經吉首市人民政府同意，吉首市人民政府辦公室於2019年12月25日印發吉首市農村住房建設管理實施辦法.本辦法自2020年1月1日起實施。
基本介紹
- 中文名：吉首市農村住房建設管理實施辦法
- 頒布時間：2019年12月25日
- 實施時間：2020年1月1日
- 發布單位：吉首市人民政府
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為進一步加強我市行政區域農村住房建設管理，依據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理實施條例》《中華人民共和國城鄉規劃法》《湖南省土地管理實施條例》《建設工程質量管理條例》及《湖南省農村住房建設管理辦法》（省政府令第299號）等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所指的農村住房建設，是指集體經濟組織成員在依法批准的集體所有土地上新建、改建、擴建居住及其生活附屬設施的建築。非集體經濟組織成員申請使用農村集體土地建房的，一律不予批准。法律法規另有規定的除外。
第三條 本市城鎮建成區外的農村住房建設適用本辦法。
第四條 農村住房建設應當符合土地利用規劃和鄉鎮村規劃，遵循“規劃先行、節約用地、因地制宜，先批後建、建新拆舊、一戶一宅，安全適用、保持特色、生態環保”的原則。
第五條 農村住房建設用地屬村集體所有，農村村民只有土地使用權。依法批准的土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓。
第六條 農村住房建設應當符合生態保護紅線管理規定，注重對自然、歷史、文化、生態的保護，不得損壞古樹、古道、古井、古建築等歷史環境要素。
第七條 市住建局負責農村住房建設的設計、施工等監督管理服務工作；市自然資源局負責農村住房建設的規劃、農用地轉用、房屋權屬登記等監督管理服務工作；市農業農村局負責農村住房建設的宅基地監督管理服務工作；市財政、交通運輸、水利、生態環境等主管部門按照各自職能職責，負責農村住房建設的相關管理服務工作。
鄉鎮人民政府（街道辦事處）具體負責農村住房建設的管理、監督和服務工作，根據法律、法規授權以及市人民政府有關主管部門的委託，實施村民住房建設有關行政審批。村民委員會（社區）負責本轄區建房戶的審查、公示、申報工作，並負責建房施工現場的監督協調及本轄區違法建設的巡查、報告工作。
第十四條 資料整理，上報審批。農村村民建房由市人民政府委託鄉鎮人民政府或街道辦事處審批。
第二章 用地管理
第八條 農村住房建設選址應當符合國土空間規劃、村莊規劃、傳統村落保護髮展規劃及相關法律法規的要求，且未列入近期建設征拆範圍。
第九條 農村住房建設要充分利用原有宅基地、空閒地、存量建設用地和其他未利用地，禁止占用基本農田、飲用水水源一級保護區、河道湖泊管理範圍，可利用荒地的，不得占用耕地。提倡建設選址相對集中，避開地質災害易發生地段。
第十條 實行用地計畫控制。農村住房建設新增用地納入年度農用地轉用計畫，要按規定許可權辦理農用地轉用手續，不得無計畫或超計畫用地。
第十一條 村民實施建房後，按規定應當退出原宅基地的，應當於新房建成後按期拆除原宅基地上的建築物、構築物和其他設施，並退出原宅基地。鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當對退還宅基地及附屬設施用地及時組織整理，重新規劃後統一安排使用。
允許進城落戶的村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。
第三章 審批管理
第十二條 農村住房建設審批實行集體決策和辦事公開制度，村民委員會（社區）和鄉鎮人民政府（街道辦事處）應分別成立本級農村住房建設審批管理機構，集體研究、集體決策，分別對農村住房建設申請進行初審和審核審批。村民委員會（社區）、鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當將申請條件、申請材料目錄、審批程式、審批時限、審批結果等進行公示，接受民眾監督。
第十三條 符合下列情形之一的，可以申請農村住房建設：
（一）原房屋屬舊房、危房或被災毀需要申請原地改建或異地新建的;
