《湘潭市農村住房建設管理實施細則》已經湘潭市人民政府同意，湘潭市人民政府辦公室2021年11月24日印發，本實施細則自印發之日起實施。
基本介紹
- 中文名：湘潭市農村住房建設管理實施細則
- 頒布時間：2021年11月24日
- 實施時間：2021年11月24日
- 發布單位：湘潭市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為加強農村住房建設管理，引導村民集約、節約利用土地資源，保護耕地，改善村民居住環境和條件，提高農房品質，提升鄉村建設水平，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《湖南省農村住房建設管理辦法》《湘潭市村莊規劃建設管理條例》等法律、法規和規章規定，結合湘潭實際，制定本實施細則。
第二條 本市行政區域內農村村民以戶為單位，在農民集體所有的土地上新建、改建、擴建、重建農村住房的規劃與用地管理、申請與審批管理、施工與質量管理、服務與監督管理等活動，適用本實施細則。
法律、法規對農村住房建設另有規定的，從其規定。
第三條 農村住房建設應當堅持“規劃先行、適度集中、一戶一宅、先批後建、建新拆舊”的原則，符合耕地和生態環境保護、建築安全、實用美觀等要求，體現當地歷史文化、地域特色和鄉村風貌。
第四條 縣市區人民政府履行農村住房建設管理主體責任，要切實加強農村住房建設管理工作的領導，建立農村住房建設管理工作協調機制，理順管理體系，解決農村住房建設管理工作中的重大問題，提高農村住房建設管理工作的科學化、規範化、信息化水平。
第五條 農業農村部門負責農村住房建設的宅基地監督管理服務工作。
自然資源規劃部門負責指導推進規劃編制、農用地轉用報批、住房權屬登記等管理服務工作。
住房城鄉建設部門負責農村住房建設的設計、施工等監督管理服務工作。
財政、交通運輸、水利、公安、生態環境、林業、城管執法等部門按照各自職責，做好農村住房建設的相關管理服務工作。
第六條 鄉鎮人民政府具體負責農村住房建設的規劃、管理、監督服務工作，根據法律、法規授權和縣市區人民政府有關主管部門的委託，開展農村住房建設行政審批、監督及綜合執法等工作。
第七條 村民委員會協助鄉鎮人民政府做好農村住房建設規劃、審批、監督及執法等工作，將農村住房建設相關內容納入村規民約，指導村民依法依規開展農村住房建設。
第二章 規劃與用地管理
第八條 縣市區、鄉鎮人民政府應當按照相關規定組織編制鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃。編制村莊規劃應當充分考慮農村生產生活實際需要，廣泛徵求村民意見，統籌併合理安排農村住房建設用地。
農村住房建設，應當符合鄉鎮國土空間規劃（土地利用總體規劃）、村莊規劃。村民在自然保護區、綠心地區、風景名勝區、文物保護單位、歷史文化名村、傳統村落等區域建設住房的，還應當符合相關保護規劃。
村民分散自選宅基地或集中聯建在10戶以內建房的，在不占用永久基本農田，不違反土地利用總體規劃禁止性內容的前提下，可經市（縣）自然資源部門認定符合本區域現有土地利用規劃或鄉鎮（村莊）規劃。
第九條 縣市區人民政府應當按照規定每年安排一定數量的農村住房建設用地指標，用於農村住房建設。
第十條 禁止在永久基本農田區域，飲用水水源一級保護區，河道、湖泊、水庫、水利工程管理範圍，國道、省道、縣道、鄉道兩側建築控制區，以及法律、法規規定的其他區域建設農村住房。
第十一條 農村住房建設選址，應當充分利用原有宅基地和村內空閒地，嚴格控制使用耕地和公益林地，堅持“避害”的選址原則，合理避開自然災害易發地段。
在公路、鐵路、機場、高速公路周邊建房的，應當遵守《中華人民共和國鐵路法》《公路安全保護條例》和機場管理等相關法律、法規規定。
第十二條 依法採取各種形式盤活利用宅基地。鼓勵農村集體經濟組織及其成員充分利用閒置宅基地和閒置住房，鼓勵進城落戶的村民依法自願有償退出宅基地。督促集中安置、異地新建住宅的村民及時退回原宅基地。
第十三條 村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶占地面積不得超過省規定的標準。縣市區人民政府根據有關法律、法規規定和本地實際，可以明確農村住房建設層數和建築高度等要求。
