅基地管理與戶籍管理應當相互銜接，不得設立互為前置的申請條件。不得強制村民搬遷和上樓居住。
第十五條村民建房應當尊重鄉土風貌和地域特色，提倡在建築的形體、色彩、屋頂、牆體、門窗和裝飾等關鍵要素上精心打造，鼓勵選用標準圖集中的戶型。傳統村落中新建農房儘量與傳統民居特色、周邊環境相協調，營建具有地方特色的村莊環境。傳統民居改造中，要注重改善室內照明條件，保證傳統民居房屋結構和消防安全。
市、縣（市、區）人民政府應當建立村莊歷史文化遺產調查評估機制，充分挖掘和保護傳承村莊物質和非物質文化遺存，保護並改善村落的歷史環境和生態環境。
第十六條村民住房屬於危舊房的，村民可以對房屋進行維修加固，但不得有改變房屋主體結構、增加建築面積、搭建構築物等影響規劃實施的行為。經有資質的房屋鑑定機構認定房屋安全等級屬D級危房，原則上D級危房不得居住，應當拆除重建或拆遷安置，相關部門要及時審批，確保村民住房安全。
第十七條在城市規劃區內，未取得規劃許可證或者未按照規劃許可要求進行建設的，按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定，由縣（市、區）人民政府城市管理主管部門責令停止建設。尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，依法處以罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期自行拆除，不能拆除的，沒收違法建築，可依法並處罰款；城市管理主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定後，不停止建設或逾期不拆除的，縣（市、區）人民政府可以責成有關部門依法強制拆除。
未依法取得《鄉村建設規劃許可證》或者未按照規劃許可要求進行建設的，由鄉（鎮）人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，鄉（鎮）人民政府可以依法拆除。
第十八條村民未經批准建房、少批多建或者採取欺騙手段騙取批准等非法占用土地建房的，按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，由縣級農業農村部門或已承接行政處罰權的鄉（鎮）人民政府依法進行查處，責令停止違法建房，限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋，退還非法占用的土地；逾期不拆除的，依法可以拆除。
易地新建房屋竣工後，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，超過省規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。
第十九條村民建房管理人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，或者亂收費的、受理不及時、應批不批的，依法依規追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任；因管理不到位，造成農村住房建設秩序混亂，違法建房多發的，依法依規追究鄉（鎮）主要負責人的責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十條違反本辦法規定的行為，法律法規已有處罰規定的，從其規定。
第二十一條本辦法自2022年4月1日起施行，有效期5年。
解讀
一、背景依據
2018年9月15日公布施行的《九江市農村村民住房建設管理辦法》（九府發【2018】8號），對規範我市農村住房建設管理、改善農村生產生活環境、促進節約集約用地起到了積極、重要的作用。隨著城鄉人居環境提升、鄉村振興戰略和國務院機構改革等工作的開展，農村住房建設管理工作主要內容及責任部門發生了重大變化，有必要重新修訂管理辦法。
一是國家法律法規、政策檔案有了新要求。2018年以來國家和省先後出台《關於統籌推進村莊規劃工作的意見》（農規發〔2019〕1號）、《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農辦【2019】11號）和《江西省農業農村廳 江西省自然資源廳關於規範農村宅基地審批管理的通知》（贛農字【2020】25號）等政策檔案，對村莊規劃、村民建房等提出了新的管理要求。