（二）農村村民因結婚（包括男方到女方落戶）、父子兄弟分戶（符合分戶條件）等原因，確需另建房屋的；
（三）因國家或者集體建設，以及進行鄉鎮、村公共設施與公益事業建設等需要拆遷安置的；
（四）法律法規規定的其他情形。
第十四條 有下列情形之一的，其農村住房建設申請不予受理和審批:
（一）不是本集體經濟組織成員的；
（二）建設用地不符合國土空間規劃、村莊規劃的;
（三）建設用地已列入近期建設征拆範圍的；
（四）未達到分戶條件的;
（五）將原住房（含宅基地）出賣、出租、贈予他人或者改作其他用途，再要求建設的;
（六）原房屋因國家建設被徵收拆遷，已實施貨幣安置、安置地集中安置或宅基地安置的；
（七）不符合"一戶一宅"有關規定的；
（八）所申請的宅基地存在權屬爭議的；
（九）有違法建設處理未結案的。
第十五條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，村民建房禁止占用基本農田。每戶用地面積使用耕地不得超過130平方米，使用荒山荒地不超過210平方米，使用其他土地不超過180平方米；建築房屋以兩層半為主，最高不超過三層，建築檐口高度不超過10米。
第十六條 建築造型、風貌應當符合國土空間規劃、村莊規劃、傳統村落保護髮展規劃及相關法律法規的要求，與周邊環境協調，形成一寨一特色。
第十七條 農村住房建設不得影響國防設施及公路、鐵路、水庫、消防、管線、防洪等基礎設施建設。涉及道路、電力、水利設施、占用林地、影響氣象設施及氣象探測環境保護等房屋的建設審批，按相關法律法規執行：
（一）道路：在公路沿線建房的，其房屋邊緣與公路用地外緣的間距為國道不少於20米，省道不少於15米，縣道不少於10米，鄉道不少於5米。在高速公路沿線建房的，其房屋邊緣與高速公路隔離柵欄的間距不少於30米。在鐵路線路安全保護區範圍、在機場周邊建房的，應當遵守鐵路安全保護和機場管理有關法律法規規定。
（二）電力:建築物距高壓架空電力線路水平距離，應與當地電力部門現場核實最大風偏情況，並徵得電力部門意見後執行。
（三）水利設施:河道兩旁20年一遇洪水位線內、距水庫壩基底100米內、距中型排洪渠道2-5米內、距倒虹吸管2米內的土地均不得修建房屋。
（四）占用林地的應報自然資源部門同意並簽具意見。
第十八條 建房戶人數按常住在冊農業人口計算，下列人員可計入戶內人口:
（一）家庭成員中的現役軍人，在校大、中專生;
（二）正在服刑人員;
（三）法律法規規定的其他可計入人員。
第十九條 農村村民申請建房，應當向所在的村民委員會（社區）提交如下材料:
（一）土地使用權屬材料;
（二）申請人身份證、戶口簿的原件及複印件、聯繫方式；
（三）申請人同意退出原使用的住宅用地及其它附屬設施用地並交由村民委員會（社區）重新安排使用的協定書（沒有舊住宅的除外）；
（四）《農村住房建設申請表》，擬新建房屋選取的風貌圖集；
（五）法律法規規定的其他需提交的資料。
第二十條 村民委員會（社區）接到村民建房申請後，應當依法適時召開村支（社區）兩委會議或申請人所在的全體村民（社區民居）代表會議進行審議，並將申請建房戶的家庭情況，擬建住房的位置、占地類別、用地面積及房屋的層數、高度等情況在本村（社區）和所在的村民小組（居民區）張榜公布7個工作日。公布期滿沒異議或異議不成立的，村民委員會（社區）應當出具書面證明材料，連同申請人的申請報告，簽具意見蓋好公章報送鄉鎮人民政府（街道辦事處）審批。
第二十一條 鄉鎮人民政府（街道辦事處）成立由書記任主任的國土空間規劃委員會，集體研究決定村民建房申請。鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當在收到村民委員會（社區）報來的申請材料後5個工作日內，組織鄉鎮人民政府（街道辦事處）相關工作人員進行實地勘測，對用地性質、面積、位置、占地類別及房屋的層數、高度等進行審核，並按下列規定辦理審批手續:
（一）村民申請使用原宅基地進行改建、擴建房屋的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）按程式核發鄉村建設規劃許可證;
（二）村民申請新建住房需要占用農用地的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應在申報審批表上籤置審核意見後報市自然資源局，先辦理農用地轉用手續後，再由當地鄉鎮人民政府（街道辦事處）按程式核發鄉村建設規劃許可證;