第三章 申請與審批管理
第十四條 鄉鎮人民政府應當通過政府網站、政務服務大廳、村級服務平台等渠道，公開農村住房建設的申請條件、申請資料目錄、申請受理機關、審批機關、審批程式、審批時限等，並及時公布審批結果。
第十五條 村民有下列情形之一的，可以依法申請建設農村住房。
（一）具備立戶條件需要建設農村住房的；
（二）現有農村住房屬於危舊房需要拆除重建的；
（三）現有農村住房因災毀需要重建的；
（四）因國家、集體建設需要拆遷或按照政策規定實行移民拆遷需要建設農村住房的；
（五）自願退出現有宅基地，向村民集中居住區集聚需要建設農村住房的；
（六）法律、法規、規章規定的其他情形。
認定村民申請建設農村住房資格的具體辦法，由縣市區人民政府制定。
第十六條 村民申請建設農村住房，應當向村民委員會提出申請，並提供下列材料。
（一）建房申請書；
（二）農村宅基地和建房（規劃許可）審批表；
（三）農村宅基地使用承諾書；
（四）住房建設工程設計方案或政府免費提供的住房建築設計圖；
（五）申請人的身份證和戶口簿。
第十七條 村民委員會收到申請後，應當在15日內安排人員到現場查看，並及時召開村民會議或村民代表會議，並將申請理由、擬用地位置和面積、相鄰權利人意見、村民會議或村民代表會議決定等情況在村民委員會公示7日。
公示結束後，村民委員會應向鄉鎮人民政府提出申請並報送使用宅基地的用地申請書、建設用地審批表、戶口簿、集體經濟組織或村民小組的書面意見等有關材料。
第十八條 鄉鎮人民政府應當自收到村民委員會報送的材料之日起5個工作日內，安排人員到現場核查，並對申請材料及相關情況等進行審查。經審查符合申請條件的，鄉鎮人民政府應當在15個工作日核心發鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批准書；不予批准的，應當在15個工作日內書面說明理由。涉及農用地轉用或占用林地的，應當依法辦理審批手續。
第十九條 村民申請建設農村住房，有下列情形之一的，不予批准。
（一）非本集體經濟組織成員的（鄉鎮或縣級人民政府組織集中建設住宅的除外）；
（二）不符合鄉鎮國土空間規劃（土地利用總體規劃）、村莊規劃的；
（三）不符合一戶一宅規定或不具備立戶條件的；
（四）將原有住房出售、出租、贈與他人或者改作生產經營用途的；
（五）已經參加集中建設住房或通過征地拆遷安置的；
（六）不符合本實施細則第二章關於農村住房選址、面積等要求的；
（七）所申請的宅基地存在權屬爭議的；
（八）法律、法規和規章規定不予批准的其他情形。
第二十條 鄉鎮人民政府應當自向申請人發放鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批准書後5個工作日內，會同村民委員會到現場進行免費定位放線。定位放線後，村民住房建設方可開工。
第四章 施工與質量管理
第二十一條 供水、供電等單位為農村住房建設施工現場辦理水、電等供應或接入手續時，應當要求建設農村住房的村民出示鄉鎮人民政府批准建設住房的檔案；未經批准的，不得為其辦理手續或提供服務。
第二十二條 村民建房，應當選擇建築技能培訓合格的建築工匠或者有資質的建築施工企業，並簽訂書面施工契約，明確雙方權利和義務。
第二十三條 建築工匠或建築施工企業應當嚴格按照建設規劃、設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工，做好施工記錄，保證施工資料完整，確保工程質量和施工安全，不得偷工減料，不得無圖施工或者擅自變更設計。
農村住房建設的地基基礎、結構形式、牆體厚度、建築構造等要適應當地經濟發展水平和建築施工條件，滿足質量安全及抗震設防要求。村民建房，應當使用符合國家和省規定標準的建築材料、建築構（配）件和設備。
提倡為農村住房建設施工人員購買建築意外傷害保險，鼓勵就地取材，利用鄉土材料，推廣使用綠色節能建築材料，選用裝配式鋼結構等安全可靠的新型建造方式。居住分散的村莊以衛生廁所改造為重點推進農村生活污水治理，採用裝配式建築和三格式戶廁建設技術，確保達標排放。規模較大、人口較集中的村莊可採用村集中處理方式，有條件的地方可將靠近城鎮的村莊納入城鎮生活污水處理系統。
第二十四條 鄉鎮人民政府應當會同村民委員會在建築放樣、基槽驗線、施工過程、竣工驗收等重要環節開展現場巡查，形成檢查記錄。建設農村住房的村民、建築工匠和建築施工企業應當配合現場巡查，不得拒絕或阻礙。