二是機構改革與職責調整。新修訂的《土地管理法》第六十二條明確，國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。相應市直部門、各縣（市、區）人民政府有關村民住房建設管理的職責有所調整。
三是2018年公布施行的《九江市農村村民住房建設管理辦法》（九府發【2018】8號）已於2021年8月份廢止。因此，有必要重新制定《管理辦法》。
二、主要內容
《管理辦法》主要包括適用範圍、職責分工、規劃管控、用地審批、建築要求、法律責任等內容。主要包括：
（一）明確適用範圍。本市行政區域內農村村民在集體土地上新建、改建和擴建住房（以下簡稱村民建房）及其監督管理，適用本辦法。
（二）明確職責分工。為保障村民權益，我市宅基地管理按照市縣指導、鄉鎮主責、村級主體進行分級管理。宅基地管理工作的重心在基層，縣鄉政府承擔屬地責任，農業農村部門負責農村宅基地改革和管理工作。
（三）明確規劃管控。村民住房建設應當符合鄉（鎮）國土空間規劃和村莊規劃。提出要以“三調”數據為基礎規劃好村莊建設邊界，明確建築高度等規劃管控要求，保護歷史文化和鄉村風貌。明確村民不得選址建房的六類情形。鼓勵各地逐步建立鄉村規劃師制度。
（四）規範用地審批。規定宅基地用地標準，即：占用原有宅基地和村內空閒地，每戶不得超過180平方米；占用耕地的，每戶不得超過120平方米；因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每戶不得超過240平方米。村民住房的建築層數不超過三層，建築面積不得超過350平方米。各縣（市、區）可以在以上限額內制定具體標準。同時，要求鄉（鎮）人民政府對宅基地申請人的農村集體經濟組織成員身份、現有住房狀況、立戶條件、舊宅處置方式等資格進行審核，嚴格把控申請資格條件關，確保戶有所居。
（五）提出建築要求。為加快農房和村莊建設現代化，要求傳統村落中新建農房儘量與傳統民居特色、周邊環境相協調，營建具有地方特色的村莊環境。
（六）明確法律責任。明確對未批先建、非法占地等情形進行分類處罰。對村民住房建設管理人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的要依法依規追究相關人員責任。
三、新舊政策差異
（一）職能調整。舊辦法：市規劃局負責指導全市村民建房的規劃管理。市國土局負責指導全市村民建房的用地管理和農用地轉建設用地管理。市執法局負責指導全市村民違法建房的監督管理。新辦法：農業農村部門負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度。自然資源部門負責在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續。鄉（鎮）人民政府依法組織開展村民建房動態巡查；依據《省政府關於賦予鄉鎮（街道）首批縣級審批服務執法許可權的通知》，承擔宅基地違法處罰和監督檢查工作。
（二）審批許可權。舊辦法：各縣（市、區）人民政府國土主管部門負責本轄區內村民住房建設的用地審批和農用地轉建設用地報批工作。新辦法：村民住宅用地由鄉（鎮）人民政府審核批准，其中涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續，並以鄉鎮為單位，依法落實占補平衡。
（三）保障措施。舊辦法：村民建房用地實行計畫管理，各地農民建房所需用地計畫由各縣（市、區）人民政府在省以下達新增建設用地計畫計畫中予以保障。新辦法：村民住房建設用地實行計畫管理，合法合理的村民住房用地需求應保盡保。要求宅基地管理與戶籍管理應當相互銜接，不得設立互為前置的申請條件。不得強制村民搬遷和上樓居住。
（四）新增規定。一是建立規劃服務。市、縣、鄉三級應當逐步建立鄉村規劃師制度。各地可根據實際情況，先行先試，公開招聘全職或兼職鄉村規劃師，參與村莊規劃編制、戶型標準圖集制定、村民建房審批和監管全過程。二是提出建築要求。村民建房應當尊重鄉土風貌和地域特色，提倡在建築的形體、色彩、屋頂、牆體、門窗和裝飾等關鍵要素上精心打造。傳統村落中新建農房儘量與傳統民居特色、周邊環境相協調，營建具有地方特色的村莊環境。傳統民居改造中，要注重改善室內照明條件，保證傳統民居房屋結構和消防安全。市、縣（市、區）人民政府應當建立村莊歷史文化遺產調查評估機制，充分挖掘和保護傳承村莊物質和非物質文化遺存，保護並改善村落的歷史環境和生態環境。
四、解讀途徑
本解讀材料與《辦法》同步在市政府網站、市自然資源局官網等政務網站公開發布。
五、解讀機關
解讀機關：九江市自然資源局