（三）建房申請人在取得鄉村建設規劃許可證之日起，1年內應當開工建設，確需延遲開工日期的應當在期限屆滿30日前向原發證機關申請延期，延期期限不得超過1年，逾期未申請延期或者申請未獲批准的鄉村建設規劃許可證自行失效。
（四）鄉鎮人民政府（街道辦事處）應在審批辦理完結後及時對審批結果進行公示
第四章 建設管理
第二十二條 農村住房建設時，應在施工現場懸掛規劃許可公告牌，載明土地審批面積、房屋占地面積、房屋建築面積、建築高度、建築朝向等內容。
第二十三條 鄉鎮人民政府（街道辦事處）應加強審批後的監督管理，確保農村住房建設嚴格按照批准的建築面積、建築高度、建築朝向、建築風貌等施工。未經批准，不得建房。
第二十四條 市住建局應當指導鄉鎮人民政府（街道辦事處）加強對農村住房建設施工質量和安全的監督管理。建房村民、農村建築工匠和建築施工企業應當配合市住建局、鄉鎮人民政府（街道辦事處）依法開展監督檢查，不得拒絕或者阻礙。
第二十五條 農村住房建設不得侵占公共綠地、公共設施用地，妥善處理好給水、排水、通風、採光等方面的四鄰關係。同時，應當按照有關配套設施標準，配建衛生廁所、污水排放、生活垃圾收集等設施，保持村容村貌的整潔。
第二十六條 農村住房建設竣工後，應當在6個月內向鄉鎮人民政府（街道辦事處）申請竣工驗收，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當在收到驗收申請5個工作日內組織核實是否符合鄉村規劃許可的內容。未經核實或核實不符合的，市不動產登記中心不予辦理權屬登記。
第五章 法律責任
第二十七條 村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准非法建房的，由鄉鎮人民政府依法責令其限期改正，逾期不改正的，責令退還非法占用的土地，限期拆除非法占用土地上新建的建築物、構築物和其他設施，恢復土地原狀。
第二十八條 村民建房違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）依法責令停止建設，限期改正，逾期不改正的，依法組織拆除。
第二十九條 有下列情形之一的，報經市人民政府批准，可以註銷其不動產登記證或有關批准檔案，由村集體收回建房土地使用權：
(一)自批准宅基地之日起滿2年未動工興建的(特殊情況除外);
(二)報批建房時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地;
(三)經批准實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地;
(四)騙取批准或非法轉讓建房土地使用權的;
(五)其他應收回建房土地使用權情形的。
第三十條 農村住房建設申請人及機關人員妨害阻礙有關管理部門和鄉鎮人民政府（街道辦事處）工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關規定予以處罰，涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。
第三十一條 在農村住房建設審批、監督、管理工作中，有關部門和鄉鎮人民政府（街道辦事處）工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假、填報假地類、索賄受賄的，由市紀委監委依法進行查處，構成犯罪的，依法追究法律責任。
第二十四條 國家工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違反規定審批的農村宅基地，批准檔案無效，批准、使用的土地予以收回。對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第三十二條 本辦法所指城市建成區，由市自然資源局根據城市建設實際情況和國家有關規定劃定並報市人民政府批准後向社會公布，建制鎮的建成區由建制鎮人民政府劃定。
第三十三條 本辦法由市自然資源局負責解釋。
第三十四條 本辦法自2020年1月1日起實施。
政策解讀