第二十五條 農村住房竣工後，建房村民應當申請鄉鎮人民政府對住宅用地和規劃情況進行核實。鄉鎮人民政府應當在收到申請之日起5個工作日內，安排工作人員到現場核實。經核實合格的，出具農村宅基地和建房（規劃許可）核實意見；經核實不合格的，責令整改並依法予以處理。
第二十六條 建房村民收到鄉鎮人民政府的核實意見後，應當組織竣工驗收。驗收合格的，持建設住房的批准檔案、農村宅基地和建房（規劃許可）核實意見等材料申請辦理不動產登記。
異地新建農村住房的村民，應當按照承諾拆除舊住房，將舊宅基地退回集體經濟組織後方可辦理新宅基地使用權登記，並在辦理新宅基地使用權登記時一併辦理舊宅基地使用權註銷登記。
第二十七條 鄉鎮人民政府應當逐步建立農村住房建設檔案，及時將村民住房建設審批情況報縣市區農業農村、自然資源規劃部門備案。
第五章 服務與監督管理
第二十八條 縣市區人民政府及有關主管部門，鄉鎮人民政府和村民委員會，應當開展農村住房建設申請資格、批准條件、審批程式、建設要求、責任追究等知識的宣傳教育，指導村民依法建設農村住房。
第二十九條 縣市區人民政府應當將鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃和村民住房建築設計圖集編制經費，以及村民集中居住區公共配套設施建設、相關獎勵和補助、執法等經費納入本級財政預算。
第三十條 縣市區住房城鄉建設部門應當建立建築工匠庫，健全鄉村建築工匠培養和管理制度，加強人員管理和培訓，充實鄉村建築工匠隊伍，編制符合村民生產生活需要的農村住房建築設計圖集。
鄉鎮人民政府和村民委員會應當從免費提供的農村住房建築設計圖集中，選擇當地大多數村民接受的農村住房建築設計圖予以推廣使用。
第三十一條 農村住房建設中的下列事項，縣市區人民政府可以給予適當獎勵或補助。
（一）申請拆舊異地新建農村住房的村民，在承諾期限內按期拆除舊房且完成復墾的；
（二）主動申請放棄宅基地使用權的；
（三）按照政府免費提供的住房建築設計圖施工、嚴格遵循住房建設用地標準和住房建設規模、配套建設無害化衛生廁所、合理組織村莊雨水排放形式和排放路徑、按照規定設定污水處理設施、實行生活垃圾分類處理的。
第三十二條 鄉鎮人民政府應當與村民委員會建立農村住房建設巡查制度，預防和及時發現、查處村民建房違法行為。
第三十三條 農業農村、自然資源規劃、住房城鄉建設、城管執法等部門和鄉鎮人民政府應當建立村民違法建設農村住房舉報制度，及時受理和調查處理舉報線索，並答覆舉報人。村民委員會、村民小組發現村民違法建設農村住房的，應當立即勸阻；勸阻無效的，應當及時向鄉鎮人民政府或者有關主管部門報告。
第三十四條 農業農村、自然資源規劃、住房城鄉建設等部門和鄉鎮人民政府履行村民住房建設監督檢查職責時，有權在職責範圍內採取下列措施。
（一）要求被檢查的村民提供農村住房建設審批檔案和資料，進行查閱或者予以複製；
（二）要求被檢查的村民、建築工匠或者建築施工企業就農村住房建設的有關問題作出說明；
（三）進入被檢查村民非法占用的土地現場進行勘測；
（四）責令違法建設農村住房的村民、建築工匠或者建築施工企業停止違法建設行為；
（五）督促村民履行承諾，自行拆除舊住宅；
（六）法律、法規和規章規定的其他措施。
第六章 法律責任
第三十五條 違反本實施細則相關規定的，依照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《湖南省農村住房建設管理辦法》等法律、法規和規章規定予以處理。
第七章 附 則
第三十六條 街道辦事處所轄區域內村民建設住房的管理，由街道辦事處參照本實施細則關於鄉鎮人民政府農村住房建設的規定，履行相關職責，法律、法規和規章另有規定的除外。
第三十七條 本實施細則由市住房城鄉建設局負責解釋。
第三十八條 本實施細則自印發之日起實施。
政策解讀
根據《湖南省農村住房建設管理辦法》有關要求，結合實際，湘潭市起草了《湘潭市農村住房建設管理實施細則》（以下簡稱《實施細則》），現對《實施細則》解讀如下：
一、起草背景及必要性