為規範我市農村住房建房審批和管理，合理利用土地資源，改善農村人居環境，建設美麗鄉村，市自然資源局組織起草了《吉首市農村住房建設管理實施辦法》（以下簡稱《辦法》），自2020年1月1日起，《辦法》將正式實施。現將有關情況說明如下：
一、《辦法》出台背景
房子是用來住的、不是用來攀比的。為規範我市農村住房建設管理，維護人民民眾利益，保障農村住房建設合法權益，根據已經於2019年11月18日省人民政府第52次常務會議通過《湖南省農村住房建設管理辦法》和《湖南省人民政府辦公廳關於加強農村建房管理的通知》（湘政辦〔2016〕81號）檔案要求，我市結合實際，出台了《吉首市農村住房建設管理實施辦法》。
二、制定《辦法》的必要性
鄉鎮規劃、村莊規劃是我市規劃體系的重要組成部分，是推進城鄉一體化建設健康、有序發展、鄉村振興戰略的重要保障和前提。隨著社會經濟的發展和農村村民收入的不斷增加，農村村民建房的熱潮也在悄然興起。根據《省政府辦公廳關於加強農村建房管理的通知》（湘政辦發[2016]81號）檔案要求，各縣市區要根據本縣市區的具體情況制定農村建房管理辦法，在“簡政放權”的同時，明確具體的農村住房建房監管責任主體和各部門的工作職責，解決農村違法用地、違法建設、無序建房、建房風格不統一的問題。為加強農村住房建房管理，規範農村住房建房審批，提高土地集約節約利用水平，推進鄉村振興戰略，制定《吉首市農村住房建設管理實施辦法》十分必要性。
三、《辦法》的適用範圍
凡吉首市城鎮建成區外的集體建設用地上進行的村民居住生活房屋建設活動，適用本辦法。
四、制定《辦法》的主要依據及過程
主要依據：
（1）《中華人民共和國土地管理法》（2019版本）
（2）《中華人民共和國城鄉規劃法》
（3）《湖南省實施（中華人民共和國城鄉規劃法）辦法》
（4）《湖南省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》
（5）《湖南省人民政府辦公廳關於進一步加強村莊建設的意見》
（6）《湖南省農村住房建設管理辦法》
（8）《湖南省人民政府辦公廳關於加強農村建房管理的通知》
過程：結合我市農村建房管理工作實際，經徵求各相關部門意見後，形成《吉首市農村住房建設管理暫行辦法》（送審稿），經吉首市人民政府會議審議通過。
五、《辦法》的主要內容
《辦法》共分為六個部分，即“總則、用地管理、審批管理、建設管理、法律責任、附 則”共34條。
總則以“規範村民建房、整治空心房、打擊違法建築”為抓手，著力解決農村違法用地、違法建設、無序建房、建房風格不統一等難題。
用地管理明確選址應當符合國土空間規劃、村莊規劃、傳統村落保護髮展規劃及相關法律法規的要求和實行用地計畫控制。
審批管理一是明確審批實行集體決策、辦事公開制度、規範農村建房行為、建房審批程式和建房審批要求。二是明確指出，農村住房建設，應當遵循規劃先行、一戶一宅、因地制宜、生態環保的原則，體現當地歷史文化、地域特色、鄉村風貌和一寨一特色。三是同時規定了七種不予批准的情況：建設用地不符合國土空間規劃、村莊規劃的;建設用地已列入近期建設征拆範圍的；未達到分戶條件的;將原住房（含宅基地）出賣、出租、贈予他人或者改作其他用途，再要求建設的;原房屋因國家建設被徵收拆遷，已實施貨幣安置、安置地集中安置或宅基地安置的；不符合一戶一宅有關規定的;有違法建設處理未結案的。
建設管理明確農村農民建房具體規範要求，農村村民建房嚴格按照批准的建築面積、建築高度、建築朝向、建築風貌等進行施工，未按批准建設的屬違法行為。
法律責任明確農村農民建房違法行為具體實施機構。
附則明確《辦法》機構
六、強化了農村宅基地權益保障
主要體現在《辦法》第四條、第十一條和第十二條。一是保障農村村民居住權利，明確人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的,在充分尊重農民意願的基礎上，可以採取措施在規定標準內保障農村村民實現戶有所居。二是完善宅基地自願有償退出機制，明確新房建成後按期拆除原宅基地上的建築物、構築物和其他設施，並退出原宅基地。三是下放宅基地審批權，明確農村村民申請宅基地的，由鄉（鎮）人民政府審核批准，但涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。四是保障宅基地用益物權，明確鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。