（一）出台《實施細則》，是落實國、省、市關於規範農村建房管理的客觀要求。2019年12月17日，《湖南省農村住房建設管理辦法》出台。2020年3月5日，習近平總書記就整治農村亂占耕地建房作出重要批示；今年6月28日李克強總理就福建龍巖市民房屋頂圍牆倒塌事故批示要關注並指導做好農村房屋，特別是危房改造工作。6月21日，陳文浩副省長在全省住建系統安全生產工作緊急電視電話會議上要求要進一步完善農村建房管理政策。
今年6月時任市長張迎春批示：要規範農村房屋建設，加強安全管理。向敏副市長作出要求，由市住建局牽頭起草，儘快出台我市農村住房建設管理實施細則，及時提交市政府常務會審議。鑒於上述情況，結合我市實際，有必要規範引導農村村民建房，加強農村住房建設管理，將農村住房建設納入規範化軌道。
（二）出台《實施細則》，是改善農村人居環境的現實需要。改革開放以來，我市農村住房建設快速發展，農民居住條件有了很大改善，農民生活質量普遍提高，農村建房的熱潮也在悄然興起。當前我市在農村住房建設管理中存在管理體制不順、違法違規建房情形多、農村人居環境改善效果不明顯等問題。與此同時，我市建設用地資源又較為緊缺，需要平衡好有限的土地資源供給和村民住房建設。制定《實施細則》，有利於統籌安排農村宅基地資源，最佳化農村生產生活生態空間，助推鄉村振興，給農村發展注入新的動力，滿足人民民眾日益增長的對美好生活的期盼。
（三）出台《實施細則》，是狠抓農村建房質量安全監管的主要抓手。今年6月以來，郴州汝城縣“6.19”房屋垮塌事故、福建龍巖上杭縣“6.22”屋頂圍牆倒塌事故，直接暴露了農村尤其是城鄉結合部建房管理和房屋使用安全中的突出問題和薄弱環節。在6月底市政府督查室牽頭組織開展的農村建房全生命周期管理督查中發現，鄉鎮一級政府普遍缺少專業技術人員，有證建築工匠較少，農村建房不規範，執法力度不大，腳手架、臨時用電、升降機設備使用等質量安全管控不到位，村民和建房施工人員安全意識淡薄。同時，審核把關不嚴，現場指導巡查流於形式，未批先建、違法施工現象仍有存在。
同時，近兩年來，全省長沙、婁底、張家界等市州相繼出台了有關農村建房管理的辦法。
二、起草依據
《中華人民共和國土地管理法》
《中華人民共和國城鄉規劃法》
《湖南省農村住房建設管理辦法》（省政府令第299號）
《湘潭市村莊規劃建設管理條例》
三、主要內容
主要內容分為七個章節，第一章是總則，明確了實施範圍、各級各部門責任分工等內容。第二章是規劃與用地管理，明確了禁止建設住房區域、住房建設選址等內容。第三章是申請與審批管理，明確了申請住房條件、流程及審批條件等內容。第四章是施工與質量管理，明確了建築工匠培訓與管理、住房施工與質量管理、住房竣工驗收等內容。第五章是服務與監督管理，明確了縣市區（園區）、鄉鎮、相關部門服務與監管職責，確保政府既能依法行使監督職權，又能為村民建設住宅提供便捷優質服務。第六章是法律責任，對不同責任主體的法律責任進行了指引。第七章是附則。
四、需要說明的幾個問題
（一）關於管理體制
針對農村住房管理存在職責界限不清，縣級人民政府相關部門、鄉鎮人民政府、村委會互相推諉，農村違法違規建房行為不能及時有效制止等問題，為理順農村住房建設管理體制，加強對違規建房行為的執法和管理，《實施細則》第四條、第五條對縣級以上人民政府的領導職責及其有關部門的管理服務職責作出了規定，第六條對鄉鎮人民政府的具體管理職責和綜合執法作出了規定，第七條對村委會協助履行職責作出了規定。
（二）關於建設和管理服務
針對農村建房中存在的不按照規定編制和修改村莊規劃、不按照規劃建房、無序散亂建房、建房選址不當、建房標準不一、在禁止區域隨意建房、建房程式繁瑣等問題，《實施細則》第八條對鄉鎮人民政府組織編制和修改村莊規劃作出了規定，第十條對禁止建房區域作出了規定，第十一條、十三條對建房選址、建房標準作出了規定。為方便村民申報建房、保證建房施工質量和安全、規範村民建房行為，《實施細則》第十四條至第二十七條對村民建房的申報、審批、放線、施工、質量安全監管、驗收、歸檔等內容以及流程作出了規定。第二十八條至第三十四條對縣市區（園區）、鄉鎮政府、相關部門服務與監管內容作出了規定。
（三）關於法律責任
為加強農村住房建設管理，對村民違規建房、農村建築工匠和施工企業違規施工以及行政機關及其工作人員不認真履職的行為，《實施細則》第三十五條明確依照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《湖南省農村住房建設管理辦法》等法律法規的規定追究法律責任。
